开发建设CBD房地产项目可行性研究报告

- 1 - 开发建设 地产项目 可行性研究报告 - 2 - 目录 （一）总论 . 5 设项目概要 . 5 目名称 . 5 目建设性质 . 5 目负责人 . 5 目建设地点 . 5 目建设规模及内容 . 5 目建设期限 . 6 目投资规模 . 6 金筹措 . 6 究依据 . 6 制范围 . 6 制原则 . 7 合评价 . 7 要技术经济指标表 . 7 行性研 究结论 . 8 论 . 9 （二）项目背景及必要性 . 10 目背景 . 10 目必要性 . 10 （三）市场分析 . 12 设项目市场调查 . 12 设项目市场预测 . 14 设项目市场战略 . 15 （四）建设条件 . 16 理位置 . 16 然环境 . 16 候条件 . 16 象参数 . 16 质条件 . 16 他自然条件 . 17 济状况 . 17 （五）项目总体建设方案研究 . 18 目的建设规模与产品方案 . 18 面布置方案 . 18 路及地面停车场方案 . 18 化方 案 . 18 行工程选址 . 19 定工艺技术方案和主要设备方案 . 21 定项目构成 . 22 用、辅助工程方案 . 22 筑电气系统 . 22 - 3 - 能、节水措施并分 析能耗、水耗指标。 . 26 水措施 . 26 能措施 . 27 究环境影响问题 . 27 目建成后的主要污染物有以下几种： . 27 染物的治理方法 . 28 业公司对 环境的保护 . 28 动安全卫生与消防措施方案 . 28 防措施 . 28 （六）项目投资估算 . 31 资估算 . 31 制依据 . 31 率计取 . 31 资估算说明 . 32 设投资构成 . 32 （七）融资方案 . 34 资计划与资金筹措 . 34 资计划 . 34 金筹措 . 34 （八） 财务分析 . 35 售收入 . 35 售收入及销售税金计算 . 35 润的计算 . 35 资回收及贷款偿还 . 36 资回收 . 36 款偿还 . 36 务报表及相关指标 . 37 经济评价指标汇总表 . 37 要技术经济指标表 . 38 本能力分析 . 39 目的财务可行性 结论 . 39 （九）经济分析（国民经济评价） . 41 响法 . 41 无法 和 前后法 . 41 （十）经济影响分析 . 42 春建设 宏观 环境 . 42 设 长春主城区城市功能更加完善 . 42 （十一）资源利用分析 . 44 资源利用分析 . 44 能资源利用分析 . 44 筑墙体 . 44 暖 . 45 气 . 45 计依据 . 45 - 4 - 行的环保质量标准 . 45 计原则 . 45 要污染物及其治理 . 45 要污染 物 . 45 染物的治理方法 . 46 业公司对环境的保护 . 46 (十二 )社会评价 . 47 会影响分析 . 47 适性分析 . 48 会风险分析 . 48 （十三）不确定性分析 . 49 确定性分析 . 49 亏平衡分析 . 49 感性分析 . 53 （十四） 风险分析 . 55 目主要风险因素识 别及分析 . 55 目的政策性风险 . 55 目市场风险 . 55 目财务风险 . 55 目工程建设风险 . 56 目自然 风险 . 56 目社会风险 . 56 范和降低风险措施 . 56 清政策，看准市场，搞好销售 . 56 强项目施工管理，提高工程质量 . 57 大环保力度，减少社会危害 . 57 （十五） 结论与建议 . 58 价与结论 . 58 5 （一）总论 设项目概要 本房地产项目开发承建单位 “ 成立于 21 世纪初，最初在通化市取得成果，几次成功运作后， 2005 年登陆长春并打开了市场。 目前，宏基置业仅在通化已拥有房地产开发、建筑安装、物业管理多个公司，资产总额超过 2 亿元，近年来在通化投资达 元之巨，连续两年被当地政府授予 “纳税明星企业”。 05 年公司进军长春市场向大城市过渡， 实施了“由居住地产向商业地产转化；由消费型物业向持有型物业转化”的经营战略，并在 当年 6 月至 2006 年 10 月与吉报集团合作开发“ 报报业集团新闻大厦”， 让同行刮目相看。 目名称 发建设长春市 地产项目 目建设性质 新建 目负责人 项目建设地点 本项目地处长春市市区中心，为原长春税务学院旧址，位于南关区与朝阳区交界处，地块北邻解放大路，南达至善路，西至人民大街，东到岳阳街，是一规则的长方形地块，总面积 平方米。周边区域文化、商业机构林立，生活配套设施齐全，城市基础设施良好，交通便捷，是一块难得的商业宝地。 目建设规模及内容 本项目是以写字楼、商住楼、商铺和地下车库为一体的商业性开发项目，总建筑面积 27 万平方米，其中地下车库 3 万平方米、商铺 平方米（地下一层 平方米，地上裙楼 平方米）、写字楼和商住楼各 平 方米。建筑物中间为 平方米的花园。项目欲构建长春市“ 6 目建设期限 根据总体规划的安排，确定本建设项目周期为四年，即 2007 年 1 月至 2010年年末 目投资规模 该项目总投资 元 金筹措 拟由以下三个渠道解决： 1、由“ 筹资金 32000 万元； 2、申请银行贷款 元，贷款年利率人民银行年利率 8%计算，建设期利息计入工程投资； 3、预售收入再投资资金 元。 究依据 从长春市房地产市场的需求看， 2003 年 2006 年长春市房地产市场需求稳中有升，房地产开发投资平均增长率为 高于长春市 平均增长率，特别是写字楼的开发量逐年增长，销售价格迅猛上升，体现出了长春市适度超前的房地产发展速度。 目前，长春市房地产市场已步入买方市场阶段，市场竞争日趋激烈，房地产市场细分化趋势明显。 建设项目开发单位为了适应市场经济，在细分的房地产市场中找准自己的位置，以差异化产品优势赢得市场，使公司效益最大化，提出了本项目建设设想。 制范围 1、 长春市住房建设规划（ 2006文本； 2、 开发公司立项报告； 3、国家相关法律法规政策； 4、化学工业出版社可行性研究辞典； 5、中国电力出版社工程建设项目可行性研究实务手册； 7 6、国计委和建设部发布建设项目经济评价方法与参数。 制原则 本次项目秉承科学性、客观性、公平性的原则 合评价 要技术经济指标表 序号 项目 单位 指标 备注 一 建设规模 1 总占地面积 5000 心花园 0400 住一体楼 4600 2 建筑物占地面积 4752 心花园 0400 住一体楼 4352 3 总建筑面积 70000 下车库（ 0000 下商铺（ 5000 楼商铺 8000 字楼 8500 住楼 8500 4 建筑容积率 % 600 5 建筑系数 % 二 开发周期 年 4 1 施工周期 年 2 2 销售周期 年 3 预售期 1 年 三 项目投入总资金 万元 1 自筹资金 万元 32000 2 银行贷款 万元 8 3 预售资金 万元 四 收入及支出 1 销售总收入 万元 2 总投资支出 万元 各种税金 3 总盈余 万元 后 五 财务评价指标 1 全部投资财务净现值 万元 46205 2 全投资内部收益率 % 3 资本金内部收益率 % 4 投资利润率 % 24 5 资本金利润率 % 6 动态投资回收期 年 建设期 2 年 7 借款偿还期 年 8 借款 年 1 行性研究结论 1、本项目的建设宗旨明确，就是为了适应长春市经济发展的需要，以市场为导向，根据南关区至 2020 年规划要求，培育一个大型的商业中心，拉动南关区乃至长春市的消费水平。该项目建设起点高，规模大，建造写字楼、商住楼、商铺、地下车库和休闲式花园为一体的多功能综合楼，有着广阔的市场前景。 2、从财务评价指标也可以看出，财务内部收益率 远远大于行业基准财务内部收益率 12%，全部投资财务净现值为 46205 万元，符合相关规定，所以项目建设从经济上看是可行的。 3、从项目的盈亏平衡分析和单因素敏感性分析中可以看出，本项目利润空间很大，抗风险能力很强。 以目前拟定的方案为基本方案，写字楼、商住楼、商铺和地下车库的产量即建筑面积可分别降低 12%、 单位可变成本（含建安费）可分别上升 9 固定成 本（不含建安费）可分别上升 17%、 700%、 销售价格在 10%内变化时，全部投资内部收益率在 间变化；总成本（总投资）在 10%内变化时，全部投资内部收益率在 间变化；销售期两年时，全部投资内部收益率为 4 年时 论 综上所述，项目的建设符合国家“振兴东北”的大政策；符合长春市十一五规划的要求，是社会经济发展的需要，也是长春市日益火爆的消费市场所需。同时项目的经济效益很好，抗风险能力很强，项目建设是必要的、可行的 10 （二）项目背景及必要性 目背景 本房地产项目开发承建单位 “ 成立于 21 世纪初，最初在通化市取得成果，几次成功运作后， 2005 年登陆长春并打开了市场。 目前，宏基置业仅在通化已拥有房地产开发、建筑安装、物业管理多个公司，资产总额超过 2 亿元，近年来在通化投资达 元之巨，连续两年被当地政府授予 “纳税明星企业”。 05 年公司进军长春市场向大城市过渡， 实施了“由居住地产向商业地产转化；由消费型物业向持有型物业转化”的经营战略，并在 当年 6 月至 2006 年 10 月与吉报集团合作开发“ 报报业集团新闻大厦”， 让同行刮目相看。 目必要性 房地产业是国民经济的重要组成部分，国民经济中投入产出表的 40 个部门中，有 38 个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系。 作为第三产业龙头的房地产业，发展非常迅速，其基础是众多产业构成的整体经济，与整体经济密切相关，在 带动相关产业发展及拉动国民经济增长方面发挥着重要作用。表 1 1 是 2000 年至 2003 年三产业总量一览表。 表 2 1 三产业总量一览表 年份 比较项目 2000 2001 2002 2003 第一产业（亿元） 二产业（亿元） 三产业（亿元） 三产业所占比重（ %） 业结构的逐年改善，必将带动房地产业及相关产业的发展，为长春市房地产市场提供了良好的发展机遇，推动其健康运行。尤其是第三产业的迅速发展，增加了对写字楼和公寓类物业（商务公寓、酒店式公寓）的需求，为房地产业发展带来新的市场机遇。随着 2005 年“振兴东北老工业基地”战略的进一步实施，以及长春市招商引资力度的加大，将进一步加快国民经济相关行业的发展速度， 11 为房地产市场带来巨大的发展空间。 从长春市房地产市场的需求看， 2003 年 2006 年长春市房地产市场需求稳中有升，房地产开发投资平均增长率为 高于长 春市 平均增长率，特别是写字楼的开发量逐年增长，销售价格迅猛上升，体现出了长春市适度超前的房地产发展速度。 目前，长春市房地产市场已步入买方市场阶段，市场竞争日趋激烈，房地产市场细分化趋势明显。 建设项目开发单位为了适应市场经济，在细分的房地产市场中找准自己的位置，以差异化产品优势赢得市场，使公司效益最大化，提出了本项目建设设想。 12 （三）市场分析 设项目市场调查 作为被振兴的老工业城市 地产投资从 2000 年以来，在国家政策的良好氛围和长春经济的拉动下，一直保持着稳定的发展，尤其是自 2005 年以来，房地产投资高速增长，商品房售价逐年上升，呈现出良好的发展势头。特点总结如下： 1、房地产开发趋于稳定，市场整体均价走出低谷 2002 年以来，长春房地产市场呈现稳定增长势头，商品房开发面积保持在480 万至 510 万之间。 02 至 04 年由于土地政策、金融政策的不利影响，以及消费者的观望态度，致使商品房市场销售均价逐年下滑；自 2005 年开始，国家“振兴东北”战略效应显现，房地产市场走出低迷状态，商品房价格快速上涨，06 年的售价已由 04 年的 /增至 2671 元 /。 根据长春市房地产管理局公布的有关数据， 2006 年房地产交易量突破了 500万大关。 07 年一季度房地产业继续走火，长春累计可售商品房 506 万平方米，同比增长 104，其中住宅 343 万平方米，同比增长 76。今年长春市还将有45 个新盘上市，比 2006 年多 25 个，而且大都是大体量。 2、楼市供应结构进一步调整，中低价位楼盘呈现主流趋势，小户型、酒店式公寓等产品受宠 过去几年中，随着一些中低价位楼盘项目的相继开发，中低价位楼盘在市场中的位置逐步凸显出来，初 步呈现供销两旺的局面。据长春某专业房地产代理机构数据显示， 2006 年长春小户型、产权商铺、酒店式公寓等项目取得了较好的销售成绩。小户型、酒店式公寓因投资少、风险小而回报又相对较高，使得许多人为投资而购买。 由于市场前景光明，为满足普通收入消费者的需求，政府在长春市住房建设规划（ 2006本中明确规定了应重点建设满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品房。 3、房地产二、三级市场联动效应明显，三级市场对二级市场繁荣发挥重要作用 近年来，长春市的二手房市场不断呈现上升的繁荣趋势，各主要指标都 保持了 13 持续增长的喜人势头。 2005 长春二手房成交面积为 平方米，增量房成交面积为 270 万平方米，存量房与增量房之比达到历史最高的 1； 2006 年1份，二手房成交套数为 20406 套，成交面积为 平方米，增量房屋成交套数为 27615 套，成交面积为 平方米， 06 年全年成交比达到了 1。二手房和租赁市场的渐趋活跃，将促进一级市场的快速发展。 4、长春市西部、北部异军突起成热点开发区域