不动产登记制度完善

不动产登记制度完善篇一：论我国不动产登记制度的完善一、 引言 自我国改革开放以来，随着土地二级市场以及房地产市场的蓬勃发展，一些负面效应如“一房多卖“现象等也越来越严重。这就需要进一步规范我国不动产制度，尤其是作为重要组成部分的预告登记制度。预告登记制度的建立和完善将给处于弱势地位的消费者以强有力的保护。 目前，国内对该项制度的研究进程相比国外而言还处于相对落后的地位，这对民法研究起步较晚而且民法立法也比较粗糙的我国而言，笔者认为借鉴国外先进制度和理论大有必要。 二、不动产预告登记制度的基本理论 （一）不动产预告登记制度的概述 1. 不动产预告登记制度的概念 所谓的预告登记，是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏，或者尚未成就时，法律为了保全该将来发生的，以取得不动产物权为目的的请求权，而由请求权人进行的登记，旨在保全以不动产变动为目的的债权请求权。预告登记制度又分为两种类型：一种是保全以不动产物权变动为目的的债权请求权的预告登记；另一种则是旨在保全已经成立的物权的预告登记。 2. 不动产预告登记的性质 在国内，学者们关于预告登记的性质如何主要有以下三种观点：一是请求权保全制度说。认为预告登记兼有物权和债权的双重性质，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权变动之请求权的目的；二是准物权说，认为预告登记的权利是一项具有若干物权效力的债权，或者说是一种准物权；三是债权物权化说，梁慧星教授认为预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有一些物权的效力，以限制现时登记的权利人（不动产所有人）重复处分其权利。 在上述对预告登记性质的探讨中,前一种仅是从预告登记行为的外在表现的界定，而后两种才是对预告登记实质意义上的探讨。理论上需要分析研究的显然是这个意义上的性质，即预告登记权利人所享有的权利的性质。这才是问题的实质所在。 3. 不动产预告登记的特点 第一，从预告登记的目的来看，在于“保障将来能够实现物权“。也就是说，预告登记是为了保障债权人将来实现不动产债权请求权而在不动产登记簿上登记的行为。通过登记起到限制债务人违反义务对不动产物权的重复处分行为，从而得以对抗第三人的作用。 第二，从预告登记的内容来看，是一种以取得，变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。 第三，从预告登记的存在形态上看，具有从属性的特征。此项特点具有两个方面的含义：一是预告登记是以不动产债权请求权的合法存在为前提的。若债权请求权消灭，则预告登记随之自动消灭；二是预告登记可以和债权请求权一并转让给第三人。 第四，从预告登记的发生依据来看，当事人既可以依据协议进行预告登记，同时也可以通过法律的明文规定来进行。我国物权法第 20 条第 1 款明确规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。“ 4. 不动产预告登记制度的效力 预告登记制度最核心的问题是关于预告登记的效力的界定。同时预告登记的效力是衡量预告登记制度建立的价值及意义的关键所在。综合各国法律规定及法学家的观点，有一般效力和特殊效力之分，以下分别阐述。 预告登记的一般效力主要包括： 第一，担保效力，或者权利保全效力。对于债务人违反合同义务重复处分不动产的行为，应是相对无效还是绝对无效呢？德国民法典第 883 条第 2 款规定：“预告登记后，对土地权利或土地权利负担的权利所为的对被担保的请求权的一部分或全部构成损害的处分，为无效。“可见德国民法采取的是相对无效主义。笔者认为，采相对无效主义能够兼顾预告登记当事人双方以及第三人的合法权益，保持目的和手段的平衡，也比较符合公平和效率的价值取向。 第二，破产保护效力，又称增强效力。是指在不动产所有人（也即债务人）破产时，已为预告登记的债权人可将其请求权指向的不动产免于列入强制执行，设置抵押或列为破产财产，从而使该请求权具有对抗其他债权人，并优先受偿的效力。 第三，顺位效力。预告登记的顺位效力，是指由于预告登记已经表明了被担保的请求权经过履行后将产生某种不动产物权，因此将来该物权一旦产生后就会取得预告登记所具有的顺位。登记在先的物权排斥后来登记权利而优先实现。 第四，预警效力。它是指基于预告登记的公示效力，将不动产上所负债务向社会公众公开，使公众了解该不动产上的请求权，并排斥第三人的效力，以此来保护交易安全。第三人不得已自己善意取得为由进行抗辩，主张预告登 记无效。篇二：论不动产登记及不动产登记制度的完善论不动产登记及不动产登记制度的完善 （贵州大学科技学院 05 级法学 贵州 贵阳 550003） 中图分类号：d9 文献标识码：a 文章编号：1007-0745（XX）11-00 摘要：不动产登记制度是规范不动产物权变动、维护市场交易秩序和安全的一项重要制度.我国物权法,对不动产登记进行了总体的规定, 但尚不完善。本文就不动产登记的若干重要问题进行了探讨, 并针对我国不动产登记制度中的缺陷提出了完善的建议。 关键词：不动产物权 登记制度完善 一、不动产登记概述 不动产登记是物权变动的登记要件，是物权法中的一项重要制度。不动产登记是经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。不动产的登记具有界定产权的功能，对不动产物权的变动进行登记，赋予了不动产产权以国家认可的法律效力，强化了权利人对不动产的支配关系。另外，他还起到了保护物权的作用，对物权的变动加以公示，其交易的主体能了解权力归属的状况和物权人的身份，减少欺骗交易的发生，有利于保护第三者的权益，维护交易安全。不动产登记具有公示、公信、善意保护和警示的效力。不动产的任何取得、转让、变更或消灭都应当登记向社会公示，并且即使登记的信息与事实不相符也应当认定是正确的，以保护第三人的合法权益，同时，当事人能够清楚地了解到不动产及其权利人的相关情况，做出有利于自己的决定。其功能主要有: 第一, 确定不动产物权的归属, 为不动产物权 篇三：完善我国不动产登记制度浅谈完善我国不动产登记制度 摘 要 物权法的颁布，确立了物权公示公信的原则和不动 产登记制度。作为物权变动的一种模式，在因法律行为引起的物权 变动方面，主要包括动产交付和不动产登记两个内容。动产的交付 在实际中表现为简易交付、指示交付、占有改定和拟制交付四种， 其物权变动模式相对较为简单；而在不动产的登记方面，首先，关 于不动产的定义除了包括一般意义上的房屋、土地等不可移动或移 动将改变其价值的物，在理论上，还包括添附于土地和建筑物的物。 其次，不动产的变动表现为登记。 关键词 不动产 登记 物权法 作者简介：易树钊，华南理工大学法学院民商法学 XX级硕士研 究生。 我国新颁布的物权法明确规定建立全国统一的不动产登记造 册制度，全国实行统一的登记机构、登记内容和登记办法，对于减 少不动产管理工作的混乱，促进交易有着重要的意义。但在实际操 作中还存在较大的问题，如法律、行政法规规定过于原则，对