2012年第一周周报

营销中心楼市周报 2 月第一期 （20120206-20120210） 第一章 全国热点关注 第二章 行业热点关注 第三章 地市重点监控城市房地产动态 第一章 全国热点关注 一 法律法规 1 郑州市政府出台新规加强保障房建设管理 【目标】到“十二五”末，全市保障房覆盖面平均达到 20% 这份名为郑州市人民政府关于贯彻国办发【2011】45 号文件精神加强保障性住 房建设和管理的意见(简称“意见”)的文件提出，到“十二五”期末，全市保障 性住房覆盖面平均达到 20%，其中县(市)及上街区保障性住房覆盖面达到 15%，城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题基本解决，新就业职工和来郑 务工人员的住房困难得到明显改善。 【土地供应】“十二五”期间，我市拿出近 1.1 万亩地用来建设保障房 意见要求，加快建立和完善保障型住房土地储备制度，实行保障性住房项目法 人招投标制度。市政府对各县(市、区)保障性住房用地征收、储备及建设工作纳 入绩效考核和目标责任管理。 “十二五”期间，郑州市保障性住房总用地量约为 732.36 公顷(即约为 10985.4 亩)。 按照郑州都市区建设发展战略和组团规划，将市区内部分原规划用途为工业、 仓储等非居住用地优先调整为保障性住房用地。依法收回的国有住宅用地，优 先用于保障性住房建设。 【位置规划】每年沿地铁沿线建 1-2 个大型保障性住房社区 自 2012 年起，每年在地铁沿线选取 1-2 个大型保障性住房社区用地，由市内五区 政府做好大型保障性住房社区用地的征收和储备工作。 据悉，目前已经初步规划在郑上路地铁站点附近选取 2 个地方、京珠高速和郑开 大道附近选取 1 个地方建设保障性住房社区，3 个社区的占地规模在 3000 亩左 右。 【资格准入】经适房家庭人均净资产不得超过 10 万元 针对外地出现的开豪华车住经济适用房的现象，市政府此次出台的文件规定，申 请家庭除了要符合经适房管理办法、廉租房办法、公租房办法规定的准入门槛外， 今后还要核查申请家庭的净资产情况。 文件规定，家庭净资产上限原则上按其享受不同的保障类型对应的收入标准上限 相对应的 6 倍家庭年收入确定。按照上述标准，如经济适用住房供应家庭人均家 庭资产约为 10 万元，廉租住房保障家庭人均家庭资产约为 6 万元。 意见提出，市民政部门要会同有关部门根据经济社会发展水平、居民收入、住房 状况，合理确定保障对象的家庭净资产上限，并向社会公布。健全住房保障、民 政、公安、社保、地税、金融、工商、证券、公积金等部门以及街道、社区协作配合 的家庭经济状况审核机制。 也就是说，今后审核申请家庭时，不 仅要看人均月收入，还要查看申请者的车辆、 银行存款、证券资产、非住宅 资产等资产情况。 市房管局规划和住房保障处副处长冯荣智介绍，对于如何审核、确定申请者的家 庭净资产，相关部门将联合制定操作办法，争取 6 月底前出台。 【日常管理】不符合保障条件的，要退出 市政府要求，今后将定期检查保障性住房使用情况，对违反规定将其出售、 转借、 出租( 转租)、闲置、改变用途且拒不整改的，将按照规定或者合同约定收回。廉 租 房、公租房承租人经济状况改善，或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房， 不再符合相关的住房保障条件的，应当在规定期限内腾退；逾期不腾退的，应按 市场价格交纳租金。 保障性住房管理 A、项目管理：保障性住房要 优先验收 市房管局要建立项目储备库，会同有关部门出台保障性住房建设导则、严格执 行商品住房项目配建保障性住房制度，实现保障性住房与商品住房同步备案、同 步设计、 优先建设、 优先验收。 对不能按时间节点推进工程建设的企业，暂停其所有项目手续办理，并记入“黑 名单”，在媒体上公布曝光。 B、质量管理：保障性住房 质量实行终身负责制 意见要求，保障性住房实行质量终身负责制，所有项目必须在显著位置设置永 久性标牌。 建立保障性住房工程质量责任信息公示制度，在市级新闻媒体、网站上对全市在 建的保障性住房实施工程质量责任人予以公布，接受社会监督。对承建保障性住 房项目的建设单位、施工、勘察、设计、监理等单位，以及市建委、重点 项目办、 住房保障部门实施第一责任人制度。 参与建设的企业必须签订开竣工时间承诺、质量安全承诺、房源控制承诺、依法 建设承诺，作 为办理土地证的要件。 对未按 规定时间节点办结项目手续并开工建 设的项目，由政府按承诺收回土地。对建设、勘察、设计、施工、监理等责任主体， 有不良行为记录的，5 年内不得进行新的保障性住房建设。 2 郑州市出台中原经济区郑州都市区建设纲要 2 月 5 日，郑州都市区建设的行动指南 中原经济区郑州都市区建设纲要经 郑州市十三届人大四次会议审议通过实施。纲要对郑州都市区建设进行了全 面部署和安排。 什么是郑州都市区 纲要明确将郑州都市区定义为：以主城区为核心，以发达的交通通道为依托，以 一体化的规划为指导，以组团发展、 产城互 动、复合型、生 态型为发展路径，辐射 带动其他区域快速发展，促进各功能区间的相互联系与协作，构筑功能布局合理、 空间利用高效、承载能力强劲、 产业特色突出、社会和谐友好、人民富裕文明的 现代化都市区。 郑州都市区的战略定位 纲要明确了郑州都市区“一区两城”的战略定位。“一区”即中原经济区的核心增 长区，建设以全域城市化、生 态和环保共同推 进的“三化”协调科学发展先行示范 区，建设华夏历史文明重要传承区， 进一步增 强承载力、 辐射力和整合力。 “两城”一是最佳人居城市；二是中部地区重要的中心城市，巩固和提升郑州作为全 国交通枢纽的地位，建设全国先进制造业基地，建成全国现代服务业中心，建成 现代农业示范区，建成国家区域性创新中心，构建中西部地区对外开放的高地和 国际陆港，建 设具有世界影响的国际旅游城市和历史文化名城。 郑州都市区的战略目标 纲要提出了城市化、首位度、区域中心城市和幸福 郑州等四个方面的指标体系。 一是城市化主要目标，总人口达 1500 万以上，建成区面积达 1000 平方公里以上， 城镇化率达到 80%等。二是首位度主要目标，生产总值达 2 万亿元左右， 财政总 收入达 2600 亿元以上，地方财政一般预算收入 1600 亿元以上，全社会固定资产 投资当年达到 15000 亿元，规模以上工业增加值总量达到 9000 亿元，服务业增 加值占 GDP 比重达 50%左右等。三是区域中心城市主要目 标，形成以郑州为核 心的中原经济区交通辐射圈。四是幸福郑州主要目标，纲要提出城镇居民人均 可支配收入达到 6 万元，农民人均纯收入达 3 万元左右，基本社会保险覆盖率 达 95%以上等。 “八大加快”助推郑州都市区 纲要指出，按照“核心、 组团、多点”的布局，建设以郑州新区和中心城区为核 心，以便捷交通为纽带，以 绿色生态为基础 ，实现生活空 间与生产空间、空间开 发与产业布局、城市建设与生态环境相协调的发展格局。 纲要提出，要按照郑州都市区建设的总体布局和重点任务，加快郑州新区建设， 加快中心城区保护改造提升，加快组团融城发展，加快宜居城市组团建设，加快 产业集聚区建设，加快城郊村合村并城，加快合村并 镇和新型农村社区建设，加 快都市农村建设。 九大支撑体系、六大保障措施 建设郑州都市区，必须建立强大的支撑体系和保障机制。纲要提出九大支撑体 系，即着力构建综合交通支撑体系、 现代产业 支撑体系、生 态环境支撑体系、基 础设施和资源能源支撑体系、科技创新和信息支撑体系、高素质人力资源支撑体 系、特色鲜明文化支撑体系、改革开放支撑体系、社会管理支撑体系等；完善土 地、环境、规划、资金、项目、机制等六大保障措施。 （信息来源：新浪乐居） 二 经济金融 1 地方债及主产税收将用于保障房建设 新规多措并举拓宽资金渠道 根据这份名为关于切实做好 2012 年保障性安居工程财政资金安排等相关工作 的通知(以下简称通知)，要求各地切实做好今年保障性安居工程财政资金安 排等相关工作，并加强资金监督管理，确保资金专款专用。 按照通知确定的思路，各级财政部门要根据 2012 年住房保障任务，测算需要 政府出资数额，按照 规定渠道落 实资金。除通过加大公共预算安排用于保障性 安居工程资金规模，确保土地出 让收益和住房公积金增值收益按规定用于保障 性安居工程建设外， 还明确了新的 资金来源渠道，以确保保障房建设资金的落 实：一是 2012 年增加的地方政府债券收入要优先用于保障性安居工程，加大地 方政府债券收入用于保障性安居工程的投入力度；二是个人住房 房产税试点地 区取得的房产税收入，要专项 用于保障性安居工程；三是各地可从国有资本经营 预算中适当安排部分资金用于支持国有企业棚户区改造；四是各地要从城市维 护建设税、城镇公用事业附加 费、城市基础设施配套费中安排资金，加大保障性 安居工程小区外配套基础设施投入，完善配套功能。 通知强调，各地要保证资金及时足额到位，提高资金使用效益。省 级财政部门要 于 2012 年 5 月底前将中央和省级补助资金全部拨付到市县；市县财政部门要按 照保障性安居工程建设项目合同(协议)约定的期限和工程进度拨付财政资金， 确保资金及时到位。 “和去年相比，今年对资金落实时间的要求提前了，这有利于更主动地来安排年 度保障房建设”，中国 房地 产学会副会长陈国强接受经济参考报采访时说。 在他看来，一系列资金渠道的拓 宽表明，有关部门推进保障性安居工程建设工 作的积极性进一步提高，政策要求也更明确和具体。“中央政策明确之后，接下 来就是各地如何抓落实。 ” 事实上，部分地方已着手落实上述政策要求。最新消息披露，江西省明确地方政 府债券资金优先用于保障性安居工程建设。此前，海南省、湖北省也宣布获准发 行地方政府债券中相当一部分比例用于保障房建设。 （信息来源：新浪乐居） 2 央行要求继续落实差别化住房信贷政策 记者昨天从央行获悉，2012 年央行金融市场工作座谈会在广西南宁召开。央行 提出，2012 年要继续落实差别化住房信贷政策。 会议提出，2012 年央行金融市场和信贷政策工作的总体思路是：以科学发展观 为指导，坚持金融服务实体经济的本质要求，在全面梳理、评估金融市场和信贷 政策履职现状基础上，加快信贷产品和服务方式创新，全面提升信贷政策导向 力，促进经济发展方式转变和经济结构调整，引导信贷资源更多地向“三农” 和民生领域倾斜；继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务， 加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的 贷款需求。按照有利于实体经济发展的原则，完善金融市场制度，加 强基础设施 建设，强化金融监督管理，规范市场健康发展。继续 推动信贷资产证券化等金融 创新，积极稳妥地发展安全、简单、适用的金融衍生产品，为银行转变经营模式 创造条件，提高其抵御风险能力与服务实体经济水平。 其中，会议强调，2012 年做好金融市场工作要 继续落实差别化住房信贷政策，切 实支持保障性安居工程建设。 （信息来源：腾讯房产） 3 央行要求满足首次购房家庭贷款需求 央行 2 月 7 日下午在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通 商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是央行 继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，此举使市场对于首套房利率 放开的预期进一步增加。 （信息来源：腾讯房产） 评析：本次央行新政策强调要支持普通商品住房建设，支持首套房信贷需求，执行差别 化信贷政策，支持保障房建设， 实际是对去年商行信 贷执行思路的一个校正，也 符合中央经济工作会议的相关精神，有利于房地产市场的稳定发展。从政策本 身看，央行新政是顺市场潮流而动的，然而，好的政策还需下面坚决的执行，否 则极有可能产生执行的游离，甚至政策的异化。 第二章 行业热点关注 一 房企 1 月销量大降成定局 量价齐跌延续到三季度 继万科 简介 最新动态、 富力地产 简介 最新 动态之后， 保利地产介 最新动 态 也披露了今年 1 月份销售情况，三家公司的销售面积和销售金额均出现同比 下滑。再加上其他相关数据以及春节因素， 业内人士推 测，房企 1 月销量大降成 定局。 （信息来源：腾讯房产） 二 楼市调控政策严厉执行 1 月全国土地成交量环比减半 随着楼市调控政策严厉执行，1 月份全国土地市场成交量出现明显下滑。根据 链家地产市场研究部统计，2012 年 1 月全国(129 个城市)土地成交量仅为 921 块，下滑至 2010 年 4 月限购政策实行以来的最低点，环比下降 50%，同比下降 52%；土地供应量为 1462 块，环比下降 40%，同比下降了 27%。数据 显示， 2012 年 1 月全国 129 个城市的住宅土地平均溢价率为 1.23%，已下滑至 2008 年 1 月以来最低水平，楼面地价环比下降了 27% （信息来源：人民网） 三 财政部：国内物流大宗商品仓储用地土地使用税减半 从今年初至 2014 年年末，国内物流企业的大宗商品仓储用地将获得城镇土地 使用税减半征收的优惠，此举旨在为物流企业减负。 根据财政部、国家税务总局日前 联合发布的关于物流企业大宗商品仓储设施 用地城镇土地使用税政策的通知，自 2012 年 1 月 1 日起至 2014 年 12 月 31 日，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品 仓储设施用地，减按所属土 地等级适用税额标准的 50%计征城镇土地使用税。大宗商品 仓储设施是指仓储 设施占地面积须在 6000 平方米以上。中原地 产市场研究部总监张大伟告诉经 济参考报记者，在目前情况下，土地市场的冷清将 进一步加速楼市下行趋势。 “土地价格的下调将给开发商降价带来更大的动力，不仅会直接拉低项目销售 价格，更使得开发商为了获 得资金拿地，而考虑降价 销售。 （信息来源：人民网） 四 郑州房价“稳健抗跌”一线城市“量价齐跌” 中国指数 研究院日前发布的2012 年 1 月中国 房地产指数系统百城价格指数 显示，2012 年 1 月，全国 100 个重点城市的住宅均价环比连续 5 个月下跌。同 时， 京沪穗深等全国一线城市住宅均价比去年同期下跌，这也是自 2010 年 6 月以来 的首次同比下跌。 具体到郑州市，2012 年 1 月住宅均价为 6866 元/平方米，环比与上月微涨 0.26%，开年未 见众开发商预期的飘红局面。数据明证，尽管成交量持 续低迷， 但郑州房价依旧“稳健抗跌”。业内人士分析，春节前后历来都是销售淡季，企 业 的推盘量、市 场的成交规模基本都处在全年最低水平，因此销量参考价值并不大， 市场能否迎来春暖花开，还需看三、四月份的市场表现。 郑州房价“稳健抗跌” 根据中国 房地产指数系统百城价格指数对 100 个城市的全样本调查数据，2012 年 1 月，全国 100 个城市住宅平均价格为 8793 元/平方米，环比 2011 年 12 月下 跌 0.18%，其中 39 个城市价格环比上涨， 60 个城市环比下跌， 1 个城市持平。 与上月相比，1 月价格环比下跌的城市数量与上月持平，其中 15 个城市跌幅在 1%以 上，比上月增加 3 个。同比来看，全国 100 个城市住宅均价 涨幅自 2011 年 8 月 以来持续缩小， 2012 年 1 月同比上涨 1.71%，较上月缩小 1.16 个百分点。另外， 按 100 个城市住宅价格的均价计算，全国住宅价格的均价应为 5800 元/平方米， 比上月下跌 0.43%。 总体来看，1 月恰逢元旦和春节两个假期，开发企业推盘热情降低，百城住宅均 价环比跌幅略有缩小，但多数城市的降价项目逐渐增多，全国房价仍延续了去 年 9 月以来的价格调整之势。 五 1 月 13 城住宅用地流标率达 44% 中国指数研究院的统计数据显示，2012 年的土地市场开门见“冰”。供应方面，1 月，全国 300 个城市共推出土地 2735 宗， 环比减少 39%，同比减少 23%；推出土 地面积 11484 万平方米，环比减少 41%，同比减少 21%。成交方面， 1 月，全国 300 个城市共成交土地 1691 宗，环比减少 51%，同比减少 52%；成交面积 5678 万平方米，环比减少 63%，同比减少 62%。 与成交量