项目设计管理阶段设计方案

1 项目设计管理阶段设计方案 一、 项目设计管理阶段实施方案成果标准 1. 项目基础资料 地自然条件介绍 应附图：包含场地红线图、场地现状照片、场地地形图、须保留植物与水面分布图（具体要求参见 金地集团项目投资决策论证管理阶段设计成果标准 表 1 地社会条件介绍 1） 项目现状发展状况：项目区位、周边公共配套、交通条件、人文环境。 2） 政府规划条件：项目区域规划构想、宗地的规划设计要点、国家及地方的规范、法规限定。 3） 开发商的设计要求：市场和产品、成本因素、开发 计划。 应附图：区域总体规划图及必要的分析图 (具体要求参见 金地集团项目投资决策论证管理阶段设计成果标准 表 期设计工作成果 1) 通过集团确认（评审）概念设计方案及政府审批的控制性详细规划方案。 2) 集团和子公司各部门对概念设计方案的评审意见。 3) 前期开展的产品创新研究设计成果（未开展产品创新研究的情况下，可选择不用完成此部分）。 4) 影响方案设计的金地集团产品品质标准（参见金地集团项目产品配置标准建议书（ 2. 设计说明 参见实施方 案设计说明模板（ 2 3. 综合技术经济指标表 划指标表 详表 共服务设施指标表 详表 宅指标表（一） 详表 宅指标表（二） 详表 积率指标表 详表 售面积指标表 详表 所详细指标表 详表 车详细指标表 详表 以上表 表 用于提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。 3 以下这些表格指标由设计单位与地产公司设计部共同完成编写，地产公司设计部负责表格的栏目编写、数据监控、成果验收，并对最终的指标表的准确性负责。 规划指标表 表 标名称 期 数值（ 所占比重（） 项目规划总用地 100 住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 市政道路用地 代征绿化用地 市政道路绿化用地 居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地 与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地 其他 政府保留用地或不可建设用地 总建筑面积 m 1. 住宅建筑面积 m 非住宅建筑面积 m 住宅建筑面积 比重 % 2. 计入容积率 建筑面积 m 不计入容积率 建筑面积 m 不计入容积率 建筑面积 比重 % 3. 不可售建筑面积 m 可售建筑面积 m 可售面积占 总建筑面积 比重 % （续下页） 4 绿地率 % 建筑密度（建筑覆盖率） % 容积率 (建筑 面积毛密度 ) 万 m/户（套）数 户 总人口 (按 /户计 ) 人 车位总数 个 车位 /户数 1: 说明： 1. 应根据方案情况编制表格；方案设计任务书内的规划指标表可根据实际需要进行简化。 2. 项目规划总用地 根据项目实际规模可分别确定为“居住区规划用地”、“居住小区规划用地”、“居住组团规划用地”三种情况。 3. 居住区用地 住宅用地、公建用地、道路 用地、和公共绿地四项用地的总称。 根据项目规模实际规模可分别确定为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地” 三种情况。 4. 住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。 5. 公建用地 也称公共服务设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。 6. 道路用地 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 7. 公共绿地 满足 规定的日照要求、适于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他带状块状绿地等。 8. 绿地率 居住区用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（）。 绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（）。 也称建筑面积毛密度，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积，或以总建筑面积与居住区用地的比 值表示。 5 公共服务设施指标表 表 续下页） （接上页） 指标 项目 期 建筑面积 （ m） 用地面积 （ m） 备注 是否计入容积率（ /） 是否可售 （ /） 1. 商 业 及 文 体 餐饮 菜市场 各种小型商铺 会所 银行 邮政所 面积小计 ( 2. 教育 托儿所 幼儿园 九年制学校 面积小计 ( 锅炉房 变电室 煤气调压站 路灯配电室 公共厕所 垃圾站 垃圾转运站 公共停车场 自行车存车处 面积小计 ( 居委会 物业管理处 卫生站 防空地下室 6 面积小计 ( 公共服务设施 面积总计 （ 2+4） 说明： 1. 应根据方案情况填写表格内容；方案设计任务书内的 公共服务设施 指标表可根据实际需要进行简化。 2. 建筑面积 500m以下的公共服务设施项目，可不必填写“用地面积”一项。 3. 上表中各项目面积计入容积率则用“”表示；如不计入容积率则用“”表示。 4. 上表中各项目面积可售则用“”表示；如不可售则用“”表示。 5. 上表中“备注”栏可填写需说明的其它情况，如各公共服务设施项目的个数等。 7 住宅指标表（一） 表 期 住宅 类型 产品类型 户型 编号 户型面积 m 总建筑面积 m 套数 某户型的累加面积与所属产品类型的累加面积比 某户型的累加套数与所属产品类型的累加套数比 某产品类型的累加面积与所属住宅类型的累加面积比 某产品类型的累加套数与所属住宅类型的累加套数比 某住宅类型的累加面积与住宅总面积比 某住宅类型的累加套数与住宅总套数比 低层 13层 独立式住宅 x y x/X y/Y X/1 Y/2 1/a 2/b 小计 X Y 双拼式 住宅 小计 联排式 住宅 小计 叠拼式 住宅 小计 本类型合计 1 2 100 100 （续下页） 8 多层 46层 退台式花园洋房 小计 无电梯的多层住宅 小计 本类型合计 100 100 小高层7 79 层 小计 10小计 本类型合计 100 100 总 计 a b 100 100 说明： 1. 应根据项目的住宅种类实际情况填写表格内容；任务书内的未提及住宅种类可根据实际需要进行简化。 2. 本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。 9 住宅指标表（二） 表 宅 户型大类 户型 编号 户型面积 （ m） 套数 总面积 （ m） 该户型占 户型大类 套数比（） 该户型占 户型大类 面积比（） 一房 1 1 1 小计 100 100 二房 小计 100 100 三房 一卫 两卫 小计 100 100 四房 小计 100 100 五房 小计 100 100 六房及以上 小计 100 100 总计 说明： 人房不计入房间数。 务书内的 未提及户型种类 可根据实际需要进行简化。 本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。 地集团项目设计管理阶段实施方案成果标准 版本： 1 第 10 页，共 22 页 10 容积率指标表 表 标 项 目 期总计 A 区 建筑面积 （ m） B 区 建筑面积 （ m） C 区 建筑面积 （ m） D 区 建筑面积 （ m） E 区 建筑面积 （ m） 建筑面积 （ m） 占总建筑面积比（） 住宅 架空层 公建配套 地下室 小计 2. 不计入容积率面积 人防地下室 非人防地下室 半地下室 架空层 其它 小计 总建筑面积 100 100 建设总用地面积 m m 容积率 说明： 1. 计入容积率面积的地下室是指地 下商场等用于经营的地下室。 2. 人防地下室的面积指标以及是否计入容积率的架空层面积指标由规划设计单位根据设计要求、具体方案及相关规范而定。 3. 本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。 地集团项目设计管理阶段实施方案成果标准 版本： 1 第 11 页，共 22 页 11 可售面积指标表 表 标 项 目 期总计 A 区 B 区 C 区 D 区 E 区 建筑 面积 （ m） 占总建筑面积比（） 建筑面积 （ m） 建筑面积 （ m） 建筑面积 （ m） 建筑面积 （ m） 建筑面积 （ m） 1. 可售 面积 住宅 住宅底层商业 纯商业 地下车库 其它公共服务 设施 小计 2. 不可 售 面积 公共服务设施 其它 小计 总建筑面积 100 100 说明： 1. 本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。 地集团项目设计管理阶段实施方案成果标准 版本： 1 第 12 页，共 22 页 12 会所详细指标表 表 所一 会所二 会所 建筑面积 项 目 建筑面积（ m） 备注 建筑面积（ m） 备注 中 /西餐厅 商务会议 茶室、咖啡厅 多功能厅 阅览室 棋牌室 主体 影音室 部分 健身室 桑拿浴室 温水泳池 壁球 乒乓球室 室内羽毛球 篮球场 桌球室 儿童活动室 附属 部分 室外游泳池 室外网球场 室 外篮球场 室外羽毛球场 说明： 所未可设置的功能根据实际需要进行简化。 本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。 地集团项目设计管理阶段实施方案成果标准 版本： 1 第 13 页，共 22 页 13 停车详细指标表 表 标 项 目 总体 期 数量 （个） 建筑面积（ m） 是否计入容积率 （ /） 是否可售 （ /） 数量 （个） 建筑面积 （ m） 是否计入容积率 （ /） 是否可售 （ /） 自行车位 摩托车位 汽 车 位 半地下 地下 架空层 地面车库 汽车位小计 地下、半地下车位 平均面积（ m） 说 明： 1. 本表中各项目面积计入容积率则用“”表示；如不计入容积率则用“”表示。 2. 本表中各项目面积可售则用“”表示；如不可售则用“”表示。 3. 方案设计任务书内的停车详细指标表可根据实际需要进行简化。 4. 本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。 地集团项目设计管理阶段实施方案成果标准 版本： 1 第 14 页，共 22 页 14 4. 实施方案图纸及模型 划及单体方案成果目录 （表 分类 序号 图纸名称 比例 集团过程沟通及听证会成果选项 备注 总图 1 彩色总平面布置图 1:500 1:1000 若为首期开发，则还应完成项目总体的总平面图及分期技术指标。 2 功能分区和产品分布图 1:500 1:1000 3 分析图 日照分析图 1:500 1:1000 4 道路、交通及停车分析图 1:500 1:1000 5 景观结构分析图 1:500 1:1000 6 小区管理模式分析图 1:500 1:1000 7 分期开发示意图 1:500 1:1000 8 详图 小区各道路断面图 1:100 1:200 9 其他 竖向总图 1:500 1:1000 项目地形复杂时，应单独绘制竖向总图及土方图 10 土方图 1:500 1:1000 总体鸟瞰图 听证会时出展示图 11 总体工作模型 1:500 1:1000 典 型 住 宅组团 12 底层平面图 1:200 1:300 13 立面图（四个） 14 分析图 典型组团管理示意图 1:300 典型组团交通分析图 1:300 15 工作模型 1:100 1:300 住 宅 单 元组合 16 住宅单元底层组合平面图 1:100 低、多层若无标准层则必须完成各层平面图。 高层若无裙房则必须完成一层平面图及有差异的各层平面图。 17 地下及裙房各层组合平面图 1:100 1:200 18 标准层组合平面图 低、多 层 1:100 高层 1:100 1:200 19 屋顶组合平面图 20 立面图（四个） 21 剖面图 地集团项目设计管理阶段实施方案成果标准 版本： 1 第 15 页，共 22 页 15 22 效果图（二个立面方向） 听证会时出展示图 工作模型 1:100 1:300 立面特殊效果或大量出现的部分可作1:20 模型或 1:1 现场模型 典型住宅单元放大 23 单体入口放大平面图 1:30 24 典型单元各层户型放大平面图 1:50 25 立面细部节点放大图 （平立剖面） 1:50 主 要 公 共建筑（独立商业建筑、会所、幼儿园或学校 ） 26 总平面图 1:500 布置在低、多层住宅底层的商业服务部分直接在典型组团图中表达； 布置在高层单体中的商业服务部分无须另外表达。 27 各层平面图 1:200 28 立面图（四个） 29 剖面图 30 效果图 听证会时出展示图 工作模型 1:100 1:200 结构 31 结构梁板图 1:50 可与典型住宅户型放大平面图合并绘制 设备 32 室外总管走向图 1:500 1:1000 33 给排水管道总平面图 1:500 1:1000 34 强电总平面图 1:500 1:1000 35 弱电总平面图 1:500 1:1000 36 动力管道总平面图 1:500 1:1000 37 各专业主要设备材料表 38 各专业系统图 39 各专业户型平面布置图 1:50 1:100 可与典型住宅户型放大平面图合并绘制 说明： 1. 上表中“ ”表示报送集团 实施方案 过程沟通及上听证会必须完成的 图纸成果，但是在报送集团实施方案听证会时对于各个子项立面图部分可以只出两个主要立面图。 2. 上表中“ ”表示必须完成的图纸，“ ”表示可选择完成的图纸。 3. 除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。 4. 当项目属于精装修房交楼时，典型住宅单元放大的各类图纸内容应按精装修房方案设计成果的 地集团项目设计管理阶段实施方案成果标准 版本： 1 第 16 页，共 22 页 16 施方案图纸及模型深度要求 本要求 应符合相关国家设计规范要求并参考建筑工程设计文件编制深度的规定对初步设计文件编制深度的有关规定。 施方案图纸及模型深度附加要求（无附加要求的图纸深度满 足基本要求规定） 彩色总 平面布置 图 (1)表明居住区道路与城市道路的接驳；标明小区车行及人行道路主次入口、周边道路公交站点位置。 (2)用地内建筑物、构筑物（建筑小品、与技术相关的市政配套设施等，隐蔽工程以虚线表示）的位置，主要建筑物、构筑物名称、建筑层数，楼栋、单元编号及相互关系尺寸、组团尺寸、建筑层数、檐口高度。建筑屋顶轮廓宜用单线表示，坡屋面应表明屋脊线位置。 功能分区和产品分布图 (1) 低、多层及高层居住区用住宅标准层拼接图表明户型分布状况。 (2) 高层居住区还可用剖面图表明户型分布状况。 (3) 同时表明公共服务设施的主要功能及 分布情况。 道 路及交通分析图 (1)表明居住区道路系统、路网分级及道路设计宽度，标明小区道路与城市道路接口的位置，并完成各级道路的道路断面放大图。 (2)表明各种机动车流线、非机动车流线和人行流线的分级与方向设计。 (3)表明满足设计指标要求的机动车与非机动车的各种停车方式、位置、规模与数量。 (4)体现公交场站与班车停放的位置安排； (5)表明满足消防要求的车道和场地设计。 若单张图纸无法清楚表达上述设计内容时，应分成若干张图纸分别表达。 景观结构分析图 表达主要景观轴线与重要节点，集中绿地、组团绿地、步行景观的设计，标明各块绿地范围 、面积。 小区管理模式分析图 (1) 反映 小区以及组团物业管理模式：通过图例明确小区开放程度和物业管理单元的划分。 (2) 表明管理单元的数量、规模、围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等。 总体工作模型 (1) 应较真实地反映地形地势及周边环境。建筑高度、形体及建筑群体相互关系。 (2) 应反映建筑立面及屋顶形式、宜反映项目整体色彩关系。 (3) 真实地反映道路、停车场。 典型组团组合底层平面图 (1) 注明户型编号。 (2) 须完整表达建筑底层平面、室外台阶、私家小院围墙、底层架空层及其与道路的高差关系。 (3) 表明组团内景观布置示意及儿童活动场地的位置。 (4) 若 底层有商业，表明商业业态及运货流线及出入口位置。 典型组团的立面图 组团内部院落的立面在相关剖面图中表示。 地集团项目设计管理阶段实施方案成果标准 版本： 1 第 17 页，共 22 页 17 典型 组团或典型住宅单元组合模型 (1)应较真实地反映地形地势及组团或住宅单元组合的周边环境、建筑高度、形体及住宅单元相互关系。 (2)应反映： 外立面门窗开洞、外立面分色，屋面、屋顶构架、阳台，分层处理、外立面材质、肌理、屋面瓦、檐沟、玻璃天顶、烟囱、雨水管、空调机位、空调百页、窗百页、栏杆、雨篷、门窗分隔、木格栅； (3)对于集团实施方案听证会可以提供 典型 组团或典型住宅单元组合的中间过程模型。 住宅单 元底层组合平面图 (1) 注明户型编号。 (2) 须完整表达建筑底层平面、室外台阶、私家小院围墙、底层架空层及其与道路的高差关系。 (3) 室内家俱布置、门窗位置。 (4) 空调室内外机位置及空调板尺寸、定位，说明空调安装方法；表明上下水管位置、室外雨水立管位置 (5) 初步结构柱与剪力墙的布置 (6) 若底层有商业，表明商业业态及运货流线及出入口位置。 住宅单元标准层组合平面图 (1) 注明户型编号。 (2) 室内家俱布置、门窗位置。 (3) 表明空调室内外机位置及空调板位置；上下水管位置、室外雨水立管位置，预留的设备管井位置。 (4) 初步结构柱与剪力墙的布置 典型单元各层户型放大 平面图 (1)室内家俱布置、门窗位置。 (2)空调室内外机位置及空调板尺寸、定位，说明空调安装方法；表明上下水管位置、室外雨水立管位置，预留的设备管井位置。 (3)在初步结构柱与剪力墙的布置的基础上，结合建筑平面用虚线表示初步的结构梁的布置 (4)厨房须表明厨柜（操作台及吊柜）、洗涤盆、灶具、冰箱、热水器、洗衣机（热水器、洗衣机的布置或在卫生间表达）位置。卫生间须表明化妆台（柜）及台盆位置；洗面盆、花洒、浴盆、大便器；地漏及地面找坡示意。 (5)设备管井位置。 (6)户型经济技术指标表 户型编号 套内建筑面积（） 建筑面积（） 项目 使用面积（） 客厅 餐厅 厨房 主卧室 主卫 次卧室 1 地集团项目设计管理阶段实施方案成果标准 版本： 1 第 18 页，共 22 页 18 次卧室 2 次卫 阳台 当项目属于精装修房交楼时，典型住宅单元放大的各类图纸深度应按精装修房方案设计成果的 要求完成。 住宅 单元立面图 (1)表明单元入口、门窗立面划分、阳台栏杆、檐口等细部形式。 (2)表明墙面材质划分。 单体模型 应反映： 外立面门窗开洞、外立面分色，屋面、屋顶构架、阳台，分层处理、外立面材质、肌理、屋面瓦、檐沟、玻璃天顶、烟囱、雨水管、空调机位、空调百页、窗百页、栏杆、 雨篷、门窗分隔、木格栅，涂料分缝、屋顶及墙面线脚、院墙及栏杆、小院地面、阳台地面、室外道路、灯具、小品、景观绿化、坡道和散水、室外台阶、阳台梁； 独立 商业建筑平面图 明确商业功能及面积。 会所 平面图 明确会所功能及面积。 室外总管走向图 （ 1） 表明场地四界坐标，建筑用地红线（或道路红线）范围； （ 2） 标明各种室外地下总管：给水管、污水管、雨水管、煤气管、热力管、电力电缆、电信电缆和路灯电缆在满足一般技术要求和间距规定的情况下的总管走向，并与城市市政管线预留相接。 5. 建筑部品研究 品 研究 策划表 项目地产子公司设计部应根据前期对项目所在地的市场与客户调研以及竞争楼盘调研，并综合项目的市场定位、建筑品质、成本要求以及企业对该类型项目的特殊技术标准要求，在项目方案设计阶段编制部品研究策划表，经与项目子公司市场部、成本部、工程部研讨后完成。（此阶段所有品牌为暂定） 部品材料清单一览表模板（ 见附件： 品 材料 清单 建筑部品包括材料、设备和构件三部分，在实施方案阶段进行建筑部品研究是为了深化方案设计、把控方案效果能尽可能忠实反映到最终的 建成效果，指导下一步的施工图设计并保证施工建造的工程质量，提前开展材料的采购，提高工作效率，减少后期的变更修改量，将建设成本控制在预算范围内。 在项目扩初阶段建筑部品研究应完成主材的材料调研、材料清单编制。 地集团项目设计管理阶段实施方案成果标准 版本： 1 第 19 页，共 22 页 19 部品材料清单一览表模板（ 见附件： 品材料 研究 成果 建筑部品研究按照结构材料、外立面材料、室内材料、公共灯具、设备材料、室外景观材料分为六个大项，分别对其中每种材料进行具体的技术项目研究和说明，其中包括： （ 1） 技术要求 包括材料的型号、规格、性能标准、质量要求、施工工艺要 求以及反映真实效果的图片等。 （ 2） 设计反馈 是否完成部品研究，以及是否已经反馈到设计单位的施工图设计中。 （ 3） 采购方式和供应商 （ 4） 成本（指单价成本） （ 5） 下一步工作 包括部品进一步的完善研究工作，设计 单位 成果跟进，样品制作和封样，配合采购工作等。 建筑部品研究部分暂不作为实施方案集团过程沟通及听证会成果选项。 6. 项目总体设计计划（更新） 7. 精装修房设计方案成果 精装修房设计方案是指在建筑户型方案设计基本确定后，根据营销和成本专业的要求，对可能按精装修标准进行设计、施工和交楼的住宅户型开展的一项设计工作。此项工作一般是在 扩初设计阶段完成的，其设计成果将做为施工图设计的输入条件。 精装修房设计方案暂不作为实施方案集团听证会成果选项。 装修房设计方案 成果目录 表 号 图纸名称 比例 备注 1 户型平面放大图 1:50 2 户型天花平面图 1:50 3 房间（剖）立面放大图 1:50 地集团项目设计管理阶段实施方案成果标准 版本： 1 第 20 页，共 22 页 20 4 户型强电平面放大图 1:50 根据情况可以将强弱电合并为一张图 5 户型弱电平面放大图 1:50 6 室内效果图 7 效果工作模型 1:20 1:50 8 精装修房选用部品材料清单一览表 装修房设计方案成果深度标准附加要求 户型平面放大图 (1) 室内家俱布置、门窗位置。 (2) 空调室内外机位置及空调板尺寸、定位，说明空调安装方法；采暖设施的位置。 (3) 表明上下水管位置、室外雨水立管位置，预留的设备管井位置。 (4) 选用的各种地面材料的品种、规格、铺贴方式、范围阶段变化和定位、有设计饰面地板的标高。 (5) 厨房须表明厨柜（操作台及吊柜）、洗涤盆、灶具、冰箱、热水器、洗衣机（热水器、洗衣机的布置或在卫生间表达）位置。卫生间须表明化妆台（柜）及台盆位置 ；洗面盆、花洒、浴盆、大便器；地漏及地面找坡示意。 户型天花平面图 (1) 全部天花材料、轮廓、天花灯具、机电资料如空调出风口、维修操作检修口、防灾侦测系统在室内设计中的定位。 (2) 选用的各种天花装饰材料的品种、范围。 房间（剖）立面放大图 (1) 表示户内各个房间的不同墙壁饰面材料（涂料、壁纸、踢脚及其它）的品种、高度与水平上的定位。 (2) 必要的电气及其它设备（配电箱、开关、插座、暖气等）的定位。 户型强电平面放大图 (1) 表示户内配电箱的平面定位、距地高度。 (2) 表示户内房间的各种强电开关的平面定位、距地高度、开关种类（一联、双联还是其 它） (3) 表示户内房间的各种强电插座的平面定位、距地高度、插座种类（双相、三相还是组合） (4) 图纸不需要表示强电的安装线路图。 户型弱电平面放大图 (1) 表示户内房间的各种弱电插座（电视、电话、 络等）的平面定位、距地高度、插座种类（独立还是组合） (2) 表示户内其它弱电设备（可视对讲设备、门铃等）的平面定位、距地高度。 (3) 图纸不需要表示弱电的安装线路图。