旅游度假休闲项目开发建议及效益评估报告(完整版).doc

目目录录1项项目目开开发发策策略略.41.1开发意义.41.2项目开发格局分析.41.3开发策略.51.4出租方式的开发策略.72功功能能规规划划建建议议.92.1总体功能分区图.92.2交通规划图.92.2交通规划图.92.3游线及游客密度分析图.92.4明代文化区.92.5民国文化区.202.6时尚运动区.292.7生态度假区.312.8生态商务花园.313规规划划设设计计概概念念提提示示.错错误误!未未定定义义书书签签。4项项目目开开发发模模式式建建议议.3224.1生态保护与土地开发.324.2生态与商业.334.3开发模式.335项项目目建建设设规规模模估估算算.355.1项目建设规模.355.2项目开发时序.406投投资资成成本本估估算算.426.1投资估算依据.426.2项目投资估算.427收收益益预预测测.457.1测算说明.457.2经济效益预测.457.3间接经济效益.477.4生态环境效益.477.5社会效益.488财财务务指指标标分分析析及及收收益益回回报报评评价价.508.1财务指标.508.2不确定性分析.5038.3风险与对策.529设设计计任任务务书书.5441项目开发策略1.1开发意义对本风景区经营者而言，景区作为生态环境的风景区系统，不应该被看作独立的体系，而是与更大的周边区域融为一体的组成部分。要做的不仅仅是建造一个国际化的风景区，还要肩负起探索旅游产业化经营的重任。旅游产业被称为是21世纪最具活力的朝阳产业之一，正以其高速发展的姿态成为备受青睐的“香饽饽”。1.2项目开发格局分析图11项目开发格局分析图本风景区内人文历史以民国文化和明朝遗迹为主，大多分布在山脊线以南，范围较广；南部与市区联系紧密，作为整个本景区内游客的主要进入方向，所受影响较大，利用价值也最高；中部为大片的生态保护区，是某市的绿肺，需要得到全面的保护；西北部靠近主要的陆路交通枢纽与市区经济联系较大；东北部生态环境优良，受外界干扰较小，适宜开展高档旅游度假活动。由此基础我们大胆的对本风景区的开发格局做出如下安排：一纵一横、两翼齐飞在以本为核心的南北方向，安排以民族革命的艰辛和成果为主要表现内容的项目，以统一共和为主题的纵轴，连接本、民国文化区、革命烈士陵园等区域，并成为整个景区最主要的旅游吸引物。以人文历史时间线索为横轴，与纵轴相交于本。按照历史发展脉络设计明朝、民国和现代三个不同主题区域，展现中华民族的人文精神，指引未来的生活方向。以生态商务区和生态度假区为两翼满足5某城市对未来发展的需要，同时最大程度上实现了土地的商业价值。南北呼应，东西贯通将大规模的建设集中在景区南部，把现代化的城市建设与幽雅古朴的历史文化分隔开来，保护、维持景区中部和北部的历史遗存及生态环境。并以适合新时代旅游活动的项目与北部传统的瞻仰观光相对应，丰富现有的旅游活动内容。西部以市政公园为切入点，与某普通的市民生活紧密结合；东部以第一印象区吸引从长三角其它地区进入某的外地游客，合理引导不同游客的流向。1.3开发策略开发策略为先开发南片，储备北片，由南向北滚动开发，均衡布局景区利大和利少项目。为了追求开发利益最大，预留一些空地以供将来使用。滚动开发缓解了资金压力，确保了开发品位。用土地收益筹集建设资金，本风景区的建设才能如期按计划顺利进行。统一进行本风景区规划与土地利用以及基础设施配套，然后出售部分土地以补偿配套费用，其余用于自行开发。政府应用有限委托代理的方式、用市场化公开透明的运作方式实现土地开发公开化、市场化，包括应尽可能地用公开招标的方式安排有限的委托代理。市场化运作方式可以发挥社会、企业的力量，代景区经营者完成必要的土地整理、开发储备工作，克服景区经营者在大量资金和人力上的投入困难，同时解决市场土地供给的压力和信息的不对称问题，增强了景区经营者的土地供给和市场调节能力。（一）置换土地功能，提供商业载体本风景区土地价值寸土寸金，为充分发挥有限土地资源的最大效益，运用土地极差地价原理，把经营效益低的土地或企业机构6置换到区外-腾笼换鸟。此外采取弹性开发，限量供应，最大限度发挥土地价值，实现景区的可持续发展。（二）整合景区资源，产生整体效益针对目前风景区产业结构、土地利用、空间形态、景区功能过于零星、散乱的问题，采取社会资源共享，风景区功能区空间打通的整合优化方式，就能产生整体大于局部之和的价值增量。整合内容如下：1、相对集中布局产业功能。必须利用规模效益的经济规律，把同质、同类功能空间尽可能集中布置，打造配套齐备的经营环境，形成产业结构合理，适应景区商业发展的经营环境，同时减少景区原有生态、历史文化的破坏。2、优化道路交通组织。在保持现有路网结构基本稳定前提下，组织好景区内部交通，关键是加强道路间的衔接和协调，处理好交通瓶颈节点，并有效控制过境交通。3、构建商业区域内公共空间。需要创造良好的生态环境和更多的公共活动空间。4、综合整治环境景观。其内容涵盖建筑形态色彩、城市广告、指示系统、夜景照明、环境小品等。结合商业地区的区位特点及已有建筑风貌，在景观系统上统一协调和控制，开展街道空间立面形态和地面景观整治，展现风景区商业区域特有的景观魅力。5、完善文化配套设施。主要是丰富商业区文化内涵，提升商业区文化品位。7（三）渐进式更新，逐步实现景区开发景区开发，现状基本形成，不可能采取完全推倒重来和大规模开发模式，只能采取渐进式的更新改造。必须注重远期规划与近期建设相结合，统一规划与滚动实施相结合。采取渐进式更新主要有以下几方面内容：1、建筑物功能更新和外立面改造。可根据不同结构形式和功能调整要求，采取不同的更新方案，分区域进行统一的外立面改造，规范外墙、屋顶、窗户、阳台、雨棚、空调罩的形式、色彩，使旧貌换新颜，逐步完善建筑与景区和谐统一的外部形象。2、逐步改善景区基础设施。景区开发离不开基础设施的完善，但基础建设一次性投资规模大，建设周期长，在城市建成区中实施也不可能一步到位。因此，有计划地分步实施市政基础设施改造，应作为中央商务区发展的命脉。例如：景区次干道的整治改造，精心设计并组织实施一些重要路段地下人行道建设，实现人车分流，建设一些公共停车场、停车场，以提高区域交通的通达能力。同时结合“注意力经济”的理论，从本风景区的长期可持续运营、避免同质化产品竞争的角度出发，围绕文化生态主题进行完善的功能布局，强调如何塑造每一宗地块的独特性和标识性以此为基础，强调将目标客户群定位于“终端用户为主、兼顾土地二级开发商”，力求避免不符合战略方向的经营性企业无序进入。吸引包