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关于物业行业税收征管中的问题与思考 摘要: 近年来，随着城市化进程的不断加快以及房地 产开发的日益红火，以从事房地产业管理为基础的物业管 理已悄然成为一个新兴行业，不仅企业数量逐年增多，纳 税规模也呈逐渐增长趋势。如何加强和规范物管行业税收 管理，维护正常的税收秩序已成为税务部门面临的新课题。 本文通过对南平物业管理行业现状的分析，剖析存在的问 题，进而提出一些建议及对策。 关键词:物业 问题 思考 一、xx 市物业管理行业的基本情况 物业管理发展现状及趋势 近几年来，随着 xx 中心城市建设步伐的加快，特别是 水东片区、水南片区、江南新区等开发建设，应运而生的 是大量的住宅小区、写字楼等。再者，人民生活水平在不 断提高，对物业管理服务的需求与标准也在持续丰富和提 高。物业管理作为现代住房管理的一种管理模式，在城市 管理中扮演越来越重要的角色，是房产产业的一个重要分 支，也是房地产业生产、流通、消费领域的延续。显然， 物业管理将迎来新的发展良机，市场潜力不可忽视。 从表一可看出，从 XXXX 年间，物业行业正常征管户 数虽然变化不大，但从 XX 年起有小幅度的增长趋势，营业 收入和缴纳税收也实现同步增长。而从 XX 年起，物业管理 有较大幅度的发展，户数增加了 6 户，预测 XX 年营业收入 将达到 11245 万元，同比增长 14.76%，缴纳税费也将达到 588.93 万元，同比增长 14.56%。由此可见，xx 物业管理行 业的企业数量、营业收入、缴纳税费等都处在持续增长的 良好趋势，那么必然也促使物业管理行业发展态势的持续 稳定增长，未来的发展空间是很广阔的。 表一： XX 市物业公司基本情况表 单位:万元 类 别 年 度 户数 人数 营业收入 缴纳税费款 税负 数 量 增 减 数目 增 减 金 额 增 减 金 额 增 减 XX 42 375 10431 536.39 5.14% XX 39 -7.14% 320 -14.6% 9395 -9.93% 489.59 -8.72% 5.21% XX 41 5.12% 369 15.3% 9799 4.30% 514.04 4.99% 5.25% XX.1-8 47 14.63% 457 23.8% 7497 392.62 5.24% 物业管理经营情况 目前 XX 物业管理行业还处在起步阶段，大多数物业服 务企业的经营规模偏小，从调查中了解到，现有的 47 家企 业注册资本总值 8825.35 万元，平均注册资本资产 187.73 万元；注册资本 100 万元以上有 11 家，100 万元以下有 36 家，其中 50 万元有 30 家，占总户数的 63.83%；注册资本 最高为 3000 万元，最低为 10 万元，从业人员从 4 人到 60 人不等，管理的楼盘从 1 个到 10 个不等，企业差距相当大。 XX 年 1-8 月经营总收入为 7497 万元，平均经营收入 159.5 万元；上缴税费款 392.62 万元，平均上缴 8.35 万元。 物业管理企业的收入主要由物业管理收入、物业经营 收入和物业大修收入组成，其中物业管理收入是其中主要 项目。就 XX 来看，现有的物业公司中，主要收入来源于物 业费，几乎没有其它的经营收入。其收入项目主要涉及:物 业管理费、车位费或车位管理收入，装修管理费及部分代 收手续费收入、垃圾清扫收入(承包政府发包的街道清扫保 洁收入)等。其物管费的收取执行XX 市普通住宅物业服务 等级指导性收费标准，根据服务内容、服务要求和设施 设备配置情况分为四个等级，不同的等级确定不同的服务 收费标准。但总体处于中等收费级别，标准大致为表二所 述，其中铺面 0.80-1.00 元，车位租赁费:地面 50-100 元、 地下 200-300 元。 表二： XX 市普通住宅物业服务等级指导性收费标准 单位：元/m2 级别 多层住宅 小高层带电梯住宅 高层带电梯住宅 一级 0.5-0.7 0.9-1.1 1.0-1.2 二级 0.4-0.5 0.6-0.8 0.8-1.0 三级 0.3-0.4 0.4-0.6 0.6-0.8 四级 0.25-0.3 0.35-0.4 0.5-0.6 物业管理企业作为一个微利的服务性行业，面对人们 对生活质量、居住环境、服务标准要求的不断提高，相应 的就要增加人力、物力的投入，才能持续满足为业主提供 高质量、高标准、持续满足业主需求的服务。众所周知， 一个物业管理企业能否持续有效的发展根本还是在收益上， 即依赖向业主收取的物业管理服务费。但目前不少物管公 司因为收费难而处于亏损状态，收费难问题将直接影响到 整个物管界的发展。 税收征管情况 目前，XX 市物业公司注册为有限责任公司有 44 户，国 有企业 2 户，集体 1 户，因而对账证不健全、管理不够规 范的大多物业公司，主要实行定期定应税所得率征收方式； 针对规模较大、较规范的物业公司则实行查账征收方式。 总体税收负担率 5.2%左右，与同类个体性质纳税户税收负 担率接近。 据了解，现有的物管公司不少是开发该项目的房地产 公司组建的，项目结束后，有些尾盘管理也就交由物管公 司，因此其间的系列涉税经济行为，是掌握税源的关键， 税务机关应保持管理信息的畅通，减少税源的流失。而随 着 XX 新城中心、江南第一城、江景天城等多个开发项目相 继分期交房，地税部门对物业的税源管理、服务要及时跟 上，凡是在本地经营的物管公司，都应办理税务登记，及 时纳入正规的税收管理。 二、物管行业税收征管过程中存在的问题 (一)未按规定申报营业收入 一是存在收费项目多并且不规范的情况。根据我国税 法规定，物业公司以取得与物业管理有关的全部收入(包括 物业管理 费、租金、停车费、家政服务费、广告费、公共 维修基金、代收代付的水电费、搬运费、二次装修清理费、 防盗门安装费和其他应税收入等)减去代业主支付的水、电、 燃气费以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价 款后的余额为计税营业额。但现实中，不少物业管理公司 收费名目繁多，除收取收费许可证上的收费外，还收 取其他各种名目的费用，如广告费、装修管理费、电梯增 容费、铺位改名手续费等，但缺乏监控，未作纳税申报。 二是存在瞒报少报营业收入行为。有些物业公司将业主委 员会或产权人提供的房屋进行出租，这部分收入属于“物 业经营收入”，但一些物业公司将此类收入归入到物业管 理收入中，只缴纳了营业税，而少缴了房产税和土地使用 税等。还存在一种比较新的逃避纳税义务的做法：即私下 开展代业主租赁房屋的业务，以租房收入抵业主应缴的物 业管理费，使物业管理费和房屋租金收入双双逃税。 从总的情况来看，XX 物业经营虽然不如预期的那么好， 排除小区的入住率影响物管费收取的因素及物管公司自身 经营能力外，多多少少还是存在上述未按规定申报缴纳税 款情况的。 未按规定使用发票 目前物业公司的收费项目繁多，普遍存在发票使用混 乱的情况，主要有以下几种：一是非法代开发票。一些小 规模物管业主为了隐瞒收入规模便委托具有领票资格的较 大物业公司为自己代开发票。二是使用收款收据或国税部 门的商业销售发票来收取物业管理费。三是开具发票时采 取“大头小尾”金额填写栏大裁剪金额小。四是不按规定 开具发票或取得发票，导致少计收入、少纳税。如只对正 规核算单位开具正式发票，对其他业主不开具正式发票直 接收取现金，造成申报金额无从查实。 普遍存在适用会计核算准则错误 因为物业公司的收费标准是建立在提供相关服务基础 上，因此，业主与物业部门常因服务纠纷而发生欠缴物业 费情况，缴费率基本在 60%-90%之间。物业费是需要缴纳营 业税，一些物业公司就按照实际收到的物业费缴纳营业税。 而按照“收付实现制”核算收入，这无疑是错误的。无论 是企业会计准则还是企业会计制度都规定了企业 的会计核算应当以“权责发生制”为基础这一原则。但很 多物业管理公司对于收入是按照“收付实现制”确认收入， 即只有实际收到物业费才计入收入，而费用却往往是采用 “权责发生制”记账。由此产生的直接后果就是营业税、 企业所得税计算不准确，少缴税款。 (四)税务控管力度较弱 一是大多数物管公司存在账证不健全现象，难于体现 实际经营情况，造成偷、逃税现象发生。二是由于一般物 管公司管理的小区范围广、地点分散小区的服务功能以及 收费项目、收费标准各不相同，加之不同的楼盘也有不同 的入住率，税务部门控管难度较大，征管力量相对不足。 三是由于对物管公司企业所得税和个人所得税的征收方式 往往采用定期定应税所得率，在日常税收征管中不免存在 “一定了之”的现象，加之税源较小，造成税收控管不到 位。 三、加强物管行业税收管理的建议 加强宣传和培训，提升税收意识 根据物管行业纳税意识淡薄的现状，有针对性地对社 区居民进行税法宣传，特别要借助各小区的业主委员会， 增强业主获取发票的主动性与协税护税的积极性。同时， 定期对企业财会人员进行培训，提高其财务核算水平，使 其不仅懂财务而且懂税法，引导纳税人自觉申报纳税。能 够针对物业管理的不同收费项目，在核算上严格分清物业 管理费、房屋租金收入、服务代理和广告费等收入；辅导 并要求物管公司规范各项收费项目报备管理，及时向主管 税务机关报送物管收费标准、所承接管理小区的住宅、店 面、写字楼和车库车位面积等资料，并按不同的经营收入 分类设臵经营台账。 加强税源调查，促进专业化管理 税收管理员应认真进行税源调查，摸清税源情况详细 了解物管企业经营的楼盘名称、地点、小区建筑面积、业 主数量、企业从业人数等等，重点掌握物业公司的收费标 准和物业管理收费面积，以此来计算出物业公司应收物业 费的数额，再以此为基础来核查受检单位收入核算是否准 确。对于物业管理对象尤其是业主共用部位，检查人员应 现场考察和审核，以判断有无出租行为，并分户建立健全 企业征收台账，及时发现并处理纳税申报中的错误和异常 申报，为日后对该行业实施精细化、专业化管理建立一套 科学、标准的参照体系，从而保障持续有效的管理。 加强发票管理，实行“以票管税” 首先，要求物管企业严格按规定使用发票，并按经营 项目如实填写发票内容，要注明：业主楼号，面积、收费 单价、金额，代收的费用的具体名称、用量、单价、金额 等，同时推行机打发票，从而方便于监控。其次，在日常 征管还应定期对纳税人的开票情况与其申报纳税情况进行 比对，确保及时足额征收。另外，要纠正物管公司认为 “只要按规定缴纳了相关的税收，是否开具正式发票无关 紧要”的错误认识。最后，要检查纳税人发票开具是否规 范、合理，定期进行发票比对，对普遍使用自制收据的物 管公司，应将发票和自制的单据结合起来检查。 建立税负模型，完善纳税评估 一是根据物业企业的不同经营规模、财务管理水平以 及纳税情况建立行业税收纳税评估模型，分析物管企业纳 税申报的真实性，测算实际纳税与应纳税额的差距，从中 发现问题，有针对性地加强管理。二是加强物管行业税源 比对工作，综合分析行业总体税收状况和企业纳税情况， 结合实际制定行业平均利润率和平均税负评估指标，对企 业纳税情况进行纵向和横向比较，提高税源监控的广度和 深度。三是加强对企业申报资料的审核工作，对各个物业 管理公司的经营规模、收费项目和纳税情况进行对照核实， 完善对各类纳税基础资料的收集、整理，强化税收征管监 控，杜绝收费项目漏征漏管。对于零申报、低税负、不缴 不报的异常户要列入重点监控对象。 畅通信息渠道，强化监督管理 对内，税务部门应严格把好企业资料报送质量关，明 确内部信息传递职责，保证相关涉税信息传递的及时性与 完整性。对外，利用综合治税的平台，通过召开联席会等 形式，加强工商、公安、房管、房地产公司等部门的协