山东乐陵市澳林项目市场分析

山东澳林中央世纪城项目市场研究报告 第一部分：山东省乐陵市城市概况 1、乐陵市地理位置 2、乐陵市交通人口概况 3、乐陵市经济发展概况 4、乐陵市人均收入水平分析 第二部分：乐陵市房地产市场概况 1、政府关于乐陵市房地产发展的宏观政策 2、乐陵市房地产市场发展情况 第三部分：澳林中央世纪城项目竞争市场概况 一、周边对比竞争楼盘情况 第四部分：总结分析 第一部分：山东省乐陵市城市概况 一、乐陵市地理位置 “乐陵市”为德州市辖县级市。它所指代的是县级行政区域（地名实体） ， 位于山东省西北部，鲁冀两省交界处，地处环渤海经济圈 。处于北京、天津、 济南、泰安等城市构成的南北走向经济龙脉的中心位置。东接庆云县、阳信县， 西邻宁津县，南靠商河县、惠民县，北连河北省盐山县。 乐陵以环渤海经济圈，及黄河三角洲“成为山东连接京、津、济地区重要 的交通枢纽城市之一，是“黄三角”西部对外开发开放桥头堡；乐陵有着丰富 的旅游资源和生态的人居环境，是中国“金丝小枣之乡” 。 2、乐陵市交通人口概况 行政区划： 总面积 1237.2 平方公里，耕地面积 102 万亩，现辖8 镇 4 乡 4 个街道办事处。 城市人口： 总人口 69 万，其中市区人口约 23 万。 交通： 205 国道和 4 条省级干线公路纵横穿越， 80 公里半径范围内，分别与京沪铁 路、京福高速公路、黄骅港、济南机场相接。 发展目标： 围绕“东扩、南移、西拓、北上”发展战略，实现富民强市的总要求，作为一 个县级市，乐陵经济发展和城市建设潜力巨大，这种良好的发展势头在“十二” 五期间会得到更好的体现。 3、乐陵市经济发展概况 乐陵十一五期间，全市 GDP 稳步快速增长，全市 GDP 年均增长 15%。尤其 是近两年来，GDP 保持着高速稳定的增长为乐陵市房地产的发展奠定了良好的 基础。 2011 山东省各市 GDP 排名 1、 青岛 4409 亿 2、 烟台 3434 亿 3、 济南 3017 亿 4、 潍坊 2491 亿 5、 淄博 2300 亿 6、 东营 2065 亿 7、 济宁 2000 亿 8、 临沂 1958 亿 9、 威海 1795 亿 10、德州 1400 亿 11、泰安 1398 亿 12、滨州 1230 亿 13、聊城 1200 亿 14、枣庄 1100 亿 15、菏泽 820 亿 16、日照 780 亿 17、莱芜 456 亿 2011 年德州市各县区 GDP 排名 1 齐河县 187 18% 2 临邑县 1671 16% 3 平原县 162.5 15.1% 4 禹城市 157 14% 5 陵 县 155 13.6% 6 德城区 155 13.5% 7 乐陵市 151.03 16.8% 8 宁津县 145 13% 9 武城县 140 13.5% 10 夏津县 138.9 12.6% 11 庆云县 98 虽然乐陵市近年来经济与城市发展整体上已步入快车道，近年来增长速度 高于德州市其它县市区，但是整体的 GDP 水平在整个山东省来说还是处于中下 游水平。而近年来乐陵市人均 GDP的大幅增加，表明人们对于房产等大额商品 的消费能力普遍增强，理财、投资意识逐步树立。而固定资产投资的大幅增长， 为乐陵的城市化进程注入了强大动力。工业基础的不断加强，表明乐陵的经济 实力日趋增强。 近年来，乐陵市培育了体育、五金机械装备制造、农副产品（食品）深加 工、现代服务业四大主导产业和新能源、循环化工、再生资源三大先导产业， 培植了 340 家规模以上企业，其中 3 家亚洲最大，8 家全国最大，3 家入选全国 1000 家最具成长性企业。并且将在“十二五”期间重点打造汽车零部件产业、 体育器材产业、纺织产业等六大百亿元产业，并以这六大产业为龙头带动该市 经济全面发展。 下图为乐陵市 2010 年三大产业比重： 四、乐陵市人均收入水平分析 乐陵市本地居民购买力相对比较高，其经济发展更多的是依靠本地人口的 带动。支柱产业相对集中，造成在岗职工和农村居民的收益差较大。 分析： 人均 GDP 分析与人均可支配收入 过去的几年中，乐陵市的人均 GDP 一直保持着快速增长的势头，2010 年全 市全民生产总值达到 140 亿元，人均生产总值超过了 2 万元，达到 20290 元； 在岗职工年平均工资 20325 元，同比增长 14.9%；农民人均纯收入 7147 元，同 比增长 15%；农村居民恩格尔系数为 0.46，基本为小康水平；社会消费品零售 总额 48.9 亿元，增长 20.1%。说明乐陵市本地居民购买力相对比较高，其经济 发展更多的是依靠本地人口的带动。支柱产业相对集中，造成在岗职工和农村 居民的收益差较大。 虽然乐陵人均可支配收入及消费性支出近年呈现较快增长的趋势，但目前 基数仍然较低，无法进入山东经济圈层的第一层级。 第二部分：乐陵市房地产市场概况 1、政府关于乐陵市房地产发展的宏观政策 随着 2010 年一季度全国经济回升态势逐渐稳固，中央对房地产市场也展开 了密集调控，密集的调控政策带来了房地产市场巨大的不确定性。 就目前来说，山东省只有青岛市是有限购令的限制的，德州市乐陵市没有 严格的限购令政策限制，但是全国范围密集的宏观房地产市场政策还是对仍在 起步阶段的乐陵市房地产市场造成了挺大的影响。 二、乐陵市房地产市场发展情况 总的来说，经济、人口、消费及规划上缺陷将不可避免地造成目前乐陵全 市及区域内房地产市场购买力偏低的局面。乐陵经济总量偏低，农业人口多， 造成财富阶层总量低，区域房地产购买力难以拉动。 乐陵固定资产投资及房地产投资增速较快，但房地产投资所占比重不高， 房地产还处于起步阶段，有待大力发展。 （见下图） 此外，截止 2010 年止，乐陵市房地产成交面积逐年增加，房地产市场需求 旺盛，市场投资前景广阔。 乐陵市近年商品房销售均价走势分析： 目前房价总体接近 3500 元/。 近三年来，乐陵房地产开发和销售每年均保持着 20%以上增长，销售均价保 持 10%以上的增长。 乐陵的房地产处于一个健康快速的发展期，单个项目年消化规模为 3 万平方 米左右，基本为刚性需求； 第三部分：澳林中央世纪城项目竞争市场概况 1、周边对比竞争楼盘情况 总的来说，从下图可以看到，中央世纪城周边还是有许多的竞争楼盘，从 开盘时间、均价、交通区位等因素综合来看，主要有以下三个竞争楼盘： 楼盘名 称 中央世纪城 枣城明珠 凤凰城 永基花园 具体位 置 山东乐陵阜欣路与西 外环交汇 山东省(德州)乐陵市 阜盛西路北侧 乐陵阜盛西路567号 （清华园西邻） 乐陵市阜盛西路南侧 市中街道办事处西临 地区 乐陵市 乐陵市 乐陵市 乐陵市 建筑类 型 小高层 高层 独栋别墅,联排,叠拼, 小高层,高层 多层,小高层 户型面 积 85-110平米全面通 透户型 三房两厅 101-155平 米 三房三厅 232.03 平米 四方两厅 215.1平米 二居室 97.32平米 三居室 119.86- 132.28平米 交通状 况 交通便利 交通便利 交通方便 1、5、6、10、16路 公交农行站 均价 3000元/平方米 3480元/平方米 3400元/平方米 3300元/平方米 装修状 况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯,精装 容积率 1.37 开盘时 间 2011年12月01日 2013年初 2012年01月15日 2011年10月 开发商 澳林置业 乐陵市鑫顺房屋建设 开发有限公司 青建地产 乐陵市佳和房地产开 发有限公司永基分公 司 销售许 可证 乐房预售字第100号 项目介 绍 项目总建筑面积30万 。由12万“香颂、 香榭、香缇”三大多 层花园洋房组团，15 万“尚城、尚峰、 公馆”三大高层组团， 2300顶级幼儿园， 600m 风情商业广场及 2万沿街商业， 1200多个车位共同组 成。 户型主要以85- -110平米全面通透 户型为主， 小进深、 大开间、敞开式的退 台设计彰显法式住宅 的高端理念和浪漫。 全明通透的空间规划， 经典小进深、大开间 的功能格局，气派非 凡的生活尺度，更有 奢华跃层设计，充分 关注主人的身份感和 私密感，筑就奢华与 现代的荣耀传世大宅。 整体建筑采取法式 新古典建筑风格，众 项目为十五栋地上17 层无装修住宅楼，设 有1-2层高地下室和 车库，提供100个以 上车位。 凤凰城位于城市发展 的主轴线上，位于新 城区的核心区域，拥 有无限发展潜力。 项目占地1200亩，总 建筑面积68万平米， 涵盖36000平米的物 流中心、五星级酒店、 40万平米的凤凰城高 端住宅小区集别墅、 洋房、小高层、高层 于一体。 项目毗邻 乐陵重点中学一中、 凤凰城小学、幼儿园， 可为孩子们提供全年 龄段高端品质教育服 务。项目周围有银座 购物广场、中医院等 完善的生活及医疗配 套。 项目位于乐陵市阜盛 路与兴隆南大街交汇 处西南侧，是乐陵市 发展规划确定的核心 区，集居住、商业、 金融、购物、休闲、 医疗、交通于一身， 独占稀缺资源，未来 发展不可限量。 小 区是一个集生态、人 文、环保为一体的高 档住宅区，人性化的 设计理念营造出一种 安静、舒适、和谐的 生活氛围。 第四部分：总结分析 由以上分析可以看出该项目的投资优势主要是： 1、 乐陵市近几年的经济发展增长速度均超过 15%，增速在山东省名列前 茅，市政建设步伐加快，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 2、 该项目地处乐陵新城中心，是乐陵最具发展潜力的区域，周遍日趋成 熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，而且乐陵市房地产成交面积逐年增加， 说明当地房地产市场需求旺盛，市场投资前景广阔。 3、 公司为乐陵市重大引资项目，得到政府及有关部门的大力支持，而且 没有限购令的限制，有利于项目建设和发展。另外，周边有公司已建项目义乌 商贸城的带动，商贸城的商业氛围会带动当地居民就近选择住宅楼盘。 相对地，该项目的风险性： 1、项目所在地乐陵市虽然近年来经济增长速度较快，但是整体的 GDP 水平 在整个山东省来说还是处中下游水平，而且城市人口、交通等因素可以看出城 市规模还不是很大，无论是乐陵市经济发展还是房地产市场都还是处于发展阶 段。 2、虽然乐陵人均可支配收入及消费性支出近年呈现较快增长的趋势，但目 多景观小品：如诗文 墙体、名人塑像、物 理题解、数学猜想、 小品雕塑等，让社区 处处充满浓厚的社区 文化，在运动设施上 打造上，设置篮球场、 门球场、乒乓球、滑 板道和各种社区健身 设备以及运动小品雕 塑，以满足老