中国写字楼发展论坛第九届年会实录20121219

中国写字楼发展论坛第九届年会 2012 年 12 月 18 日 11:17 【地点】：北京富力万丽酒店 【主持人】：孙 京 中国网络电视台主编、 主持人：中国网络电视台主编 孙京 【主持人】：尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好！欢迎大家出席今 天的写字楼发展论坛第九届年会，我是本次年会的主持人。中国写字楼发展论 坛是由中国非住宅地产网络媒体和整合传播第一品牌房讯网发起，并联合中国 房地产业协会共同主办，是中国非住宅地产行业规格最高，规模最大，最权威， 影响最广的专业团体，从 2004 年开始，我们的论坛以年会的形式连续举办了八 届，是中国地产界一年一度的顶级盛事之一。论坛从中国经济的发展形势着眼， 聚焦非住宅地产行业发展进程，每年都会邀请房地产界、金融界、财经界和政 府机构的杰出人物和领袖齐聚北京，探讨非住宅地产的行业发展趋势、模式创 新、绿色低碳，写字楼和商业地产、产业地产等等行业热点。就行业的发展、 企业战略和成功的案例进行对话，找寻全新的思路和广泛合作机会，同时记录 和见证中国非住宅地产历史轨迹，并推动行业健康向前持续发展，本次论坛的 主题是创新和重塑，年会的宗旨是盘点一年的收获和 展望，对写字楼、产业地 产、商业地产的亮点，既有对今年的回顾也有对明年的展望，同时深刻剖析企 业的成败得失，表彰和推广行业领军楼盘企业和人物。 我们的年会还将推动新 浪网、搜 房、人民网、搜狐焦点、房讯网、腾 讯、 新 浪微博等等媒体进行全程的视频和图文直播，同时还要介绍我们每次的年会 得到了中国顶级啤酒蓝带 1844 等企业的大力赞助，我们为各位到场的嘉宾丰富 了礼品和奖品，请各位嘉宾会后去领取。 首先请允许我介绍一下今天到场的主要领导和嘉宾： 中国房地产研究会副秘书长、中国房地产业协会副秘书长肖晓俭先生 住建部政策研究中心主任秦虹 北京大学教授陈国强 首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光 中国开发区协会秘书长关嵘先生 对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任粱蓓 中国房地产业协会商业地产委员会秘书长蔡云 全国房地产经理人联盟执行主席杨乐渝 卓越置业集团执行总裁张远 高和资本董事长苏鑫 北京天安科创置业有限公司总经理杨声亮 高纬环球中国区董事、研究部总经理张平 北京北大资源地产有限公司副总经理张志高 到场的嘉宾还有： 张卫杰 方兴地产写字楼部副总经理 吕 绪 北京京发置业有限公司副总经理 吕丽华 金地集团商业地产有限公司北京分公司副总经理 许良飞 平安不动产北京公司总经理 高 靓 金融街股份有限公司常务副总裁 郑新桥 楷林置业董事长 陈 菽 天骥丽湖（天津）置业有限公司董事长 董 源 上海柏明投资控股有限公司副总经理 任 彤 嘉捷企业汇总经理 张 成 中国邮政储蓄银行开发区支行行长助理 杨玉林 陕西路桥集团有限公司董事长 王东升 联东 U 谷副总裁兼北京公司总经理 赵锦明 五矿营口产业园副总经理 车 轮 高策地产总经理 李士杰 北大科技部副部长、北大产业技术研究院副院长 陈 庚 北大科技园总经理 潘 丽 方正金融战略投资部总经理 张旗涛 北大国际医院医疗管理部总经理 周 玲 北京乐研科技有限公司总经理 徐伟成 第一太平戴维斯项目策划总经理 贾耀勇 明发集团副总裁 张春华 复地投资集团执行总裁 王 珂 誉翔安合伙人 吴 疆 21 世纪上古经纪执行董事 董 明 融科智地营销总监 王启富 富鼎和基金总裁 赵秀池 首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任 徐 越 中原地产商业地产总经理 房讯新媒体董事长、中国写字楼发展论坛组委会秘书长刘凯 一个行业的发展应该说是离不开政府和协会的指导、支持，下面我们首先 有请主办方领导，中国房地产研究会副秘书长、中国房地产业协会副秘书长肖 晓俭先生为大家致辞。 中国房地产研究会副秘书长、中国房地产业协会副秘书长肖晓俭 【肖晓俭】：各位来宾大家上午好，首先我代表中国房地产研究会、中国 房地产业协会对中国写字楼发展论坛第九届年会的召开表示衷心的祝贺。这两 年随着住宅市场的调控，商业地产被越来越多的开发商投资人所关注，也有不 少开发商把转型目光投向商业地产，很多机构基金也加大了对商业地产的投入。 大家知道，我国的写字楼发展时间短，还没有形成系统的写字楼综合评价 标准，房地产企业在写字楼开发过程中缺乏标准指导，导致了写字楼开发和运 营过程中的诸多问题，而国外各类写字楼产品标准、服务标准在许多方面也不 能适应中国的国情和发展现状，因此，急需制定适应中国国情与发展阶段，符 合国际写字楼发展趋势的写字楼综合评价标准，用于指导房地产开发企业的开 发行为，为写字楼产品用户及投资人提供选择的依据，进而推动建材设备行业 的技术进步和写字楼物业水平的提高。 目前中国房地产业协会和商业地产专业委员会对中国写字楼综合评价标准 体系进行了研究，制定了商务写字楼等级评价标准认证管理办法，这也是住建 部立项批准针对写字楼等级评价标准，作为行业协会我们希望该标准能够对规 范写字楼的市场起到很好的促进和推动作用，同时我们要学习和借鉴国外发达 国家的做法和经验，促进写字楼市场与国际接轨。提高写字楼市场国际竞争力。 再次预祝本次论坛取得圆满成功，谢谢大家！ 【主持人】：下面我们邀请房讯新媒体董事长刘凯先生上台致辞。 房讯新媒体董事长、中国写字楼发展论坛组委会秘书长刘凯 【刘凯】：各位来宾大家好，首先对大家光临本次论坛表示衷心的感谢， 特别感谢全国各地赶来的 150 多家开发商伙伴，预计今天出席整个论坛的嘉宾 将超过 600 位。刚才主持人介绍了中国写字楼发展论坛 2004 年到现在举办了八 届，每年我们都会邀请一些经济界、房地产界的杰出人物和领袖齐聚北京，今 天我们的论坛主题是创新与重塑，房地产新周期下的新模式，伴随着整个经济 转型、升级，还有房地产调控政策的实施，我们认为已经到了整个业界思考行 业的未来、探索创新的路径，重塑行业模式的一个时期。 十八大提出了坚持走中国特色的新型工业化、信息化、城镇化的道路，毫 无疑问，新兴城镇化是中国未来的经济引擎，我们认为加快城镇化的建设离不 开房地产行业的平稳、健康发展，可以预计房地产将成为新型城镇化的重要的 引擎，如何寻找房地产周期下的新模式，新力量，我想我们这次会议有必要对 这些重大的问题进行探索和解答。 房讯网一直以来关注写字楼和产业地产，综合体，也关注他们经济界的各 个行业，各个产业，还有各个企业的深刻的影响，所以也请到了很多关于研究 政策的领导和开发商和金融机构的嘉宾，他们分别从宏观的，行业的，产业的、 企业的、项目各个方面进行解读。为我们行业模式创新、转型找到新的方向。 同时我们还将在下午安排举办四场主题峰会。晚上我们还将进行中国地产金厦 奖的颁奖典礼，我们希望通过两天的会议和交流对大家有所帮助，最后再次感 谢大力支持本次论坛的所有的合作伙伴。谢谢大家！ 【主持人】：谢谢刘董事长，这么多年一直以来非常关注、坚持对中国写 字楼市场作出了很多的贡献，下面我们就进入今天的第二个环节，也是非常重 要的环节，就是精彩演讲，今天到场了很多国内顶级的专家和学者，我们一起 听听他们对中国当前房地产市场的分析，首先邀请住建部政策研究中心主任秦 虹女士，她演讲的主题是“中国商业地产政策趋势”欢迎。 住建部政策研究中心主任秦虹 【秦虹】： 大家知道，最近中央在探讨经济工作会议，探讨一系列经济工作的部署， 简单的谈一些和商业地产有关系的体会。十八大确定了到 2020 年两个翻一番， 人均可支配收入和 GDP，怎么实现，由于我们在 2010 年的时候，中国的 GDP 基 数已经非常大，47 万亿，其实保持年均 7.2%的增长就可以了，由于世界格局发 生重大的变化，外部的欧债危机，美国还处在缓慢经济增长的阶段，下一步到 2020 年之前，中国即使实现 7.2%这样的不算太高的这样一个经济增长速度，只 能靠内需，那么内需又有什么支撑中国经济的发展呢，大家知道我们中国的内 需有投资、消费，有工业化和城镇化，过去工业化的发展是为外需服务的，是 为出口服务的，但是你再扩大中国的投资，中国的很多产能是过剩的，最后得 出一个结论，城镇化是中国发展的最大的内需潜力所在。 我们中国的工业化相比也是偏低的状态，中国由于过去十年有国际市场推 动中国的各种工业的发展，材料加工等大幅度的发展，导致中国现在的工业化 率 47%，是世界各个国家，包括发达国家最高的工业化率还要高，但是我们的 工业化率达到了世界最高的水平，但是我们城镇化率在世界水平之下，所以这 样相比，我们的工业发展程度来讲，从我们发展空间来看，世界各个国家的规 律城镇化达到 70 才开始放缓，我们去年才达到 50%左右，所以算来算去，城镇 化都是最大的内需，所以下一步两个翻番必须要做好城镇化的文章。 中国的城镇化如何推动，应该说中国我们东部和西部地区，经济发达地区 和不发达地区的城镇化差异也非常大，现在城镇化率高的地区城镇化以后达到 了 86%，你说北京这样的城市怎么再进一步推进城镇化的提高和发展呢？我们 还有一多半的省份城镇化率比平均水平要低，不足 50%，所以实际上下一步在 推动城镇化发展的过程中，实际上它的发展策略和举措应该是不一样的。一方 面城镇化率比较低的中西部地区，平均低于 50%的地区，一定是靠产业、工业 带动人口增长，这是第一步的城镇化，城镇化的初期仍然还没有结束，要靠工 业、产业带动人口的增加，这就是十八大报告里面提出来的，工业化和城镇化 协同发展，同步发展，互相促进。长三角，珠三角的城镇化率已经高了，他们 提高城镇化的质量主要是实现这些大的城市的现代化，不是表面的我们盖了更 多的高楼大厦现代化，我们建了更多的公园，好的建筑要现代化，主要是产业 的现代化，所以在这些地区，我们说我们在不同的地区都要继续推动城镇化， 但是城镇化的路径，所实现的城市质量的内涵是不完全一样的。 这些城镇化的发展意味着城市人口的增加，无论是产业工人、服务业的工 人，就业的职工，白领、蓝领都是城市人口的增长，对我们的商业地产一定会 产生需求，这些人来了除了工作以外，收入比原来的农民收入要高，有了收入 要消费，消费要吃、穿、应用，要聚会，休闲，健身，投资，理财，要保险， 要教育等等，这一系列都是属于第三产业需要服务的内容。我们房地产业现在 面临的新一轮的宏观机遇，这是没有疑问的，这是我们下一步发展中国政府选 择的必然的路径，推动城镇化质量的提高和对商业地产带来的必然的影响。 我们说说市场风险，为什么说市场风险呢，实际上商业地产面临着很大的 结构性的问题，它和住宅是不一样的，住宅在发达地区和不发达地区，无论什 么地方你盖的都是住宅，都是具体的建筑形式，没有太大的本质上的差异，但 是商业地产都面临着结构性的问题，结构性的问题首先和中国经济发展板块的 区域结构、产业地域的发展有很大的关系。也就是说刚才说了中国城镇化靠什 么还要靠工业化带动，我们在世界各个国家研究他们的城镇化的路径时候看到 了非常精细的发展路径，首先是靠产业带动，主要是工业，工业带动产业的进 步，工业发展到一定程度以后，聚集了人口已经达到一定规模以后，这个时候 产生了两种需求，哪两种需求呢，一种是工业产业本身对服务业的需求，比如 说我们工业产业发展到一定规模以后，这些相对的对工业生产需要的一系列的 服务业产生了需求，比如说物流、保险，设计，包装，金融，服务业要为这些 已经到一定程度的工业化提供服务，叫生产型服务业，这是一种需求。 另外一种需求，大量的产业工人进来以后要有消费型的需求，我们说生活 性的服务业，这些人来了要吃喝住行，所以未来我们可以看到的情况是在城镇 化率还比较低，还要靠产业和工业聚集带动人口增加的时候，这个时候对商业 地产，最大的需求是哪些呢，就是生活性的服务业需求，这个时候对生产性服 务业有需求，但是不够大，因为工业化程度没有那么高，这些人要生活、消费， 生存。下一步靠工业化带动城镇化发展的是哪些地区呢，是我们国家从十一五 去年的确定的经济发展板块的重点发展区域，是我们现在确定的中西部地区， 包括东北部地区，这是第一个，结构性的问题，他们不需要那么多的写字楼， 但是他们有需求生活性的服务业，这样的城镇化的第一阶段，人口聚集带来的 商业地产的要求。 还有一个层面，本来工业化程度已经很高了，现在需要产业升级，就是我 们所说的整个经济板块里面优化 区域，比如说传统的城市群里面的重点城市， 他们要发展什么呢，按照国家的定位和现在必须要选择的路径，他们要选择的 是发展现代服务业和先进制造业，实际上实现的是产业的升级，产业的现代化， 产业的升级应该说他们是在全国最早、最快的，从事服务业人口的比重来看， 全国 2010 年比 2000 年增长了 7 个百分点。他们对大量的生产型服务业产生了 巨大的需求，所以北京和上海慢慢的形成逐步的向全球的金融中心、信息中心、 文化中心发展，是这样的一些现代服务业，为生产服务业提供的高层次的一些 工业化生产性服务业、金融、保健、会展、交流信息等等，这样的发展的机会 是众多的。 同时由于这些地方在过去城镇化发展比较早，现在的城镇化发展率比较高， 可以达到 86%的水平，满足基本生活需要的，一般性的生活性服务业是满足了， 不缺。这个时候他们对商业服务业我认为是高端的差异化的，个性的，优质的， 需要引进一些高端人才的需求，所以当我们这些城市，他们在发展现代服务业 吸引的人才，留下的人才主要是在办公室上班的这些员工，他们对办公室、写 字楼的需求，大家不要到工厂上班，主要是到办公室上班，一定是对写字楼有 所需求的，这些人由于高端人才多，所以他们对于一般性的服务业已经满足不 了他们的需求，更多的是高端的商业服务业的需求，差异化、品牌的发展空间， 这是的看法，所以一定是不一样的。 除了区域，大的环境结构不一样以外，自身的也存在很多的问题，比如说 北京、上海这些地方的写字楼也很多，但是自身相比也结构性的问题，我们现 在在建造写字楼的时候，发展我们商业地产的时候和过去有一定的不一样，他 们也面临着我们缺什么样的写字楼的问题，比如说现在北京上海已经成为中国 带领世界经济的龙头城市，从很多虚拟的国际品牌和我们自身原来成长的一些 大的金融，保险，投行等等一些部门，他们的队伍在不断的扩大，他们需要一 些大面积的，现代化的，支撑他们现在网络、电梯的高端的和国际化标准的需 求，所以他自身也有结构性的升级的问题。所以我们认为写字楼也好，商业地 产本身结构性的问题是非常多，研究好结构性的问题不是我们在座的企业，更 多的是地方政府，他们不研究结构的问题，他们就说我这里需要写字楼，需要 盖多少商场，它在这样的推动下，没有研究好结构的问题，我们在不需要写字 楼的地方盖了很多的写字楼，这个压力就非常大。所以研究结构性的问题是地 方政府需要做的，这里面不仅是地方政府的规划、配套，更多的还要研究市场 结构性的问题，如果这个问题不解决好，就存在很大的风险。 第三个是民间资本，我们这些年一直研究民间资本对房地产市场产生什么 样的影响这样的问题，很多人可能知道，苏鑫他们也做这样的研究，我们只探 讨一下这个关系，首先是民间资本的量还是比较大的，尽管今年的经济增长速 度比去年低，但是民间资本的总量还是比较大的，他仍然是增长的，但是增长 的速度没有那么快而已，这是第一，第二，现在仍然没有找到很好的投资的渠 道，第三个民间资本仍然高度关注房地产，第四个，民间资本关注房地产，投 资房地产形势出现了新的变化，新的变化在以下三个方面，第一是民间资本投 住宅，怎么投，投不投，过去民间资本投资资金很多，自己有钱买房子，企业 有钱买一个地，但是由于我们这次的房地产调控持续了两年，到现在还在说我 们不放松，不动摇，实际上有大量的纯投资性的需求，现在的民间资本买住宅 买不寨可，除了刚需需求之外，还有一部分，这部分买住宅和投资有关的住宅， 我认为现在更多的和改善性需求结合，纯粹的买一套房子放在那里，等着升值 的投资行为，第一，政策上没有给他太多的条件，第二，这种投资都很谨慎， 现在的市场上除了刚需需求更多的是自身要住和改善结合。 民间资本高度关注商业地产，但是现在还存在很大的盲目性，开始的阶段 有很大的盲目性，按照原来传统买住房的观念买商业地产，这是我们认为今后 人们投资商业地产也会非常的慎重，所以我认为优质的商业地产是值得投资的， 也是会受到广大民间资本投资的高度关注。 第三个特点，我们认为民间资本从过去投资实物现在比较关注投资证券， 新型的房地产证券化投资格外受民间资本的青睐，比如说房地产的信托，房地 产私募以及可以期待的，下一步是否能够推出 RITES，如果推外的话，是格外 受民间资本关注的。 现在投资住宅的少了，即使有也跟改善性相结合，关注商业地产的多，但 是今后的投资教育会得到认识，新型的房地产证券化投资老百姓是非常关注的， 如果 RITES 可以推出，加上信托、私募会对房地产的发展得到有利的支持，也 是从另外一个方面推动了中国商业地产健康、有质量的发展。 由于住宅涉及到民生的问题，所以的房地产调控都针对住宅市场，商业地 产、写字楼、商业本身就是经济性的，和民生没有什么关系，所以没有更多的 政策的调控，以上的体会仅供参考，谢谢大家！ 【主持人】：谢谢秦主任精彩的演讲，我刚刚突然想到了现在是一个新媒 体的时代，虽然到场了很多媒体，但是大家手里都有手机，微博，我建议大家 可以用我们的手机拍一些照片，发一些微博。下面我们有请北京大学教授陈国 强先生，他演讲的主题是“十八大后看房地产趋势”欢迎。 北京大学教授陈国强 【陈国强】：今天跟大家讲几个问题，首先我们带上房地产的眼镜看待、 解读一下十八大报告，第二个问题想跟大家交流怎么样看待今年的房地产市场， 第三个是简要的判断一下明年的行业走势，首先我们以房地产的视角看待一些 十八大报告，大家知道近三万字，其中直接涉及到房地产或者住房问题不足 5%，加上相关的内容我想大家可以特别留意一下，不足 300 子，从篇幅和比例 上占报告的不到 1%，但是篇幅的有限并不局限于我们对于房地产的政策，尤其 是房地产的产业关联度极高，相关的其他领域，其他内容的一些表述应该说和 我们房地产未来发展同样息息相关。我个人的判断，应该说十八大报告对于房 地产而言释放了很明显的政策好声音。 首先对于未来行业发展，政策和外部的机遇来看，和我们的宏观经济量， 未来的若干年应该是我们行业重要的战略机遇期，未来的发展空间没有必要悲 观或者太谨慎，报告当中应该说和房地产未来发展相关的亮点非常多，从中长 期来看，对于行业来说，这个是大的，广义的概念，既包含了常规的住宅产业， 同时也包括写字楼在内的商业地产，旅游地产，养老地产等等，对于大的房地 产产业来说，中长期利好是确定无疑的，当然了，报告当中有一些内容，包括 金融制度改革，财税制度改革等等，对行业来说有利有弊，这个需要客观的做 判断。 报告当中和我们房地产、住房市场直接相关的，我这里简要的列一下，首 先是关于住房制度，报告里面对于未来的住房制度有这样新的表述，建立市场 化配置和政府保障相结合，特别强调了保障房的管理，这个和我们以前惯常表 述的双轨制变化不大，但是特别强调了市场化配置，恐怕和过去的双轨制，双 体系赋予了很多新的内涵，市场化配置更多的是从配置方式、渠道强调，双体 系更多的传递给人的信息是双轨并行是并驾齐驱，十八大报告里面也提出了两 个目标，两个同步和两个比重，国内生产总值、城乡居民收入翻番，居民收入 增长与经济发展同步，劳动报酬增长与劳动生产率提高同步，提高居民收入在 国民收入的比重，提高劳动报酬在初级分配中的比重。关于财税体制改革：加 快改革财税体制，健全中央和地方财力与事权相匹配的体制，深化金融体制改 革，下一步的改革会不会带来地产金融制度的创新，这个是大家非常关注的。 还有一个相关的内容是城镇化，粱教授会有专题论述，会带来更多的内容。城 镇化未来是扩大内需，李克强副总理提到这是扩大内需的最大的潜力所在，从 前两天的中央经济工作会议都有相关的论述，提出要积极稳妥的推动城镇化的 建设，加强城镇综合承载能力，有序推进农业转移人口市民化，这个会带来我 们行业发展所赖以生存的需求的增长，收入翻番，尤其是我们城乡金融体制改 革，这样的目标的实现当然会对我们这些需求，有望使得这些人员增加转化成 为实际的购买力。 报告当中还有一些貌似不相关，其实对我们行业同样会带来深刻影响的内 容，首先是关于生态文明的新的论述，报告里面有专门对大力推进生态文明建 设作为单幅的章节论述，同时提出建设美丽中国的明确的目标，提出要节约利 用资源 ，推动资源利用方式的根本转变，加强全过程的节约管理，大幅度降低 能源、水、土地消耗的强度，提高利用效率和效益。通过这些生态文明、美丽 中国的目标设定，我们可以预期对于我们房地产行业，特别是建筑行业，建筑 节能可能面临最严格的标准，低碳和绿色的建筑，有可能会获得更多的政策方 面、财税方面的支持，这个是显而易见的。 第二个方面，关于主体功能区的加强，对于加快实施主体功能区的战略， 推动各地区严格安全主体功能定位发展，构建科学合理的城市化格局、农业发 展的相关格局等等。未来不同的功能区将形成不同的区域政策、产业政策，包 括对于我们地方官员好的标准也有相应的调整，对于房地产，对于住宅产业我 相信这些内容都会产生不容忽略的影响。 总体来讲，十八大报告当中，对于收入倍增的强调，对于新兴城镇化的目 标，对于房地产来说显然就是我们地产、行业的好声音，刚才我们提到了住房 制度的新表述和过去相比不无新意。调控方式上从十八大报告和最近几次重要 的会议，可以给我们传递给比较宜居的信号，未来的调控方式和手段会更多的 强调市场化的手段，构建长效机制的方式确保我们行业平稳、较快的发展，同 时也应该注意到征地和财税制度的改革。 第二个问题，我们如何看待即将收官的 2012 年，谈到一年的市场状况，我 们应该注意到几个特点，首先我想从政策的角度可以看到，今年在经济持续下 行的压力之下，政府没有放松调控，连续七个季度 GDP 持续下滑，并没有让我 们政府动摇，我想这个和 05 年相比，会成为非常显著的差别，市场调控下行业 并没有进入低迷，行业在调控声中筑底趋稳的态势已经非常明显。从市场预期 来看，如果以年度为观察单位的话，前低后高，前冷后热这样的变化的态势当 中，各方面的市场预期可以说趋于好转，行业转型在行业当中悄然展开，对于 这方面的体会，在座的很多来自于企业的，恐怕会有更多，更深的感受。 市场现状，从价格来看有波动，但是基本趋于平稳，同比下降的城市和上 年相比减少 10 多个，环比上涨的城市数量上个月 35 个，这个月是 50 多个，这 个变化反映了这个行业变动的基本的趋势。房地产开发趋势来看，我们知道调 控之前，最近的数据我们看到，11 月份从 15%上升了 16.7%，从开发增速的数 据变化，我们可以判断，投资增速下滑止跌企稳，可以预期今年全年的开发投 资增速和前几年相比还处在相对低位。从销售的数据来看，商品房销售依然可 观；第四个方面是土地市场，大家知道上半年土地市场应该说非常低迷，上半 年土地市场的成交状况，不及全国土地出让计划的 30%，上下半年形成冰火两 重天的概念，下半年出现了很多的地王，和去年市场相比，土地市场还是差强 人意的，尽管未来的态势是乐观的，全年的总量会稍弱一些。还有一个是保障 房的建设，今年尽管在新开工面积指标上和去年相比略有减少，但是在十八大 召开之前，全年的新开工计划和建成 500 套的计划都已经提前完成了。另外是 在调控下行业的分化加剧，无论是企业之间还是不同城市、不同区域这种，这 种差异同样非常明显，写字楼的单项目标明显领先于我们的开发行业，同比的 增幅都显著高于行业的平均指标，我们看到开发投资指标上，全行业 16.7%的 增长，写字楼是 36.7%的增长，施工面积上全行业 13%的增长，写字楼是 20.7% 的增长。 写字楼我们看到部分城市房价上涨压力非常的明显，土地购置和新开工面 积依然处在负增长，这些问题恐怕会引起后续的市场供应的隐患，所以一些人 士担心会不会引来明年年初的房价再度上涨。第三个方面是伴随着保障房建设 的推进分配中的质量和公平分配的问题和后续管理的问题引进越来越多的关注。 明年的市场趋势，我个人的基本判断是明年的市场一定会好于今年，当然 了，不只是房价的变化指标，我想还是需要更全面，更客观的从多项指标做诊 断，为什么会有这样的基本的判断，我想也几点理由，首先是我们行业基本面 好转，第二个方面我们的市场预期趋于乐观，如果于今天，现在的这种对后市 预期的判断和感受和过去一年前相比这种差别，这种乐观状态，我想不可同日 而语。调控政策我们有一个基本的判断，调控政策的边际效应有递减的表现， 表现在限购方面，大家知道北京是非常特殊的，其他的大部分的限购政策对于 社保的年限，对于上税的年限都是一年，随着时间的推移，这样的限购对于很 多现在购房人群来说，资格的限制就逐渐的消失了，过去受限制的人群，今年、 明年陆续的获得了购房的资格，所以像限购这样的政策效率，随着时间的推移 会弱化，递减。另外一个重要的因素，外部的经济环境、社会环境趋于好转， 尤其是宏观经济的基本面，已经出现了筑底回升这样的态势。这些因素我想在 很大程度上会决定明年我们行业的表现。如果出现大的调控政策，会对明年房 地产的走向带来重大变数，另外会不会面临玛雅的预言，过几天会不会成真， 如果没有这些变数，我相信明年的市场会好于今年。谢谢大家！ 【主持人】：感谢过程陈教授的演讲，下面我们有请中国开发区协会秘书 长关嵘先生，演讲的主题是“加快转变园区增长方式，推进工业地产可持续发 展”欢迎。 中国开发区协会秘书长关嵘 【关嵘】：各位领导、企业界的各位朋友大家上午好，首先非常感谢论坛 的组委会邀请我来介绍一下我们全国开发区的情况，也有幸与在座的各位企业 家代表能够互相交流，应该说在座的都是我们开发区的上帝，为什么这样说呢， 因为我们的开发区没砖没瓦，每一寸土地建设都离不开各位企业家的支持和帮 助。 大家都知道中国的开发区是起源于 1984 年，当时是在我们国家经济特区之 后，由沿海向北方推进这样的进程，从大连到福建，应该说 14 个开发区都是从 一片荒滩建起来的，到如今成为新城，到 2014 年我们国家的级开发区应该进入 30 年的历程。 据国家发改委的整合报告统计，我们全国目前各类开发区一共有 1500 多个， 实际上还不止，目前还有很多的聚集区，各类园区没有统计在内，据发改委的 有关部门邀请，很有可能在明年我们会对全国的开发区的数据进行重新的审核。 开发区大致有这样几种类型，第一是我们国家级的经济技术开发区，国家级的 经济技术开发区应该说从 1984 年 14 个发展到现在 162 个，高新技术开发区是 由当时的 54 个发展到 105 个，另外还有边境经济合作区，特殊的海关监管区， 像出口区，综合保税区等等，还有旅游度假区大致五种类型。 总的来说，我们开发区为中国改革开放作出了巨大的贡献，仅仅这两类， 国家级开发区，高新和经开两种类型的开发区，他们的 GDP、税收收入和实际 利用外资额已经占了我们全国的 18%、16%、40%有一组不太准确的数据，全国 的 1568 个开发区工业增加值占了 40%，工业的增量占到 80%，当然了，这个数 字不宜对外发表，从这两组数据来看，我们的开发区对中国的经济贡献率是非 常大的。 大家都知道，我们天津开发区，苏州工业园区，还有昆山开发区，这几个 开发区目前的工业产值已经突破了六千亿元、五千亿元和四千亿元的大关，经 开区就有四十个千亿产值的开发区，这些经验证明了党中央设立开发区的政策 是完全正确的。 之所以开发区长盛不衰，保持旺盛的生命力关键在于创新，开发区在不断 的创新发展中，不断的调整自己的定位，不断的调整自己的发展方向，不断的 调整我们产业转移的经营方式，所以才具有这样的规模。 我想从两个方面介绍一下，一个是开发区的发展方针，大家可能对这个情 况不是十分了解，当初我们叫国家开发区，国务院制定的标准是三为主的制定， 工业为主、外资为主，自主创汇为主，当时的三为主确实指导开发区健康有序 的发展，应该说在九十年代，我们开发区按照这样一个工作方针得到了快速发 展，进入了二十一世纪，国家级开发区大致都初具规模，2004 年国务院召开了 会议，对开发区的发展方针进行了调整，变成了三为主两致力一促进，当时我 们已经提到了，吸收外资质量为主，要发展现代制造业，原来就是发展工业， 同时我们提出了优化出口结构，不是单纯的靠出口拉动经济，同时最后我们还 继续发展高新技术产业，原来的致力于是致力于发展高新技术，我们在原有基 础上又提出了一条，发展高附加值的服务业，同时我们还提出了叫一促进，促 进国家级开发区向多功能的综合性产业区发展，所以 2004 年以后，国家级的开 发区，发展方针、方向出现了一个大的调整。 进入“十二五”以后，国务院又对开发区的发展方针进行了调整，叫三并 重，两致力，一促进，第一先进制造业与现代服务业并重，第二，内资外资并 重，第三，经济发展与社会和谐并重，同时我们进一步提高发展质量和水平， 致力于增强体制和机制的活力，所以我们觉得这三个并重是在原有的基础上又 进一步向前发展，最后提到了，我们国家级开发区应该向以产业为主的多功能 综合性区域转变，大家知道原来我们的开发区都是工业区，现在这个提法发生 了很大的变化，将来我们的开发区都变成了新城，前不久我去亦庄，亦庄当时 就是一个农场，现在已经形成了一个南部的亦庄新城，城市的功能越来越明显， 这是从国家对开发区发展方针进行调整的一个变化。 第二个，我们开发区的产业也出现了变化，最初应该说在九十年代很多开 发区初步形成这样的规模，就是六大产业，电子信息、汽车制造等等，进入二 十一世纪以后，我们在原有的基础上加大了服务业的比重，总部经济服务外包， 物流等领域的生产性的服务业成为我们开发区的新的经济增长点。 十二五期间，我们的物联网，云计算，新能源，新材料，新医药，节能环 保航天航空等战略性新兴产业成为我们开发区建设的重点。 在此基础上，我们的开发区已经成为当地经济拉动的一个重要的引擎，确 实成为了我国调结构，转方式的重要的力量，而且成功的走出了一条具有中国 特色的一个发展道路。 我们也应该看到我们开发区的发展是不平衡的，我们走过的路也是曲折的， 开发区的东中西部发展不可持续的问题也是比较突出，我们的科技创新能力有 待提高，尤其是我们的土地供应量减少以后，劳动力成本相应的增加，特别是 我们的开发区法律地位到现在还依然不明确，这一点我跟大家也在介绍，我们 一到开发区大家都在反映，我们的开发区没有地位，所谓的没有地位就是没有 法律地位，全国人大讨论了几次，时至今日还没有出台这样的法规。所以开发 区也出现了多头管理等等问题，这些问题实际上也制约了我们开发区下一步的 发展，但是我非常庆幸，在座的各位企业家对我们开发区情有独钟，他们在国 际金融危机和国家房地产调控的情况下，积极的调整方向，把关注点放在了我 们的开发区，很多在座的企业家都投入到我们开发区建设的行列。我觉得商业 地产为开发区注入了活力，成为我们开发区不可或缺的重要的力量。 首先有利于提升我们产业的升级，楼宇经济占地比较少，而且没有污染， 效益好，很快的聚集资本要素，提高我们开发区的档次，目前我们很多开发区 都相继出现了专业市场的楼群，科技研发的园区，商业办公、商业服务的楼群， 泛创意产业的楼群和交通枢纽、商贸服务等六大类型的楼宇经济，这些都丰富 了我们开发区的内涵，使得我们开发区在以工业卫基础的这样一个前提下，又 向前发展，这是第一。 第二，是有利于形成稳定，可持续的税源，根据有关数据测算，我们一栋 高级的写字楼产生的效益与城乡结合部 7.8 平方公里产生的效益是相等的，正 因为如此，在中部发展较快的区域楼宇经济的出现已经达到了第三产业的半壁 江山，甚至也一些已经达到的 70%。 第三个优势，有利于要素资源的节约利用，楼宇经济非常适合在一些城市 性的开发区发展，因为我们的开发区都在城乡结合部，依托母城，具有母城相 应支撑的优势。这种立起来的开发区应该成为开发区节约、高效，利用有限土 地资源，注重生态环保的一个重要的抓手，所以我们现在的开发区纷纷的加大 招商力度，吸引我们各位投资商，各位建筑商到我们开发区搞楼宇经济、总部 经济，科技园区。 第四，有利于提高开发区服务现代业与能力。因为开发区新型服务业的业 态正在发展过程中，有的开发区目前还处在相对比较落后的状态，这块如果说 加大楼宇经济，加大产业地产的支持力度，我们开发区在转型升级过程中会发 展很快，我们很多开发区确实给我们产业地产制定了相关的政策，有利于企业 加快发展。 总之，我们认为工业地产也好，楼宇经济也好，为我们的开发区，尤其是 为我们企业在初期的投入，缩减了建设时间，降低了经营风险，提供了众多的 优势。目前，我们开发区内，这种楼宇经济大致有几种模式，一个是至上而下 的政府引导模式，第二个是至下而上，收购模式，不同的模式形成了庞大的市 场需求，我们开发区管委会应该说是最大的物业商，也是集成商，也是服务商， 为了打造这样的综合的投资环境，作为支撑园区新一轮发展的主要的推动力， 所以我们开发区使出了浑身解数，为我们工业地产商提供便利，尽管说目前十 八大以后，宏观经济在进行调控，房地产业依然不景气，我们开发区将成为各 个投资商的关注热点，我们开发区在推进城镇化的进程中向多功能综合性的区 域转变中具有很大的合作机遇，为什么这样说，因为开发区不单单发展工业， 下一步我们的方向是要有一个城镇化发展，刚刚闭幕的中央经济工作会议把城 镇化的建设作为一个重点单独列出来，而我们的开发区有一个先天的优势，城 镇化是离不开产业化的，离不开工业的，有产业做依托，我们的城镇化发展会 发展的更快，我想我们在由单一的工业聚集区向多功能综合区转变的过程中必 然加速、带动了我们周边地区由务农向务工，由农民向市民的快速的转变，为 保障湿地农民和蓝领工人共同享受成果，园区更加关注保障房的建设，这也为 我们在座的各位提供了新的机遇。 在开发区加快转变经济发展方式，推动产业结构当中也有合作机遇，当前 我国已经进入了调结构，转方式的攻坚期，园区的产业类型已经从二产为主， 向三产并重转变，大家提到了，一个是生产性的服务业，一个是生活性的服务 业，这两块将成为开发区下一步发展的重点，随之开发区的星级酒店，会展中 心，文化场所，文体场所，包括休闲娱乐等等，这些新的综合环境的需求也将 给我们在座的各位提供斩新的领域。 我们开发区在要素资源节约利用的背景下具有合作的机遇，我们的土地目 前处在减量的状态，很多有识之士都已经充分的认识到再靠土地生财，老路看 来走不通了，大家纷纷的转向投入写字楼或者楼宇经济，通过写字楼建立标准 厂房，中小企业的聚集区，现代服务业的集中区，科技孵化器，留学生创业园 等将成为我们园区今后发展的热点，而且这些也将为我国中小企业的发展提供 了空间，那么多楼房的建设，我想在座的企业家大有用武之地。 党的十八大以后给我们发出了新的动员令，我们开发区作为经济改革开放 的引领者，义不容辞的首先要把开发区建好，为各位企业家提供一个非常好的 一个投资环境，最后我希望我们开发区协会与各位企业家建立一个更广泛的联 系，为我们开发区的发展，尤其是提高质量，持续健康发展作出努力，谢谢大 家。 【主持人】：下面一位为我们进行主题演讲的对外经济贸易大学，国际房 地产研究中心主任粱蓓，他演讲的主题“解读十八大精神，关注城镇化建设” 欢迎。 对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任粱蓓 【粱蓓】：刚才几位讲的非常有高度，也非常的有深度，十八大其实是给 我们重新选择发展方向吹响了集结号，我想先给大家看看刚刚结束的十六号的 中央经济工作会议，最核心的这句话，在这样的一个指导思想下，作为房地产 业内的朋友，今天大家都坐在这里，我想大家都来自全国不同的地方，刚才秦 主任说了住宅调控、房地产市场调控调的是住宅地产，而商业地产不在之内； 陈教授对十八大解读还是对明年乃至今后房地产行业发展趋势都比较乐观。关 会长提出了我们的城镇化发展一定要有主题。大家把所有的问题简化以后，记 忆就比较容易了。 我想说城镇化和城市化最大的不同是城市化是环境不动，人在动，是农村 人口流向城市，城镇化是人不动，环境在动，所以我们主张的是城镇化而不是 城市化，这个图表给大家介绍的是城镇化关键在于让人的生活方式、生产方式 全面升级，使得政治、经济、文化当中，所有的这些社会向一个有特定主题的 空间聚集的过程，就像关会长说的，中国改革开放开发区走在的前面，今天已 经有 1568 个开发区，我听了以后特别的惊讶，我曾经特别自豪说全国 33 个国 家级开发区我都去过了，52 个高新区我也去过了，所以城镇化的理解就是要跟 大家说他一定是一个生产方式的转变，这是最重要的，我想给大家介绍的关键 是我们国家在城镇化发展过程中和经济形式的转变和改革开放三十四年经济活 动发展，都不能够离开国际化的环境和主题，最主要的是这样的趋势。 这里有一个图表，世行的住宅产业的统计，人均 GDP 的增长不同的阶段呈 现不同的特征。不同的年份上我们的人均 GDP 按照美元记价，中国在过去的 34 年发展过程中不同的城市 走过了什么阶段，没有一个城市会脱离国际所有发达 国家发展阶段的规律。你可以通过这样的背景资料判断什么样的城市发展的过 程达到了什么样的阶段，这个城市的主题是自生的能力发展还是资源型发展的 主题，下行趋势和上行趋势，平稳发展的趋势是什么，起码可以得到一个基本 的判断。 深圳最早的主题、发展是因为它是特区，临近香港市场，那么北京这样的 城市呢，如果你认为在北京还要不要买房子的话，您对比我刚才的表就可以得 出判断是买还是不买。我们刚才看到了不同城市的发展有这样的客观规律，而 且这个客观规律无疑会逃离我们按照世界不同国家发展阶段的尺度，有这样的 一个曲线给大家看，当一个地区的城镇化水平在一个平稳期状态的时候基本是 30%，高速发展期到平缓期是 70%，温总理讲了在今年的政府工作会议上说的， 我国的城镇化率超过了 50%，比较准确的是 51.27%，这里面其实是有水份的， 差不多在 35%左右，我们离 70%还有一半，我们结合房地产的转型，开发区的发 展和城市、城镇的主题相结合，我相信在座的朋友们应该会有大量的机会，这 个曲线非常重要，大家可以把这个曲线带回去衡量一下，你们所在的地区处在 什么样的状态，这样就可以把握未来投资地点和决策。 我们看一下城镇化推动商业地产，按照国际惯例，住宅地产发展不管有多 么的迅猛，不管多么大的规模，最终会到一个瓶颈，持续不断发展的是商业地 产，商业地产囊括的商业地产的业态的全面和经济发展的关系之密切是我们国 人还没有意识到的，从二战以后我们可以看出来，美国用了 40 到 50 年的时间 发展商业地产，到现在我们可以看到把一个一个没有主题的城市变成了有产业 带动的城市，从而带动了商业地产，商业地产非常的宽泛，并不仅仅是写字楼， 包括我们所说的医院、主题公园，包括中国快速发展的开发区，包括我们所说 的耳熟能详的迪斯尼公园，大家都以为是公园，其实最重要的是商业地产，从 这个方面我们看，如果一个城市，一个城镇的发展，不管离中心城市的距离是 什么样的，你只要赋予了它主题，它会在这些方面得到全方位的提升，无论是 带动人口的就业，形成税收，提高土地的使用率、价值，提高公共服务，加上 我们最看重的消费水平的提升，所以城镇化我相信在我们分析有别于城镇化的 进程当中大家一定要深刻的理解。 在城镇化建设的过程中，我们要注意如果我们单单的强调商业地产，我们 还有非常小的，有特色的，甚至只有几十万住宅、常住人口的地域发展的目标， 再这里面我们要把握四个方面，首先是工业化的时期，刚才秦主任和会长都提 到了，没有工业化很难引领城镇建设的人力资源的结构，大家要找到针对您的 区域发展的解决方案，再有人口发展的方向性，有一个手机的段子，我觉得非 常形象的描述了双向性，我们住楼房的时候城里人开始住平房了。在这样一个 过程当中，我想我们啊的十八大文件也好，刚刚结束的经济工作也好，会在这 样的人口流动的动向上，对于大规模的人口流动要采取相应的办法和措施，我 想我们所有听到这句话的人，结合您自身的专业背景和您所处的行业领域您都 会思考这是一个什么信号。 未来我们国家的城镇化水平要增加 0.8 到 1，按照真正的城市化率水平离 70%还有一半的时间，日本已经达到了 78%的水平，我们看到我们的空间足够好， 到 2020 年，我们比 2010 年收入翻一番的情况下，城市化率的水平在 55%到 56%。如果按照官方的数据，51.27%的话，七年的时间，从 51.27%到 55%、56%，平均一年递增是什么样的水平，这个水平可能有一点保守，随着这 样的城镇化的不断提高，会带动城市人口的增长，让我们这些一线城市，北上 广深的承载力已经严重不行了，北京叫堵城，我们每个人都在给这个城市添堵， 简短的时间我就跟大家分享这些，我希望以后大家在这个领域会有更多的贡献， 谢谢大家。 【主持人】：谢谢粱主任，下面我们有请首创集团总经理，首创置业董事 长刘晓光先生。他演讲的主题“写字楼新时代运营流掘出现金流”。 首创集团总经理 首创置业董事长 刘晓光 【刘晓光】：我把题目改一下，如果讲写字楼的运营流和现金流，就很细 致了，题目还是写字楼的新时代，融资的创新，刚才我听了粱蓓讲的，对写字 楼已经做了很深入了分析了，大家知道写字楼根本的背后是钱和地段，这两个 最核心的要素，写字楼的运作和发展，资金可能是最主要的问题，特别是创新 融资的问题，我想简单的把写字楼的新时代的创新融资简单的概括一下，一个 我们讲讲写字楼的历史，这个我很简单的过一下，大家知道北京的写字楼大批 量的开始是在 92 年，那时候我们在审批部门，很辛苦，当时比较典型的大家比 较熟悉的，金融街、王府井、长安街，东二环的国际一条街和 CBD，94 年的时 候我们批了上千个写字楼，那时候的北京实际上在世界的写字楼发展史上已经 显现出量。 当时的写字楼的资金和投资的运作模式，开始的时候大家知道我们那时候 也没有什么钱，基本上是自有资金，主要加的是预售款，而且那时候多是整楼 在卖，回顾一下我们最早做的百万庄大厦，基本上整体卖掉了，需要六个亿的 投资，我们当时只有几千万，那时候多数的写字楼是在没有出地面或者出地面 的时候一般低价销售了，问题还是资金的问题，因为大家没有什么钱。当时我 们首创置业只给了两千万，现在发展到四五百亿的资产，实际上是一个高速积 累的过程。当时出售的写字楼很多价格都很低，金融街卖到 1.8 万到 2 万，很 艰难的。 第二个方面，有了资金以后，开始比较成熟了，基本上我们做到封顶的整 卖，甚至于盖好了以后再卖，基本上就是卖，我记得 2007 年的时候，当时押的 写字楼和酒店的现金 120 亿左右，主要还是压不住，没有那么大实力，2007 年 以后，我们基本上不卖了，或者卖的比较少了，做持有经营，持续经营，从写 字楼的运作模式来讲，我主要讲讲新时代下，我们的创新大家怎么来做。 写字楼来讲，刚才讲了，最核心是好地段的土地加上资金，再加上你的策 划、运营能力，实际上这么几个要素。在这些要素当中，我想我主要讲讲资金 的融资，创新。因为在写