我国房地产金融发展问题与对策浅谈

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 我国房地产金融发展问题与对策浅 谈 【摘 要】近年来，我国开始实 行扩大内需的政策，房地产行业发展非 常迅速，银行信贷在一定程度推动我国 房地产行业的进一步发展，但是房地产 行业融资渠道比较单一，导致我国房地 产行业的发展出现一定的问题。本文对 房地产市场成长轨迹进行分析，提出问 题，通过问题的分析提出相应的对策。 中国论文网 /1/view-12948492.htm 【关键词】房地产金融；问题； 对策 房地产金融是在二次大战以后形 成的，当时西方国家的经济实现了发展。 如今，人们的生活水平在不断提升，人 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 们对居住环境的要求越来越高。自改革 开放以来，我国房地产行业的发展也非 常迅速，其规模在扩大。由于金融活动 的性质和范围存在一定的差异，房地产 金融业分成广义和狭义。通常情况下， 房地产金融指的是与房地产行业有关的 金融产品和制度。狭义的房地产金融不 仅仅包括房地产的开发，也包括销售等。 1.我国房地产金融的形成和发展 我国商品化住房理论是在 1987 年提出，随着住房分配制度的发展，房 地产市场已经初具规模。近年来，我国 房改工作不断的完善，出现了大量的房 地产金融业务。我国从 1986 年开始， 国有的商业银行开始办理房地产开发贷 款。1990 年上海开始执行住房公积金。 1992 年工商银行开设了房地产信贷业务， 完善了抵押贷款的业务。为了使商业银 行的房地产信贷业务进一步发展。 1997 年，泰国泰铢贬值，东南亚 进入金融危机。这场金融危机迅速的波 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 及到我国，导致我国市场持续动荡。随 后我国进行了城镇住房改革，从而实现 了住房商品化和社会化，完善社会主义 市场经济体制相适应的住房制度，完善 住房建设。我国住房制度的改革改变了 传统的住房实物分配，住房分配朝着社 会化的方向发展，并且建立和完善了住 房交易市场。我国的房改工作也已经非 常完善，已经出台了很多规定。 1999 年，在中央经济工作会议上， 提出了扩大内需的重要性。将扩大内需 作为经济增长的重要方式，采取了很多 措施扩大内需，中央也出台了相应的货 币和财政政策，鼓励国内投资和消费。 人们银行也积极的相应扩大内需这一政 策，他们出台了关于鼓励消费贷款的 意见 ，从而进一步鼓励个人住房消费。 2000 年，国家将扩大内需作为主要的发 展方针，制定了相应的财政政策，重视 消费对经济的带动，在住房和教育方面 非常重视，使货币政策的效果进一步发 挥。延长了个人住房贷款的期限，提高 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 了居民住房的支付能力。 近年来，我国房地产行业发展非 常迅速，房地产金融业开始兴起，对百 姓的住房和消费产生的影响非常大，在 一定程度上促进了房地产行业的稳定发 展。在这个背景的基础上，房地产金融 政策也在不断的完善，已经引起了人们 的广泛关注，金融在房地产行业中深入。 自从 2000 以来，我国房地产投资的来 源中，银行的来源占据五分之一左右， 在对自筹资金的来源分析中，很多都是 个人住房贷款。 在房地产行业发展的同时，其他 的相关产业也实现了发展，如钢铁、水 泥等行业也得到了迅速发展，很多行业 投资非常大，居民消费价格指数也在提 升。自从 2008 年开始，我国很多地区 的房价在不断的提升，我国也在进行宏 观调控。为了防止投资性住房需求过热 的情况，防止房地产出现泡沫，房地产 才能稳定发展。从 2008 年开始，房价 上涨，国家先后出台了很多项措施，对 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 房地产信贷业务进行控制。 2.我国房地产金融存在的问题 在多年的改革和发展后，y 行 信贷促进了我国房地产行业的发展，二 者之间的联系越来越紧密，但是对具体 的合作内容分析中，呈现的是资金借贷 的关系，不能真正发展房地产金融行业。 2.1 市场参与主体是商业银行 房地产行业发展中，参与主体是 商业银行，但是那些保险公司、房地产 信托等不能真正实现意义。银行的服务 受到地域的限制，所以导致全国范围内 的房地产发展不顺利。商业银行对我国 房地产金融市场具有主导作用，但是金 融合力远远不够。 2.2 市场深度不够 我国房地产金融的市场深度不足， 仅仅局限在一级市场。现在，我国房地 产金融产品主要是贷款业务，贷款主要 运用在房地产开发和个人住房消费等， 这些贷款主要是在一级市场形成，在二 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 级市场的金融产品主要是抵押担保证券。 很多产品现在还处于试验阶段，所以还 不能在市场上进行熟练的操纵。 2.3 金融产品主要是银行信贷 在对房地产金融资金来源的分析 中，我国 55%的资金主要是银行提供， 如果施工企业采用垫资的方式，也都是 采用银行贷款的方式，其比例高达 70% 以上。尽管近年来，在住房贷款方面已 经制定了政策，个人住房公积金贷款已 经提升，但是商业银行还是把控房地产 金融。 2.4 延伸服务水平比较低 在二级市场中，抵押贷款还不是 很完善，还不能充分的采用住房贷款证 券化，房地产信托业处于初级阶段。个 人住房贷款保险产品的类型非常单一， 但是也只能办理房产险，其他的保险品 种还处于空白。我国尽管已经有住房置 业保险，但是很多地区的开展受到限制， 而且进展不顺利，很多地区甚至不能形 成担保业务。个人信用还不能共享，银 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 行和保险部门之间还不能建立完善的联 系。 2.5 政策性住房金融制度有待于 完善 我国的住房公积金制度是在 1994 年建立，公积金的数额近年来在不断的 提升。在 2005 年，我国住房公积金达 到近 10000 亿元。住房公积金制度作为 一项强制性的政策，使我国房地产行业 可以更加顺利发展，使人们的生活条件 得到改善。但是制度本身也存在不足， 制度不能完全的公平，住房公积金缴纳 的主要对象是国家机关和事业单位，很 多外来务工人员和农民不能享受到住房 公积金，导致低收入者的权益不能保障。 我国也在提升住房公积金制度的普适性， 但是还是不能实现全国范围内的公平。 其二，我国住房公积金政策的分配有待 公平，由于企业的性质不同，行业的内 容不同， 职工的收入差距非常大，甚 至出现了两极分化的情况。公积金在缴 纳的环节中，还是采用传统的方式，在 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 收入分配中出现不公平的情况。其三， 住房公积金政策在资金的管理上比较盲 目，甚至出现混乱的情况。 2.6 制度存在缺陷 我国房地产金融在发展中，不能 建立完善的信用制度，企业的资质比较 差，导致房地产金融实施中产生很多风 险。银行在贷款中，由于企业不能为他 们提供资信资料，导致他们对很多企业 并不放心，房地产行业由于资金不足导 致不能进一步扩大规模。房地产金融制 度的健全性比较差，尽管现在也出台很 多项司法制度，对抵押贷款等进行了约 束，但是还是存在不公现象。 3.完善我国房地产金融市场的对 策 3.1 统筹规划 在房地产金融制度建立的环节中， 应该完善制度，结合我国实际的国情分 析，对我国经济发展情况和人们的消费 观念进行分析的基础上，完善房地产金 融的发展。在房地产金融建设的环节中， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 应该结合成功经验，完善金融制度的安 排，完善机构和体系的建立，统筹规划， 进行合理的安排，从而促进我国房地产 金融运作模式的成熟。 3.2 积极完善房地产金融市场体 系 我国房地产发展中，银行系统一 直发挥主导作用，房地产行业贷款一般 都是通过银行。如今，房地产行业在不 断发展，银行的信贷风险也在不断产生， 如果风险不能进一步得到控制，那么 我国的金融安全也会受到影响。所以， 我国应该借鉴成功经验，完善住房金融 机构，建立起完善的信贷机构。使商业 性金融机构的效果充分的发挥，提升工 作人员的素质。 3.3 完善监管 在进行公积金缴纳的环节中，应 该采用弹性缴纳的方式。通过对具体情 况的分析，制定职工公积金缴纳的政策。 如果企业的经济效益比较好，那么应该 提升员工公积金的缴纳率。在贷款使用 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 的环节中，可以将公积金应用在购房、 租房等。完善公积金的管理，建立完善 的管理制度。在公积金的结算中，可以 让商业银行负责。 3.4 完善创新 如今，商品房的价格越来越高， 居民的收入还不能满足购置商品房。所 以，为了进一步促进房地产行业的发展， 应该完善管理机制。商业银行应该完善 公积金的管理，放宽居民贷款的条件， 使资金使用的效率得到提升。结合居民 对资金的使用情况，可以设计更多的贷 款类型，针对社会需求的不同，应该设 计不同利率的低压贷款形式。研发更多 的金融工具，可以发放住房债券的方式， 从而促进投资信托业务的发展。鼓励那 些信誉比较好的房地产开发公司借助国 外的力量筹集资金，从而促进国内房地 产行业的壮大。 3.5 完善住房抵押市场 应该对国际上成功的经验进行充 分的借鉴，完善住房抵押市场，完善商 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 业银行住房抵押贷款的流动性。在抵押 贷款实施中，要完善保险机构的建立， 使金融机构可以放心的发放住房抵押贷 款。充分发挥资产管理公司的作用，扩 大他们的经营范围，从而完善经营性住 房的政策。建立中介保证机构，完善企 业的资质管理，对企业的信誉定期评估， 扩大二级市场。 3.6 优化制度管理 我国住房金融制度还不是很完善， 而且刚开始使用，在个人住房贷款证券 化方面的管理中尚存在缺陷，不能进行 统一的管理。所以，我国应该对一些成 功的经验进行借鉴，完善金融的制度建 设。在抵押贷款中，应该制定法规，从 而规范市场，通过立法的形式，完善抵 押贷款。国家应该制定住房金融法，在 抵押贷款发放之前，应该确定好评级制 度，从而使房地产金融市场的秩序更加 清晰。完善公积金的管理，对相关的税 收业务进行整理，完善低收入者的住房 补贴制度，完善各项经济活动，使房地 -精选财经经济类