2013年半年工作总结

绵三江物行字201308 号三江物业服务公司2013 年度上半年工作总结下半年工作安排2013 年上半年在集团公司领导的指导与大力支持下，按照公司年初的工作安排，本着“您的满意，是我们永远的追求”的物业服务宗旨，“以人为本，以客为尊，以诚为源，以质为先” 的公司管理理念，以“上水平，创效益，树品牌”作为公司的发展目标。上半年在全体员工的共同努力下开展了一系列的优质服务工作， 在此对上半年的工作做以下简要总结。一、经营管理情况 1、完善各项规章制度，建立内部管理机制。物业公司经营班子始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部服务作为奋斗目标。例如与华夏银行签订了保洁业务服务等。建立了一系列2和公司发展需要的规章制度和绩效测评，并加大检查落实力度，使各项工作有安排、有检查、有落实。根据集团公司与经营团队签定的2013年三江物业目标责任书对经营班子各部门每个管理岗位的职能、工作范围、目标任务作了明确的划分及指标分解，也将各项工作细化到每个人，促进了各岗位的积极性、主动性和创造性的开展。 2、公司上下团结务实，服务意识显著提高，以最大限度的满足商家和业主的需求，树立了良好的企业形象。公司对各部门加强了业务培训，使全体员工的服务意识和自身素质得到不断提高。3、精减人员、节能降耗，管理效益明显提高 。通过加强内部管理、加大成本监控力度（尤其是人力成本的控制），提高了公司效益。采购工作是增收节支的关键环节，物业公司实施了严格的监控制度，要求外出采购必须两人以上，重大金额采购实行比价采购，工程和维修项目方案要进行严格审查，费用严格控制，工程队要进行严格比选。通过精减人员使企业人力成本降低，2013 年上半年我们共与 3 名员工解除了劳动关系，减少工资支出，达到了降低成本、提高效益的目的。4、围绕目标收入和目标费用进行层层分解、认真剖析，通过每月会同各部门负责人召开经营管理任务分析会、讲解成本控制要点和改进建议及措施，帮助各部门在成本控制方面取得较好的效果。二、各项经济收入指标完成情况1.兴宏国际项目部住宅各项经济指标完成情况物管费 水费 清运费项目任务 2013 年前欠费2013 年应收(收费率 95%)2013 年前欠费（50%）2013 年前欠费2013 年应（收费率90%）1-6 月应完成目标 27972.05 269030.11 594.325 1624.5 16880.41-6 月份实际完成情况 13441.80 280941.3 763.5 900 177841-6 月份任务完成率 48.05% 104.43% 128.47% 55.40% 105.35%1.1 兴宏国际项目部商业各项经济指标完成情况水电费项目任务停 车月 卡停 车临停卡 商管费商 业清运费公共部位房屋出租 其他收入 合计 2013 年收入1-6 月应完成目标 270000.00 138885.09 255531.19 13984.50 200474.50 57035.35 1252012.01 1358354.551-6 月份实际完成情况 313120 139019 252197.25 13073.4 90041.59 56575.8 1177857.64 11940221-6 月份任务完成率 115.97% 100.10% 98.70% 93.48% 44.91% 99.19% 94.08% 87.90%根据以上两表可看出上半年完成经济指标较好的有：兴宏国际住宅楼管员班组 2013 年当年应收各项物业规费达到 104%，停车场班组任务完成达到108%。1.2 花园碧云居项目部住宅各项经济指标完成情况住宅物管费 商业物管费 清运费项目任务 2013 年前欠费 2013 年应收（收费 95%） 2013 年应收 2013 年前欠费2013 年应收（收费90%）1-6 月应收任务 24258.90 148157.82 42259.90 1386.00 9554.40 1-6 月份实际完成情况 28298.90 131937.00 40576.83 1854.00 9618.00 1-6 月份任务完成率 116.65% 89.05% 96.02% 133.77% 100.67%1.3 花园碧云居项目部商业各项经济指标完成情况4商业水电费 住宅水电费 项目任务 停车费 其他收入 合计 2013 年收入 2013 年收入1-6 月应收任务 3000.00 8477.25 237094.27 265937.68 31500.00 1-6 月份实际完成情况 3000.00 24497.90 239782.63 239958.61 45729.70 1-6 月份任务完成率 100.00% 288.98% 101.13% 90.23% 145.17%根据以上两表可看出上半年完成经济指标较好的有：2013 年前各项物业规费欠费达到 116.65%，其他收入达到 288.98%。2. 兴宏国际项目部应收帐款兴宏国际项目部 1-6 月住宅欠费共计 89007.20 元，其中：09 年前各项欠费 36153.10 元占总欠费金额 40.62%，2010 年各项欠费 11642.00 元占总欠费 13.08%，2011 年各项欠费 10831.20 元占总欠费 12.17%，2012 年各项欠费15782.90 元占总欠费 17.73%，2013 年各项欠费 14598.00 元占总欠费16.40%。2.1 花园碧云居项目部应收帐款碧云居项目部总欠费金额为 103208.90 元，2010 年 10 月前各项欠费61499.20 元占总欠费 59.59%，2010 年 10 月-12 月各项欠费 225.9 元占总欠费 0.22%，2011 年各项欠费 5533.80 元占总欠费 5.36%，2012 年各项欠费14763.90 元占总欠费 14.30%，2013 年各项欠费 21186.10 元占总欠费20.53%。2.2 兴宏国际项目收取各年度老欠费统计表项目 物管费 水费 清运费收款时间 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2009年 2010年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年全年目标任务 16073 6498 12527 20847 538060 795 394 645 414 804 1386 33761 1-6 月目标任务 8036 3249 6263 10423 269030 398 197 323 207 402 693 16880 1 月 1569 31103 96 2058 2 月 1693 42929 120 2766 3 月 259 53801 18 3306 4 月 434 49393 30 3102 5 月 2064 3329 2349 2087 51071 164 275 144 198 150 144 3246 6 月 52645 439 3306 合计 2064 3329 2349 6042 280941 602 275 144 198 150 408 17784 1-6 月目标完成% 26% 102% 38% 58% 104% 151% 140% 45% 96% 37% 59% 105%说明：从上表中看出，2013 年 1-6 月收当年费用的目标任务超额完成，由此看出给楼管员定考核任务是非常有必要的。收以往年度的老欠费除水费欠费及 2010 年欠物管费完成目标任务外，其他期间费用均未完成，主要是因现有剩余欠费中都是比较难收的，多数业主是以兴宏国际商业打造受到影响为由拒不缴纳。2.3 碧云居项目各年度老欠费统计表项目 碧云居住宅物管费 碧云居住宅清运费收款时间 2010.10月前 2010.11-12月 2011年 2012年 2013年 2010.10月前 2010.11-12月 2011年 2012年 2013年1-6 月目标任务 29739 292 4543 19423 148158 1011 6 183 1197 95541 月 161 7085 12013 12 480 8522 月 164 2554 14885 12 216 10383 月 270 15579 36 11464 月 164 1302 4176 34101 54 324 24185 月 207 1854 8858 29966 18 522 20946 月 313 1807 25394 30 150 2070合计 0 371 3793 24749 131937 0 0 126 1728 96181-6 月目标任务完成%0% 127% 83% 127% 89% 0% 0% 69% 144% 101%说明：从上表中看出，2013 年 1-6 月碧云居项目部收 2012 年欠费、2010年 10 月后欠物管费和 2013 年清运费完成了目标任务； 2013 年收当年物管6费完成 89%。碧云居项目部在下半年应加强对 13 年当年物业规费的崔收。3各项收入经济指标同期对比（不含住宅）3.1 兴宏国际项目部项 目 停车 月卡费 停车 临停费 商管费 商清费 租赁费 其他 商水电 合 计2013 年 1-6 月 313120.00 139019.00 252197.25 13073.40 90041.59 56575.80 1194022.00 2058049.04 2012 年 1-6 月 278972.00 140802.00 244210.00 14524.00 99101.10 66101.40 1383911.80 2227622.30 同期对比 34148.00 -1783.00 7987.25 -1450.60 -9059.51 -9525.60 -189889.80 -169573.26 同期对比% 12.24% -1.27% 3.27% -9.99% -9.14% -14.41% -13.72% -7.61%3.1.1 兴宏国际停车场月卡费较去年同期增加 12.24%，一是因业主缴费时段不同，二是 13 年停车月卡有所新增。临停卡收入比去年同期减少 1.27%。3.1.2 商业物管费较去年同期增加 3.27%，因商家物管费收费有变化，如金诺投资，以前的 1.5 元/平方米涨到 5.00 元 /平方米；清运费减少 9.99%3.1.3 公共部位出租较去年同期减少 9.14%，其他收入较去年同期减少14.41%，主要是 2012 年收有移动场地使用费 10000.00 元,13 年无此笔费用。3.1.4 商业水电费较去年同期减少 13.72%因：一、13 年无景观桥的电费收入；二、13 年商业撤走减少水电费的收入，如忆相珑、迪欧、交通银行二楼、卡利斯特、金玉满堂等。3.2 碧云居项目部项 目 商 管 费 包干上缴 停 车 费 其 他 水 电 合计2013 年 1-6 月 40576.83 3000.00 24497.90 285688.31 353763.04 2012 年 1-6 月 42147.60 3000.00 16330.50 309153.00 370631.10 同期对比 -1570.77 0.00 8167.40 -23464.69 -16868.06 同期对比 % -3.73% 0.00% 50.01% -7.59% -4.55%3.2.1 花园碧云居商管费较去年同期减少 3.73%，因花园厨房 3 月被盗后一直未交物管费。3.2.2 其他收入较去年同期增加 50.01%，是 13 年高低电试验时收取商家的过电费 12802.50 元。3.2.3 水电费收入较去年同期减少 4.45%，是因商家用电量减少。4商管部各项经济指标完成请况：4.1 商管部商铺销售及收租情况1-6 月应收租金总额为 447.52 万元，实收租金总额为 435.18 万元（含预收零缺点 911.00 元） ，6 月末未收租金总额为 12.43 万元，其中忆相珑 3月欠租金 5.41 万元（合同 13 年 10 月 31 日到期，4 月 1 日已离场） ，布兰奇6 月欠租金 7.02 万元，半年收租率为 97.24%。4.2 半年商铺销售情况表全年商铺销售目标金额为 6000 万元，1-6 月商铺销售目标金额为 3000万元，上半年实际销售金额为 1912.77 万元，半年实际目标完成率为63.16%，占全年销售目标的 31.88%。三、2013 年上半年重点完成工作：1、对两个项目部部份住宅业主拖欠物业规费进行法律诉讼到法院进入立案、诉讼程序。1-6 月共计收历年拖欠物管费 45234.2 元，其中：兴宏国际项目部 15105.3 元，碧云居项目部 30158.9 元。2、对项目部部份人员在年度绩效考核中为最后三名的员工分别进8行了工作岗位调配和辞退，增加了其它员工工作的积极性。3、2013 年 3 月底将花园碧云居住户饮用水改造进行了现场验收并报市房管局行业科备案。共动用维修资金 20 万元，解决了 296 户业主长期饮用 “二次污染水” ，彻底吃上“放心水” 。4、完成两个项目部全体商业业主对物业服务的意见，通过调查获取了业主好的建议和合理投诉，为满足业主合理需求，进一步提升服务质量，提高业主满意度打下了良好基础。5、对两项目部商业住宅各楼层配电房安装门锁 91 把，电表箱锁 16把，配电房房门插销 40 套。并对配电房内进行统一清洁后全部上锁，合计金额：3923 元，避免不安全事故的发生。6、因长时间使用高低压配送电设备已出现电压回路交流消失、避雷柜无法复位（失灵） ，绵阳城区供电局已多次发整改通知，必须对该套供电设备进行高低压预防性测试和有关故障的排除与修复。物业公司赶在雷雨天气到来之前完成两项目部 10KV 高低压配电设施预防性试验工作，耗资 52900元。得到市供电局营销中心的支持，物业公司多次商请市供电局营销中心领导，五户用电大户对在碧云居变压器上搭接线路的商家进行协商后，共收到搭线商家的高低压于预试费 11948 元，为公司减少了开支。7、完成两个项目部住宅电梯轿厢内扶手不锈钢杆的安装。原电梯四面没有扶手，特检所通知必须安装，共开支 10640.00 元，其中兴宏国际项目部 7600 元，碧云居项目部 3040 元，避免了业主在乘坐电梯时发生摔伤等安全事故。8、根据集团公司要求，完善 3、4、5 幢后街遮阳棚制作安装的效果图、方案，并征得了市城管局景观科的审批同意。9、根据集团公司要求后街人行天桥桥头地面公共部位脏、乱、差严重，要求商请市园林局、绿化队支持进行地面硬化、亮化、绿化、铁围拦拆除，改造方案已报住建局园林处审批，目前仍在会商进行之中，有望近期批复。10、为提升兴宏国际商业形象，准备在 3 栋地埋式垃圾柜处新安装广告牌、5 栋旧广告牌改造，现已送城管局会审，待效果图确认批示后即可安装。 11、根据绵阳市房管局通知要求，为落实市委主要领导指示精神，避免物业小区窨井盖出问题带来人员伤亡，按照 “城区窨井盖安全防护工作会议”要求，快速完成了三鹏广场 80 口、花园碧云居 19 口窨井加装防护网的工作，共计金额：3874。走在了物业行业的前列，受到了房管局领导的赞扬。12、根据集团公司要求商管部对停车场的改造及广场灯控方案制定了详细的改造方案、经费预算、及可行性分析报告，目前还没有审批结果。13、碧云居对鸭天下烟道改造整改报业委会以及相邻业主签字确认，已书面上报城管局、环保局同意，目前已进入施工阶段。14、在 6 月底物业部专门请来了成都市五进消防宣传中心的教官对小区的商、住业主和物业公司全体员工的进行了消防安全知识培训，通过培训使大家对消防设施器材的使用方法，火灾应急疏散及灭火应急措施等消防安全技能大幅提高，为整个小区的消防安全预防工作打下了坚实的基础。15、6 月中旬，将靠富安百货 18 个花坛里的草本花卉全部改种成耐高温、耐干燥的铁树。改种前每年需更换草本花卉 4 次，改种后可保持10几年都不用更换，每年节约 1 万多元绿化费，减少了企业的支出。四、存在的问题上半年的工作亮点不多，但问题存在不少：1、管理上跑、冒、滴、漏严重，例如：碧云居的公共部位电源能耗高，兴宏国际商业广场公厕水损、电损、管件损失严重，商业广告五花八门，视觉难看，进出口挡车石缺边掉角。办公用品浪费严重。2、执行力较差，尤其是经营团队重点工作、日常工作要三番五次催促。3、工作没有创新意识，只有上下班“时间意识” ，预见性差，出现问题束手无策，矛盾上交，部门经理要像谢朝坤、邱水才、刘德义、李蓉、李洪香同志学习，有担当精神。4、房屋销售、租赁完成差，节假日没有营造氛围方案，退场的商家较多，没有商家经营分析方案与对策，走到哪里黑，就在哪里歇。5、商业管理没有细则，导致管理上随意性大，个人说了算，定了干，没有会审约束力。例如：空调室外机安装到停车位，即占了车位，又污染了空气。6、监管工作较差，给可乘之机的人留下钻空子的机会，每月的出勤、周六、周日值班是否按时到岗，公益劳动的检查、员工电话费的开支、物料用品领用开支、部门及个人用电开支、劳保开支没有及时进行公布，个别人影响公司形象的人和事曝光处理力度不够，处罚不严。7、工作的主动性、预见性不够，自身要求不严，纪律松懈，看领导脸色行事。8.催收老欠费力度不大，收效甚微，个别部门负责人、经办人怕下深水，怕得罪人。上述八个方面的事情解决得不好，责任最终在经营团队全体成员上。五、2013 年下半年重点工作1、继续加大力度进行新老物管费欠费的催收工作，要采取多管齐下的办法进行催收。如上门催收、电话催费、办停车卡催费、发律师函、法院传票等多种方法，深入沟通进行费用催收。2、加大力度在房屋销售及门面出租上狠下功夫，