房地产可行性研究报告

1 第一部分 项目概况 一 项目投资额 12000 万，建设期两年，年利率 12% 庆 市房地产市场走势 结论 : 从 2010 年全年房地产业的各项开发指标可以看出 ,重庆 市房地产市场呈健康良性发展趋势 ; 重庆 市房地产市场持续出现供需两旺的局面 , 2010 年主城商品房市场销售稳定，全年销售面积 12000 万平方米，同比下降 销售金额 3272亿元，同比增长 其中，商品住房销售面积 1008万平方米，销售金额2611亿元，同比增长 去年主城区商住房成交均价 12887元 /平米，同比增长 去年 1市 城镇居民可支配收入增幅 房价依然保持稳定增长，增幅与前二者较协调。 去年主城区商住房供销结构基本协调。 2010年商住房供应方面，面积在 120平米/套（建面，下同）以下的占 价格在 13000元 /平米以下的占 需求方面，面积在 120平米 /套以下的占 价格在 12000元 /平米以下的占 北碚区概况 结论 : 北碚区总面积为 755 平方公里，总人口 65万人，并评为国家 级可持续发展综合实验区； 2010 年全区实现地区生产总值 102 亿元，同比增长 全年城镇居民人均可支配收入 10950元，比去年同期增长 2 设厂址选择 北碚位于重庆市区西北郊的缙云山下，嘉陵江畔，幅员面积 755平方公里，人口 65 万，地处四川盆地平行峡谷地区，属典型的亚热带温暖湿润季风气候，森林覆盖率达到 30以上，年平均气温 雨量 1203毫米，无霜期 334天。是重庆的风景旅游区。地理位置优越，距重庆市中心仅 24 公里，距江北国际机场 28 公里。是重庆的历史文化名城， 重庆都市圈的重要组成部分，被评为国家级可持续发展综合实验区、全国首批风景名胜区、国家级山水园林城区、全国造林绿化十佳城市。 2003年获建设部 “中国人居环境范例奖 ”。 经济发展 据统计， 2005年全区实现地区生产总值 81 亿元，按可比价格计算，同比增长 第一产业实现增加值 元，增长 第二产业实现增加值 45亿元，增长 其中工业实现增加值 37 亿元，增长 第三产业实现增加值 33 亿元，增长 全区经济增长的主要动力仍然是工业经济， 2005 年全区工业经济对全区经济增长的 拉动全区经济增长 百分点。城乡居民收入增长加快。全年城镇居民人均可支配收入 9950元，比去年同期增长 工业区现状及发展趋势 地区工业实力雄厚，门类齐全，拥有存量资产 70 亿元。形成了以四联仪器仪表集团为主的全国三大仪器仪表工业基地之一，以华光仪器厂、重庆光学仪器厂为主的光学仪器工业，以华伟电子设备厂、重庆专用汽车制造厂、红岩机器厂为主的机械制造工业，以大新药业股份有限公司为首的医药制造业，以北玻仪器总厂、北盛玻璃制品有限公司为骨干的玻璃制造业等六大工业支柱产业。形成了 48 个 行业、 200多个门类、 2万多个品种的综合性工业体系。有近百家中央、市属企事业单位，许多产品在国内外享有盛誉，近 100 个产品远销海内外120个国家和地区。 交通状况 水陆交通方便，下汇长江直达鄂、湘、赣、皖、苏等省和上海市。襄渝铁路穿越全境可直达成都、武汉、郑州、北京等地。有 212国道贯穿全境，并有跨省级公路及专用线 12 条， 3 实现了村村通公路。北碚城区距重庆市中心区 24 公里，距重庆江北国际机场 28公里。各街、镇和风景名胜点均有公共汽车相通。 2002 年峻工的 212 新线渝合高速公路在北碚境内有 3座互通式立交桥。即将 建成的渝怀、遂渝铁路穿越其境。一个贯通东西南北，干支相连，水、陆、空相衔接的高效路网系统将逐步形成。 区内配套 有各类科研所 67 个，其中部级科研机构 4个；有全国重点大学两所。文化、卫生、教育、体育各项事业繁荣进步。先后获得全国 “两基 ”、 “幼儿 ”教育先进区、全国体育先进区、全国文化模范先进区、全国绿化先进区等十六项国家级荣誉。 通信十分便捷，邮电网络遍布各镇、乡，有 26 万门程控电话；移动通讯基站 100多座，实现了电话程控化和长途传输数字化，可与国外 190 个国家和地区、国内 2000 多个市县直通信息。党政办公自 动化居全市领先水平，是国家城市信息化试点区。能源供应充足，全区电网供电能力达到 100 万千伏安，送电线路长 350公里，配电线路长 400公里，电压合格率 全区铺设和安装了天燃气管道 400 多公里及相应配套储气罐站，城区天燃气气化率达到 90以上。城市年供水能力达到 3000万吨以上，日污水处理能力 5万立方米，地区工农业和居民用电、用气、用水丰裕 第 二 章 项目建设的必要性 项目所在地块已经纳入城市发展的快车道，如：蔡家组团、北碚十里温泉城、西南客货运中心、 城市快速干道等都处于本地块所在区域或周边区域，且不少项目以进入实施阶段。 蔡家组团 蔡家组团位于本项目西侧， 境内生态环境优良，西靠中梁山脉，周围有北温泉、小三峡等著名的风景旅游区。 其面积为 规划人口 45 万人。 作为“重庆外围十一组团”的重要有机组成部分以及北碚“ 1331”的重点工程，蔡家组团处于重庆北部新区、沙坪坝区、渝北区和北碚区的枢纽位置，也处于重庆主城向北拓展的重要地区。现在整个重庆城市发展继续向北扩张，北碚又在实施南下发展战略，与重庆主城的北上战略对接，蔡家组团因此成为重庆北上、北碚 南下的对接点。蔡家组团的建设开发将分三个时间阶段进行。到2007年，蔡家组团启动 3平方公里起步区的建设，组团形象初显。到 2010 年，建成面积 8 4 平方公里，人口 10 万人。规划一期范围交通网络基本完成，城市形态基本形成。到 2020年，建成面积 31平方公里，人口 45万人。形成较为完备的城市形态，城市品质达到沿海优秀城市水平。 整个组团将形成中心城区加五大片区的格局，中心城区以金融商贸为主，五大片区分别为高尚居住片区、运动休闲片区、综合开发片区、产业开发片区及工业片区。 蔡家组团的快速发展已经吸引了大批投资者，总吸纳资 金已达 70亿元； 重庆十里温泉城 重庆十里温泉城位于北碚区城郊 ,面积约为 10 平方公里 果园、金钢古镇、协和村、澄江镇运河村的沿嘉陵江及运河两岸地区。该项目总投资 元，建设期限为 2005 年 2010 年。建成后将使该片区成为一个集休闲度假、商务会展、养生保健、旅游购物为一体的综合性旅游文化区域。 西南最大的铁路客货运中心 按照重庆市整体规划，在“十一五”期间，重庆市将新建铁路 6 条，并在 212 国道沿线的井口及双碑间修建我国西南最大的客、货运站，其客、货运将辐射整个西南地区。 本项目距离规划中的客运站只有 10 分钟的车程。 重庆市二环路的建设与 212 国道的改造 重庆市二环高速路已于 2005 年 12 月全面动工 ,预计将于 2009 年底全线通车 ,通车后将使重庆市各区的之间的交通问题得到极大的改善并能使重庆市的高速公路能直通所有相邻省市 00 米 . 212 国道是重庆市通往北碚城区的一条交通干道 ,由于近年沿线楼盘、沿线经济发展迅猛。 212 国道已不能满足其间的需求。 212 国道的改造工程将于 2006 动工， 2007 年完工。改造后的 212 国道将实行双向 6 车道、红线宽度 为 54 米，届时。 沙坪坝与北碚之间的车程可缩短 20分钟，将位沿线产业的发展带来更多的机遇。 5 块概况 结论 : 位于北碚区南部，总面积为 300 亩 ，地形较为复杂； 自然环境较好，交通便利； 建筑形式可考虑两种形式相结合，即 独立别墅及联排别墅 . 第三章 项目市场预测 当地经济状况和需求预测 结论 : 重庆市 别墅市场整体供需持平但市场需求 尚未得到有效挖掘 。 目前重庆人均建筑面积仅为 方米，大大低于全国人均住房水平。对广大的房地产开发商来说，这是一个巨大的市场蛋糕。未来 10 年，重庆的城市化 率将达到 45%，主城区面积将由现在的 600 多平方公里扩大到 2700平方公里，未来 5年每年将有 60 万人口农转非，其中有 20 万人要进主城区，必然进一步激发住宅需求。重庆主城区的住房均价为每平方米 2800 元，对于一个直辖市而言不仅意味着房价上涨的巨大空间，还预示着房地产的升值潜力。 据统计，当前重庆别墅市场上的别墅项目（包括在售的和亮相未售的）占地已达 15000余亩，总建筑面积为 500 万余平方米，共 12000 余套。同时一些混合项目（别墅产品 +花园洋房）的占地面积已达 5000 余亩，总建筑面积为 460 万平方米左右，总 套数 13000 余套。预计未来四年放量总计会达到 6000套以上，即每年 1500套。 重庆市主城区目前别墅市场每年消耗在 1500 套左右，每年成交量以 10%的速度增长，根据 2003年至 2005年的别墅市场吸纳规律，独立别墅和联排别墅与总份额的比例为 3： 7，即独立别墅每年的消耗量在 450 套左右，联排别墅每年的消耗量在 1050 套左右。 6 目前重庆市一般高级社区的顶层跃层 (把高层与多层统一估计 )的比例占户数 5%左右，面积比应该在 10%左右。 2005 年主城区住宅销售 1100 万平方米，其中 30%的高档楼盘量就有 330 万平方米 ，以 10%的比例计就是 33 万平方米，以平均每套 200 平方米计算就有 1650套的成交量；加上全跃层设计与叠拼别墅， 2005一年有能力购买别墅级物业（联排别墅及以上）的客户选择了类别墅物业（顶层、跃层、花园洋房等称为类别墅）的量应该在 3000套以上，而别墅物业的成交量在 1500套左右。 以此类推，重庆市高端物业的年消化量应该在 4500 套左右，类别墅项目对高端客户市场的分流量体比例为 7： 3 以上，也就是说至少有 70的别墅级客户没有购买别墅型产品。 看来有点供大于求，但实际上，真正的需要远没得到满足。 重 庆别墅市场分析 结论： 重庆别墅市场正处于高速发展阶段，整个市场 总体供应量较大，但实际上有效供给却不足 。 重庆别墅市场已自然形成了几个热点区域，并各领风骚。 重庆别墅市场发展主要经历了三个阶段，即（ 1995 年以前的）市场萌芽期、（ 1996）市场平淡期、（ 2003 年至今）重庆别墅市场的真正兴起。市场一波三折又走到一个新的高点，市场从产品形态、置业对象、市场容量等方面折射出高端市场的特有风采。 阶段一：重庆别墅市场萌芽期（ 1995年以前） 7 这个阶段主要是跟风中国 第一个房地产开发热潮席卷而来，对本地购买力不切实际的估计，开发比较盲目。目前市场硕果仅存的主要有锦绣山庄、翠湖山庄等。整体市场经历了超长的销售周期，甚至一度搁浅，更出现了玫瑰山庄之类的烂尾楼，给市场留下的大多是教训。以纯别墅项目为主，建筑单体的风格以欧式为蓝本，风格混杂，比例失调，细节化的工艺较差。开始注重社区园林打造，锦绣山庄还是重庆第一个国家园林绿化小区，至今其园林建筑都堪称经典。拉开了重庆高端物业管理的序幕。尤其是锦绣山庄物管更成为目前重庆大多数高端物业的管家婆， /平米的水平。项目营销手段匮乏，大多没有广告意识，除锦绣山庄外，一些早期项目连主题广告语及户外广告牌都没有。 阶段二：重庆别墅市场的平淡期（ 1996 这个阶段重庆早期花园小区初显雏形，如洋河花园、珠江花园、南方花园、龙湖花园等，市场重心及开发热点受到转移，重庆第一批综合型社区别墅出现。期间，中国第一个长假的执行以及人们对“ 5+2”新型生活模式的追求，近郊度假型别墅一时鼎盛。另一方面，受国家出台空置高档房地产开发项目的通知的影响，伴随着中国第一个房地产开发热潮的衰退，别墅开发更加谨慎， 整个市场进入了较长的平淡期。直到 2002年11 月龙湖香樟林别墅的开盘旺销才开始了重庆别墅市场春天的首映礼。本阶段市场主要特点有：社区形态主要以综合型社区的都市别墅和城市近郊的度假型别墅为主。整体市场呈现“欧陆风”的鼎盛时期。 产品形态仍以独栋别墅为主，同时出现了联排等产品形式。独栋大多在 300 平米以上，联排大多集中在 220米之间，整体户型有走大趋势。尤其是海兰云天一期独立别墅大多集中在 400米之间，甚至达到 700 平米，市场接受度较低。 开始注重物业管理，小区大多自己成立物管公司。重庆本土 知名的物业管理公司大多在这个阶段成立，如龙湖、大昌祥等。但也有项目为了营造更多的卖点，开始引进国际品牌物管公司作为物管顾问，如世邦魏理仕、香港梁振英测量师等。 价格较低，度假型别墅大多集中在 2000 3000 元 /平米的水平，尤其是 99 年推出的全兴一品庄园别墅更以 1680 元 /平米的建面起价引得市场侧目。都市别墅大多集中在4000平米的水平。 阶段三：重庆别墅市场的兴起（ 2003年至今） 随着香樟林别墅 2003年 6月的完销，并创造了重庆别墅市场单价超过万元的历史记录，点燃了重庆别墅市场的战火。尤其 是随着国家 45号文件对别墅市场用地的叫停，对手中握有可供别墅开发用地的开发商来讲不啻于一道兴奋剂，市场供应量随即翻番。重 8 庆伴随着全国第三次别墅开发高潮的来临而气象万千，整体市场日新月异。本阶段市场主要特点如下： 1、外企大举入市，重庆进入大盘时代，重庆别墅市场也进入大盘时代。占地上千亩的别墅项目不断涌现，如占地 1500 亩的中安翡翠湖、 2000 亩的天龙长青湖、 1600 亩的蓝湖郡、 3600 亩的保利高尔夫等。重庆本土开发商也迅速成长，市场大部分别墅都由本土开发商操刀。 2、别墅产品分级。一方面随着 2005 年亚太市 长峰会在渝举办的利好消息，出现了佰富高尔夫、保利高尔夫及红塔高尔夫等高档别墅项目。开发商自身对别墅市场的研发能力也不断提高，涌现出蓝湖郡及世纪花园等纯别墅社区，更有中安翡翠湖的 3000 万楼王荣升 2004 年福布斯中国十大别墅之列，使得重庆别墅在全国市场获得一席之地。另一方面在有“中国 称的 2003年， 要是针对以前购买顶跃、花园洋房的客户。近两年总价在 50 150万的经济别墅就有中天香悦华府与佳华水彬林等 22个联排与叠拼项目。 客户多元 化。随着社会经济发展推动着重庆别墅消费群体的形成，本土消费者已成为购房主力。有私营企业主、企业董事、企业金领及个体经营者、公务员、律师、医生、大学教授、教师等中产阶层。 市场供应量巨增， 2003 2004年新增别墅供应量就超过以往历史供应的总和还多。 自然资源等环境因素日显优越，尤其是 低密度的经济型别墅走俏。这个阶段营销诉求面更加广泛，除了品牌开发、生活圈层、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文资源等，产品的研发成为市场热点。如有借鉴传统民居生活形态的中华坊，有追忆上海里弄洋房的世纪花园，有颠覆重 庆市场的地中海风情的蓝湖郡西岸；有几度考量产品尺度的高山流水二期的纯独栋别墅，也有追求实惠的建工未来城与北温泉 9 号的夹层设计，更有发挥业主个性的长青湖、美茵湖谷天鹅湖的别墅 重庆市别墅市场现状 重庆市的低密度住宅发展之所以 进入到一个高速发展阶段。 主要原因有以下几点： 其一，按照正常规律， 5 10 年是住宅升级的一个周期，在市场不成熟的阶段，这一周期相对更短。重庆房地产市场的起动时间比较晚，从 99 年左右才开始进行大规模的开发，早期市场买卖双方都不成熟，直白的说是很多中高收入阶层花了钱，但没有买到好房子，所以近年来住宅升级换代的高峰，这在直接拉动了低密度住宅的发展。 其二，交通条件的改善、消费观念的转变在很大程度上影响了居民的购房特征：人们生活对繁华地段的依赖性在不断削减，特别是有车一族，人们在购房是更注重景观质量和物业本身的品质。对于低密度住宅开发来说，拥有良好的自 然生态资源和先天景观优势的 9 地块无疑是抢占了制高点。 其三，在重庆，除城市中心住宅以外，比较具有形象档次的住宅有两类：一是江景房，以不可复制的先天景观优势作为卖点；二是低密度住宅，以明显超出普通住宅小区的户均绿化拥有指标、人与景观良好的交融性，以及小区整体的高形象档次作为卖点。在未来 3 5 年内，中高档住宅市场低密度住宅将保持主流的地位，很难有其他物业成规模的冲击其主流地位。 重庆别墅市场，表面上看总体供应量偏大，但实际上有效供给却不足。目前市场产品在面积、总价等方面细分不够，有效需求未被满足， 无效供给却很大。例如，环境优美、规划设计合理、交通便利，总价在 70 90万元的联排别墅、总价在 120 140万的小独栋别墅都存在着供应空缺。 部分别墅产品缺乏内涵的支持，仅仅是一个空壳，未满足消费者对建筑物以外的需求，包括品牌、其倡导的生活方式、文化氛围等。 另外，产品个性化不强。表现在没有针对不同的市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层的所有客户一网打尽。再者，就是部分开发商对本地市场的特性研究不够。并在在项目包装、营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于普通住宅。 销售对象定位 项目定位 结论 : 楼盘定位：以中高端物业来定位，建筑形式采用独立别墅及联排别墅相结合。 客户定位：主要针对公务员、大学教授、医生、工厂老板、私营业主、企业中高管理层。 价格定位：独立别墅及联排别墅折后均价初步定价为 10800元 / 户型定位；建议本项目中的联排别墅以四房、五房为主，面积在 180 200立别墅的面积控制在 300 350 第四章 项目总体规划 控制性规划要点 1、容量：容积率 34% 10 2、退让要求： （ 1）退让西侧规划道 路红线不小于 6 米，退让察哈尔路规划道路红线不小于 8 米，城市道路交叉口处应增加退让。 （ 2）退让用地北侧边界不小于 10 米。 （ 3）退让其它用地边界及绿线不小于 6 米。 （ 4）地下室退让道路红线、其它用地边界、绿线均不得小于 3 米。 3、交通组织： （ 1）沿用地西侧规划道路及察哈尔路设置机动车出入口应距道路交叉口 80 米以上。 （ 2）交通组织设计应确保人、车流线清晰、分离，避免交叉干扰。 4、配套要求： （ 1）居住片区按组团级配套。配建 6 班幼儿园一座，占地面积不小于 2700 ；设置每处面积不小于 2000 的集中绿地两 处；居委会、社区服务、物业管理、老人活动室、配电房、煤气调压房等用房应一次配齐，不得漏项。 （ 2）做好建筑配套设计，与项目有关的所有配套要一次配齐，以后不得插建。尽可能利用地下空间设置车库、机房等配套设施。 （一）尚美公寓的规划要点及地形特点 1、尚美公寓的规划设计要点： 容积率 34% 11 建筑限高：住宅 15m， 其他规划配套设施 9m. 2、尚美公寓地形特点： 尚美公寓是一块平均宽度（东西方向） 100m，长度（南北方向）约 500m 左右的长方形地块。 尚美公寓的东侧为 长约 1500 多米，环境十分优越；西侧为新拓宽的马路。 与尚美公寓仅隔，多层住宅的居住区。 （二）可建楼盘类型分析 根据重庆市市对尚美公寓的建设规划要点及地块的地形和所处的环境，基本上可以规划成 高档别墅类型楼盘 1、高档别墅类型楼盘； 从开发的经济效益看，修建高档别墅的利润空间大。由于尚美公寓建设限高及容积率小于 控制，因此土地成本进入建筑面积的造价就很高。该土地重庆市准备采用拍买的形式取得开发使用权。拍卖的起叫价为 元，折摊到建筑面积的土地成本就达 2903 元 /。如果此地块拍卖叫价到 3 亿元的话 ，建筑面积的土地成本要达 5904元 /，如此高的土地成本，只能开发高档别墅类型，才能有较大的利润空间。 修建高档别墅，也会带来一定的风险。为了能控制风险，减少风险，避免风险，建议再作进一步的风险研究分析。 12 2、普通多层住宅楼盘，马路边修建一家一户式的商业铺面。 由于普通多层住宅售价低，消费群体多，加上风景优美，所以销售势头看好，但相应销售收较低。 普通住宅销售利润不多，甚至可能要赔本。为了提高销售收在沿马路 700 米长修建一家一户式的商业铺面。虽然商业铺面的销售价比住宅高，利润空间大，但经调查，当地的商业气氛 不浓商业铺位销售不十分看好，商业铺面的售价能否给开发带来多大利润，有待进一步分析。 由于修建的是普通住宅，加之沿街的商业铺位，整个小区的氛围受到极大的影响，会把环境如此优美的地块给浪费和糟塌了。 综上分析，此尚美公寓建议修建成高档别墅型楼盘为上策。 二、主要技术经济指标 尚美公寓的建筑经济技术指标为： 总用地面积： 82000 占地面积： 24365 总建筑面积： 58976 其中：独立别墅面积 : 10900 多层排屋： 29076 会 所： 1607 幼儿园（ 6 班）： 1309 商业服务： 1200 总户数： 220 250 户 13 机动车位： 300 辆 其中地下： 200 辆 室 内： 100 辆 第五章 项目实施进度计划 第六章 投资估算 第一种方法： 项目总投资 =建设投资 +建设期利息 +流动资金 14 建设投资 =工程费用 +工程建设其他费用 +预备费用 （或 生产能力指数法 ） 工程费用 =建筑工程费 +设备购置费 +安装工程费 预备费用 =基本预备费 +涨价预备费 建设期各年利息 =（当年贷款除以 2+当年之前所有本息和 ） * 年利率 流动资金 =？ 15 第二部分 经济分析 资估算、计息资金分析 主要分析结论 项目开发周期为 3 年。 住宅总销售收入为 46024万元。 项目销售均价为 4000 元 / 。 预计项目计息资金 14788万元，计息时间为 2年，利息为 2366万元。 1、开发时间预测。 假设该项目于 2006年 10月进行挂牌出让，预计从 2006年 10月起进行勘察、设计等前期准备， 2007年 3月开工，工期 12个月，预计 2007 年 10月开盘发售，预计销售时间为 2 16 年，即 2007年 10月至 2009年 10 月。项目开发周期为 3年，即 36 个月。 2、销售进度预测 根据我公司已开发楼盘的销售经验，结合该项目所处的地理位置情况和项目市场分析情况，预计销售前景较好，从开盘起第 1年能完成住宅 60%的销售任务，第 2年完成住宅 40%销售任务 . 价估算 1、根据 2005 年 1 月份 北碚区北温泉镇街道社区 1、 1 号地块 33 万元 /亩的挂牌出让价格， 并针对本地块进行综合分析，可按 25 万元 /亩计算土地出让价格。 地价 =250000*300=7500（万元） 2、支付 *公司整体转让价款 2500万元 础数据 1、经济指标： 序号 项目 数量 备注 1 基本情况 设用地面积 200100 300亩土地测算 容积率建筑面积 120060容积率为 住宅建筑面积 115060术部门测算数据 立别墅建筑面积 23012 术部门测算数据 排别墅建筑面积 92048 术部门测算数据 业建筑面积 2000所建筑面积 2000套 设施建筑面积 1000 筑密度 25% 积率 2 可变因素 理费 4% 以建安成本费为基数 售费用 4% 以销售收入为基数 可预见费 5% 以建安成本费为基数 3 税金 17 业税及城建税率 以销售收入为基数 得税率 33% 以税前利润为基数 4 利息 长期贷款利率 8% 13年期含手续费 2、建安费测算 根据对各项目建筑指标的市场价格分析，预定该项目的单位成 本为 700 元 /总成本 =120060*700=8404万元。 管理费用 =8404*4%=336(万元 ) 不可预测费用 =8404*5%=420(万元 ) 3、配套及相关费用测算 序号 项目 面积（ 单价 小计（万元） 备注 1 小区绿化及相关配套 路 6003050 300 化 900450 720 2 前期及工程相关费用 划设计费用 120060 0 240 保费用 120060 48 圾处理费 120060 12 量监督 120060 24 套费 120060 40 1680 防费 120060 0 360 程勘探 200100 100 纸审核费 8054万元 6 程监理费 8054万元 41 量费 200100 40 道费 200100 20 样费 200100 20 合计 3821 318元 / 销售收入、销售费用、营业税及城建税估算 1、 住宅销售收入 18 =115060*4000/10000 =46024（万元） 2、销售费用 =46024 3%=1380（万元） 3、营业税及城建税 =46024 2347（万元） 经计算项目投资总额： 26727万元。 根据项目开发计划、销售计划和投资估算等情况， 我们可进行以下指标分析： （注：销售资金回笼中，住宅 销售资金因银行按揭的 因素比实际销售的滞后时间未加考虑）。 1、计息资金金额 根据项目运行的实际情况，项目在运行过程中工程款可分期支付，在支付项目启动资金后，项目开盘后可用销售回笼的资金维持项目的正常运行，计息资金按下面三部分考虑： （ 1）支付地价款 7500万元。 （ 2）项目启动资金按建安成本的 30%估算，故项目启动资金为 2748 万元（即9160*30%=2748）。 （ 3）支付 *公司整体转让价款 2500万元 （ 4）支付配套费及人防费 2040万元 故计息资金金额为 14788万元 2、计息时间 该项目 从 2006年 10月获取土地使用权出现资金流出开始，在不考虑内部认购的因素外，预计要到 2007年 10月项目开盘才有现金流入，预计到 2008年 10月，预计可实现销售收入 20710 万元，在支付贷款本息后，余下的销售收入可维持项目的正常运行，故预计计息时间为 24 个月，即 2年。 贷款利息形成当期财务费用 贷款利息 =14788*8%*2=2366（万元） 19 济效益分析 主要分析结论 项目能实现税后利润 11356万元。 投资利润率为 43%。 销售利润率 25%。 静态投资回收期为 年投 资利润率为 14% 1、评价指标 1）销售收入 2）税前利润 3）税后利润 4）成本利润率、投资利润率、销售利润率 2、税金 1） 营业税及城建税：按销售收入的 取 2） 所得税：按税后利润的 33%提取 3、利息：按 8%的年利率计算 20 4、利润分析 该项目的投资收益及投资回报率见下表 投资收益估算表 （单位：万元） 序 号 项 目 数额及百分比 备 注 一 销售收入 460