房地产可研报告

1 房地产可研报告 2 第一章 概 述 项目建设背景 据 管 局统计显示， 2006 年全市共启动住房建设 25 万平方米，工 平方米。但由于住房供应结构的不尽合理，仍使得许多中、低收入家庭的 住 房困难问题没有得到改变。依照 一五住房建设规划，落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见， 根据市委、市政府的指示精神，要求在市区尽快启动建设一定规模的廉租住房，逐步解决低收入家庭住房困难，有效解决 住房紧张局面。对完善城市功能，优化 发展环境，改善人居环境，维护社会稳定都具有十分重要的意义。 陕西 009年由 团兼并原商洛栲胶厂后新组建的具有独立法人的新企业。现有职工和离退休人员 397 人， 团兼并前商洛栲胶厂多年处于停产状态，经营停滞，职工生活无着落，自谋生路，职工及离退休人员大都住在五十年代建设的危楼和平房内，由于住房紧张，院内利用各种材料搭建的 3 临时棚不但占地，且零乱和不安全。 由于企业长期处于经营困难，职工收入得不到保障，绝大多数处于贫困状态，根本谈不上改善住房条件和购买商品房。2008 年职工居住 的四层 1958 年建设的职工楼发生严重危裂，商洛城建局及政府相关部门多次要求职工搬迁，拆除危楼。为了不发生重大安全事故，我们将已停产的车间和能利用的平房全部安置危楼职工暂住，对危楼进行拆除，这样更加重了职工的住房困难和住房紧张的局面，职工因住房问题同企业矛盾突出，多次寻找上级部门，在 团兼并企业时，职工最大的意见就是解决住房困难。 团成功兼并栲胶厂后，充分利用自身优势，通过详实的市场考察和产品考察，拟充分利用新技术、新工艺、新产品，对企业进行技术、产品的升级，实施技术改造，彻底改变栲胶厂历来设备 落后、产品僵化、工艺落后的局面。由于在旧址改造不 符 合我市当前的城市规划，不利于美化城市环境，提高城市品位。 林化工公司拟实行异地搬迁改造，投资 ，建设年产销 元的栲胶及油田助剂化工产品，原厂旧址进行商业和住宅 4 开发，使原厂土地资产最大升值，促进工业生产和技改的顺利完成。 为改善职工、特别是低收入住房困难家庭的住房条件，在 品房开发中 提出 拟 在原厂址建设“ 林 廉租房 ”项目，建设 廉租房 4774 平方米，届时将有效满足 96 户特困职工的住房需求，对改善 居住 环境、维护社会稳定具有重要的意义。 项目建设意义 1、彻底改善员工住宿条件，稳定职工队伍，为创建和谐社会作出 2、提升 员工士 气，使职工一心一意投入新企业的建设和发展事业上来，重新打造商洛化工的新形象，为社会创造财富，为员工谋求幸福和安康。 3、响应创卫和棚户区改造的宏观要求，美化城市环境，提高城市品味 。 4、以安全第一为宗旨，促使员工尽早撤离危房，为员工谋求安全、稳定、祥和、优雅的人居环境。 项目概况 1、项目名称 租房项目 2、项目建设单位 5 陕西 团 炳林化工 有限公司 3、工程概况 该 项目 规划建设 廉租住房建筑面积为4774 平方米，用地面积为 方米 。规划容积率为 估算，工程总投资额约为 624万元。 4、资金来源： 本项目总投资为 624 万元。资金来源：企业资金投入 624 万元。 可行性研究的编制依据、范围与原则 可行性研究的编制依据 1、 中华人民共和国建筑法 （中华人民共和国国家主席令第 91号） 2、中华人民共和国招投标法（中华人民共和国国家主席令第 21号） 3、 中华人民共和国环境影响评价法（中华人民共和国国家主席令第 77号） 4、建设项 目经济评价方法与参数（教发司 200597 号） 5、工程项目可行性研究报告编写指南（国家发改委编制） 6、陕西省建设工程费用定额（ 1999年） 7、陕西省建筑工程综合预算定额 6 （ 1999年） 8、 林 廉租房项目规划 9、陕西省人民政府关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（陕西发 200762 号） 10、 民政府关于印发 一五住房建设规划的通知（商政发 200747号） 可行性研究的范围 根据建设单位的委托和有关规定、规范的要求以及该项目 的设计文件，对项目涉及的以下问题进行了重点研究论证： 1、研究项目建设的必要性和可行性（市场分析与营销策略） 2、研究项目建设标准及建设规模 3、研究项目的总体规划布局及方案设计 4、研究项目的节能和节水方案 5、研究项目的消防设计方案 6、研究项目的环境保护方案 7、研究项目的组织机构与运行管理方案 8、研究项目的投资估算与资金筹措方案 9、分析项目的经济效益和社会效益 7 10、研究项目的实施进度计划 可行性研究的原则 1、 建设中根据实际情况，坚持充分利用各种有利条件，兼顾长远，适度超前的原则 。 2、 坚持节地、节能和统一规划、合理布局、因地制宜、综合配套建设相结合的原则。 3、本着适用、经济、美观、方便使用的原则考虑设计方案。 4、建设中坚持尽可能采用新材料、新技术，以节约投资，降低建设和使用成本。 5、建设中同时考虑环境保护与节能。 主要经济数据及评价指标 林 廉租房项目 主要经济数据及评价指标 （表 1 1） 序号 名 称 单位 数 据 备 注 一 设计规模 1 廉租住房 建设面积 平方米 二 经济数据 1 总投资 万元 8 2 开发产品投资 万元 其中：财务投资 万元 3 资金筹措 万元 其中：借款 万元 4 经营收入 万元 平 均 5 总成本费用 万元 624 6 利润总额 万元 无 年平 均 三 财务评价指标 1 投资利润率 % 以年 计 2 投资利税率 % 年 计 3 全部投资投资回收期 年 4 长期借款偿还期 年 设期起 研究结论 符合国家倡导的支持项目 ， 具有重大 9 的社会效益， 项目可行。 问题与建议 通过对本项目的研究，为保证项目的顺利实施，提出如下建议： 1、项目建设工期紧、投资大，在项目建设前，应落实好资金来源，确保项目能够如期顺利完成， 尽早发挥其社会 效益。 2、项目建设，落实了国家及地方的住房政策，强化了规划调控手段，完善了城市在房保障体系，改善了人民群众的居住条件，对城市发展起到了积极地推动作用，因此建议有关部门能够给予大力支持，加快实施进度。 3、项目建设应当通过招标确定施工企业，实施监理制度。加强工程在质量、进度、安全和投资方面的管理与监 督，提高项目的综合效益。 第二章 项目建设的必要性和可行性 项目建设的必要性： 陕西炳林化工有限公司（原地区栲胶厂）曾在上世纪七八十年代为商洛地方经济的发展做出较大贡献，但随后未能紧跟市场经济的改革步伐，导致企业市场丧失，工厂 10 停产，员工收入得不到保障，常年生活在追求温饱的贫困线上。职工目前的居所为上世纪五六十年代建设的筒子楼里，由于设计不合理，加之年久失修，缺乏管理，楼体开裂、渗水等现象严重，部分职工无家可归，流离失所，有的搭棚、有的住车间，安全隐患极为突出，广大员工怨声不断，行成了一定 的不稳定隐患。 2009年在 陕西 承债的方式完成了两家企业的合并，在采取自愿的基础上，以灵活的方式对原企业职工进行了分流安置，在一定程度上缓解了目前的困难局面，但职工的住房改善却不能实现立即改观。 2010 年在我集团对炳林化工的开产情况做好各项布置以后，就立即意识到只有安居才能乐业。因此，住房问题不仅牵扯到员工士气，更是一个企业勇担社会责任的重要体现，所以，我集团决定自筹资金建设该 稳定职工队伍、提升员工信心，配套老 厂区的扩产重建，重振商洛化工的“二次雄风”。 项目建设的可行性 该项目 的 建设符合国家相关政策的要 11 求，与 一五”住房建设规划相适应。建设 廉租房，具有很好的社会保障功能，为商洛社会的稳定发展，构建社会主义和谐社会提供坚实的物质基础，因此项目具有较高的社会效益。 项目能够充分享受国家、省、市的相关优惠政策， 好的市场前景以及具备充分实力的开发企业联合，都为项目的建设提供了充分的经济保障。项目建设用地条件满足建设要求，符合城市规划的规定，基础设施建设较为完善，具备建设条件。因此，项目建设具 有可行性。 第三章 项目建设选址及建设规模 建设项目选址 该项目 选址地点，即北新街东段 16号，属与商洛城区东西拓展的重点发展区域，随着商丹循环经济工业 园的建设，该地段势必成为工业园区绝佳居住选择，该小区距市体育场 100 米，距城关中学 400 米，东靠商洛学院，附近超市林立，使得小区“人文关怀”的主旨得以充分体现，也使得小区的选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。 项目 规划选址位于市区北新街东段 16 12 号（原炳林公司院内）， 北邻本企业家属院 ，南对商州二职中， 西为 区财政局 。 占 地面积 方米 。现状条件为自然地貌，地势平整，区位优势明显。 建设规模 依据 本项目 修建性详细规划，建设规模如下：规划建设用地为 方米，总建筑面积 4774 平方米。 功能设施标准 1、廉租住房： 1）内墙饰面：厨房、卫生间为釉面砖墙面，高 ，其余为乳胶漆墙面，品种由甲方自理。 2）楼面：楼梯间、门厅为水泥砂浆地面，其余为铺地砖楼面，品种由甲方自理。普通木楼梯扶手。 3）顶棚均为乳胶漆顶棚，品种由甲方自理。 4）分户门为 钢质进户 ，内门为普通夹板门，颜色由甲方确定。窗为塑钢窗，单层玻璃。 5）厨房设不锈钢台盆一处，卫生间安装普通坐便器，洗面台盆。 6）每户卧室设插座两处。照明为普通灯具。 13 第四章 项目设计 场地概况 商洛地属大陆性湿 润气候，冬无严寒、夏无酷暑，雨量充沛 ，年平均气温 极端最高气温 多年平均降雨量为 550形起伏在，岭谷相间，峰峦叠嶂，地势总体西北高，东南低，低处丹江谷地的商南县梳洗楼附近，海拔 势向东北和东南延伸，北部有秦岭主脊，南部有蟒岭、流岭 、鹃岭等秦岭支脉，期间分布有洛南、商丹、山阳等小型盆地。建设基现状条件为自然地貌，地势平整。根据中国地震参数区划图（ 2001）和建筑抗震设计规范（ 2001），本工程按 防烈度要求为 7度。 规划设计依据 1、中华人民共和国城市规划法 2、城市居住区规划设计规范（ 93） 3、城市用地分类与建设用地标准（ 90） 14 4、陕西省城市规划管理技术规定（试行） 5、 市总体规划（ 20012020） 6、“ 林 廉租房 ”项目规划及建筑方案设计任务书 7、规划地块地形图 8、业主单位委托书 规划原则与指导思想 规划原则 1、依据城市总体规划要求，同时参照市政府关于城市建设的意见，结合项目地形特点，合理进行规划。 2、遵守统一规划、合理布局的原则，划分不同的功能片区，利于建设时序的要求。 3、注重土地开发的综合效益，重视与城市环境的有机联系，构建和谐的城市环境。 4、突出以人为本的设计理念，充分研究人的居住行为与居住心理，营造尺度适腚的空间环境，形成具有特色和凝聚力的人文环境。 指导思想 1、生态化的社区理念 15 现代生态城市的观点是要“重建城市与自然的平衡”。从社区的角度讲，就是要建立起完善的自然生态体系，并与城市的生态体系紧密联系，充分保护和利用城市的蓝带和绿带空间，形成和谐共生的城市生态环境。该小区在设计中贯彻生态朱则、文化原则与效益原则，结合适宜技术力求塑造一个具有文化内涵、环境幽雅、经济效益和鲜明个性的园林式的 现代化 生活居住空间。 2、人文主义的社区精神 体现以人为本的设计思想，在规划设计中充分研究人的居住行为和居住心理，力图营造空间尺度适宜、居住舒适、方便并 具有良好的私密感、安全感、颇具 人气的居住环境，形成具有凝聚力和特色的社区人文环境，树立 林廉租房小区的品 牌形象。 3、通好性的设计理念 紧凑的社区形态有助于形成亲切、和谐的居住氛围，适宜的密度也体现了社区的可持续发展的原则。社区的均质空间和均好的景观体现了人人平等的原则，符合和谐共生的可持续发展的理念 。 总体布局说明 16 总体构思 充分利用北部依山以及商洛学院、体育场等整体环境因素，将小区环境融入其间，一方面， 结合本地块的地形现状，在保证建筑最好朝向的同时，使其最大程度地利用周边自 然风光。 结构布局 结合周围良好的外部 条件及总体规划的要求， 尽可能利用土地解决困难住户。 道路交通组织 规划小区道路为 4 米宽 ，连接了所有入户的小路。区内还设有环形散步道，方便居民使用。 停车 小区设有自行车和摩托车车棚。 无障碍设计 建筑物入口部分均要求设有无障碍通道，满足使用要求，体现人文关怀。 公共服务设施规划 垃圾处理以“垃圾袋装 转运”的方式处理。 主要道路旁设置废物箱。废物箱的形式应与小区的建筑风格相协调。 绿化景 观规划 本方案设计采用 周边分散的庭院绿地景观布局方式。通过小区主干道的绿化， 17 将绿地过渡渗透到庭院绿地的放射式绿化系统。体现均好性的原则，尽量使每套住宅都能融入到绿色的环境中去。通过设置草坪、铺装、花架、 等精美小品点缀，为小区居民提供一个丰富的生活休息场所。院落庭院环境充分考虑老人和儿童 的活动特征精心安排设计，使小区公共空间层次更加丰富，收放相得益彰，提高居住质量。 建筑方案设计 设计指导思想和原则 1）具有地方特征以及鲜明风格的建筑形象 2）功能完善、空间丰富、尺度宜人的建筑空间环境 3）与环境有机结合，丰富完善城市功能与品质 4）环境友好，满足节能、环保要求 方案设计 1、执行的主要设计规范 1）建筑设计防火规范（ 87） 2）民用建筑设计通则（ 2005） 3）民用建筑节能设计标准（ 8 95） 4）住宅建筑规范 （ 2005） 5） 高 层 民用建筑设计防火规范（ 95） 2、方案说明 1）建筑朝向 全国气候划分图中属于寒冷地区，夏天较为炎热，南北向的房间便于通风；冬天干冷，南北 向房间利于争取日照。区内建筑 结合基地现状与道路走向，布局形态与正南向呈 31 度的夹角布置。这样的布局较好地满足了日照间距的要求，节约土地。同时，也使整个小区具有了较为完善的空间形态与特色肌理，个性清晰，有较好的识别性。 2）建筑形象 建筑设计注重体块造型和色彩处理，以插片、飘窗和曲线阳台的穿插组合，运用光影和色块来丰富建筑立面，创造明快、简洁的建筑形象。 3）小区主要建筑项目规划 根据规模和功能要求，区内建一栋 多层 廉租房。详见表 4 1 19 主 要 建 筑 项 目 规 划 表 （表 4 1） 户型设计与套型比例 廉租住房为 六 层建筑 ， 建筑面积严格控制在 50 平方米以内，套型标准为两室一厅，标准厨、卫，达到国家“入住即可使用”的标准。详见表 4 2。 户 型 面 积 、 套 型 指 标 （表 4 2） 户型 面积（ 套型 套数（套） 备 注 室一厅 48 廉租房 室一厅 廉租房 室一厅 廉租房 第五章 配套设施规划 给 水 工程规划 规划依据 项目名称 栋数 层数 结构形 式 建筑面积（ 备 注 廉租住房 1 6 砖混 20 1、 城市规划法（中华人民共和国） 2、城市规划编制办法、城市规划编制办法实施细则及相关的法律法规文件和技术规范 3 、 城 市 给 水 工 程 规 划 规 范 （ 4 、 建 筑 设 计 防 火 规 范 （ 5 、 建 筑 给 水 排 水 设 计 规 范 （ 6 、 室 外 给 水 设 计 规 范 （ 7、城市居民生活用水量 标准（ 50331 用水量指标 1、居民生活：最高日 200升 /人日 2、绿地、道路、广场等市政用水： 6 m3/d 用水量计算 1、居民生活用水量 居民生活用水量按生活用水定额估算，人 口 规模 210 人。最高日居民生活用水量为： 210 200/1000=42 2、浇洒道路和绿化用水 6= 21 3、消防用水量 消防用水量按同一时间内火灾次数为1 次，一次灭火用水量 10L/S 确定，火灾持续时间 2 小时，用水量为 72 4、未预见 用水量 按总用水量的 10%计 （ 42+ 10%= 5、用水量合计 用 水 理 合 计 表 （表 5 2） 用水量 项 目 （ ） 居民生活用水 42 市政及其它用水 预见用水 用水量 变化系数取 高日用水量： ） 最 高日最高时用水量： ） 供水水源： 本建筑用水 从原小区管网接入。 网规划： 规划采用生活饮用水、消防用水合用的给水系统，主干管位于区内干道西侧， 22 枝状布置。 雨水工程规划 规划依据 1 、 城 市 排 水 工 程 规 划 规 范 （ 2 、 室 外 排 水 设 计 规 范 （ 规划原则及排水体制 1、排水管的规划原则：利用重力流，顺城敷设管道。 2、排水体制：规划区内雨、污水分流。 暴雨强度公式及计算参数 雨水按如下公式计算 ： Q = q F 式中： Q 雨水量（ L/S） Q 暴雨强度（ L/S 径流系数，取 汇水面积 其中暴雨强度公式采用 雨强度公式计算，公式为： +i= (t+中： i 暴雨强度（ P 重现期，一般取 1 年； t 径流时间（分钟）。 t=t1+23 起点集水时间，取 1520分钟，本次规划取 5分钟； m 管渠延缓系数， 管内雨水流行时间（分钟）； 雨水管道规划 规划设计流量为 235L/S，雨水排向 南侧规划路城市雨水 主管 。居住小区雨水管道沿南北向道路布置，管径为 污水工程规划 规划设计依据 1 、 城 市 排 水 工 程 规 划 规 范 （ 2 、 室 外 排 水 设 计 规 范 （ 污水管渠的设计原则 1、污水管道利用重力流，顺城敷设管渠。 2、污水最短距离排入城市市政管道。 污水量计算 城市污水量按供水量的 90%计，规划区内污水量为： 474 m3/d） 污水管网 污水经化烘池处理，排入 原厂区 管网。 24 廉租房 内规划化粪池 1 个，有效容积各为30立方米。 电力工程规划 规划依据 1、中华人民共和国城市规划法 2、 城市电力规划规范（ 8） 综合用电指标 1、 电力设施是该区域重要的基础设施之一，应能满足用电负荷的需要，确保供电的可靠性、合理性，同时用电指标要考虑发展，适当提高。本规划采用负荷密度法进行负荷预测，同时系数取 用系数取 2、 廉租房 用电指标： 6 （ ） 用电负荷计算 规划用电负荷预测表 序号 建筑名称 用电规模 用电负 荷 指 标 同时 系数 需用 系数 用电负荷（ 1 廉租房 96户 6 绿化、照明 W/计 25 总计算负荷按 划。 电源规划 10规划了1个 10电站，变电站容量为 1000务范围为所有 建筑。 供电线路规划 1、线路规划 供电线路沿南北向道路规划布置，路灯由就近变电站引入。 2、供电线路敷设方式 电缆根数少于 2 根采用直埋形式，电缆根数大于 2 根采用电缆排管敷设形式，埋设深度在当地冰冻线以下。 电讯工程规划 规划依据 1、中华人民共和国城市规划法 2、城市规划编制办法、城市规划编制办法实施细则及相关的法律法规文件和技术规范 规划原则 1、以电缆、光缆形式到用户。 2、通信线路集成化、地下化。 3、做到电话、电脑、电视信息传输“三网合一”。 电信系统 26 固定电话 40部。 供热工程规划 供 热 负 荷 预 测 表 （表 5 4） 建筑名称 建筑面积（ 热指标（ W/ 热负荷（ 廉租房 5 计 供热负荷按 300 供热介质 供热介质为热水，供、回水温度为55/45。 源 规划区采暖为集中供热，由小区北侧规划路引入。 供热管网 1、管网敷设方式：供热管网采用直埋敷设。 2、管网布置：城市供热沿区内干道布置。 燃气工程规划 规划依据 1、中华人民共和国城市规划法 2、城市规划编编制办法、城市规划编制办法实施细则及相关的法律法规 27 文件和技术规范。 3 、 城 市 燃 气 工 程 规 划 规 范 （ 气源 燃气气源为天然气，由规划区北侧接入。 用气指标 居民生活日最大用气量为： 日；未预见气量占总用气量的 10%。 天然气用气量计算 1、居民用气量 根据规划区域内人口的发展规模、户均用气 量指标，居民气化率按 100%计，由此 计 算 出 居 民 用 气 量 为 ： 210=3/日 )。 2、采暖空调用户 采暖用户利用城市集中供热，空调用户利用城市电力设施，本规划不考虑采暖空调用气量。 3、未预见占总用气量的 10%：用气量为： 3/日 )。 4、总用气量： 3/日 )。 管网规划 燃气由规划区东侧进入，主 管 沿小区 28 东侧布置，管径为 用中 低压两级压力系统，中压燃气经调压箱调压后向各用户供气。 管线综 合工程规划 规划设计依据 1、规划及其他专业提供设计资料 2、城市工程管线综合规划规范 设计原则 1、符合国家现行有关规范的规定。 2、不影响环境美观、利于窨的合理利用。 综合设计 综合设计是对雨水、污水、给水、电力、 通讯、燃气、热力等管线进行综合设计，符合国家现行有关规范规定并满足各专业的规范要求。 1、管线综合平面设计 （ 1）规划区的管线位置排列具有一定的规律性。 （ 2）管道带的布置与楼平行。 2、管线综合竖向设计 雨水管网：管顶最小覆土 。 污水管网 ：管顶最小覆土 。 给水管网：管顶最小覆土 。 电力管网：管顶最小覆土 。 29 通讯管网：管顶最小覆土 。 第六章 节能和节水 编制目的和依据 1、编制目的 为了贯彻执行中华人民共和国节约能源法，充分有效地利用能源，提高能源利用率，保证城市建设与发展相协调。根据本项目的实际情况，重点考虑建筑物的结构及墙体、体型、采暖、通风、采光照明、建筑材料和 机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。 2、编制依据 1）国家计委、经委、建设部计交能（ 1997） 2542号文关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定。 2）中华人民共和国节约能源法（国家主席 90 号令， 1997 年） 3）民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（ 95） 节能设计 根据中国节能技术政策在纲和陕西省节能实施细则，对该工程设计时应用 30 相应的节能措施，以保证该项目满足国家节能的有关要求。 1、建筑节能 1）建筑造型在美观、适用的前提下，体型尽可能规整，以减少外墙传热面积。 2）建筑外围护结构，建筑采用 370 多空砖外墙结构，门窗采用 塑钢中空玻璃，屋面保温形式采用倒置式保温，整体节能要求达到国家关于三步节能的相关指标。 3）不同朝向的窗墙面积比符合节能标准要求。 2、暖能系统节能 1）在设计采暖供热系统时，应详细进行热负荷的调查和计算，确定系统的合理规模和供热半径。在室内采暖系统设计时，考虑按户热表计量和分室控制室温的可能性。 2）采暖供热管道保温厚度应按国家标准设备及管道保温设计导则（ 经济厚度的计算公式确定。采暖方式采用低温地板辐射采暖，复合胶管敷设于地面整 浇层内。 节水设计 1、根据中华人民共和国水法 及建设项目水资源论证管理办法，在方案设计 31 中采用高效节水型新工艺、新技术、新设备和新材料，提高水资源的利用率，保证水资源得到充分利用，使节水达到国家要求的标准。 2、分户计量，划小核算单位， 鼓励节约用水。 3、工程选用节水型设备，节水型阀门以及节水型五金零件。 4、提高区内的 水利用率。 电气节能 1、根据区内不同地段的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能的目的。 2、电器产品选用以节能为主，照明光源选节能高效型灯具，变压器选用低耗节能型变压器。 3、采用不产生眩光的高效节能灯具，提高照 明质量。 4、选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯光电器件、灯具、配线器材。 第七章 消防设计 建筑消防设计 1、建筑物耐火等级 三级 32 2、设计标准 1）建筑设计防火规范（ 2）住宅建筑规范（ 2005） 3）城市居住区规划设计规范（ 93） 设备消防设计 依据建筑设计防火规范（ 要求，区内设室外消火栓。 1、室外消火栓用水量 15升 /秒。 2）室外消火栓给水系统与生活给水系统合用，室 外消火栓按照规范要求设置，每组消火栓给水独立接自室外给水环网。 3）室外消火栓系统设计消防水池，储水要求 108 2、室内消火栓给水系统 1）室内消火栓用水量 15升 /秒。 2）室内消火栓给水系统消防水池，储水要求 108 3）室内消火栓系统设计为环状管网。 4）消火栓口径为 65置 25置消防卷盘。 5） 多层 建筑室内消火栓系统设置室外水泵接全器。 33 3、灭火器配置 1） 设计依据为建筑灭火器配置设计规范（ 2005），区内灭火器 配置按照中危险 A 类火灾设计，配置基准为75 。 2）每个组合式消火栓箱内设置 2组手提式磷酸铵盐（ 粉灭火器。 电器消防设计 1）应急、疏散照明电源二级负荷，疏散照明的安全出口灯、疏散指示灯加 续供电时间不小于 30散照明 亮 度不小于 2）公共部位 应急照明设置不小于一般照度的 10%。 3）应急、疏散照明系统管路干线采用于密闭防火型电缆桥架内，支线采用 火聚乙烯绝缘铜芯导线，穿 镀锌管暗敷。 第八章 环境影响评价 场地周边环境对项目的影响 项目周边树种多样，水资源丰富，阳光充足， 交通方便， 为 本 项目的建设提供 34 了良好的生态环境，有利于项目的开发建设。 项目 建成后对周围环境的评价 项目在自然生态环境保护方面，具备无污染、绿色、生态、环保型的特点。小区建成后，将会丰富原有生态环境，并对原有的生态资源起到保护与合理利用的效用，使得原有生态与新建生态和谐共生。 项目在建设环境保护方面，采用低污染，无污染的先进技术和设备，推广环保新技术，“节能减排”，使污染排放量 达到国家标准要求。按国家有关环境质量区域的分类，项目建 成后整体环境应达到下述标准，大气环境达到二级标准，区域环境噪声达到二级标准，地面环境达到三类标准，废水排放达到国家污水综合排放三级标准。废弃物进行无害化处理。周边环境完全能够满足项目的要求。 环境设计 根据中华人民共和国环境保护法和建设项目环境保护管理条例，在环境保护方面，技术方案设计中，严格遵守各类设计规范，采用低污染和无污染的先进技术与设备，推广环保新技术，减少“三废排放量”，使污染排放达到国家标准要 35 求，废水的排放满足环评报告的要 求。 施工期间环境保护措施 在项目 的施工过程中，严格按陕西省建设行政主管部门及环保部门要求，进行施工现场的扬尘、污染处理。废水排放、噪音的治理执行相关的标准达到文明工地的要求。 1、噪音污染防治措施 合理安排施工时段，减少夜间施工量，避免扰民。合理布局施工现场，选用低噪音、低振动的动力设备，并采取隔音、防震措施，避免同时使用大量噪音设备。在施工工作面铺设草袋等减少车辆与路面摩擦产生的噪音，适当限制大型载重汽车的车速，尤其在噪音敏感区。 2、扬尘防治措施 对易起扬尘的物料加盖覆盖物，施工场地必须采取 围档、覆盖、地面硬化、简易绿经等有效措施防止扬尘。施工现场定时洒水，在大风日应加大洒水量和洒水次数，以防止浮尘的产生。运输车辆进入施工现场应当低速驾驶，出场应冲洗轮胎。 3、废水、废气、固体废弃物的防治措施 施工期间，废水应注意收集，经过沉 36 淀池处理后排入下水道。生活污水均应排入城市污水管网，禁止以渗坑、渗井或漫流形式排放。 现场施工的柴油机等设备的排气口应避免朝向道路、居民较多等的方向。在施工现场禁止使用燃煤等对环境产生有害气体比较多的燃料。施工阶段应设立指定的建筑垃圾与生活垃圾堆放点，由专人管理，设置专车 定清理，生活垃圾集中密闭外运，严禁就地抛洒，无组织排放。 使用期内环境保护措施 1、建筑设计 1）建筑总平面布局应使得建筑主要朝向有良了的日照和通风效果。 2）建筑平面布局具有良好的朝向和自然通风效果，具备较好的功能分区。 3）设备用房采用隔音门及有效的减震措施，减少对环境的噪声影响。 2、废气的防止措施 对于有废气产生的房间，需由工艺配合选用相应处理设备及设施，消减大气污染物的产生。 3、废水的防止措施 1）本工程的排水对象，主要为卫生间、厨房的生活污水和屋面与室外场地的雨 37 水，无特殊的污染物排出 。设计上采用雨污分流的排水体制，对上述对象分别组织排放，污水经化烘池处理后废水一并排入城市污水管网。 2）生活给水系统，采用聚丙烯塑料给水管（ 聚乙烯塑料给水管（ 铜质阀门、陶瓷阀芯龙头等材料。防止因管道、阀门等可能对水质的污染。 4、固体废弃物的防止措施 固体废弃物主要是 居民的生活垃圾，在区内设置分类垃圾桶，方便居民就近投放，由物业负责及时地回收、运输与处置，达到无害化处理的目的，美化小区的生活环境。 5、噪音处理 项目的动力设施均选用低噪音设备，设备安装均采用减震、消音措施，电梯机房、水 泵机房等产生噪音的房间均采取隔音、吸音处理，使地界噪音低于国家标准。同时应设置明显标志，禁止机动车鸣放喇叭。 第九章 劳动、安全、卫生 设计依据及国家相关标准 38 1、中华人民共和国安全生产法 2、建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定（中华人民共和国劳动部） 3、职业安全健康管理体系指导意见书（国家经贸委） 4、职业安全健康管理体系审核规范（国家经贸委） 劳动、安全、卫生措施 本项目为居住区，依据国家及各部委颁布的各项法律、法规，在劳动、安全、卫生 等方面不会产生有 害气全、无易燃、易爆物品，无辐射、无粉尘、无职业病产生。在总体方案设计中，严格执行国家相关标准、规范。 在施工期间，采取安全、卫生、劳动保障措施，保证安全、卫生符合国家标准。对于施工过程中的高空作业、临时用电、边坡支护等的作业中，严格执行劳动安全规范及规程，采取隔音、降温、安全网防护、消毒等卫生措施。减少各种振动噪声，防止食品卫生可能参人体造成的危害，确保工作人员的人身安全和卫生安全。 在日常使用中，对区内的卫生、安全、劳动等各方面加强管理，责任明确，责任到人。采取必要的安全保护措施，确保区 39 内的安全、卫生， 正常运行。 第十章 建设期组织机构与运行管理 项目建设组织机构设置 为了降低工程成本，提高工程质量，并确保工程的顺利实施。在项目建设期应建立强有力的组织机构，对项目的实施，计划组织起协调和指挥作用。积极配合设计、监理和质检部门，对项目实施过程中的投资、进度和质量进行监督和检查。项目管理方式及机构组织按职能部门，拟设计划供应部、工程技术部、工程预算部、财务部、行政事业部等。具体设置如下所示，详见表（ 10 1）。 表（ 10 1） 工程建设管理 工程建设是本项目的中 心工作，项目建设规模 较 大、工期短，管理工作的好坏廉租房建设项目部 计 划 供 应 处 工程技术处 工程预算处 财 务 部 行政事业处 40 直接影响项目的成败。因此，从工程的前期规划设计到竣工的全过程，必须对工程设计、建筑材料、建设质量、施工进度、造价控制等方面严格把关，保证工程质量与工期，提高投资效益，尽早发挥社会效益。 项目建成后运行管理 该项目的建设 ，由政府投入一定补贴，建成后产权归 地产公司，由经政府评审符合要求的低收入家庭申请租住。 由区的日常 管理。 第十一章 项目实施进度计划 依据项目的不同性质以及工程建设工期的需要，总体建设时序思路是：一次规划到位， 道路绿化同步进行。 工程进度计划 根据建设单位对工程的统一安排和工程建设工期的需要，经过部门协商，初步拟订如下项目实施计划： 1、项目可行性研究阶段：包括调研、编制、审核以及小区详规设计，完成时间2010年 8 月 10日。 2、工程地质勘察阶段： 2010 年 5 月 41 10日 2010 年 5月 15日 3、工程设计及审批阶段： 2010 年 8月 01日 2010年 8 月 30 日 4、工程招标阶段： 2010 年 9 月 20日 2010 年 10月 10 日 5、开工日期： 2010 年 10 月 15日 6、竣工日期： 2012 年 4月 20 日 第十二章 招标方案的原则、依据、条件 依据中华人民共和国招标投标法的规定，制定本项目的招投标方案、程序及办法。 招投标方案的原则 1、公开原则 2、公平原则 3、公正原则 4、诚实信用原则 5、独立原则 6、接受行政监督原则 招投标方案的依据 为保障本项目的市场平等竞争秩序，制定本项目投标方案的依据将严格按照2000年 1 月 1日实施的中华人民共和国 42 招标投标法、中华人民共和国政府采购法的有关规定作为依据。 招投标方案的组织与实施 本项目的招标投标工作拟采 用公开招标的方式，由 林廉租房 建设管理处组织 上报 ， 标办 具体 实施，活动程序拟采用下列流程进行： 1、策划招标方案： 工程设计完成并取得行政许可后，申请 标办公开向社会发标 ，结合市场情况，制定招标方案，包括工程的招标方式、招标范围、总分包范围等内容。 2、实施招投标活动： 由 织实施本项目全过程的招投标活动，根据项目招标方式发布招标信息公告，编制、发放资格预审文件和递交资格预审申请书，对投标人进行资格审查，确定合格的投标申请人。编制工程量清单、编制预算控制价、发布招标 文件（包括规范要求、拟采用的合同条件）、现场踏勘、答疑、接受投标等。 3、制定评标标准： 根据招标文件规定的评标方法，拟定具体的评标原则和标准。 4、开标、评标、中标： 43 组建评标委员会，进行评标活动，确定中标人，发出中标通知书。 5、签定合同： 与中标人进行合同谈判，对合同中需要约定的具体细节问题逐一落实，签定施工合同。 项目招标的范围、组织形式、方式 1、勘察、设计单位招标方式： 依据建筑法及有关建设规定，项目采用公开招标方式，在 3 4家具备 丙 级 以上设计资质的设计单位在进行招标，最终选择方案合 理、质量可靠的设计单位委托设计。 2、施工单位招标： 根据国家有关建筑法规，选择 3 4家信誉好、资质高、技术力量强的具有一级以上房屋建筑施工资质的企业，采用公开招标的方式进行招标。 3、监理招标方式： 监理单位的选择，采用公开招标的方式，选择技术力量强的监理单位，实施工程监理。 第十三章 投资估算与资金筹措 44 投资估算 投资估算编制依据 1、建设项目经济评价方法与参数（二版）（国家计委、建设部） 2、建设项目进行可行性研究的试行管理办法（国家计委） 3、陕西省建 设工程费用定额（ 1999年）、陕西省建筑工程综合预算定额等费用标准 4、房地产开发项目经济评价方法（建设部， 5、工程勘察设计收费标准（国家计委、建设部， 2002） 6、工程建设监理收费标准（ 1192价费字 479 号） 7、 林廉租房小区修建性详细规划 8、审图费依据陕西省建设厅有关文件 9、城市配套费及其他行政事业性收费的收取与减免标准，依据 设委员会的有关文件执行。 10、 林廉租房小区建设管理处提供的有关基础资料和数据 11、质检费依据陕西省建设厅 文件（陕 45 价行发 2005208 号） 投资估算范围 根据“ 林廉租房小区修建性详细规划”及 林廉租房小区建设管理处提供的设计要求，本项目投资估算范围如下，区内：除部分由政府和相关部门承建之外的，基础设施工程项目、全部的居住建筑及其配套建筑的工程项目。上述工程项目建设所需的建设用地的全部征用和拆迁。 估算金额及说明 1、前期工程费 本项目的前期工程费主要包括可研报告的编制、地质勘探，施工图设计、审查以及三通一平等阶段的费用支出。本项目前期费估算为 元。详见 表 13 1 前 期 工 程 费 估 算 表 （表 13 1） 序号 项目名称 估算金