【管理精品】北京亚洲花园项目可行性报告1

北京亚洲花园项目可行性报告 目录第一部分 土地市场和供求状况第二部分 工人体育场片区市场现状第三部分 住宅市场消费分析第四部分 地 块 分 析第五部分 目标客源分析第六部分 项 目 定 位第七部分 项 目 可 行 性 分 析项目综述第八部分 昊 阁 全 程 服 务内 容1、地块位置本项目地块位于北京市东城区东二环东侧，工体北路南侧，紧临港澳中心、亚洲大酒店、富华大厦及美惠大厦；场地东至新中街路，南至王家园规划路，西至东二环辅路，北至工体北路。综述2、地块现状目前地块尚未完全动迁完毕，呈 “凸 ”字形，用地较为方正。项目用地南侧为解放初期建设的危旧平房，约占用地面积的三分之一，多数房屋年久失修，私搭乱建现象非常严重，存在安全隐患；北侧为六、七层普通居住住宅，基本为 7080年代所建，建筑密度高，缺乏绿化。 综述3、项目经济技术指标综述总用地面积： 4.43公顷建 设 用 地： 3.68公顷代征道路用地： 0.75公顷规划建筑面积： 260000平方米容 积 率： 4.5建筑密度： 25%用地性质： 居住建筑控制高度 : 60米建筑控制层数： 20层绿化率： 30%车 位： 1500个目前本项目已进入实质性的项目论证阶段。主要以通过收购转让方项目公司的股权同时收购土地的形式，来进行市场运作。综述通过对北京土地市场、房产市场的深入调研，以及对工体板块房地产各类住宅、酒店式公寓的综合分析、本项目地块的优劣势分析、各项经济技术指标、北京消费市场的分析，并 结合北京房地产未来一二年发展趋势，通过对本项目的市场定位、产品定位、成本测算，将本项目定位为为高端精装修公寓住宅及酒店式公寓为一体的，具有高尚居住品质，具有一流物业服务，投资与自住皆宜的市场接受度较高的产品，以走产品差异化的市场定位路线来区隔北京房地产市场，以保证项目的顺利进行。通过对项目原方案的修正，通过对项目的投资测算，若总投入控制在 26.5亿元左右，建设周期控制在 30个月左右，总项目销售金额在 31.5亿元左右，本项目具有较强的可操作性，因此，综合评估本项目可行。 综述第一部分 土地市场和供求状况北京市国土局公布 2006年度的土地供应计划，今年土地供应总量和去年保持一致，为 6500公顷。其中，住宅土地供应有所下降，由去年的 1750公顷下降到今年的 1600公顷。经济适用房用地由去年的 200公顷增加到今年的 300公顷。1、土地供应市场土地供应计划显示， 有限的住宅土地供应将优先支持中小户型普通住房用地供应，同时，将限制高档住宅商品房土地供应。北京的房价今年 1、 2月份仍以 17.5%的速度在增长 ,政府试图通过土地 “闸门 ”来调整楼市供应结构，进而影响整体房价。1、土地供应市场1、土地供应市场來自 中国最大的资料库下载去年出台了房产新政对北京的房产直接影响到了土地供应和项目入市，发展商 “持地观望 ” ,购房者 “ 持币观望 ” ，政府缩减土地供应，项目入市量降低， 2006年的北京房势出现集中供应现象，主要集中在住宅。1、土地供应市场今年的土地供应结构调整及去年的土地供应缺口，是政府想通过土地供应的调整来 “挤压 ”开发商手中的存量用地尽快形成有效市场供应；由于去年的土地缩减，开发商仍在等待有效供应，今年的土地供应如果完成的话，今后两年将会集中放量。高质量土地缺乏，传统高档区域的土地稀缺。开发商持地观望，推迟入市， 2006年集中入市，8大城区占 80%。 1、土地供应市场2005年 1月至今年 3月北京土地交易总共53宗，但其中位于东城区及朝阳区的仅有6宗，土地面积约 184733平米，规划建筑面积： 293640平米。 2、 2005年 1月至今年 3月北京土地交易情况本案周边除今年年初高价拍出工体北路的地块外，其他基本没有地块可以与本案地段相比拟，该地块以 5.1亿元 的高价成交，楼面土地价格为 12655元 /平方米 。一说明本区域总体市场看好，发展商对市场充满信心。二说明本案还有上升空间，无论对发展商还是客户都是利好消息。且该地块启动预计尚有时日，与本案竞争的可能性不大。 2、 2005年 1月至今年 3月北京土地交易情况2、 2005年 1月至今年 3月北京土地交易情况可以看出，本案在区域市场竞争上不存在很大的压力，在区域范围内本案的唯一性非常明确。 3、 2005年北京市房地产市场运行状况据北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委的发布北京市 2005年房地产市场运行情况报告显示： 3、 2005年北京市房地产市场运行状况 住宅用地供应情况 2005年，全市住宅供地为 880公顷，规划建筑面积 1196万平方米。其中，出让住宅用地 585公顷，规划建筑面积 679万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地 295公顷，规划建筑面积 517万平方米。 3、 2005年北京市房地产市场运行状况 住宅施工、新开工情况 2005年，全市商品住宅施工面积为 7283.4万平方米，比上年增长 7.8，高于 04年 1.4个百分点；商品住宅新开工面积 1983.2万平方米，下降 10.1。 3、 2005年北京市房地产市场运行状况 住宅供销情况 2005年，全市住宅买卖成交 4079.2万平方米，同比下降 4.1。其中，商品住宅现房买卖成交 1214.7万平方米，比上年增长 20.2；商品住宅期房预售成交 2152万平方米，比上年下降 18.7；存量住房买卖成交 712.5万平方米，比上年增长 19.9 3、 2005年北京市房地产市场运行状况3、 2005年北京市房地产市场运行状况 住房成交面积情况 2005年，全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅单套建筑面积 主要集中在80 140平方米，占商品住宅成交总套数的 48。 3、 2005年北京市房地产市场运行状况 住房价格情况 商品住宅期房预售价格。 2005年，全市商品住宅期房预售平均价格 6725元 /平方米，比上年上涨了 1083元 /平方米，涨幅为 19.2；其中普通商品住宅 6721元 /平方米，比上年增长 10.9。 3、 2005年北京市房地产市场运行状况小结：去 年上半年继续受到宏观调控的影响，成交量持续下挫，但到 8月份以后交易量逐渐上升，且房价依然上涨，但总体成交量比 2004年略低； 这是由于北京本地购房者和大量外地在京购房置业需求并没有下降，北京住宅市场的需求量依然强劲。4、 2005年 9月至今房地产成交走势 商品房成交走势（住宅 +写字楼 +商业）4、 2005年 9月至今房地产成交走势 商品房成交走势（住宅 +写字楼 +商业）4、 2005年 9月至今房地产成交走势 住宅商品房成交走势4、 2005年 9月至今房地产成交走势 住宅商品房成交走势4、 20