来宾市裕达城市广场广告整合推广方案114页-2007

裕达 城市广场广告整合推广讨论方案1一些讲在前面的话 2来宾 CBD?这个问题，都将是我们冷静用来审视 “裕达 城市广场 ”的话题。来宾， 2002年 12月 28日正式挂牌成立的地级市，历经五年的发展，来宾是否有了自己真正的城市 CBD？今天，新城区的逐步形成，已是瞩目焦点。市场呼示我们 来宾需要 CBD！ “裕达 城市广场 ”将是为城市 CBD而来，我们完全有理由相信， “裕达 城市广场 ”在建造一个社区的同时，更是从一种历史的高度和意义上领擎来宾都市繁华。3我们不敢说， “裕达 城市广场 ”能否为新城区在来宾实现跨越式的飞跃，但最少我们知道， “裕达 城市广场 ”的成功必将为来宾 CBD的形成续写里程碑式的一笔。因为 4裕达 ， 不仅仅是在打造一个社区，更应该是在打造一座城市 CBD！5让我们开启这一场城市 CBD的征战 6收整锁定放大第一回合 市场判研战第二回合 定位延展战第三回合 专案推广战第四回合 视觉表现战“裕达 城市广场 ”之整合推广战略7第一回合 市场判研战8片区市场分析市场判研战概况 价格 销售产品 包装9一、概况1、 来宾楼市 四大板块老城区 城市人口密集，商业集中区，现开发的项目主要以商业为主，如嘉美商业中心等。城北新城区 未来城市中心，政治、行政办公、文化、金融、居住中心 ,目前占据来宾市房地产开发的绝大部分市场份额，市场最热点。华侨投资区 与新城区中心相隔桂海高速公路，也因为桂海高速公路之隔，明显的降低了该区域的开发热度，但发展趋势指日可见。河西 开发比较冷淡，但预计来宾二桥 2008年 5月 1日的通车，连接河西与新城区中心，将是河西楼市的导火线。目前来宾二桥桥南（河西） 1200亩的区域已经被规划为城市建设用地。随着二桥的通车，必将激活来宾二桥桥头南岸房地产市场，甚至催热整个河西的楼市。102、项目区域 城北新区目前政府行政办公中心和公务员小区一期业已建成投入使用；区域交通主干道业已建成投入使用；其他配套路网建设建成通车率已超过50%，其余正在紧张规划建设中，预计两年内区域路网建设将全面完成。从去年开始楼市持续旺盛，竞争呈加速度的升温趋势。新城市中心概念已深入人心政府搬入 配套建设 公务园一期投入使用市场因素楼市热，需求大，导致供不应求新城区逐渐形成地段是最大竞争力11小结： 新城区的规划和 政策推动楼市快速发展。 求大于供，市场热卖，存在巨大的市场开发和需求空间，正是项目入市抢占市场，弥补市场空白大好时机。12片区市场分析市场判研战概况 价格 销售产品 包装13二、价格1、区域项目价格分析142、区域价格小结：据 2007年上半年区域楼盘销售均价图表明，新城区商品物业（住宅）销售价格水平约为 1700元 / 左右。来宾市新城区房地产销售市场，借助来宾市行政中心迁移的大好形势，以及各项市政配套规划的优势，其物业极具商业投资或自用价值，销售价格稳居整个来宾市前列。本项目正好处在区域市场的大好发展势头，应借势而上，一举取成成功。15片区市场分析市场判研战概况 价格 销售产品 包装16楼 盘 名 主力 户 型、面 积大地景苑 二房 70-90 ，三房 90 130泰德花苑 二房 70-100 ，三房 100 130 ，四房 125-160楼中楼 202-220财 富 168 二房 70-90 ，三房 90-120丽 景苑 三房 90-125 ，四房 125-150 金色家园 三房 110 150金 龙 城 三房 110 140 ，楼中楼 200 以上东 盟国 际 天地楼 175-220水岸 枫 景 三房 125-136 三、产品1、新城区部分楼盘主力户型分析17182、 新城区部分楼盘主力户型分析小结（ 1）从以上图表可以看到，新城区楼盘的房型以三房为主，占约 50%；另外四房以上物业也占一定的比例，约为 28%。（ 2）从现有房型供应情况来看，两房占的比例主力面积两房在 80 90平方米，三房在 100 130平方米左右；品质较好的楼盘，其主力面积相对较高，近 140平方米（ 3）从物业单套面积来看，三房 1 0平方米以上较多，属于享受型物业，区域内楼盘，客户定位同质化，相对本项目而言，必须找出有差异化的定位，为未来销售工作铺平道路。 19片区市场分析市场判研战概况 价格 销售产品 包装20项 目名称 推广 语 主要述求点大地景苑 城市新中心 商住新 领 地 新行政中心 温州商 业 街 交通 开 发 商品牌泰德花苑 比期待更精彩 新行政中心 院落式住宅小区 交通财 富 168 我家 对 面就是中心广 场 新行政中心 商 业 开 发 商品牌丽 景苑 演 绎 来 宾 商 业 新典范 老城区与 新行政中心 结 合点 商 业 大 盘 开 发商品牌金色家园 起点不一 样 自然高人一筹 纯 住宅 新行政中心 生活配套完善东 盟国 际 首 创 来 宾 一站式休 闲购 物 岛 开 发 商品牌 成熟配套 一站式 购 物 全俱物业水岸 枫 景 繁 华 相 拥 水 铟 韵相伴 江景 成熟配套 景 观四、包装1、新城区楼盘营销包装分析212、新城区楼盘诉求分析小结（ 1）新城区楼盘在推广语方面，主要是渲染新城区生活享受理念为主，强调居住的舒适与商业价值的凸显；（ 2）新城区楼盘在营销诉求点上，主要集中在新行政、文化、商务、 金融中心等大环境优势上，但其优势表现为共性，为了体现差异化营销推广，一些楼盘除了强调区域市政配套的同时，对项目自身的开发商品牌、建筑细节、商业价值、社区居住理念等方面进行了诉求的补充。22五、销售销售特征分析：1、整体市场供销两旺； 2、市场销售以中低档物业为主； 3、电梯洋房逐步为市场接受； 4、销售的物业类型主要以多层为主；5、销售状况普遍较为理想； 6、畅销户型面积浮动范围以 100-130平米为主；23新城区市场总结 区域楼市火热，绝大多数为商住盘，商业销售看好，住宅销售均比较理想。新推的项目中只有少量的小高层，各开发商都在探试市场接受度，电梯洋房逐步渗透市场，真正的小高层、高层时代尚未到来。 区域商业开发相对饱和，但本项目商业优势得天独厚，建议临汽车站面多规划商业。 多层热卖，项目多层均存在一定的亮点（简约中式、半围合式、精品复式），项目多层住宅顺利销售应不成问题。 市场高层住宅尚为空白，小高层开始进入市场，市场高层住宅有了一些基础，为本项目高层的突破提供一定的铺垫。但，随着市场产品的不断饱和，而城市人口的有限度，将对后期产品产生压力。而本项目的高层，始终是整个项目推广中的难点所在。需要更多的品牌积累、营销包装及手段。24消费者市场分析生活观 消费观 事业观 广告观市场判研战25生活观追求都市繁华、自由自在享受生活，向往一种能使他激动的、独特鲜明的、和谐的、符合内心需求的生活方式。26消费观消费经验的累积与受教育程度的提高，决定了这类人群已进入理智消费阶段，表现在对自己需要、个人享受的内容和层次有比较实际的认识，并且消费的品味越来越具有个人色彩并切合都市潮流。在消费上更注重专家的建议，对产品的质量及服务有较高的要求，而且对美感的要求逐步提高到了与实用价值相等的位置。27广告观接受广告信息主要来源电视、户外广告、报纸、网络、 DM、朋友介绍、街头信息等等，不太相信片面的广告，与自身利益或喜好无关的信息不以关注，但比较关注日常生活种种新鲜事物，有点利处就十分关注并积极参与，从众心理较重。所以我们的广告推广方面应主要注重从新闻事件角度进入，制造轰动效应。28事业观成功与优越的生活是努力而来的。他们的工作时间较自由，崇尚轻松休闲工作，其它时间可以