2008中国房地产市场报告

2008 中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调 搜房网 2008 年 12 月 30 日 00:36 来源：搜房网 中国指数研究院 提要 2008 年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由 2007 年的过热转向理性回 归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但 2008 年第三季度，市场开始快速下行，并显 现出加速下滑的趋势。 2008 年，在国际金融危机的形 势下，中国政府以审慎灵活的宏观调 控政策，基本上保持了中国经济的 平稳发展，而 对于房地 产市场的调 控则更体现了这种审慎灵活性。 2008 年上半年，在国家调控政策主导下， 中国房地产市场逐渐由 2007 年的过热转向理性回归，各项指标高位 调整， 过度需求泡沫得到有效的抑制； 但 2008 年第三季度，市 场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势 。在国家“保增长” 政策的主导以及各方 面努力下，第四季度房地产市场进 一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的 态势。 1、 2007 年的投资过热，导致 2008 年整体市场供给压力大 1.1、房地产开发投资增幅上半年在 30%上高位运行，下半年涨幅出现回调 受 2007 年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于 30%的同比 增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影 响，国内由于“抑制过热” 政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅 下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从 1-6 月的 33.5%一路下滑到 1-11 月的 22.72%。尽管 下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了 20%以上，可见在国家“保增长” 政策下，房地产开发投 资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.2、自 1998 年以来，土地购置未开发面积近 12 亿平方米，市场潜在供给能力强 与 2007 年疯狂抢地以及“地王” 不断涌现相比，2008 年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置 面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由 1-2 月的 34.7%，到年中（1-6 月） 的 7.6%，1-11 月的-5.9%，除 1-5 月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由 1-2 月的 20.2%，一路回落到 1-11 月的-2.7%，除 1-6 月外，也是逐月下降。2007 年狂热的土地市场降 温明显。但 2008 年 1-11 月土地购置未开发面积仍达 1.12 亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没 有出现根本性变化。 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 中国指数研究院对自 1998 年以来土地购置未开发面积统计表明，该数据高达 11.9 亿平方米，如 果不考虑国家收回土地的情况，以容积率为 2 计算，能为市场提供 23.8 亿平方米的房地产，以前三年平 均销售面积来看，这些土地全部消化还需 3 年半多的时间，以户均 100 平方米、3 人计算，能解决 7000 多万人的新增住房，房地产市场潜在供给量很大。 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.3、竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调，但总量较大，市场供给压力仍偏大 2008 年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工 面积涨幅分别由年初的 31.6%、27.2%和 32.1%下降到 1-11 月的 6.1%、5.4% 和 17.7%， 1-11 月新开工面积 8.4 亿平方米，超过销售面积 71%，而施工面积 25.5 亿平方米，相当于前三年平均销售 面积的近 4 倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化 3 年。以户均 100 平方米、每户 3 人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供 2550 万户，7650 万人的新增住房，可 见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 2、2008 年商品房销售量理性回归，但仍处上行区间，自住型需求增长尤其强劲 2.1、住宅日均销售 1.3 万套，2008 年房地产需求更加理性 2007 年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。在国家宏观调控政 策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响）， 2008 年商品房销售量理性回归。商品房销售面 积同比涨幅由 08 年上半年的-7.2%，下降到 1-11 月的-18.3%。 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 2008 年 1-11 月的销售面积比 2005 年同期增长 13.3%，比 2006 年增长 6.6%（由于统计口径 的变化，我们不考虑 2005 年以前的数据）。如果不考虑 2007 年这个特殊因素的话，可以看到 2008 年 销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 为对 2008 年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对 2006 年-2008 年这三年前 11 个月 的住宅日均销售套数进行分析，其中 2006 年和 2007 年的套均建筑面积是以 2006 年和 2007 年全年 的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而 2008 年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市的 2008 年前 11 个月住宅成交的监测数据计算得出。我们可以看到， 2008 年前 11 个月日均销售住宅约 1.3 万套，比 2007 年同期下降了 12.5，与 2006 年同期相比，增长了 12.8%，年复合增长率在 6.2%左 右，可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量大幅上涨的 2007 年，仅与 2006 年比较，2008 年销售 量增长仍处于合理的区间。另外从这些数据也可以看到，2008 年销售面积的下降，一个重要的原因是套 均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于 节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 数据来源：中国指数研究院 2.2、投资投机受到遏制，自住型需求增长强劲 2007 年 9 月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台关于加强商业性房地产信贷 管理的通知， “第二套房” 贷款受到严格管理，这在一定程度上避免了类似美国“次贷” 的危机在中国爆 发。政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分投资型、改善型购房行为同时也受到影响，而首次自 住型购房行为受到鼓励，市场自住型购房比例大幅提高。据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明： 2008 年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到 81.3%，而 2006 年、2007 年该比例分别为 75.0%和 70.1%，以此估算,2006 年、2007 年和 2008 年 1-11 月住宅日均销售套数中投资投机型购房分别为 0.29 万套、0.45 万套和 0.25 万套,可见 2007 年投资投机型需求过大，甚至形成了某种程度的房地产 泡沫，支撑了整体销售量的大幅增长，2008 年投资投机型购房套数比 2007 年下降超过四成；而 2006 年、2007 年和 2008 年日均销售套数中自住型购房分别为 0.88 万套、1.05 万套和 1.07 万套,可见 2008 年自住型需求仍在强劲增长。 3、供求关系发生变化，房价高位小幅回落，但各城市表现有涨有跌 由于供给类指标的快速增长，2008 年商品房销竣比一路下跌，由 08 年上半年的 1.53 下降到 1- 11 月的 1.40。应该注意的是，尽管销竣比仍然超过了 1，但由于中国的商品房销售面积中以期房为主， 静态的销竣比往往无法表现当前的供需状况，所以我们采用施工面积/销售面积这个指标，对市场进行分 析：2008 年 1-11 月商品房施工面积 /销售面积高达 5.2，而 2006 年、2007 年同期该比例分别为 3.8 和 3.6，同时 1-11 月商品房空置面积达到 1.4 亿平方米，同比增长了 15.3%。可见在需求变化不大的 情况下，供给指标的大幅增长，使得房地产市场供求关系出现了一定程度的逆转。 从价格来看，我们通过环比指数这个指标可以看到，房屋销售价格实际上已经从 8 月份开始下降， 连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于 100，该指标低于 100，说明房屋销售价格比上个月出现了 下跌。9 月、10 月房屋销售价格环比指数分别为 99.9 和 99.7，11 月进一步跌到 99.5，价格下跌幅度 有所扩大。我们通过同比指数这个指标可以看到，2008 年 1 月，房屋销售价格同比指数为 111.3，2008 年 2-11 月，该指数一路下滑，由年中的 108.2，进一步下滑至 10 月的 101.6，由于这 个指标超过 100，就意味着与去年同期比仍为增长，说明房价比上几个月有所回落，但绝对值并没有回 落到 2007 年 10 月的水平。 同时，在全国整体平均房价环比下跌的形势下，不同城市房价表现不同，2008 年 3 季度七十个大 中城市房地产价格指数表明，北京 3 季度房价比去年同期增长了 8.7%,上海增长 5.3%，而深圳和广州 则分别下降了 6.8%和 1.4%。从目前的数据来看，预计 4 季度各城市房价或增幅还会有所下调。北京、 上海、深圳、广州这 4 个城市的房价收入比分别高达 14、11 、13、13(年初数据)，相对于居民收入， 房价水平仍然偏高，以自住型购房为主的理性市场需要一个理性的价格来支撑。 4、国家和地方政府的“ 保增长”政策稳定了交易量，“这个冬天不太冷” 作为支柱产业，3 季度房地产市场的快速下行趋势引起了国家以及地方政府的高度重视。国家调控 政策从上半年的“ 抑制过热” 转为下半年的“ 维稳”，中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财 政补贴等积极的财税政策稳定市场：央行连续 5 次降息、财政部下调居民首次购房契税至 1%地方上， 上海、沈阳、长沙、福州等城市降低了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补 贴。加之部分开发商对销售价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场具有 积极作用。 从中国指数研究院监测到的最新市场数据来看， 11 月中国主要城市商品住宅成交面积（该指标超 前于统计局的商品房销售面积指标）与 10 月这个传统销售旺季相比出现了大幅上涨，如北京上涨了 52.35%,上海 40.43%，深圳 74.86%，杭州 30.48%,南京 59.15%，而 11 月 1 日正是财政部规定 下调购房契税的时间节点，可见，下调交易税费对于成交量确实起到不可忽视的作用。 但必须认识到目前房地产市场的调整，既有国际国内经济大环境的