某著名上市公司财务分析报告

L o g o 万科 A财务分析报告 L o g o Company Logo 目录 公司简介1 财务分析2 存在问题及改进措施3 未来展望4 L o g o Company Logo 一、万科简介 万科简介万科简介 B E C D A光辉历程 十大股东 高管 房地产业特点 关联方 L o g o Company Logo 光辉历程 v 1984年 5月 万科企业股份有限公司成立 v 1988年 介入房地产领域 v 1988年 12月 公司公开向社会发行股票 2,800万 股，集资人民币 2,800万元 v 1991年 1月 万科 A股在深圳证券交易所挂牌交易 v 1992年 正式确定大众住宅开发为核心业务 v 2005年 中国房地产百强企业综合实力 TOP10 评选第一 v 2006年 成为第一家进入全国纳税百强榜的地产 企业 L o g o Company Logo 万科前十位持股股东 万科十大股东 2006-12-31 持有人名称 持股比例 (%) 持股数量 (万股 ) 股本性质 华润股份有限公司 14.54 63,550.35 A股流通股 南方绩优成长股票型证券投资基金 2.53 11,071.86 A股流通股 CLSA LIMITED 1.76 7,683.09 B股流通股 刘元生 1.34 5,844.63 A股流通股 中国人寿保险股份有限公司分红个人分 红 -005L-FH002深 1.29 5,634.23 A股流通股 南方高增长股票型开放式证券投资基金 1.2 5,250.12 A股流通股 UBS AG 1.15 5,012.37 A股流通股 上海南都伟峰投资管理有限公司 1.14 5,000.00 流通受限股份 TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 1.08 4,730.52 B股流通股 易方达平稳增长证券投资基金 1.06 4,635.21 A股流通股 L o g o Company Logo 万科高管 人员类型 姓名 职务 持股数 (股 ) 任职日期 离职日期 董事会成员 王石 董事长 942,024.00 1988-5-1 2008-4-1 蒋伟 董事 未公布 2005-4-29 2008-4-1 王石 董事 942,024.00 1994-5-24 2008-4-1 郁亮 董事 262,670.00 2005-4-29 2008-4-1 李家晖 独立董事 未公布 2005-4-29 2008-4-1 徐林倩丽 独立董事 未公布 2005-4-29 2008-4-1 监事会成员 丁福源 监事会主席 278,134.00 2007-4-15 2008-4-1 丁福源 监事 278,134.00 1994-5-24 2008-4-1 方明 监事 未公布 2005-12-1 2008-4-1 张力 职工监事 未公布 2004-4-15 2008-4-1 公司管理人员 郁亮 总经理 262,670.00 2001-2-15 2008-4-1 徐洪舸 副总经理 未公布 2005-7-28 2008-4-1 许洪舸 副总经理 未公布 2005-7-28 2008-4-1 王文金 财务负责人 未公布 2002-3-12 2008-4-1 L o g o Company Logo 关联方 v万科是一艘庞大的航空母舰 ,其关联公司 有 134个 .其中受其控制的企业有 120家 , 合营企业 4家 ,联营企业 9家 ,还包括其实 际控制的中国华润总公司 .关联公司名单 v2006年度 ,无重大关联交易 . v截止至 2006年 ,万科为 17个企业 (15个为 关联企业 ),共累计担保达 3,514,590,000 元 . L o g o Company Logo 房地产业特点 v房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投 资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强 的特点。 v国内房地产开发的资金来源几乎 60-80%依赖银 行贷款，近来国务院和央行出台了一系列宏观 调控政策，压缩投资，抽紧银根。 v央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业 的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的 融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头 等大事。 L o g o Company Logo 二、财务分析 A 盈利能力分析 B 偿债能力分析 C 营运能力分析 L o g o Company Logo 盈利能力分析 v万科 2006年实现主营业务收入同比 2005年增长 69.0%；净利润同比 2005年增长 59.6%，公司的盈 利空间比较大。 2006年公司资产总数相比 2005将 近翻了两倍，公司的规模在不断的扩大 ; v在近三年的资产表中存货占总资产的比重均在 60% 以上，从而在一定程度上保证了公司经营的正常 和稳定。 L o g o Company Logo 盈利能力分析 2004 2005 2006 06年行业平均 毛利率 30.91% 34.79% 37.24% 32.71% 销售净利润 率 11.45% 12.79% 12.07% 7.82% 净资产收益 率 (ROE) 14.16% 16.25% 18.58% 6.06% 每股收益 0.386 0.363 0.493 0.176 可持续增长 率 0.1289 0.1219 0.1356 / L o g o Company Logo 盈利能力分析 v1.毛利率呈上升趋势，且 06年毛利率超过行业平 均水平。 说明 万科的获利能力和市场竞争力都逐 年提高。 v2.销售净利率与 05年相比却有所下降。 原因 是扩 大了期间费用 ,尤其是财务费用 ,比上年增了 765.29%. 其中短期借款比上年增加两倍 ,长期借 款增加了 695.96%。 v3.净资产收益率保持增长趋势，且 06年净资产收 益率是同行平均水平的倍。 说明 企业资本获得 收益的能力强，运营效益好，对企业投资者保证 程度高。 L o g o Company Logo 盈利能力分析 v .每股收益 ,比 05年增加了 35.81%，是行业平均 的 2.8倍。在股东数增加的前提下，每股收益增加 势必其净利润有很大提高。说明万科 06年的盈利 能力不错 . v .可持续增长率 ROE 留存比率，在没有外部 权益融资和不提高财务杠杆的情况下，仅利用内 部权益万科每年最多以 13.56%比率增长，这个数 字也是相当可观的。 L o g o Company Logo 总结： v与行业平均水平相比，万科的各盈利指标排名均 比较靠前，总体盈利能力处于行业领先水平，公 司有较好的经营和财务状况 v企业的毛利率、销售净利润率、净资产收益率和 每股收益 06年都有很好表现，唯有不足就是销售 净利润率有所下降，要注意期间费用控制。 v公司具有良好的持续发展能力，也要警惕由于过 高房价带来的泡沫危机。 L o g o Company Logo 偿债能力分析 偿债能力 2004 2005 2006 06行业 平均 短期偿 债能力 流动比率 2.41 1.83 2.04 1.85 速动比率 0.73 0.46 0.63 0.69 现金流动负 债比率 121.64% 97.01% -13.80% 83% 财务杠 杆 资产负债率 59.42% 60.98% 64.94% 62.13% 利息保障倍 数 -297.62 123.01 25.23 / L o g o Company Logo 偿债能力分析 信用等级 根据中房联网对万科的 信用调研分析报告显示 : 万科的信用等级为 AAA( 信用状况良好 ,建议与其 往来 ) 分析报告 表外因素 企业声誉 2005年 ,成为中国房地 产行业第一个全国驰名 商标，并入闱 “2005年 度最具有价值的上市公 司 ” 2006年 6月 28日获得 “中 国最受尊敬企业 ”的称号 ，同时荣登 “中国房产百 强企业 ”首榜 L o g o Company Logo 偿债能力分析 v从短期偿债能力来看 ,万科的短期偿债能力尚 可 . v流动比率维持在 2左右，略高于行业平均 ,但速 动比率一直较低， 06年还略低于行业平均 0.69 。这主要是由于大量的存货造成的。存货中 拟开发产品与在建开发产品占了 91，因此存 货的变现能力可能较低，短期偿债能力在下降 . v现金流动负债比率为负 ,远低于同行平均水平 。原因是万科在 06年囤积了大量的土地 ,增加 了大量现金流出 .企业风险高，资金链容易断 裂 . v由于其良好的信用与声誉使万科能够较快地通 过银行贷款、发行债券和股票等办法解决资金 短缺问题，提高短期偿债能力。 L o g o Company Logo 偿债能力分析 v从财务杠杆 (企业对债务融资的依赖程度 )来看 ,万科的资产负债率在逐步上升 ,长期偿债能力 呈下降趋势而且 06年达到 64.94%已经突破了行 业平均水平，属于高负债单位 ,存在一定的经 营风险 . v形成相对较高资产负债率的原因主要有两点： 1.项目尚未竣工，季度末已售未结算资源 大幅度上升，预收账款达 88.36亿元，较 2005 年度末增加近 42亿元。 2.由于支付价款、工程款及合并南都项目 的影响，公司借款增加至 122.1亿元，较 05年 增加 101亿元；应付账款达到 59.52亿。 L o g o Company Logo 偿债能力分析 v总的来说万科对债务融资的依赖程度很强；就 目前来看 ,虽然万科的资产负债率偏高，但是 在行业整体负债率较高的情况下仍属于正常水 平 v从利息保障倍数来看 ,近年来也是逐步下降 ,但 还远远不至于偿还不起债务利息 .只有当企业 的现金不足以承受债务负担时 ,大量的负债才 成为问题 . v从表外因素来看 ,万科有非常好的信用和声誉 , 而且作为房地产业的龙头老大 ,一直注重商品 质量 (精品楼盘 ),深受广大群众的信赖 .其良好 的信用与声誉使万科能够较快地通过发行债券 和股票等办法解决资金短缺问题，提高偿债能 力 L o g o Company Logo 偿债能力分析 v综上所述 ,万科无论从短期偿债能力还是长期 偿债能力来看 ,都是在不断减弱 ,但是还远不至 于丧失偿债能力 .再加上良好的信用和声誉 ,万 科目前还有较强的偿债能力； v作为资金密集型企业，在偿债能力减弱的同时 ，万科的发展后劲在增强，尤其在国家宏观调 控逐步深入之后，市场面临很多机会，其筹措 的大量资金为其提供了发展动力，为其抓住加 快发展的机遇提供了可靠的保障。因此，其略 高于行业评均水平的负债率还是比较合理的， 但以后还是要注意适当地控制。 L o g o Company Logo 营运能力分析 2004 2005 2006 06年行业平均 总资产周转 率 0.59 0.56 0.51 0.31 流动资产周 转率 0.6 0.6 0.55 / 应收帐款周 转率 23.79 28.07 48.11 8.54 存货周转率 0.55 0.54 0.49 0.47 L o g o Company Logo 营运能力分析 总资产周转率分析 从 04至 06年，正是万科公司销售猛增的时段， 万科 2004年销售收入只是 91.6亿元，到了 2006 年则达 212.2亿元，在此情况下，总资产周转 率却下降，这意味着万科的资产沉淀越来越多 ，销售回笼的速度也在放缓。 从整个房产行业看，总资金产周转率还是比同 行业平均水平要高的多，说明总资产使用效率 较高，企业的营运能力较强。整体来看，万科 相对于同行业其他企业还是占相当优势的。 L o g o Company Logo 营运能力分析 应收帐款周转率分析 整体来看，万科的应收账款管理工作做的很 好，一方面是对赊销条件或付款期控制较紧，销 售政策严，另一方面 预收账款猛增 又体现出万科 有着很好的声誉，尚未竣工的楼盘较受购买者欢 迎。与同行业相比，应收帐款周转率遥遥领先。 因此万科可以适当放宽条件，增加销售机会，更 有利于企业长远发展。 L o g o Company Logo 营运能力分析 存货的组成结构 v万科的存货中主要以 ”在建开发产品 ”、 “拟开发 产品 ”为主，其中 “拟开发产品 ”占存货 47.08%, 在建开发产品占存货的 43.39%； v存货大幅增长的原因主要在于 “在建开发品 ”、 “ 拟开发产品 ”的大幅增长。 2006年末公司 “拟开 发产品 ”较 2005年末增长了 107.50%，主要缘于 2006年公司获取了 47个新项目。同时随着项目 的开发，本年部分拟开发项目转入了在建项目 ，因此 “在建开发产品 ”较去年同期增长 145.79% 存货 L o g o Company Logo 营运能力分析 存货周转率分析 与 2004年相比， 2006年末万科的存货增长了 192.11%，高于营业成本 111.46%的增幅，存货周 转率略有下降。由于房地产企业收入确认需要满 足 “销售 ”与 “竣工 ”两条件，致使万科在建开发产品 庞大，部分销售良好、产生了大量预收账款的楼 盘未能按原计划竣工。如果房地产开发企业已经 销售出去的楼盘能够很快竣工并结算，或者竣工 的楼盘能够很快销售出去并结算，那么企业的现 金就能够很快回笼，能够很快确认收入也意味着 资产周转率的加快。 L o g o Company Logo 财务状况综述 v万科的财务报表充满了攻击性，成长性隐藏在 大量举债购置土地、使用经营中的现金不断补 充进项目中，企业未来的经营增长潜力看好。 v负债微微偏高，过于使用银行负债，但是公司 仍在一个较为安全的边际内，