全国容积率计算方法规范文件

全国容积率计算方法规范文件篇一：容积率计算规定容积率计算技术规定 1 名词解释 容积率 一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。 建筑密度 一定地块内所有建筑物的基地总面积占建设用地面积的比例。 建筑系数 建设用地范围内所有建筑物占地的面积与用地面积的比率。 绿地率 居住用地范围内各类绿地面积的总和与用地面积的比率。 层高 上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 室内净高 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。 设备平台 指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。 装饰性阳台 指设置在建筑外墙外，为美化建筑造型而与建筑内部空间及阳台不相连通的采用阳台形式的装饰性构件。 入户花园 在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。 飘窗 为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。 地下室 指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2，其四面应为土层围合的地下空间。 半地下室 房间底面低于四周室外地面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过 1/2 者。 架空层 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间。 跃层住宅 套内空间跨越两个楼层且设有套内楼梯的住宅。 低层住宅 为一至三层的住宅。 错层住宅 一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用 30-60的高差进行空间隔断，错开之处有楼梯联系。 公寓 一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑，通常以栋为单位配套相应的公共服务设施。 酒店式公寓 指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。 公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。 公寓式办公建筑 指单元式小空间划分，有独立卫生设备（不含厨房设备）的办公建筑，按办公建筑处理。 办公建筑 指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。 商业建筑 指综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店，以及饮食等服务业的建筑。 商住综合楼 指底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑。 商办综合楼 指商业和办公混合的建筑。 2 容积率计算 住宅建筑容积率计算 住宅建筑层高不宜大于米，并不得大于米。 住宅建筑标准层高大于米且小于米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的倍计算建筑面积并计算容积率。 住宅建筑标准层高大于等于米且小于等于米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的 2 倍计算建筑面积并计算容积率。 跃层式住宅、低层住宅、错层式住宅的起居室在户内通高共享时，不列入超层高控制单位，按水平投影面积计算容积率。 住宅类项目中商业建筑规模配建比例不得大于 3%，且建筑层高不得大于米。 办公建筑容积率计算 办公建筑层高不宜大于米，并不得大于米。 办公建筑标准层大于米且小于等于米时，不论层内有隔层，按该层水平投影面积的倍计算建筑面积并计算容积率。 办公建筑标准层高大于米且小于等于米时，不论层高有无隔层，按该层水平投影面积的 2 倍计算建筑面积并计算容积率。 商业建筑容积率计算 平方米以下单层无分隔且开敞通透商业建筑层高不得大于米。 500-1000 平方米的单层无分隔且开敞通透商业建筑标准层高不宜大于米，并不得大于米。 层高大于米且小于等于米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的倍计算建筑面积并计算容积率。 层高大于米且小于等于米时，不论层高有无隔层，按该层水平投影面积的 2 倍计算建筑面积并计算容积率。 中、大型商业建筑（单层无分隔且开场通透面积达到 1000 平方米以上，如超市、大型商场等功能集中布置的商业用房） ，建筑层高可根据功能要求适当提高，不列入超层高控制范围，按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。 旅馆建筑（含产权式酒店）层高不宜大于米，并不得大于米。 旅馆建筑标准层高大于米且小于等于米时，不论层高有无隔层，按该层水平投影面积的倍计算建筑面积并计算容积率。 旅馆建筑标准层高大于米且小于等于米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的 2 倍计算建筑面积并计算容积率。办公、商场、大卖场、酒店等建筑的门厅、大厅、中庭、大堂、内廊、采光厅等公共部分的层高可根据功能需要适当提高建筑层高，此类功能面积按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。 地下室 建筑物地下室、半地下室作为人防、停车泊位和设备用房等使用的，按其水平投影面积计算建筑面积，不计算容积率。 建筑物地下室、半地下室作为经营性停车位、商业、娱乐等经营性功能的，按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。 地上车库 地上车库层高大于米（特种车辆停车库除外） ，不符合此规定的按其水平投影面积并计算容积率。 架空层 建筑底层设计布置架空层的，以柱、剪力墙落地，四周无维护结构、视线通透、空间开敞，只作为休闲、绿化景观、公共通道等公共敞开空间使用，按其水平投影面积计算建筑面积，不计算容积率。 架空层内的电梯厅、门厅、过道、楼梯间等功能空间按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。 设备层 设备层、设备管道夹层、避难层、结构转换层层高小于米时，按其水平投影面积的 1/2 计算建筑面积不计算容积率；层高大于等于米时，按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。 设备层、设备管道夹层、避难层、结构转换层内的楼梯间、电梯井、其他功能性用房等功能空间计算建筑面积并计算容积率。 阳台 建筑物阳台进深不大于米（对不规则的取进深平均值），无论是否封闭，无论是凹阳台、挑阳台，均按其水平投影面积的 1/2 计算建筑面积并计算容积率，不符合此规定的按全面积计算建筑面积并计算容积率。 阳台总建筑面积不得超过套型建筑面积的 7%，不符合此规定的按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。 对于有悖正常使用功能、尺度和设置要求的阳台，作为套内空间按全面积计算建筑面积和计算容积率。 空调室外机搁板、设备平台 空调室外机搁板个数不应超过居室数量，每个居室空调室外机搁板面积不应超过平方米。对于集中布置的空调室外机搁板，面积不应超过单个搁板面积与居室个数的乘积。 办公、工业等非法居住建筑室外空调机搁板参照上述控制要求执行。 不应随意将住宅套内空间分隔成设备平台，对于有悖正常使用功能、尺度和设置要求的，作为套内空间按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。 入户花园、空中花园 入户花园、空中花园按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。 飘窗 飘窗应突出建筑物外墙，不应有建筑地板（楼板延伸），满足视线通透、采光的基本要求，至少保证平行于窗洞一面为玻璃材质，不符合此规定的按其水平投影面积计算建筑面积并计 算容积率。飘窗突出外墙的距离不大于米，不计算建筑面积。不符合上述规定，按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。 顶层楼梯间 顶层楼梯间的建筑面积未超过标准层建筑面积 1/8 的，按其水平投影面积计算建筑面积，不计算容积率。 正负零高差 建筑物底层设置为商铺、架空层、储藏室、车库等非居住类使用功能用房的，其室内地平面高出室外地平面不得大于米。 对于有悖正常使用功能、尺度和设置要求的正负零高差，作为空间层高分别依照本规定第 、 、条的要求计算建筑面积和计算容积率。 SOHO、LOFT 建筑 SOHO、LOFT 建筑使用功能的确定，必须一句其土地的使用性质，并分别依照本规定第、 、条的要求计算建筑面积和计算容积率。 SOHO、LOFT 办公建筑，若按单元式小空间划分，其平面形式不得按成套住宅设计，且整栋建筑应集中设置公共垂直交通系统。 SOHO、LOFT 商业建筑，其平面形式不得按成套住宅设计，且整栋建筑应集中设置公共垂直交通系统。 工业、仓库建筑 工业、仓库项目建筑物层高超过 8 米的，在计算容积率时，该层建筑面积加倍计算。工业、仓库项目建筑物内设有夹层的。其高度超过米，按其水平投影面积计算建筑 面积并计算容积率。 工业、仓库项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业、仓库项目总用地面积的 7%。 当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用地土地面积时，采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。 工业、仓库项目所需行政办公及生活服务设施等配套建筑应采用低层或多层的建筑设计，其中倒班楼建筑内部应采用外连廊的设计。 严禁在工业、仓库项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所、培训中心和经营性商铺等非生产性配套设施。 工业、仓库项目临街面除门房和出入口外，应以通透式栏杆进行围合。 绿地 居住用地绿地面积计算办法应符合城市居住区规划设计规范 （GB50180-93，XX 年版）第 11 章中有关规定。地下室或半地下室的屋顶绿地植树绿化覆土厚度大于等于米且小于 1 米时，按其绿地面积的 2/3 计入绿地率控制指标；植树绿化覆土厚度达到 1 米以上的要求时，其绿地面积计入绿地率控制指标。 采用植草砖铺设的绿地，按其铺砖面积的 25%计算绿地面积。 不符合上述要求的，不纳入绿地率计算。 对于未确定初始容积率的地块统一按商业、住宅(转 载于: 小 龙 文档网:全国容积率计算方法规范文件)的标准执行。 除以上规定的情况和住宅建筑规范 （GB50368-XX） 、 住宅设计规范 （GB50069-1999）明确的住宅基本功能外，新出现的其他功能的建筑空间，一律按其水平投影全面积计算建筑总面积并计算容积率。 篇二：容积率的计算方法容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。 与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%） 。 从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。 充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。 容积率数值对应的建筑类型 1、容积率低于，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 3、容积率，一般的双拼、联排别墅，如果组合34 层，局部 5 层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。4、容积率，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6、容积率，正常的多层+小高层项目。 7、容积率，正常的小高层项目。 8、容积率，小高层+二类高层项目（18 层以内） 。此时如果做全小高层，环境会很差。 9、容积率，高层项目（楼高 100 米以内） 。 10、容积率以上，摩天大楼项目。 这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。 这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行： 一、理论最佳容积率的测算1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业类型，比如，一地块容积率为,限高30 米，就可以有多层、小高层和高层三种物业组合。 2、用假设开发法（售价费用）测算每种物业状态下每平米土地（占地）所创造的增值。 3、假设各种物业的占地比例及比例增幅，求出每种组合下的土地增值总额。 4、土地增值总额最大条件下的容积率即为最佳容积率。 二、通过建筑平面布置（需要设计师介入，即通常所说的密度分析） 主要看一看能不能摆的开，从景观、日照间距、朝向等方面分析。 复杂解读： 一块土地的立项首先要得到两大宏观要素(市场要素.当地成本要素)。 1、市场要素主要是此时其他土地的楼面地价,不同产品的市场价格均价,市场需求的预测也就是未来的货币需求,现有产品的供应等等。 2、当地的不同产品下的建安成本,基础配套、运营成本等所有成本的数据得出来!这样我们可以得到土地的楼面地价预测的利润空间!保证了原料进价和实际价值不脱节! 一块土地通过立项前的运作后,进入到了容积率,建筑密度,绿化率等审批中.为了实现不同容积率下的产品组合,我们首先要先根据产品组合来测算容积率,然后再次根据土地立项状态下来反推测算容积率,得到不同的产品组合! 具体方法: 主要是理想状态下的数学定量和经验的定性方法根据当地日照间距系数,可以得到容积率-建筑层数-建筑面宽和建筑直间的合理间距,从而得出不同层数下的容积率和建筑形态比例.然后根据定性分析确定产品组合形式(别墅类型,多层,小高,高层,商业)和各子产品形式下的容积率!这样会有很多的容积率,属于加权容积率.把绿化景观和不可销售但是还要建设的面积另外处理; 前提我们已经得到了当地建安成本和土地楼面地价等所有的成本,我们通过市场得到了产品均价,就可以得到这样产品的利润空间,从而我们从中选取利润最大的产品形态进行筛选,从而也得到了筛选后的加权容积率. 加权容积率通过加权平均,确定了本土地的容积率区间,也确定了本土地的产品组合形式,从而也确定了不同的产品的建筑面积,然后我们通过最终的容积率得到的总建筑面积减去不同产品的建筑面积,得到的是其他的共建,道路市政方面的成本和优化数据.至于绿化率也是类似的方法,通过市场来推产品的绿化,或者自己根据土地自己推合理的绿化率.有了以上的数据,我相信绿化率无非和间距来分析了. 总之,自行的测算还要经过当地政府或者其他因素的限制,我们通过以上可以得到,自己理想状态下的容积率.绿化率.建筑密度,还有不同产品下的利润空间,还可以通过数学公式推算出预测市场发展下的利润空间变化. 篇三：容积率计算规则开封市建设项目容积率计算规则 为进一步规范规划管理，明确容积率指标计算标准，根据住房和城乡建设部关于印发的通知 （建规【XX】22号）等有关法律法规，结合我市实际制定本规则。 一、建筑面积计算值按照建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布的建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-XX） （以下简称计算规范 ）的规定执行，计算规范之外按照本规则执行。 1、住宅建筑层高大于等于米，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的倍计算；在此基础上，建筑层高每增加米，其建筑面积的计算值增加一倍。2、跃层式或低层住宅的起居室（厅）层高为户内通高部分建筑面积按单层面积计算。 3、住宅建筑屋顶为坡屋顶的，其顶层建筑层高小于米时，顶层与坡屋顶通高时，建筑面积按单层面积计算。 4、办公建筑（包