关于房产中介欺诈行为分析民法论文(1)

关于房产中介欺诈行为分析民法论文(1) 论文摘要：随着上海房地产市场的不断发展，上海房 产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、 出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交 易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约 50的新建 商品房销售和 90的二手房买卖是通过房地产中介企业实 现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在 的主要欺诈行为有：1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际 出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。2. 从 事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。3. 无照经营、 超越经营范围和非法异地经营。4. 房地产执业经纪人出租、 出借经纪执业证书。5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地 位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。7. 各类房地 产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房 地产印刷品广告。 这些行为损害了消费者直接的经济利益， 并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、 运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议： 在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居 间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机 构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转 换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情 况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的 赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料 上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同 的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后， 对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免 产权无法过户风险等一、目前房产中介发展现状随着上海 房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。 上海市房产中介企业已迅速发展到了 8 万余家，人们通过 房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现 象。为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序， 保障房地产活动当事人的合法权益，根据中华人民共和 国城市房地产管理法的规定，对房地产中介服务进行了 定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房 地产经纪等活动的总称。包括了以下1. 房地产咨询， 是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技 术等方面服务的经营活动。2. 房地产价格评估，是指对房 地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。3. 房 地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务 的经营活动。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据 有关部门统计本市约 50的新建商品房销售和 90的二手 房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房 产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方 起到了一个桥梁的重要作用。尤其在私人之间的房屋买卖 中（即二手房转让） ，由于很多买方与卖方互相不认识、不 了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房； 卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷 款） ，分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时， 房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经 过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以 将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争 执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介 机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发 展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介 行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介 机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了 优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵 犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进 行具体分析。二、房产中介市场现实存在的欺诈行为 1. 以 包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交 易，获取佣金以外的报酬。委托人一般分两种：房产开发 企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介 服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得 工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应 当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合 同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的 权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应 当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托 书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向 买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中 介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。同样， 自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开 发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （年月日建设部第次部常务会议审议 通过 自年月 日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣 金以外的其他费用。从法理上说，房产中介机构主要是房 产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同 行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品 房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按 房产成交价格的 3%5%之间提取佣金。而现实上，很多房产 经纪向购房者提出“包销” ，即所销售的房产统一报价，说 价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金” 。实际上购 房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差 价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价” ，这明显违反 了上述法律规定。2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经 纪活动。上海市房屋土地管理局关于禁止成套独用住房 使用权买卖的通知沪房地交(1999)0786 号规定：“三、 各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖 的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、 提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住 房使用权买卖信息。 ”目前，上海可进入市场买卖交易的房 屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的 使用权房屋是指“不可售公房“也就是指不能按照房改政策 购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权 利义务有较大区别。区分拟购房屋的权属性质，应以验看 凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为 产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性 质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。 是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改 售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套 独用“的原公有住房。现行法规不允许可售公房以使用权的 性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按 房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给 购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走“ 的政策。按照已购公有住房和经济适用住房上市出售管 理暂行办法 (1999 年 4 月 22 日中华人民共和国建设部令 第 69 号发布 自 1999 年 5 月 1 日起施行) 第五条 已取得 合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出 售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不 得上市出售： （1）以低于房改政策规定的价格购买且没 有按照规定补足房价款的； （2）住房面积超过省、自治 区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用 公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房 价款及装修费用的； （3）处于户籍冻结地区并已列入拆 迁公告范围内的； （4）产权共有的房屋，其他共有人不 同意出售的； （5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让 的； （6）上市出售后形成新的住房困难的； （7）擅自 改变房屋使用性质的； （8）法律、法规以及县级以上人 民政府规定其他不宜出售的。 根据上海市房屋土地管理局、 上海市住房制度改革办公室二 OOO 年四月二十七日颁发的 公有住房出售中有关问题的处理意见中对关于公有住 房出售的范围界定为：（1） 由部队或其他系统单位职工 免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。 （2） 产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。 （3） 同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户 使用的公有住房，可以出售。 （4） 被拆迁安置的独用成套 公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。 （5） 因 规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。由 于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房 屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的 购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价 的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对 方“到手价“，则差异很大。3. 无照经营、超越经营范围和 非法异地经营。有些房产中介不申领营业执照就开展业务， 所发的名片、所发布的广告宣传，只有所留的电话可以联 络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。 还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册 而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册 地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但 不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。根 据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪 有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的， 而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地 产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往 往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取 利益又故意进行隐瞒。4. 房地产执业经纪人出租、出借经 纪执业证书。根据商品房销售管理办法 （年月 日建设部第次部常务会议审议通过 自年 月日起施行）第二十九条 商品房销售人员应当经过专 业培训，方可从事商品房销售业务。同样法律严禁伪造、 涂改、转让房地产估价师执业资格证书 、 房地产估价 师注册证 、 房地产估价员岗位合格证 、 房地产经纪人 资格证 。事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所 提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。 5. 滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合 理、不公正的规定。格式条款是指格式条款的提供方（以 下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同 时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告 示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视 为格式条款。根据合同法的规定：第三十九条 采用格 式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原 则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请 对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求， 对该条款予以说明。 第四十条 格式条款具有本法第五十 二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免 除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款 无效。 第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当 按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的， 应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非 格式条款不一致的，应当采用非格式条款。实际上很多房 产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律 法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务， 限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以 合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百 般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意” ，将不平等的 条件强加于人。6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案 手续。根据城市房地产中介服务管理规定（修正） （年月日建设部令第号发布 年 月日根据中华人民共和国建设部令第号建设 部关于修改城市房地产中介服务管理规定的决定修 正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管 理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执 照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民 政府房地产管理部门备案。 房地产管理部门应当每年对房 地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每 年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不 合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根 本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可 开业，根本没有把备案手续放在心上。 7. 各类房地产广 告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产 印刷品广告。 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布 商品房销售宣传广告，应当执行中华人民共和国广告法 、 房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须 真实、合法、科学、准确。而很多房产中介机构在其店堂 或者在一些媒体上发布广告信息，如对所谓 “特价房产” ， 注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优 惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进 行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标 注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明 白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通， 造成消费者受骗上当。三、 关于依法规范、稳定发展房地 产中介市场的建议由于上述欺诈行为的存在，对整个房地 产市场存在着极大的危害性。 “以包销的名义，隐瞒委托人 的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。 ”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。 ”“房产经 纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出 不合理、不公正的规定。 ”“各类房地产广告信息、内容中 未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。 ”这 些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国 家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。 “无照 经营、超越经营范围和非法异地经营。 ”“房地产执业经纪 人出租、出借经纪执业证书。 ”“房地产经纪组织未按规定 期限办理备案手续。 ”这些行为阻碍了相应的国家机关对房 地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者 的合法权益。由于上述行为存在的危害性，如何才能依法 规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建 议：1. 在房产交易中心免费发放有