房地产企业破产重整实务问题研究(一)

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房地产企业破产重整实务问题研究 (一) 编者按：随着我国房地产企业发 展，破产重整正成为许多房地产企业面 临的重大问题。如何解决好破产重整中 的诸多棘手问题，依法处理好破产重整， 使企业迎来新的发展机遇，对房地产破 产重整企业极为重要。为此，本刊特邀 多年致力于房地产企业破产重整律师服 务的浙江金道律师事务所律师团队，以 真实案件为例，通过连载的方式分述债 权申报与审核的法律规定、如何做好破 产管理人等房企关心的问题，总结房地 产企业破产重整实践经验，以期对我国 房地产企业破产重整实践操作有所裨益。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 中国论文网 /3/view-12933261.htm 一、案情简介 JFY 房地产公司于 2010 年 4 月 21 日成立，注册资本 4000 万元人民币。 其开发的铭楼项目位于某经济技术开发 区中心区块，周边配套成熟，系地铁上 盖物业，项目总占地面积为 13188 平方 米，总建筑面积 74920.55 平方米。在铭 楼整体建筑楼盘已经结顶的情况下，由 于建设资金链断缺，该项目自 2014 年 2 月起被迫停工。同时，JFY 公司经营 状况持续恶化，诉讼案件不断增多。面 对这种情况，JFY 公司股东和相关债权 人开始采取自救措施，筹集资金以挽救 企业。但最终因 JFY 公司股东和相关债 权人对方案无法达成一致意见，自救以 失败告终。 2015 年 7 月 24 日，债权人 JH 置业投资有限公司以 JFY 公司资不抵债， 无法清偿到期债务为由，向人民法院提 出破产重整申请。2015 年 8 月 19 日， 人民法院裁定受理重整申请，指定 JD -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 律师事务所为管理人。 二、本案之难点 JFY 公司负债 8.85 亿多元，涉及 将近 500 名债权人，且公司涉诉案件众 多，除已销售房产外，剩余绝大多数房 产已被抵押或者查封，透明售房网显示 可售房源只有 14 套。在破产企业负债 多、债权人数众多且情绪不稳定、资金 链断裂的情况下，如何挽救企业，使企 业起死回生，能够向债权人交付房产并 清偿债权，是本案的难点之所在，具体 有：本案各类债权人共计 500 余名，如 何维护社会稳定；本案如何重整；重整 过程中，如何解决抵押房产解押释放、 如何解决逾期竣工交付违约金、如何解 决网签债权人问题、如何解决精装修交 房问题；各方债权人利益不同，如何争 取各类债权人支持重整计划等。 三、工作实效总结及研究 自人民法院裁定受理重整申请之 日起，到 2017 年 2 月 28 日法院下达批 准破产重整计划的裁定，JFY 公司终于 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 进入破产重整方案的实施阶段，回首 18 个月的艰辛历程，有很多内容值得总结。 （一）主审法院必须高度重视， 全方位掌握破产案件的进程 在破产重整案件中，主审法院必 须高度重视，法院强有力的指导和支持， 是破产案件案件办理的根本保证。它能 保证管理人工作进程顺利，能保证预定 的工作计划得以完成，工作目标得以实 现。JFY 公司破产重整案件立案后，人 民法院高度重视，分管院长亲自挂帅， 选派业务能力强，专业水平高的法官组 成合议庭办理本案，为管理人办理案件 提供全方位的支持。法院对案件的高度 重视和支持，最直接体现在对接当地党 委和政府。当地党委和政府支持破产案 件办理，是任何破a 重整案件成功办 理必不可少的组成内容。其次，体现在 对接中级法院的业务指导。破产法实务 性极强，很多问题法律规定得并不详尽， 为准确并高效解决破产案件办理中遇到 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 的法律上的疑难问题，请示中院业务部 门，是必不可少的工作。再次，建立与 管理人畅通的工作机制，分管领导亲自 抓破产重整案件办理进度、质量以及每 一个节点；主审法官具体抓，与管理人 团队直接对接，通过电话、微信、每周 书面工作汇报的形式详细了解管理人办 理案件各方面的情况。 （二）管理人的每项工作必须落 到实处 管理人是破产重整案件工作开展 的主要实施者，管理人一定程度上承担 着政府职能和法院职能落实工作，行使 着法律赋予的一定的职权。因此，破产 重整案件的办理，对管理人团队有较高 的要求，管理人的工作是否落到实处， 法律功底是否具备，是否具有强有力的 沟通能力等等都是管理人的必备要素， 是破产重整案件能否成功办理的关键要 素之一。 管理人在办理本案中，实施接管 债务人财产、接受债权申报、完成债权 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 审核和异议复核、召开债权人会议、确 定项目进行重整思路、招募重整投资人、 通过与各重整投资意向人谈判，并最终 确定重整投资人、拟定重整计划草案、 预测重整计划草案的通过率，制定重整 计划草案的表决分组方案、与各类债权 人就方案表决进行沟通、对重整计划草 案进行表决、重整方案的实施等工作。 以上所有的内容都由管理人具体实施， 都有具体的操作要求，笔者仅选择具有 特殊性内容进行表述。 1.对债务人资产接管应注意的问 题 债务人资产包括债务人的资料和 财产。 （1）资料移交需要特别注意移 交清单的详细制作，要确定专人保管， 明确文件的存放位置，防止今后使用时 难以查找。 （2）房地产企业的破产资产移 交不同于一般的破产案件，存在在建房 产无法移交或难以移交的问题，因为施 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 工单位没有退出，所有的施工现场都由 施工单位自行管理和保管财产的。所以 管理人采取的方式是制作现场资产确认 书的方式，管理人召集所有的施工单位， 对施工现场各施工单位的施工现状进行 书面固定，由破产企业的法定代表人和 各施工单位的负责人共同签署工程现状 确认书，并在文件中明确签署后的保管 责任落实在施工总承包单位名下，责成 总承包安排专门人员负责对财产进行保 管。正是由于在管理人进驻现场的第一 时间采取书面固定证据的方式，为后续 资产评估，工程造价鉴定，以及重整方 进驻接收施工现场时，提供了明确无争 议的法律文件基础。 2.债权申报审核方面应当注意的 问题 （1）债权申报 在债权申报阶段，除了正常的制 作债权申报材料，特别需要注意债权金 额、孳息违约金金额必须由债权人自行 确定，防止今后出现争议。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 （2）债权审核 一方面要根据各类法律关系，确 定债权性质和审核原则，债权审核原则 要符合相关法律规定。另一方面，把握 债权审核的进度，充分运用临时债权的 形式，将能够审核确定的债权全部审核 完毕，剩余债权作为临时债权，既保证 债权人的权利的准确性，又不影响破产 案件管理工作的进程。 3.债务人 涉诉案件的处理应当注意的问题 管理人开展工作后，首先要查询 债务人相关的股权、资产、账户被查封 的情况，特别是失信人记录情况，查清 债务人涉及的相关诉讼或者仲裁案件， 管理人应向各相关法院（仲裁）发函中 止原诉讼（仲裁）和查封或执行，为今 后重整成功的启动做好前期准备工作。 涉诉案件中有些案件具有代表意 义，管理人必须引起特别重视，不能掉 以轻心。比如 JFY 破产重整案件中网签 户提起诉讼问题的解决，极具代表性， 法院对案件的判决结果，对于重整成功 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 与否极为关键。管理人抓住由一位网签 户提起诉讼主张优先权的机会，以最高 院相关的司法解释出台的大好时机，出 庭应诉中提出网签款项属于借款的关系， 不享有优先权的观点。该观点得到中级 人民法院和省高级人民法院的支持，从 而确立了“网签户 ”款项在法律上的定位， 为网签群体问题最后解决打下良好基础。 4.招募重整投资意向人应注意的 问题 招募到有实力的重整投资人，是 破产重整的重要工作。管理人在全面了 解该项目前景的情况下，点面结合，既 通过各种渠道招募重整投资意向人，又 将重点放在曾经参与对 JFY 公司自行重 整的 JH 实业投资公司身上，着重解决 其在自行重整期间无法解决的法律问题， 使其确信管理人所采取措施，能够确保 其投资重整资金的安全，破产楼盘有明 确的增值预期，法律上无顾之忧的基础 上，JH 实业投资公司最终报送重整投 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 资方案，经管理人制定为重整计划草案 报大会表决。 5.采取体外分离解决网签户债权 问题，成为案件成功的创新亮点 以网签债权人倪某案件的最终判 决为依据，管理人认定 62 户网签债权 人与 JFY 公司之间的关系实质上是民间 借贷法律关系，权利属于普通债权。此 类网签债权金额达八千多万，占普通债 权组较大的份额，涉及房产 142 套。对 于管理人审核结果，网签债权人并不予 认可，他们等待机会，准备对重整计划 草案行使否决票。管理人预测网签债权 人的意见将影响重整计划草案普通债权 组的通过，而且由于该组人数众多，法 院强裁的可能性很小。因此，如何解决 网签债权问题，是管理人面临的一大难 题。经过一轮又一轮的沟通协商，终于 达成由网签债权人将对重整计划草案的 投票表决权整体授予重整方行使的方式， 获得网签户的整体授权，同时明确重整 计划通过后，网签债权人配合重整方解 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 除网签备案和预抵押登记手续后，重整 方将债权总额的 50%的款项以及应付普 通债权人 10%的款项一次性支付给网签 户。以上方案解决了影响重整计划草案 通过的不稳定因素，为重整计划草案表 决通过创造了条件。网签债权问题的解 决，是本破产重整案件的的创新和突破。 6.做好信访接待工作，是破产管 理人的必修课 债权人人数众多，房地产类破产 重整案件的特点之一。本案涉及 10 家 以上建设施工方，几百户的购房户，多 家金融机构，民间借贷，担保机构等等， 法律关系复杂。债权人上访是常态，这 些群体处理不好的结果，会造成社会不 稳定。因此维稳任务也是管理人的政治 任务。本案中管理人花大力气投入在这 项工作上，管理人负责人亲自抓，力争 把问题解决在管理人层面，杜绝债权人 走向社会。比如在 G20 峰会前夕，网签 债权人以每次二、三十人，每星期一次 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 的频率到管理人处连续上访，管理人耐 心地接待债权人，以案说法，以网签户 代表倪某连续败诉的案例，打破网签债 权人 100%债权受偿的幻想，维护了社 会的稳定。 7.模拟表决结果，巧妙设计分组 方案，确保重整表决顺利进行 根据破产法规定，重整计划草案 需要各类债权组分别表决达到法定标准 才能通过。为确保重整方案草案得到大 会的表决通过，管理人多次进行模拟表 决，预测表决结果。通过模拟，管理人 预测到除了普通债权组外，其他各组通 过重整计划草案的可能性均很大，而普 通债权组中债务人的实际控制人及关联 公司并不支持重整计划草案。为解决普 通债权组表决不能通过的风险问题，管 理人提出设立小额普通债权组和大额普 通债权组，即使大额普通债权组表决不 通过，法院亦可在符合法律规定的条件 下为了多数人的利益强制裁定通过重整 计划。事实证明管理人的预测完全正确， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 且行之有效。 8.由法院和政府联手最终解决债 务人股权变更过程中的问题 JFY 重整计划明确重整方以零对 价收购 JFY 公司股权，但法院裁定批准 重整计划后，由于股权质押的解押手续 不能顺利办理；几家法院查封股权问题 没有顺利解Q；JFY 公司失信人信息 披露没有解决；股权过户完税问题没有 解决等一系列问题导致重整方仍然无法 办理股权变更。该情形的发生直接影响 到重整方案的实施，影响到重整方支付 重整对价，影响到