商业街的案例分析

2011年 6月 商业街分析与总结 商业街分析与总结 2 商 业 街 概 述 商业街成功案例 商业街成功经验总结 商业街规划要点分析 商业街失败案例 第一部分 商业街分析与总结 3 商业街是由众多 店铺 组成，平面按照 街 的形式布置的 商业房地产形式，是城市商业的缩影和精华。 商业街按照定位不同可分为以下 3种类型： 1、综合商业街：集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业 种、多业态的商业集合体，注重提供消费者所需的综合服务。例如王 府井步行街、纽约第五大街等。 2、主题商业街： 整条商业街集中在一起反映一个主题，并根据这个 主题设置衍生类商铺，每个业态均为主题的一个部分，以适应消费者 个性化、多样化与差异化的要求。例如三里屯酒吧街、香港旺角通菜 街（女人街）等。 3、特色小街：具有深厚历史文化或地域风情的商业街区，为消费者 提供具有传统特色的商品与服务。例如成都锦里、西安回民街等。 商业街定义 商业街分析与总结 4 电影主题商业街 1、定 义： 以电影及相关衍生类产品为主题的商业街 电影院、以电影为表现方式的酒吧、餐厅，出售电影 DVD、海报为主的影像店，以电影中人物创作的手办 、模型店等。 用电影主题场景来体现文化，街区商业和电影立体互 动，每条街区中都有电影的痕迹，随处可感受浓厚的 电影氛围。 2、硬件方面： 3、软件方面 ： 商业街分析与总结 5 商业街发展趋势 单纯的购物功能 购物、餐饮、休闲娱乐等多功能 综合性、大众化定位 个性化、差异化、主题化定位 物质性规划思考 文化、功能、购物体验方面的思考 HOPSCA 原则 （豪布斯卡） Hotel、 Office、 Parking、 Shopping、 Convention、 Apartment 六个英文单词第一个字母组合的音译。 意义分别为： 酒店、办公、公园、购物、会议、公寓 。 HOPSCA的核心理念为：城市商业街不仅仅是一个购物 场所，而必须是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、居住 为一体的生活空间。 商业街分析与总结 6 商业街成功案例 商 业 街 概 述 商业街成功经验总结 商业街规划要点分析 商业街失败案例 第二部分 商业街分析与总结 7 案例目录 国外： 纽约第五大道 巴黎香榭丽舍大街 伦敦牛津街 首尔明洞大街 大阪难波公园 国内： 武汉光谷步行街 上海新天地 成都锦里 商业街分析与总结 8 纽约第五大道： 顶级的品牌专卖店和百货商店 成为 街区的焦点，也使街区成为世界的焦点 第五大道位于美国纽 约曼哈顿的中轴线， 是纽约城的商业、居 住、旅游、文化、购 物中心，全球租金最 昂贵的商业街区。拥 有帝国大厦、洛克菲 勒中心、圣帕特里克 教堂、中央公园等众 多著名景观。 第五大道几乎拥有全 球所有最顶级的品牌 店，如 LV、 Dior、 Tiffany、 Cartier、 Gucci、 Versace、 Chanel等，以货品齐 全、更新速度快著称 。 纽约 第五大道 商业街分析与总结 9 纽约 第五大道 适宜的街道宽度、巨幅的广告招牌、五光十色的霓虹灯让整个街区形 成了良好的商业氛围。 商业街分析与总结 10 纽约 第五大道 纽约第五大道采用人车混行的交通模式。车行道宽度在 20米左右，人行 道宽度在 8米左右。 商业街分析与总结 11 巴黎香榭丽舍大街 香榭丽舍大街： 幽静的绿色与奢华的品牌 是这条 “ 世界上最美丽的大街 ”的灵魂 香榭丽舍大街东起巴 黎的协和广场西至星 形广场，它以圆点广 场为界分成两部分： 东段是长约 700米的 林荫大道，绿树成行 ，鸟语花香。西段是 长约 1200米的高级商 业区。 街道两旁布满了世界 各地的大公司、银行 、电影院、奢侈品商 店和高档饭店，是全 世界名牌最密集的地 方之一。 商业街分析与总结 12 巴黎香榭丽舍大街 街道两边 19世纪的建筑，仿古式街灯，充满艺术感的书报亭诠释了巴 黎特有的浪漫气息。 商业街分析与总结 13 巴黎香榭丽舍大街 巴黎香榭丽舍大街长约 1900米，由 700米的林荫大道和 1200米的商业 街区组成。整条街道宽约 100米，采用人车混行的交通方式。车行道 宽约 3540米，人行道宽约 2530米。 商业街分析与总结 14 伦敦牛津街 伦敦牛津街： 众多顶级品牌与便捷的公共交通 使它享有遍及全球的声誉 牛津街位于伦敦西区 ，海德公园东侧。是 英国首要的购物街， 每年吸引了来自全球 的 3千万游客到此观 光购物。它是伦敦西 区购物的中心，长 1.25英里的街道上云 集超过 300家的世界 大型商场。收集了世 界上各种各样的顶级 品牌。 牛津街是伦敦一条重 要的交通干线，每小 时有 50辆公共汽车运 行， 4个地铁站与 5条 线路相连，为商业的 繁荣做了最好的铺垫 。 商业街分析与总结 15 伦敦牛津街 浓厚气息的英式建筑、充满艺术感的雕塑、创意十足的小店及公共设 施。 商业街分析与总结 16 伦敦牛津街 牛津街采用人车混行的交通方式，车行道宽 20米左右，人行道宽度在 8米左右。街道两侧的建筑高度以 5层居多。 商业街分析与总结 17 明洞大街位于首尔中 区，是韩国著名的商 业街。明洞大街的商 品以中高档定位为主 。这里有繁华的时装 商店、历史悠久的咖 啡屋、吉他演奏台以 及满足人们多种口味 的各式餐厅。每年两 次的明洞节 , 举行明 洞小姐选拔、民俗游 戏、传统婚礼仪式等 各种文化节目。 明洞大街两旁都是高 级名牌的店铺，明洞 大街两侧的胡同里都 是中档品牌的店铺和 保税商店。 首尔明洞大街 韩国首尔明洞大街： 功能齐全与交通便捷 是其历经百年经久不衰的关键 商业街分析与总结 18 首尔明洞大街 明洞大街长约 1000米。街内的道路都不宽，主道宽度在 1520米之间， 辅道宽度在 46米之间，热闹非凡。 商业街分析与总结 19 首尔明洞大街 商业街分析与总结 20 大阪难波公园 位于大阪传统商业区 的难波公园，是一座 看上去如同空中花园 的城市综合体。从地 平面上升至 8层的高度 ，层层推进，绿树茵 茵，放佛是游离于城 市之上的自然绿洲。 难波公园功能非常丰 富，包括上百家专业 的时尚店铺和餐馆。 这里可以品尝到民族 的、世界各地的美食 ，可以购买到潮流最 前线的商品和各种高 档物品。除了传统的 商业业态，商场还为 顾客提供医疗功能， 配有药店和医院。 日本大阪难波公园： 景观与建筑的完美融合、灵动 的空间 使其成为大阪乃至日本的地标建筑 商业街分析与总结 21 大阪难波公园 曲折的街道、共享空间节点、街道上空的连廊、极具艺术感的指示牌 使整条街区充满了趣味性 商业街分析与总结 22 大阪难波公园 难波公园商业街的宽度在 1525米之间，由于商业街贯穿于整个综合体 之中，所以街道的宽高比较低，连廊的宽度在 3米左右。 商业街分析与总结 23 光谷步行街位于武汉 武昌区，整条街长 1350米，是目前世界 最长的纯步行商业街 光谷步行街集购物、 餐饮娱乐、旅游观光 、休闲健身、商务办 公、酒店居住于一体 ，是多功能，复合型 的商业街区 街区建筑设计充分吸 取各国建筑的精华， 主要由四大建筑群落 组成：美式现代、西 班牙式、北欧式以及 英伦古典式 武汉光谷步行街： 多彩的公共空间、舒适的尺度与 流线 妆点着这条世界最长步行商业街武汉光谷步行街 商业街分析与总结 24 武汉光谷步行街 室内植物、中央喷泉广场、绚丽的灯光走廊、个性指示牌使商业街的 游客充满了趣味性的消费体验 商业街分析与总结 25 光谷步行街的街道分为主街道、次街、内街三个级别，主街宽 1618 米，次街宽 68米，内街宽 34米武汉光谷步行街 商业街分析与总结 26 上海新天地： 新旧建筑的交汇、中西文化的结合 是 新天地成功的关键因素 上海新天地是以独特 的石库门建筑旧区为 基础改造成的集餐饮 、商业、娱乐、文化 的休闲步行街。中西 融合、新旧结合，将 上海传统的石库门里 弄与充满现 代感的新 建筑融为一体。 新天地分为南里和北 里两个部分，南里以 现代建筑为主，石库 门旧建筑为辅。北部 地块以保留石库门旧 建筑为主，新旧对话 ，交相辉映。南里建 成了一座总楼面面积 达 25,000平方米的购 物、娱乐、休闲中心 。 北里 南里 上海新天地 商业街分析与总结 27 窄巷、曲径及随处可见的休憩空间，营造了非常好的休闲商业氛围。 上海新天地 商业街分析与总结 28 上海新天地采用纯步行的交通方式，主街道宽度在 15米左右，窄巷宽 度在 3米左右。主街道两侧的石库门建筑高度以 3层居多。上海新天地 商业街分析与总结 29 成 都 锦 里 成都锦里： 蜀汉文化、仿古建筑、民间艺术 共同绘画出成都的 “清明上河图 ” 锦里是西蜀历史上最 古老、最具有商业气 息的街道之一，早在 秦汉、三国时期便闻 名全国。今天的锦里 依托成都武侯祠，以 秦汉、三国精神为灵 魂，明、清风貌作外 表，川西民风、民俗 作内容，扩大了三国 文化的外延。在这条 全长米的街上 ，浓缩了成都生活的 精华：有茶楼、客栈 、酒楼、酒吧、戏台 、风味小吃、工艺品 、土特产，充分展现 了四川民风民俗的独 特魅力 。 商业街分析与总结 30 锦里的街道虽然不长，但处处体现着整条商业街定位的特色。 成 都 锦 里 商业街分析与总结 31 锦里的街道很窄，在 5米左右。街道两旁的酒吧都有室外座椅，很热 闹。两边的街道有时会通过连廊连接，街道中央设计了广场空间。成 都 锦 里 商业街分析与总结 32 商业街失败案例 商 业 街 概 述 商业街成功经验总结 商业街规划要点分析 商业街成功案例 第三部分 商业街分析与总结 33 案 例 一 街道过宽，往往无法聚集人气 商业街分析与总结 34 案 例 二 笔直的街道缺乏变化，无法体现逛街的乐趣 商业街分析与总结 35 案 例 三 兵营式的规划布置，缺乏灵动的空间感 商业街分析与总结 36 案 例 四 主力店与商业街区在规划上的布局错位 主 力 店 商业街区 商业街分析与总结 37 商业街成功经验总结 商 业 街 概 述 商业街失败案例 商业街规划要点分析 商业街成功案例 第四部分 商业街分析与总结 38 国内外著名商业街的成功规律总结 丰富的历史与文化 独特的建筑与环境 多元化的商业功能 知名的主力商家 便捷的交通与公共设施 良好的商业运作 包含自己独特的历史与文化底蕴 拥有百年历史的古老建筑，或别具特色的建筑形式；拥有足够 的绿地、休闲广场等令人愉悦的购物环境 具有集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等为一体的综合性商业 功能 拥有不断更新的知名主力店，这些店铺是引领潮流与消费的重 要基础 便捷的交通环境，足够大的停车场，贴心便利的公共设施 专业的商业管理机构，与店铺之间良好的关系，同政府之间时 刻保持密切联系 关键词： 文脉 建筑 景观 功能 商户 交通 运营 商业街分析与总结 39 硬 件 软 件 后 天 先 天 规划 景观 建筑 市场定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源 商业街成功的关键因素 地理位置 规模 交通 历史文化 竞争 商业街成功的关键因素 商业街分析与总结 40 商业街规划要点分析 商 业 街 概 述 商业街失败案例 商业街成功经验总结 商业街成功案例 第五部分 商业街分析与总结 41 商业街规划要素 规 划 景 观 建 筑 空间形态 功能结构 尺度 交通组织 历史文化与建筑风格的传承 天际线 外立面 建筑细部及材质的运用 广告柱、广告牌、招牌、路牌 灯光工程 软装饰 小品 配套设施 商业街规划要素 商业街分析与总结 42 规划 空间形态 国内外大多数成功商业街 的规划都很好的利用了窄 巷、短街、折线、连廊以 及小尺度共享空间，以营 造良好的商业氛围。 窄巷容易形成熙熙攘攘、 摩肩接踵的热闹景象。 “ 曲径通幽 ” 的短街不容 易让消费者感到紧张和疲 劳。 连廊可以较好的解决二层 及二层以上商业的水平交 通问题，提升其价值。 小尺度共享空间一方面是 聚客点，另一方面也是商 业街的活力空间。 商业街分析与总结 43 规划 功能结构 目前国际通行的商业区 结构和业态的分布为：购 物占 3035%，餐饮占 2025%，休闲、娱乐、 酒店、服务等占 3040% 我国步行商业街业态结 构调查结果，购物普遍占 到总业态的 50%以上 近些年来，商业步行街 功能分布中，购物所占的 比例呈下降趋势 商业街分析与总结 44 规划 尺度（长） 专家认为，商业街的长度 一般在 500700米较合适， 最多为 10001500米 从商业街的发展规律看， 非步行街长度可稍长些， 步行街必须短些，具体长 度视功能定位而定 专家测试，一般人走 2500 米左右时腿会发酸；走 4000米时会感觉到累，走 6000米时会筋疲力尽 人逛街走 “ 之 ” 字型线路 ，行走距离是直线距离的 四倍 北京王府井步行区： 800米香榭丽舍大街： 1200米武汉光谷步行街： 1350米 商业街分析与总结 45 规划 尺度（宽） 商业街的宽度是能否形成 “ 车水马龙 ” 般繁荣景象 的重要因素 商业街的宽度与整条街的 交通组织方式有密切关系 经测试，商业街客流密度 在每人 4平方米时，既不会 显得拥挤，又能体现商业 街的繁华 专家认为，商业街适宜的 宽度在 2030米左右，小型 步行街在 20米