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关于进一步加强住宅小区电梯安全管理的 思考 市质量技术监督局 近年来，XX 市电梯数量逐年增加，截至 XX 年底，全市 已注册电梯 3260 台，其中住宅电梯 2600 余台。XX 市质监 局始终把电梯作为安全监管工作的重中之重，于 XX 年在全 省率先推动市政府出台了XX 市住宅电梯安全监督管理办 法。但随着住宅电梯数量剧增，反映电梯安全的举报投 诉案件呈逐年上升趋势，在每年受理的特种设备举报投诉 件中，住宅电梯安全位列首位。住宅电梯安全问题已成为 社会关注的热点和焦点，关系到群众人身财产安全和社会 稳定。因此，进一步加强住宅电梯安全管理非常必要和迫 切。 一、电梯安全管理主要问题 老旧住宅电梯安全隐患突出。 据调查统计，故障高发的住宅电梯多集中于使用年限 在 10 年以上的老旧电梯，及一些因历史遗留问题造成管理 混乱的小区。一方面，老旧电梯属于早期产品，档次低、 质量差，且老化严重，已进入故障多发期；另一方面，由 于维修资金不到位，电梯检修维保不正常，导致故障频发。 目前，我国还没有明确的电梯强制报废年限规定，老旧电 梯一旦停止使用又势必引起业主极大意见，甚至发生群体 性不稳定事件，所以被迫带“病”运行。 电梯应急救援不及时。 国家质检总局电梯使用管理与维修保养规则明确 规定：直辖市或者设区的市，专业维修人员抵达现场救援 的时间不应超过 30 分钟，其他地区一般不应超过 1 小时。 根据我局日常掌握情况，电梯故障困人事故，一般而言对 乘客没有直接危害，但被困乘客由于缺乏电梯紧急救援的 基本常识，超过 15 分钟即表现出躁动、不安，大声呼喊、 拍打轿门，甚至通过强行扒开轿门自行逃生，反而导致事 故进一步恶化。 电梯维护保养市场不规范。 由于电梯维保单位门槛低、维保人员缺乏等原因，致 使我市电梯维护保养质量和水平参差不齐，形成低价低质、 恶性竞争的不良环境。大部分维保单位不能有效开展维保 工作，电梯故障率居高不下，埋下安全隐患，电梯使用寿 命也因此缩短，损害了群众安全和经济利益，对乘坐电梯 产生不安全感，经常性通过各种渠道投诉。 群众安全使用知识缺乏。 部分电梯乘用人员缺乏电梯安全使用意识和知识，不 爱惜电梯，使用不当、人为损伤现象屡见不鲜，造成电梯 的外召唤装置、轿内操纵装置、厅门和轿门损坏较多，客 观上加快了电梯的磨损，造成电梯故障、困人、部件损坏 等后果。据统计，管理人员、使用人员的错误操作导致电 梯故障率占 30%以上。 二、问题产生原因 主体责任不明，导致住宅电梯安全责任不落实。 根据电梯使用管理规定，电梯使用单位对电梯安全负 主体责任。住宅电梯的使用对象是小区业主，业主委员会 为群众自治组织，一般不直接参与管理，也不具备承担民 事法律责任的法人主体资格。而物业公司则是受聘于业主 委员会，虽负有电梯安全管理责任，但它既不是电梯的所 有者，也非使用者，无法承担电梯安全的主体责任。主体 责任不明确是造成住宅电梯安发生问题不能及时有效解决 的主要原因。 经费保障缺乏,导致电梯安全管理矛盾丛生。 用于住宅电梯的资金有两部份：一部分是电梯的日常 维护保养、一般维修和检验检测费用，来源于住户缴纳的 物业管理费；另一部分是电梯更新、改造、重大维修费用， 来源于房屋公共维修基金。按一台电梯使用期限 15 至 20 年，一幢 70 年产权的高层住宅至少需更换 2 至 3 次电梯， 更换一台电梯至少 30 万元以上。而我市 XX 年 6 月以前投 用的住宅电梯未收取房屋大修基金，XX 年 12 月前收取的房 屋大修基金标准低且多数未足额征收。即便目前业主足额 缴纳维修资金，但包括上下水管道、电梯、供电设施设备、 消防安全监控设备等共用设施，远不能满足电梯维修、改 造和更新需要。同时，房屋大修基金的提取程序复杂，且 需三分之二以上的业主签字同意才能使用，业主意见难以 统一。 市场恶性竞争，造成住宅电梯维保质量差。 电梯必须每半月由专业人员进行一次维护保养，这是 对电梯安全使用的一项基本规定。电梯使用单位选择维保 公司属于商业行为，维保价格由双方自由协商，而住宅电 梯由于收取物管经费有限，物管公司往往以维保公司的报 价作为选择的主要依据。有的维保公司为揽下维保合同， 恶性压低维保价格，而在拿到维保合同后，却不能按照维 保规范完成相应工作，导致维保工作流于形式，敷衍了事。 机制不完善，造成电梯安全管理混乱。 一是责任机制不完善。住宅电梯从建设安装、投入使 用、维护保养、维修改造到报废停用等各个环节涉及多个 管理部门，而各个部门缺乏有效的沟通和联合机制，导致 住宅电梯安全存在监管工作脱节和管理不到位现象。二是 应急救援机制不完善。我市的电梯维保单位存在维修网点 少、人员不足、交通工具配备差等自身能力不足问题，结 合交通拥堵情况，电梯困人后维保单位在城区 30 分钟以内 赶到现场实施救援相当不易，15 分钟以内的黄金期望时间 更是困难。同时，由于宣传不到位，群众遇到电梯故障往 往拨打 119、110，而公安消防部门对电梯专业技术和应急 救援知识了解不深，往往采用非专业手段实施救援，既破 坏了电梯设备，又不能保证安全。 三、对策与建议 进一步明确责任划分机制。 一是明确物管单位责任，落实电梯使用安全管理主体。 对新建居民电梯住宅，开发建设单位在办理移交前期物业 管理手续之前，由住建部门督促开发建设单位实施物业管 理，移交之后，由房管部门督促物管单位实施物业管理。 对长期没有物管的居民电梯住宅，由所属乡镇会同县区房 管部门组织召开业主大会，成立业主委员会，依法选聘物 管单位实行物业管理。对物管单位变化或提前退出的居民 电梯住宅，由所属乡镇会同县区房管部门组织召开业主大 会，重新选聘物管单位实行物业管理。新、旧物管单位过 渡期间，由乡镇明确居民住宅电梯管理责任主体。 二是明确电梯制造单位责任，落实改造和重大维修授 权。按照特种设备安全法规定：电梯制造单位委托其 他单位进行电梯安装、改造、修理的，应对其安装、改造、 修理进行安全指导和监控。因此，电梯制造单位应当依法 承担安全指导和监控法定义务。质监部门应加强对电梯制 造单位的监督，对不按要求履行相应义务的坚决予以处理。 进一步优化资金保障机制。 一是关于电梯运行维护和改造更新资金的筹措。居民 住宅电梯运行维护资金应从物业费中支出，发改委在制定 物业费政府指导价时，应明确电梯运行维护费用在物业费 中的比重。乡镇应引导、协调业主按时足额缴纳物业费、 督促物管单位按规定使用物业费。在居民住宅电梯改造更 新资金上，采用以下三种模式筹措： 1.对有住宅专项维修资金的电梯住宅，县区房管部门 应配合乡镇指导、协调物管单位、业主办理资金使用手续， 用于电梯改造更新，质监部门提供技术指导。对维修资金 存在缺口的，由乡镇、县区房管部门协调业主从物业共用 部位经营产生的归业主所有的收益中筹措；仍不足的，由 乡镇按照“谁受益、谁出资”原则，帮助、协调物管单位 向业主收取。 2、对无住宅专项维修资金的电梯住宅，由乡镇、县区 房管部门协调业主从物业共用部位经营产生的归业主所有 的收益中筹措；不足的，由乡镇按照“谁受益、谁出资” 原则，帮助、协调物管单位向业主收取；仍不足的，由县 区政府动员原建设单位或者原主管部门负责筹措；仍无法 解决且严重影响居民生活和社会稳定的问题，由县区政府 负责筹措资金。 二是关于住宅专项维修资金的快速启用。XX 年 6 月出 台的XX 市物业管理办法规定，电梯、消防、安防等共 用设施设备存在严重安全隐患的，物业单位应配合业主委 员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由 业主委员会向房地产行政主管部门报告，经核准后其费用 在专项维修资金中列支，事后应向业主大会书面说明情况。 区县房地产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后， 应当在 3 个工作日内办理相关手续。该办法的实施将 从根本上解决我市电梯普遍面临的紧急维修资金使用签字 难、使用程序繁琐、使用效率低的状况，当电梯存在安全 隐患后能得到及时维修。另外，我市现行住宅专项维修资 金交纳标准已执行 5 年，与周边城市相比偏低，可考虑提 高住宅专项维修资金的交纳标准，弥补电梯维修、维护、 保养、更新费用高的问题。 建立健全电梯安全防范和救援机制。 一是健全电梯安全运行和维护稳定的防范机制。质监 部门应当对存在严重隐患的居民住宅电梯采取坚决措施予 以封停，并事先将相关情况通报县区政府及其所在乡镇， 必要时要通报信访、房管、安监等部门。乡镇、信访部门 应当积极做好被封停电梯的业主工作，维护社区稳定和谐， 督促物管单位解决问题。问题难以及时解决时，应向县区 政府报告。县、区政府应建立有乡镇、信访、住建、房管、 质监、安监、公安、财政等部门参加的居民住宅电梯安全 综合管理联席会议，及时研究和解决问题，消除电梯安全 隐患，确保社会稳定。 二是建立电梯应急救援联动机制。质监部门会同公安、 消防部门建立“12365”、“110”、“119”与电梯使用单 位、维保单位等单位联动的电梯应急救援机制，不断完善 以使用单位为救援主体、维护保养单位为救援主力、社会 救援力量为补充的电梯应急救援体系。探索建立全市电梯 应急救援指挥平台，建立统一电梯报警电话，统一指挥协 调维护保养企业和其他社会救援力量，提高全市电梯事故 应急救援反应速度和处置能力，最大限度地减少电梯事故 带来的危害，切实保障人民群众生命和财产安全。 进一步加大社会宣传力度。 一方面，通过报刊、电视、电台、网络等媒体广泛宣 传、介绍电梯应急处置和自救常识，普及电梯安全使用知 识，引导公众正确认识和使用电梯，提高全社会“安全乘 梯”和“文明乘梯”意识。同时，制作和编印电梯使用 十项安全警示、电梯安全乘坐温馨提示、乘客被 困电梯时的正确应急方法、十一种电梯使用不当行为 等电梯安全宣传海报，张贴在重点场所使用的电梯轿厢内， 提高公众防范电梯事故意识和能力。另一方面，建立一支 由在校大学生、社区保安、物业管理人员、普通市民自愿 报名并经过培训和实行统一管理的“质量安全志愿者”队 伍，深入居民小区，开展电梯使用知识宣传、小区电梯安 全信息收集、电梯应急救援演练等活动，充分发挥志愿者 在电梯安全工作中的参与和监督作用，形成全社会共同关 注电梯安全的良好氛围。 后记：XX 局调研文章引