2008年房地产估价理论与方法命题预测试题(1)-中大网校

2008 年房地产估价理论与方法命题预测试题(1) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：120 分 一、单项选择题(共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1)某房地产价格分两期支付，首期付款 50 万元，余款 80 万元在第 8 个月末一次付清，当 时月利率为 1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。 A. 87 B. 124 C. 130 D. 134 (2)某宗房地产的正常成交价格为 2500 元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交 价格的 5%。买方应缴纳的税费为正常成交价格的 2%。则卖方实际得到的价格和买方实际 付出的价格相差了（ ）元/m2。 A. 1900 B. 2500 C. 650 D. 600 (3)下列可作为市场法适用对象的是（ ） 。 A. 学校 B. 写字楼 C. 纪念馆 D. 教堂 (4)某房地产在 2006 年 3 月的价格为 2009 元/m2，现要调整为 2006 年 9 月的 价格。已知该类房地产 2006 年 3 月至 9 月的价格指数分别为： 99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7 和 118.3(均以上个月为基数 100)，则该房地产 2006 年 9 月的价格为（ ）元/m2。 A. 2700.8 B. 2800.1 C. 2800.8 D. 2817.7 (5)下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ） 。 A. 某标准厂房 B. 某酒厂厂房 C. 某待出让土地 D. 某写字楼 (6)某宗土地总面积 2000m2，容积率为 3.2，对应的土地单价为 450 元 /m2，现允许将容积率增加到 4.3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额 为（ ）元。 A. 274365 B. 309375 C. 680625 D. 990000 (7)一块前后两面临街、总深度为 20m 的矩形土地，前街路线价(土地单价) 为 1000 元 /m2，后街路线价(土地单价) 为 500 元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为（ ） m2. A. 13.33 B. 6.66 C. 11.33 D. 8.66 (8)（ ）是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建 筑用地面积的比值。 A. 建筑密度 B. 建筑高度 C. 用地面积 D. 容积率 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (9)在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下 降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（ ）方法进行测算。 A. 平均增减量法 B. 平均发展速度法 C. 移动平均法 D. 指数修匀法 (10)某幢大厦的总建筑面积为 10000m2，房地总价值为 5000 万元，其中土地总 价值为 2000 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为 100m2，房地价值为 100 万元。则按土地价值分摊方法计算该人 占有的土地份额为（ ） 。 A. 2.5% B. 3.5% C. 2.4% D. 3.4% (11)运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待 开发房地产开发经营期的起点应是（ ） 。 A. 待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B. 待开发房地产建设发包日期 C. 取得待开发房地产的日期 D. 房地产开发完成并投入使用的日期 (12)某企业拥有一办公楼，建成于 1996 年 1 月，1998 年 1 月补办了土地出让使用权手续， 出让年限为 50 年(自补办之日算起 )。在 2006 年 1 月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为 45 年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（ ）年。 A. 45 B. 50 C. 52 D. 55 (13)（ ）实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是 房地产价格形成的替代原理。 A. 路线价法 B. 基准地价修正法 C. 临街深度法 D. 四三二一法则 (14)人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ ） 。 A. 空间直线距离 B. 交通路线距离 C. 交通时间距离 D. 至市中心距离 (15)某宗房地产每年净收益为 100 万元，建筑物价值为 250 万元，建筑物资本化率为 15%，土地资本化率为 12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（ ）万元。 A. 520.83 B. 250 C. 770.83 D. 270.83 (16)（ ）是随着时间的推移而减少的。 A. 原始价值 B. 账面价值 C. 市场价值 D. 投资价值 (17)由于房地产的（ ） ，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与 其他地方(如市中心)的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理 位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。 A. 不可移动性 B. 独一无二性 C. 寿命长久性 D. 流动性差 (18)某宗房地产的土地使用年限为 40 年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有 8 年， 预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为 100 万元，运营费用率为 40%，该类房地产 的资本化率为 8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 A. 457.40 B. 476.98 C. 686.10 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： D. 715.48 (19)某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3000 元 /m2，出租的年末净收益为 300 元/m2。假设折现率为 8%，风 险补偿估计为现房价格的 3%，则该期房目前的价格为（ ）元/m2。 A. 2778 B. 2833 C. 2278 D. 23878 (20)影响房地产价格的环境因素不包括（ ） 。 A. 大气环境 B. 声觉环境 C. 城市规划 D. 水文环境 (21)（ ）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这 些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。 A. 市场法 B. 成本法 C. 收益法 D. 假设开发法 (22)某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有 20 层，且建筑密度为 60%，则建筑 容积率为（ ） 。 A. 33.3 B. 12 C. 20 D. 60% (23)当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近 时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。 A. 数学曲线拟合法 B. 平均增减量法 C. 平均发展速度法 D. 移动平均法 (24)某居民楼总建筑面积为 5000m2，房地总价值为 1000 万元，其中土地总 价值为 500 万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为 150m2，房地总价值为 35 万元。若按照土地价值进行分摊，该人 占有的土地份额为（ ） 。 A. 3% B. 3.5% C. 7% D. 4% (25)某房地产现房价格为 4000 元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现 房出租的租金收入为每年 300 元/m2(年末收取 )，出租运营费用为每年 50 元 /m2。假设折现率为 5%，风险补偿为 200 元/m2，则该房地产的期房价格为（ ）元/m2。 A. 3300 B. 3324 C. 3335 D. 3573 (26)在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ） 。 A. 过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B. 市场上能找到充分的房地产历史价格资料 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： C. 房地产市场在过去无明显的季节变动 D. 政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 (27)某宗地的面积为 1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例 求出的比准价格分别为 2130 元/m2，2190 元/m2和 2220 元/m2，如果赋予这三个价格的权重分 别为 0.3，0.4 和 O.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（ ）元/m2 A. 2160 B. 2175 C. 2181 D. 2205 (28)某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 7%和 8%。某宗 房地产交易，买方付给卖方 2325 元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该 宗房地产的正常成交价格为（ ）元/m2。 A. 2487.75 B. 2500.00 C. 2511.00 D. 2162.25 (29)一前后临街、总深度为 50 米的矩形宗地，其前街路线价为 5000 元/m2，后街路线价为 3800 元/m2。如果按重叠价值 估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）米。 A. 22 B. 28 C. 38 D. 50 (30)某宗面积为 5000m2的工业用地，容积率为 O.5，楼面地价为 600 元 /m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为 4.O，楼面地价为 800 元 /m2。理论上膻补地价的数额应为（ ）万元。 A. 1450 B. 2900 C. 320 D. 2500 (31)某房地产的土地面积为 500m2，土地价格为 2000 元/m2；建筑面积为 1000m2。成本法估算建筑 物重置价格为 1800 元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为 2500 元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（ ） 元/m2。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： A. 200 B. 300 C. 700 D. 1000 (32)某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为 2005 年 5 月 20 日至 5 月 30 日，估价报告应用有效期为 1 年。2006 年 5 月 20 日，甲利用该估价报告向银行申请 办理了 16 年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（ ）年。 A. 15 B. 16 C. 17 D. 30 (33)刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积 120m2，整个公寓刚刚经过改造采用 集中供热集中空调系统，市场价格为 3600 元/m2，原来安装的供热空调系统 拆除费用 2000 元，回收价值 200 元，则该公寓的适宜价格为（ ）元。 A. 430000 B. 430200 C. 432000 D. 432100 (34)某块临街深度为 50 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形土地甲，总价为 40 万元。其相邻 的矩形土地乙，临街深度为 150 英尺，临街宽度为 15 英尺，则运用四三二一法则计算土地 乙的总地价为（ ）万元。 A. 23.4 B. 28.6 C. 33.4 D. 46.8 (35)（ ）是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。 A. 收益期限 B. 收益时点 C. 估价终点 D. 估价范围 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全 部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1)市场法估价的操作步骤有（ ） 。 A. 搜集交易实例 B. 选取可比实例 C. 评价可比实例 D. 对可比实例成交价格做适当的处理 E. 价格修正 (2)公开市场价值是指下列（ ）交易条件下最可能实现的价格。 A. 卖方和买方掌握必要的市场信息 B. 卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C. 买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D. 卖方和买方追求各自利益的最大化 E. 卖方和买方急于完成交易 (3)根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳 使用。 A. 与外部环境最协调 B. 达到规模递增 C. 内部构成要素的组合最适当 D. 外部环境与内部因素相关联 E. 外部环境要素为最适当的组合 (4)在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力， 而 采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济效益。实际上这一估价原则也是房 地产利用 （ ）的结果。 A. 竞争 B. 技术 C. 经济 D. 优选 E. 法律 (5)运用长别趋势法估价的一般步骤有（ ） 。 A. 搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别 B. 整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图 C. 观察、分析时问序列，得出一定的模式 D. 以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格 E. 对未来的价格进行分析和预测 (6)在运用成本法时最主要的有（ ） 。 A. 区分计划成本和实际成本 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： B. 区分实际成本和客观成本 C. 结合实际成本来确定评估价值 D. 结合实际开发利润来确定评估价值 E. 结合市场供求分析来确定评估价值 (7)拟定估价作业步骤和时问进度的方法，可以采用的技术有（ ） 。 A. 线条图 B. 散点图 C. 网络计划技术 D. 统筹法 E. 抛物线 (8)在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（ ） 。 A. 卖方实际得到的价格/(1应由卖方缴纳的税费比率 ) B. 卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费 C. 买方实际付出的价格应由买方负担的税费 D. 应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率 E. 买方实际付出的价格/(1应由买方缴纳的税费比率) (9)以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有（ ） 。 A. 临近城市主干道 B. 靠近酒厂 C. 靠近高等院校 D. 靠近铁路线 E. 临近城市中心 (10)决定房地产需求量的因素对房地产需求量的影响有（ ）等。 A. 该种房地产的价格水平 B. 消费者的收入水平 C. 消费者的偏好 D. 利率的高低 E. 经济的发 (11)房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。 A. 装饰装修改造 B. 通货膨胀 C. 需求增加导致稀缺性增加 D. 改进物业管理 E. 周围环境改善 (12)根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以 抵押为目的的估价对象的房地产有（ ） 。 A. 土地所有权 B. 国有工业用地土地使用权 C. 宅基地土地使用权 D. 大型游乐场 E. 乡镇企业用房 (13)土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（ ） 。 A. 无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地 B. 重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物 C. 考虑建筑物存在对土地价值的影响 D. 考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响 E. 重视土地对建筑物价值的影响 (14)收益法估价的操作步骤有（ ） 。 A. 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料 B. 预测估价对象的未来收益 C. 求取报酬率或资本化率、收益乘数 D. 选用适宜的收益法公式计算收益价格 E. 修正最终的收益价格 (15)成本法估价的操作步骤有（ ） 。 A. 市场调查 B. 搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料 C. 测算重新购建价格 D. 测算折旧 E. 求取积算价格 三、判断题(共 15 题，每题 1 分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错 误。不答不得分，判断错误扣 1 分，本题总分最多扣至零分。) (1)某建筑物建成于 1996 年 10 月 1 日，该建筑物所在地的土地使用权为 1994 年 10 月 1 日 取得，土地使用权年期为 40 年；该类建筑物寿命为 50 年，残值率为 0。则 2006 年 l。月 1 日该建筑物按直线法计算的成新率为 80%。 （ ） (2)假设开发法中，测算开发利润的方法与市场法巾的相同，通常是以一定基数乘以同一市 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。 （ ） (3)房地产供给是指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定时间内，在每一价格水平下， 对某种房地产所愿意出售的数量。 （ ） (4)投保火灾险时的保险价值，包括土地价值、重建期间的经济损失和建筑物的重置。 （ ） (5)移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列 移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动 的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 （ ） (6)土地价格、建筑物价格和房地价格，是组按照房地产的存在形态来划分的价格。 （ ） (7)房地产的交换价值是其使用价值的前提。 （ ） (8)某宗房地产，其土地于 2000 年底取得，土地使用权年期为 50 年。该房地产建成于 2001 年底，2002 年底至 2005 年底的净收益分别为 83 万元、85 万元、90 万元和 94 万元；预计 2005 年底起可以稳定获得年净收益 90 万元。该类房地产的报酬率为 10%，则 2006 年 1 月 1 日该房地产价值为 886 万元。 （ ） (9)自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比 实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。 （ ） (10)运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的， 且各期上升或下降的幅度大致接近。 （ ） (11)如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。 （ ） (12)估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。 （ ） (13)在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 （ ） (14)有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的 1.05 倍，第 三层的房地价值为第四层的 1.15 倍，第四层的房地价值为第二层的 91%。按房地价值分摊 法计算得出第三层占有的土地份额约为 27%。 （ ） (15)房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房 地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理 论价格。 （ ） 四、计算题(共 2 题，每题 10 分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公 式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。) (1)某在建工程开工于 2001 年 3 月 1 日，用地总面积 2000 秆，建筑容积率为 5.1，用途为 公寓。土地使用年限为 50 年，从 2001 年 3 月 1 日起计。土地取得费用为楼面地价每平米 1000 元，该公寓正常建设期为 2 年，建设费用为每平米建筑面积 2500 元，至 2001 年 9 月 1 日已完成主体封顶，已投入了建设费用的 45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出 租。可出租面积的月租金为每平米 80 元，可出租面积为建筑面积的 65%，正常出租率为 80%，出租期间运营费用率为 30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的 5%。 (2)为评估某写字楼 2001 年 10 月 1 日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：(1)可比实例的成交价 格与成交日期 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 成交价格(元/m2) 6000 5800 6120 成交日期 2001 年 4 月 1 日 2001 年 2 月 1 日 2001 年 5 月 1 日 (2)交易情况分析判断 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 交易情况 +3% l% +2% 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正 常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 (3)调查获知该类写字楼的价格 2000 年 11 月 1 日到 2001 年 6 月 1 日平均每月比上月上涨 1.2%，2001 年 6 月 1 日至 2001 年 10 月 1 日平均每月比上月上涨 1.8%。(4) 房地产状况分析判断 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 因素 1 +2% +4% O 因素 2 3% 1% +5% 因素 3 +6oA +2% 3% 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素 l 是因素 3 的 4 倍，因素 2 是因 素 3 的 1.67 倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度， 负值表示劣于估价对象状况的幅度。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 答案和解析 一、单项选择题(共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1) :B (2) :C 卖方实际得到的价格计算如下： 卖方实际得到的价格=正常成交价格- 应由卖方缴纳的税费=2500-25007%=2325(元/m2) 买方实际付出的价格计算如下：买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =2500+25005%=2625(元/m2)(3) :B 市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、 别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、 纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价(4) :D 依题意，该房地产 2006 年 9 月的价格=2009(94.8/100)(96.8/100)(105.1/100) (109.3/100)(112.7/100)(118.3/100)=2817.7(元/m2)。(5) :B 成本法特别活用于那此既无收益又很少发生交易的房地产估价。如学校、图书馆、体育场 馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、 发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地 产。(6) :B （450*4.3/3.2-450)*2000=309375(7) :A 依题意，根据公式：前街影响深度=总深度前街路线价/（前街路线价+后街路线价） =201000/（1000+500）=13.33(m)(8) :D 容积率=总建筑面积/建筑用地面积，要注意与建筑密度的区别。建筑密度又称建筑覆盖率， 是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率，即建筑密度(%)=建筑基 底总面积/建筑用地面积100%。(9) :B 运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并 且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。(10) :B 该人占有的土地份额为： (11) :C 开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产) 的日期，即估价时点，终点是预计 未来开发完成后的房地产经营结束的日期。 (12) :C 建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使 用权的剩余年限计算建筑物的折旧。(13) :A 本题主要考查的是路线价法的理论依据(14) :C 由于路况、交通拥挤、交通管制以及时问对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重 视交通时间距离。(15) :C 依题意，根据公式 则该宗房地产价值一土地价值+建筑物价值 =520.83+250 =770.83(万元) (16) :B 原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随 着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。 (17) :A 本题主要考查的是房地产不可移动的特性。应该注意的是，房地产的自然地理位置虽然固 定不变，但其社会经济位置却有可能发生变化。因为周围环境、交通条件、与公共服务设 施及商业中心的接近程度等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些是可变的。(18) :C (19) :B 根据公式：期房价格现房价格预计从期房达到现房期间/现房出租净收益折现值风险 补偿，该期房目前的价格计算如下：V=30003000/ （1+8%）30003%=2833(元 /m2)(20) :C 城市规划属于行政因素。(21) :A 本题主要考查的是市场法的概念。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估 价对象的价值。(22) :B 容积率建筑密度建筑层数。(23) :B 运用平均增减量法进行预测的条件是房地产的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上 升或下降的数额大致接近。(24) :D 依题意，可根据公式： (25) :C 依题意，可根据公式：期房价格现房价格预计从期房达到现房期间/现房出租的净收益 的折现值风险补偿，代人数值即得。(26) :A 长期趋势法是根据房地产价格在过去长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资 料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假 定其过去形成的趋势在未来继续存存。(27) :C 依题意，比准价格=2130O.3+21900.4+2220 0.3=2181(元/m2)。(28) :B (29) :B 依题意，可根据公式：前街影响深度总深度(前街路线价/前街路线价+后街路线价) 505000/（5000+3800 ） 28(米)。(30) :A 理论上应补地价的数额计算如下： 补地价(单价)=8004.O6000.5=2900(元/m2) 补地价(总价)=29005000=1450( 万元) 。(31) :B 依题意，该建筑物的实际价值（250010002000500）/1000500 元/m2，比重置价格低 300 元/m2。(32) :C 估价资料的保管期限一般为 15 年，从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务 的行为未了的估价资料，应当保管到估价所服务的行为完结为止。例如，某个房地产抵押 贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为 20 年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估 价资 料应当保管 20 年以上。(33) :B 3600120 一(2000200)430200(元)(34) :D 依题意，土地乙的总地价为 40(40%+30%+20%+10%+9%+8%)46.8(万元)。(35) :A 本题主要考查的是收益期限的概念。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、 合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每 题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得 分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1) :A, B, D 运用市场法估价一般分为下列四大步骤进行：搜集交易实例。选取可比实例。对可 比实例成交价格做适当的处理。其巾，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和 价格调整。(2) :A, D 公开市场价值定义为在下列交易条件下最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易 的；交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；交易双方具有必要的专业知 识并了解交易对象；交易双方掌握必要的市场信息；交易双方有较充裕的时间进行交 易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加。(3) :A, C 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部 构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。(4) :A, D 在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存 在竞争和优选。(5) :A, B, C, D 运用长期趋势法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集估价对象或类似房地产的历史价 格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；整理上述搜集到的历史价格资料， 将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图； 观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价 格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式；以此模式去推测、判断估价对象在 估价时点的价格。(6) :B, E 运用成本法时要注意两个方面：一是要区分实际成本和客观成本，在估价中应采用客观成 本，而不是实际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价格，当该类房地产市场供 大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调评估价值。(7) :A, C, D 拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用线条图或网络计划技术，其中网络计划技 术也可称为统筹法。(8) :A, C, D 房地产正常的成交价格卖方实际得到的价格+应由卖方缴纳的税费，故 B 项错；房地产 正常的成交价格买方实际付出的价格/(1+ 应由买方缴纳的税费比率 )，故 E 项错。(9) :A, B, D 不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。 (10) :A, B, C 除了选项 A、B、C 外，还包括相关物品的价格水平和消费者对未来的预期。(11) :C, E 引起房地产价格上升的原因主要有 4 个方面：对房地产本身进行投资改良，如装饰装修 改造，更新或添加设施设备，改进物业管理；通货膨胀； 需求增加导致稀缺性增加， 如经济发展和人口增长带动房地产需求增加；外部经济，如交通条件或周围环境改善。 (12) :A, C 中华人民共和国担保法第 37 条规定：“下列财产不得抵押：(一) 土地所有权；(二)耕 地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五) 项、第 三十六条第三款规定的除外；(三) 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会 团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四) 所有权、使用权不明或者有争 议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六) 依法不得抵押的其他财产。 ”(13) :A, C 在具体估价中如何单独看待土地有两种做法：一种是无视建筑物的存在；另一种是考虑建 筑物存在对土地价值的影响。(14) :A, B, C, D 运用收益法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关 的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；预测估价对象的未 来收益(如净收益)；求取报酬率或资本化率、收益乘数； 选用适宜的收益法公式计算 收益价格。(15) :B, C, D, E 运用成本法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集有关房地产开发建设的 成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格。三、判 断题(共 15 题，每题 1 分。请根据判断结果，用 “”表示正确，用“”表示错误。不 答不得分，判断错误扣 1 分，本题总分最多扣至零分。) (1) :0 依题意，根据公式：建筑物的成新率n/(t+n)100% 30/(