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关于我国房地产价格调控中适度投资率的 分析 摘要：文章就我国转型时期房地产投资过热的事实，通过 对索洛的新古典增长模型有关投资产出理论的进一步地揭 示和改造，结合我国政府对土地的调控政策，以此作为一 种内生技术性约束，对我国房地产适度投资率进行模型设 定；并根据历年来的经验型数据重新再分析，得出我国房 地产合理的投资率的区间值应控制在7，7.5；最后 对现阶段过高的房地产投资率存在的极大风险做了相应分 析和提示，并提出合理的政策建议。 关键词：房地产投资；适度投资率；内生技术性约束； 风险 一、引言 XX 年以来，国内房地产行业一片萧条，房地产行业的 泡沫现象的存在已不容置疑。学界有关房地产投资及其泡 沫现象的分析做了很多深入的研究。以冯维江、何帆和李 美丹等为代表的学界人士借助日本房地产行业泡沫崩溃的 事实，对近 17 年来我国商品房平均价格和房地产投资进行 了协正分析，实证结果是：各种因素如投机以及地方政府 的逐利行为导致了市场需求的虚增，从而助长了房地产投 资对于房价的影响。而这种投资过度的负向价值进一步导 致地区资源配置扭曲，使得地方政府资本投资收益递减， 并减少整个社会福利和资源配置效率低下，最终致使 XX 年 以来的房地产业危机的出现和延续。 但是，已有研究存在大致两方面的不足：现象解释缺 乏相应的经济学成熟理论的支撑；另外大都止于房地产投 资泡沫的出现，而没有进一步深入量化确定两者适度比例。 因此，从在理论上构建一个房地产适度投资率模型并给予 明确性的“量”化是必须的。 对该问题的相关理论主要以基于供应量的新古典理论 为代表。面对由亚当斯密阐述的资本积累和经济增长间 “高投资，高增长”的关系，而致使的资本主义社会多次 的经济危机，哈罗德和多马、索洛等分别利用模型来清晰 阐明资本积累与技术进步对经济增长的作用机制，为了维 持长期充分就业均衡，资本净投资率应该和经济自然增长 率和投资生产率间保持所要求的关系。几乎同时，罗宾逊 夫人强调资本理论中的技术问题，即任何一种生产技术都 是有固定的投入产出比例。至此，“适度投资率”理论体 系大致构建完成。 基于此，本文借助于成熟的适度投资率理论体系，通 过进一步改造，构建适合于我国现阶段的模型，研究并估 算房地产在国民经济核算体系中的适度投资率。 二、我国房地产适度投资率的决定模型及分析 对于房地产业，我们假定存在一个呈现出对资本和土 地的不变规模报酬的科布道格拉斯生产函数：YAKaE1- a。其中 Y 为产出；K 为广义资本存量，包括人力资本与物 资资本；E 为土地投入；0a1；在上述生产函数中，生产 只对 K 和 E 两种投入表现出规模报酬不变的特点，如果土 地投入没有相应的增长，商品房总供给量仍将面临着对广 义资本 K 的积累的报酬递减。我们还要注意到从土地投入 E 的增加可以提高资本的边际产出的意义上说，生产函数的 这个形式意味着土地投入与资本投入是互补的，即土地作 为生产过程中的必要投入，并不能被其他要素容易的替代。 适度投资率决定的基本公式 明确了投资和产出间的关系，我们就可以进一步讨论 房地产适度投资率决定。有关房地产适度投资率的问题讨 论，我们首先作 4 个假设和定义： 1、考虑一个稳定增长的经济。其中，经济以自然增长 率 n 增长，v 为土地约束下的当期资本引致的商品房供给量 的资本生产率，k 为投资率。 2、国民经济的总产出仅有且仅有两个部门：消费和房 地产投资，即国民总产出在扣除居民的消费需求后，全部 用来投入到房地产投资，也就是第一个假设中的 k 为房地 产投资率。 3、我们定义技术上可行的投资生产率为：接受国家相 关土地政策指导和约束，不考虑劳动力及其他相关要素变 化条件下的房地产住宅供应量和投资之间的比值。 4、不考虑投资的平均使用年限问题，即折旧。且不考 虑投资资金的时间价值变化，这基于两个因素考虑：所考 查 XX-XX 年通货膨胀处于平稳状态，据相关分析属于正常 变动；本文最终结果拟在估算，重在宏观意义上的规整， 而不属于微观精准的财务分析。 在上述假定下，若令当前期的总产出为 1，可得当前期 的消费需求为 1-k，当前期的房地产投资需求为 k，下期的 房地产投资需求为 k，下期的消费需求为。由于技术上可行 的房地产投资生产率为 v，则当前期的房地产投资需求 k 形 成的生产能力为：P=kv 这将形成下期的总供给，而下期的总需求是下期的消 费需求和房地产投资需求 k 之和，即 D=+k=1+n 由此，若每一期都是均衡的，要求供需相等，即 P=D 将和代入式，即得经济以稳态增长率稳定增长， 房地产投资率 k 所必须要满足的条件：k=/v 式表明，适度的房地产投资率 k 取决于经济自然增 长率和土地约束下的房地产投资生产率，具体来说，与经 济自然增长率成正比，和技术上可行的房地产投资生产率 v 成反比。如果 k 过大，就表明经济中房地产生成量供大于 求，生产能力过剩；如果 k 过小，就表明房地产需求过度， 生产能力不足。 各因素对房地产适度投资率影响的敏感性分析 既然适度投资率由经济自然增长率 n 和技术上可行的 投资生产率 v 两个因素决定，那么哪个因素对房地产适度 投资率的影响更大？我们将使用弹性来测度各变量的变化 对合理投资率的影响，即各因素变化的百分比所引起的适 度投资率变化的百分比。 首先，考察适度投资率的增长率弹性，设投资生产率 v 不变，根据弹性的定义，适度投资率的增长率点弹性系数 为： En= 结合式，解得适度投资率的增长率点弹性系数为： En=n/ 式的经济含义是：投资生产率不变时，经济自然增 长率增加一个百分点时所需适度投资率变化为 n/。当增长 率为正时，由于 n/n，所以，适度投资率的增长率弹性系 数的大小不超过自然增长率自身的大小。由于经济增长率 通常不会超过 10，所以，适度投资率的增长率弹性通常 不会超过 0.1。即通常情况下，经济自然增长率的变化所需 要投资率的变化比增长率本身的变化要小得多。同理，当 经济自然增长率 n 保持不变时，适度投资率的投资生产率 弹性下式所示： Ev= 将代入，得经济自然增长率 n 不变时，适度投资率 的投资生产率弹性为： Ev=-1 式的经济含义是：经济自然增长率 n 保持不变时， 投资生产率提高 1时会使适度投资率下降 1。综上可知， 适度投资率的投资生产率弹性绝对值的大小比适度投资率 的增长率弹性绝对值的大小要高得多，即投资生产率的变 化比经济自然增长率的变化对适度投资率的变化影响要大 得多。 三、国内适度投资率的估算 要确定我国适度的投资率，根据前述敏感性分析及公 式，我们知道增长率的变化对适度投资率的影响并不大， 并且也容易估算。所以，关键在于确定技术上可行的投资 生产率。 我国未来新增城市人口的住宅需求量预测 根据我国城市化进程、人口自然增长率、人均居住面 积等变量计算未来住宅需求量。 1、未来每年我国城市化增长速度介于 1.04-1.17之 间。根据XX-XX 中国城市发展报告，如果 2051 年我国 目标城市化水平为 75，以 XX 年城市化率 43.9为基数， 计算出我国未来 46 年城市化每年以 1.17速度增长；如果 目标城市化水平为 70，则未来 46 年城市化水平将以每年 1.04速度递增。因此预计我国未来城市化增长速度在 1.04-1.17。 2、未来人口增长率，在 0.3-0.5之间。根据我国人 口发展战略目标 XX 年后每年的人口平均增长速度可预计未 来人口年增长率在 0.3-0.5之间。 3、未来人均居住面积将达到 35 平方米 根据上述各项目标，可得每年新增住宅需求量在： 6.17-7.68 亿平方米。由以上分析，本文估算得出未来技术 上可行的最大的年房地产住宅供应量为 70000 万平方米。 结合 XX 年我国住宅销售平均价格为 3312 元/平方米。可以 得出年产出最大额约为 2.4 万亿元。 房地产行业投资增长情况分析 统计资料显示，XX 年总耗地量为 450 万亩的情况下， 总投资为 19382.46 亿元，而未来 14 年内国家刚性要求， 每年的土地消耗平均量为 185 万亩。因此，在 XX 年的经验 估算基础上的每年投资总额为：19382.46 亿元8000 亿 元=0.8 万亿元。 根据以上数据，最终分析可得技术上可行投资产出率： v=3。 房地产适度投资率的估算 由于适度投资率和经济自然增长率成正比，而我国经 济自然增长率一般不会超过 10。结合公式k=/v，可以 得出，在限定条件下的我国房地产适度投资率为： k=/v1.1/336.7。 根据经验事实，这是一个大致同我国历年平均固定资 投资比例几乎一致的数据。即如果房地产行业是唯一一个 投资引擎国民经济部门，这是一个合理的投资率，也就相 应地表现为消费率不低于，即房地产投资消费比例不应高 于。 更进一步的从实际出发，我们取消有关于房地产投资 是国民经济投资部门中的唯一的假设条件。通过以上数据 我们可以估算，历年房地产投资占据国民经济固定资产投 资大致为，由此得出一个更具现实意义和指导意义的房地 产适度投资率的估算值：k36.720=7.34。 这是一个根据经验数据模拟后得出的估算值，我国房 地适度投资率应逐步收敛于7，7.5这个区间之内。 四、结论 根据相关资料，房地产投资率，即房地产投资占当年 GDP 的比重，基本维持于 10以上的高位运行。这种过高 的房地产投资率，给我国经济的健康持续发展造成了两个 方面的冲击：使得正常的资源配置发生扭曲；人为积累了 房价的泡沫形成，并进一步放大了经济体系的金融危机。 始于 XX 年的美国“次按危机”，就是房地产过度投资的恶 果。因此，严格控制房地产投资率，平衡调控房地产投资， 是一个全局性和紧迫性的问题。目前我国的相关调控主要 措施，应该集中于土地和资金两个方面。在土地供应吃紧 的情况下，切实提高存量土地的利用效率才是当务之急、