2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(7)

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房 地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1了解房地产价格的含义； 2熟悉房地产价格的形成条件； 3熟悉房地产价格的特征；了解地价与一般物品价格的不同； 4熟悉房地产需求； 5熟悉房地产均衡价格； 6熟悉房地产供给； 7熟悉房地产供求与价格关系的特殊性； 8熟悉价值、使用价值和交换价值； 9掌握成交价格、市场价格、理论价格和评估价值； 10掌握市场价值和非市场价值 11掌握买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值； 12了解原始价值、账面价值、公允价值和市场价值； 13了解市场调节价、政府指导价和政府定价； 14熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格； 15熟悉土地价格、建筑物价格和房地价格；来源：建设工程教育网 16掌握总价格、单位价格和楼面地价； 17熟悉现货价格、期货价格及现房价格、期房价格； 18熟悉起价、标价、成交价和均价； 19熟悉评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。 二、内容讲解 第三章 房地产价格和价值 房地产估价是评估地产的价值。价值的外在表现是价格。理论上是价值决定价格，但实践中是 通过价格来了解价值，如同人的心理活动支配其行为，而要了解人的心理活动则是通过观察其行为 那样。因此，做好房地产估价，不仅要对房地产价值，而且要对房地产价格有全面、深入、正确的 认识。为此，本章介绍房地产价格的含义，形成条件和特征，房地产价格与房地产供求的关系，房 地产价格和价值的种类以及每种价格和价值的含义。 第一节 房地产价格的含义和形成条件 一、房地产价格的含义 人们对于什么是价格，有多种定义和解释，其中最典型的是下列两种：价格是为获得一种商 品或服务所必须付出的东西来源：建设工程教育网，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形 式来偿付。价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象 的人类劳动。 上述两种价格定义，第一种讲的是现象，第二种讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从 现象上把握房地产价格的“数量” 。因此，可把房地产价格定义如下：房地产价格是和平地获得他 人的房地产所必须付出的代价货币或实物、无形资产和其他经济利益。在现今社会，房地产价格 通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物等非货币形式来偿付，例如， 以房地产作价入股换取技术、设备等。 二、房地产价格的形成条件来源：建设工程教育网 房地产与其他经济物品一样，之所以有价格（价值）是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们 有需求，即具有有用性、稀缺性和有效需求。 （一）有用性 一种物品有用，是指它能够用来满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。例如，粮食 能够充饥，住宅可以居住。房地产如果没有用，人们就不会产生占有房地产的要求或欲望，更谈不 上花钱去购买或租赁它，从而房地产就不会有价格。 （二）稀缺性 一种物品稀缺，是指它的数量没有多到使每个来源：建设工程教育网人都可以随心所欲地得到 它。因此，说一种物品是稀缺的，并不意味着它是难以得到的，仅仅意味着它是不能自由取用的， 即不付出代价就不能得到，是相对缺乏，不是绝对缺乏。一种物品仅有用还不能使其有价格，因为 如果这种物品的数量丰富，随时随地都可以自由取用，像空气或某些地方的水那样尽管对人们至关 重要没有它们人们就无法生存，但也不会有价格。房地产显而易见是一种稀缺的物品。来源：建 设工程教育网 稀缺对价格的作用是很大的，俗话说物以稀为贵。有些物品，无论它多么有用，只要是相对富 余的，就不会有高的价格。现代政治经济学奠基人亚当斯密曾经说过：“使用价值很大的东西， 往往具有极小的交换价值，甚或没有；反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值，甚 或没有。例如，水的用途最大，但我们不能以水购买任何物品，也不会拿任何物品与水交换。反之， 金刚钻虽几乎无使用价值可言，但须有大量其他货物才能与之交换。 ” （三）有效需求 人们对一种物品有需求，是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。只有需要而无支付能力 （即想买但没有钱） ，或者虽然有支付能力但不需要（即有钱但不想买） ，都不能使购买行为发生， 从而不能使价格成为现实。例如，对于一套总价 50 万元的住房，佳、乙、丙、丁四个家庭中，甲 家庭需要，可是买不起；乙家庭买得起，但是不需要；丙家庭既需要，也买得起。在这种情况下， 只有丙家庭对这套住房有需求。因此，需求与需要不完全等同，需要不等于需求来源：建设工程教 育网，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。当然，房地产由于既是一种可 以满足生产、生活需要的生产资料或消费品，又是一种可以带来租赁、增值等收益的投资品，对其 需求不仅有自用需求（或者说消费需求） ，还有投资需求甚至投机需求。 为便于更好地理解价格，值得进一步说明的是，价格实质上是在市场经济（或商品经济）这种 特定经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。无论人类社会处于什么阶段，只要当一种物 品有用且其数量又不能多到使每个人都可以随心所欲地得到它时，就会出现对该种物品究竟应如何 分配的问题哪些人获得，哪些人不获得。归纳起来，古今中外主要有以下 6 种分配方式：武力。 如小到个人之间的打架，大到国家之间的战争，物品最后由胜者获得。礼让。如像有些人那样发 扬高尚风格，即使自己需要，也将物品让与他人。抽签。即采取随机的方式分配物品，谁的运气 好，物品就归谁。排队。即谁排在最前面，物品就归谁。这实质上是把物品给予那些最愿意花时 间等待的人。计划。如在传统的社会主义计划经济下凭下达的指标或票证、领导批条子获得物品。 但这在实际中往往演变为按权力大小或关系好坏进行分配。价格。即谁愿意且能够付出的金钱最 多，物品就归谁。在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有 限的供给量的作用：价格上升，以便抑制过多的消费和扩大生产；价格下降，以便刺激消费、减少 生产和消除过多的存货。来源：建设工程教育网 1房地产价格是由房地产的（ ）三者相互结合而产生的。 （2003 年考试试题） A有用性、稀缺性、有效需求 B供给、需求、利用状况 C权利、租金、利率 D价值、使用价值、供求 答案：A 第二节 房地产价格的特征 房地产价格与机器设备等一般物品的价格既有相同之处，又有不同的地方。它们的相同之处是： 都是价格，用货币来表示；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价：优质高价，劣质 低价。房地产价格又与一般物品价格有所不同，表现为房地产价格的独特之处，主要有下列 5 个： （1）房地产价格受区位的影响很大。这个特征显而易见，不再论述。 （2）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的不 是其实物，而是其所有权、使用权或其他权利。实物状况相同的房地产，权益状况可能干差万别， 甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地剩余期限很短，产权不明确或权属有争议，违法、违章 建筑等，价格较低；相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价格可能较高。因 此，从这种意义上讲，房地产价格实质是房地产权益的价格。故房地产估价与对房地产权益的调查 了解和分析有密切关系是必然的。当然，在估价中也不能忽视房地产的实物完好状况对其价值的影 响。 来源：建设工程教育网（3）房地产价格形成的时间较长。一般物品因为相同的很多，相互之 间容易比较，且价值不很大，所以价格形成时间通常较短。因为房地产具有独一无二特性，相互之 间难以比较，加上价值量大，人们在房地产交易时一般是十分谨慎的，所以房地产交易价格通常难 以在短期内达成。 （4）房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。一般的物品由于品质相同，可以开展样品 交易、品名交易，同时存在众多的卖者和买者，其价格形成通常较客观，不易受交易者的个别情况 的左右。房地产由于不能搬到同一处进行比较，具有独一无二特性，要认识房地产，只有亲自到实 地查看，而且由于房地产价值量大，相似的房地产一般只有少数几个买者和卖者，有的房地产甚至 只有一个买者和一个卖者，所以，房地产价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的 个别情况（如偏好、讨价还价能力、感情冲动）的影响。来源：建设工程教育网 （5）房地产价格既有交换代价的来源：建设工程教育网价格，又有使用代价的租金。房地产 因为价值，量大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。写字楼、公寓、 商场、旅馆等类房地产，租赁甚至占主体地位。因此，房地产同时有两个价格：一是其本身有一个 价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格（也称为买卖价格，通常简称价格） ；二 是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金（也称为租赁价格， 通常简称租金） 。从而房地产价格也有广义的价格（包括买卖价格和租赁价格）和狭义的价格（仅 指买卖价格） 。而一般的物品，如家具、服装，主要是买卖价格，很少有租赁价格。 房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。如果需要求取价格（相当于本金） ， 只要把握租金（相当于利息）与资本化率或报酬率（相当于利息率，通常简称利率） ，将租金资本 化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握价格和资本化率或报酬率，也可求得。具体的求取方 法是收益法（该方法将在本书第八章详细介绍） 。 第三节 房地产供求与价格 供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。房地产市场的 波动，房地产价格（或租金，下同）水平的高低及其变动，从经济学上讲，是由房地产的供给和需 求这两种相反的力量共同作用的结果，其中，待租售的房地产（包括新开发的增量房地产和已有的 存量房地产）形成了市场的供给面，房地产的消费者（即房地产购买者或承租者，下同）形成了市 场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产供给，要么是通过影响房 地产需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。从这种意义上讲，如果想知道某项 政策措施或事件将如何影响房地产市场走向和房地产价格涨落，应当首先分析它将如何影响房地产 的供给和需求。因此，认识房地产的供给、需求及其与房地产价格之间的关系，对于房地产估价是 十分重要的。 一、房地产需求来源：建设工程教育网 （一）房地产需求的含义 房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能 够购买（或承租，下同）的数量。需求与需要既相关又不相同，其形成条件有以下两个：一是消费 者愿意购买，既有购买欲望；二是消费者有能力购买，既有支付能力。仅有第一个条件，只能被看 成是需要或欲望；仅有第二个条件，不能使购买行为发生。在确定（调查、估计、预测）需求时， 通常只考虑有支付能力支持的需要。如果没有支付能力的约束，可以说人们对房地产的需要是无止 境的。 房地产市场需求是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者对某种房地产所 愿意并且能够购买的数量。即市场需求是所有消费者需求的总和。 （二）决定房地产需求量的因素 某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地 产的价格水平；消费者的收入水平，消费者的偏好；相关物品的价格水平；消费者对未来 的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下： （1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少； 如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格 负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。 需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物 品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬 物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。 19 世纪英国人吉芬发现，在 1845 年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却 不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题” 。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。 （2）消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的 大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商 品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长 而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。 （3）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要 或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似 的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加； 相反，则需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会 减少，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用 下会发生变化。 （4）相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发 生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品 和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住 房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产 的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使 另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。 某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱 乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另 一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增 加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。 （5）消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影 响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价格水平，还取 决于消费者对其未来收入增长和房地产价格未来涨落的预期。当消费者预期其未来的收入会增加时， 就会增加现时需求；相反，就会减少现时需求。当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增 加对房地产的现时需求，因为“今天不买，明天更贵” ；相反，就会持币观望，减少对房地产的现 时需求，因为“今天买进，明天更低” 。这就是通常所讲的“买涨不买落” 。 由上可知，当一种房地产的价格低时，当消费者的收入高时，当消费者对该种房地产的偏好程 度增强时，当该种房地产的替代品的价格高或者互补品的价格低时，当消费者预期未来的收入会增 加或者该种房地产的价格未来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增多；反之，消费 者对该种房地产的当前需求通常会减少。 2下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ） 。 （2004 年考试题） A消费者的收入增加 B作为替代品的房地产的价格上升 C作为互补品的房地产的价格上升 D消费者预期其未来的收入增加 E消费者预期未来的房地产价格上升 答案：ABDE （三）房地产需求曲线 房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系某种房地产的需求量如何随着该 种房地产价格的变动而变动。在图 3-1（a）中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格 （P） ，横坐标轴表示该种房地产的需求量（Q） ，因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求 量增加，所以得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线（D） 。如果考虑影响房地产需求量的非该种房 地产价格水平因素，那么需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消 费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平 下对房地产的需求量。如果在每一价格水平下需求量都增加了，需求曲线就会向右位移；反之，需 求曲线就会向左位移。如图 3-1（b）所示，以 Do为基础，如果消费者的收入水平提高，因为在相 同的价格水平下需求量增加，所以整个需求曲线将由 Do向右位移到 D1；如果消费者的收入水平下 降，因为在相同的价格水平下需求量减少，所以整个需求曲线将由 Do向左位移到 D2。 二、房地产供给 （一）房地产供给的含义 房地产供给是指房地产开发商和拥有者（即房地产出售者或出租者，下同）在某一特定的时间 内，在每一价格（或租金，下同）水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售（或出租，下同） 的数量。形成供给有两个条件：一是房地产开发商和拥有者愿意供给，二是房地产开发商和拥有者 有能力供给。如果房地产开发商和拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的 能力，则不能形成有效供给，也就不能算做供给。 房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有房地产开发商和拥有者 对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。即市场供给是所有房地产开发商和拥有者供给的总 和。 在现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为： 潜在供给量存量拆毁量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量 新开发量 3现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ） 。 （2004 年考试题） A存量新开发量其他种类房地产转换为该种房地产量该种房地产转换为其他种类房地 产量拆毁量 B存量新开发量该类房地产与其他种类房地产之间转换总量拆毁量 C存量新开发量空置房量拆毁量 D存量新增竣工量拆毁量 答案：A （二）决定房地产供给量的因素 某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地 产的价格水平；该种房地产的开发建设成本；该种房地产的开发技术水平；房地产开发商和 拥有者对未来的预期。它们对房地产供给量的影响分别如下： （1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利 可图，房地产开发商愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发商愿意开发的数量就会越少。供 给量与价格正相关的这种关系，被称为供给规律。 （2）该种房地产的开发建设成本。在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发建设成 本上升，例如土地、建筑材料、建筑构配件、建筑设备、建筑人工等投入要素中的一种或几种价格 上涨时，房地产开发利润率就会下降，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的 供给增加。 （3）该种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本， 增加开发利润，房地产开发商就会开发更多的房地产。 （4）房地产开发商和拥有者对未来的预期。如果房地产开发商和拥有者对未来的市场看好， 例如，预期房地产价格未来会上升，则开发商在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来 的供给增加，同时房地产开发商和拥有者会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少 房地产的现期供给；如果房地产开发商和拥有者对未来的预期是悲观的，则结果则会相反。 由上可知，当一种房地产的价格高时，当该种房地产的开发建设成本低或开发技术水平提高时， 当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增多；反之， 该种房地产的当前供给通常会减少。 需要指出的是，由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开 发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格 的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。 4房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（ ） 。 （2 005 年考试试题） A该种房地产的价格水平 B消费者的预期 C该种房地产的开发成本 D该种房地产的开发技术水平 E房地产开发商和拥有者对未来的预期 答案：ACDE （三）房地产供给曲线 房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系某种房地产的供给量如何随着该 种房地产价格的变动而变动。在图 3-2（a）中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格 （P） ，横坐标轴表示该种房地产的供给量（Q） ，因为在价格较低时供给量减少，在价格较高时供给 量增加，所以得到的是一条向右上方倾斜的供给曲线（S） 。 如果考虑影响房地产供给量的非该种房地产价格水平因素，那么供给量不再是沿着供给曲线变 动，而是整个供给曲线发生位移。如图 3-2（b）所示，以 S0为基础，如果房地产的开发成本上升， 则整个供给曲线将由 S。向左位移到 S1；如果房地产的开发成本下降，则整个供给曲线将由 S0向右 位移到 S0在房地产开发成本下降导致整个供给曲线向右位移的情况下，每一价格水平都有更多的 供给量，或者说，对每一数量水平，房地产开发商都愿意接受较低的价格。 三、房地产均衡价格 在其他条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意并且能够接受的房地产价格 与数量的组合，供给曲线上的每一个点都是房地产开发商或拥有者愿意并且能够提供的房地产数量 与价格的组合。因为市场交易是自愿交易，或交易双方一致同意的交易，所以房地产市场交易价格 和数量，必然是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量。 图 3-3 是把图 3-1（a）中的需求曲线和图 3-2（a）中的供给曲线结合在一起所形成的。正点 是需求曲线与供给曲线的交点，它同时处于需求曲线和供给曲线上。因此，正点是供求均衡点，其 所对应的价格和数量是消费者和房地产开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。其中，正 点所对应的价格 P，被称为均衡价格，所对应的数量 Q 被称为均衡数量。 一级建造师 二级建造师 质量工程师 造价工程师 会计职称 证券从业资格 职称英语 注册税务师 报关员 环境影响评价 一级建筑师 二级建筑师 资产评估师 咨询工程师 医师资格 银行从业资格 执业药师 注册会计师 经济师 投资项目管理 安全工程师 国家