2015年房地产新政解读

房地产新政解读： 一、2015 政府工作报告中房地产调控政策 1、稳定住房消费，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改 善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 2、住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房 转为公租房和安置房。 3、加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。 4、土地确权登记颁证，开展农村土地征收、集体经营性建设用 地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。 5、坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完 善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。 6、加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。 二、房产新政七大关键词 1、稳定住房消费 稳定住房消费，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责 任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发 展。 解读分析：再一次明确了房地产市场的调控思路是分类指导、因 地施策，强调地方政府的主体责任，不会再出现全国一刀切的调控 措施，去掉了“抑制投机投资性需求”的提法，将“增加中小套型 商品房和共有产权住房供应”调整为“支持居民自住和改善性住房 需求” ，同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。 2、存量房转保障房 住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为 公租房和安置房。 解读分析：2014 年底，住建部开始推广地方政府回购商品房用于 保障房的新模式，提出将一些存量房转为公租房和安置房，该举措 既着眼于住房保障，同时也兼顾了目前市场库存量巨大的现实。 3、推进信贷资产证券 加强多层次资本市场体系建设，实施股票发行注册制改革，发展 服务中小企业的区域性股权市场，推进信贷资产证券化，扩大企业 债券发行规模，发展金融衍生品市场。 解读分析：首次提出“推进信贷资产证券化” ，央行鼓励银行业 金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专 项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和 改善型普通自住房贷款投放，旨在增强房贷资产的流动性以增加金 融机构对个人住房贷款投放能力，盘活房地产融资市场。 4、推进住房公积金改革 继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、 住房公积金等领域改革。 解读分析：政府工作报告首次将推进公积金改革列入改革重点， 官方陆续发布多条针对公积金改革的通知和规定，在公积金异地贷 款、探索政策性住房金融形态、放宽职工提取住房公积金支付房租 的条件等方面对既往政策进行调整，住房公积金的利用效率有望提 高。 5、危房改造纳入棚改 把城市危房改造纳入棚改政策范围。 解读分析：住房保障工作更为细致、全面和针对性，也体现了城 乡一体化的特点。 6、新土改路径明晰 做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营 性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。在改革 中，要确保耕地数量不减少、质量不下降、农民利益有保障。 解读分析：明确地提出了农村土地制度改革试点的具体分类和要 求，新土改路径在 2015 年将逐渐明晰。 7、特大镇扩权增能 加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。制定实施城市 群规划，有序推进基础设施和基本公共服务同城化。完善设市标准， 实行特大镇扩权增能试点，控制超大城市人口规模，提升地级市、 县城和中心镇产业和人口承载能力，方便农民就近城镇化。 解读分析：特大镇扩权增能，意味着这类行政区域未来将在政策、 土地及项目安排上会获得更多的倾斜，其行政规格、级别会有相应 的变化，功能、产业定位也会改变，产业政策等会更有利于发展和 进行招商引资，尤其是改变目前到了镇一级无土地指标可用的状况。 三、在建商品房可改户型，未开发用地可转型利用。 3 月 27 日国土资源部、住房城乡建设部关于优化 2015 年住房 及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知对外公布， 通知要求各地积极应对房地产市场形势变化，促进经济平稳健康运 行。 四、回购商品房商品房改安置房。 市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房 房源，整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房， 或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用 地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套 用地手续。 五、户型可以“改” 让市场做主“90/70”政策全面退出。 两个转换 对在建商品房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件 的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整。 “90/70”政策 城市审批开工建设住房项目，套型建筑面积 90 平方米以下住房 面积所占比重须达到开工建设总面积 70%以上；廉租住房、经济适 用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量，不 得低于居住用地供应总量 70%。 六、2015 年 3 月 30 日央行、住建部、银监会下发通知：支持改 善性住房需求，二套房贷最低首付降至四成 ，满两年免营业税。 1、最低首付款比例调整为不低于 40%；个人将购买 2 年以上 （含 2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 2、对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最 低首付款比例调整为不低于 40%。 3、缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房， 最低首付比例下调为 20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再 次申请住房公积金购房，最低首付比例为 30%。 4、个人将