09年房地产估价师《理论与方法》练习(63)

09 年房地产估价师理论与模拟练习（六十三） 1. 房地产具有供给有限特性，本质上由于（ ）。（2004 年试题） A. 土地总量有限 B. 规划限制 C. 房地产不可移动 D. 价值量大 答案：C 解析：房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量有限和面积不能增加，主要是由 于房地产的不可移动特性造成的房地产供给不能集中于一处。 2. 某宗土地面积为 2000m2，地市规划规定的限制指标为：容积率 3,建筑密度 30%。在单 位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。（2004 年试题） A. 建筑物地面一层建筑面积为 800m2，总建筑面积为 5000m2 B. 建筑物地面一层建筑面积为 1400m2，总建筑面积为 5000m2 C. 建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 5500m2 D. 建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 2500m2 3在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋 并 进行分成，属于动用（ ）的行为。（2004 年试题） A宅基地所有权 B空间利用权 C地役权 D建筑物相邻关系 答案：B 4“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。 （2003 年试题） A给水、排水、电力、通信 B给水、排水、燃气、热力 C排水、电力、通信、燃气 D排水、电力、通信、热力 答案：A 解析：基础知识：三通一平：路通、水通、电通和场地平整；五通一平：具有道路、供水、 排水、供电、通信等基础设施和场地平整；七通一平：道路、供水、排水、供电、通信、燃气、 热力和场地平整。 5某宗土地的面积为 1000m2，其上建筑物的建筑面积为 5000m2，建筑物的基底面积为 700m2， 建筑物层数为 8 层。则该宗土地的容积率为（ ）。（2003 年试题） A8.0 B5.6 C5.0 D0.7 答案：C 解析：容积率=总建筑面积建筑用地面积=50001000=-5.0 6某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000m2的商住楼，经评估总地价为 180 万元，该宗 土地的单价为（ ）元m2。（2002 年试题） A100 B300 C600 D900 答案：D 解析：容积率=总建筑面积建筑用地面积，建筑用地面积=60003=2000，土地单价 =1802000=0.09 （万元）。 7区位是指地球上（ ）空间方位和距离上的关系。（2001 年试题） A某一事物 B某房地产 C某一事物与其他事物 D各种事物 答案：C 解析：房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包 括位置、交通、周围环境和景观。 8建筑物的所有权可以分为独有、共有和（ ）三种。（2001 年试题） A区分共有 B区分所有 C公有 D私有 答案：B 解析：房地产所有权有独有、共有和建造物区分所有权。 单项选择题 1、为评估某宗房地产 2002 年 10 月 13 日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为 3000 元/m 2，成交日期为 2001 年 11 月 13 日。经调查获知 2001 年 6 月至 2002 年 10 月该类房地产的 价格平均每月比上月上涨 1%.对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m 2. A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 答案：B 解析：3000*（1+1%）11=3347 元/m 2. 2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上 有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。 A、该建筑物的价值低于拆迁费用 B、该估价结果肯定有误 C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况 答案：A 解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地 的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物 的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。 3、某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000m2的商住楼，经评估总地价为 180 万元，该宗 土地的单价为（ ）元/m 2. A、100 B、300 C、600 D、900 答案：D 解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土 地总面积便可得到土地单价。 4、某商业大楼建造期 2 年，建成 8 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为 40 年，建筑物的经济寿命为 35 年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。 A、35 B、45 C、48 D、50 答案：A 解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束， 所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命 35 年。 5、已知某临街深度 30.48 米（即 100 英尺）、临街宽度 15 米的矩形土地，总价为 100 万 元。相邻有一临街深度 45.72 米（即 150 英尺）、临街宽度 15 米的矩形土地，根据四三二一和 九八七六法则，其总价为（ ）万元。 A、109B、117C、124D、130 答案：B 解析：100+100*（9%+8%）=117 万元。 6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（ ）。 A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 答案：C 解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。 7、一宗 2000m2的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为 690 元/m 2.现按规划拟改为商业用 地，容积率为 5.1，楼面地价为 950 元/m 2，理论上应补地价（单价）为（ ）元/m 2. A、552 B、3519 C、4293 D、4845 答案：C 解析：改用途前的土地单价=690*0.8=552 元/m 2，改用途后的土地单价=950*5.1=4845 元 /m2 应补地价（单价）为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即 4845-552=4293 元 /m2. 8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的 估算结果为 800 万元，按纯居住用途的估价结果为 1000 万元。该宗土地的评估价值应为（ ）。 A、800 万元 B、1000 万元 C、1800 万元 D、800-1000 万元 答案：D 解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两 种用途的价格之间确定。 9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低 6%，则交易情况修正系数为（）。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064 答案：D 解析：交易情况修正系数=100/（100-6%）=1.064. 10、某宗土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 1500 万元，管理费用为 75 万元，销售费 用为 35 万元，投资利润率为 12%，则开发利润为（ ）万元。 A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2 答案：C 解析：开发利润率=投资利润率*（土地取得成本+开发成本+管理费用） 11、某可比实例的成交价格为 2400 元/m 2，建筑面积 100m2，首期付款 12 万元，其余半年 后支付 8 万元，1 年后支付 4 万元。已知年利率为 10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m 2.