万科目标成本测算08

光明城市一期目标成本南京万科成本管理部2004.11.23光 明 城 市 规 划 指 标（报批方案）总占地面积 29210 m2 建筑用地面积 29,210.0 m2 总建筑面积 72,320 m2建筑物占地面积 5308.14 m2 建 筑 密 度 0.182 绿 地 率 42.20%计容积率面积 57,320 m2 容 积 率 1.962 区内车行道面积 m2产品构成 占地面积 容积率 建筑面积 可售面积 产品比例 平均每户面积 户数1 联排别墅2 高层 52,730 52,660 100% 130 405小计 52,730 52,660 100% 130.02 405公共配套建筑商业 5000 4,380 4,380成本核算说明需分摊所有八大类费用会所 0 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本市政公用 210 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本行政管理及社区服务 0 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本主楼外6级人防地下车库 11,591 只预留7万元/个车位成本主楼内6级人防地下车库 3,409成本全部摊入可售部分，不单独保留成本车位数 建筑面积 可售车位停车人防地下车位 268 268 只分摊主体建安成本及大市政配套费架空层 根据是否可售及收入配比原则自行确定地面车库 根据是否可售及收入配比原则自行确定地面露天 60 不单独留成本小计 328合计 72,320 57,040光明城市项目分产品类型成本汇总表序号 成本项目 高层 商业 地下车库 高层 商业 地下车库 合计建筑面积 * 可售车位 52730.00 4380.00 57110.00可售面积 * 268.00 52660.00 4380.00 57040.00一 土地获得价款 2370.55 4272.55 12483.32 1871.38 0.00 14354.701 政府地价及相关费用 2097.96 3999.96 11047.84 1751.98 12799.822 合作款项 0.00 0.00 0.00 0.00 0.003 红线外市政设施 272.59 272.59 1435.48 119.40 1554.884 拆迁补偿费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00二 开发前期准备费 166.74 166.74 878.06 73.03 0.00 951.101 勘察设计费 91.23 91.23 480.42 39.96 520.382 报批报建增容费 58.08 58.08 305.84 25.44 331.283 三通一平费 8.93 8.93 47.03 3.91 50.944 临时设施费 8.50 8.50 44.77 3.72 48.49三 主体建筑工程费 1464.52 2383.69 70000.00 7712.19 1044.06 1876.00 10632.251 基础工程 260.93 439.97 1374.05 192.71 0.00 1566.762 结构及粗装修 823.17 1044.90 70000.00 4334.83 457.67 1876.00 6668.493 门窗工程 127.61 156.81 672.01 68.68 0.00 740.694 公共部位装修 250.14 636.29 1317.23 278.69 0.00 1595.935 室内装修 2.67 105.73 14.07 46.31 0.00 60.38四 主体安装工程费 286.30 143.84 1507.68 63.00 0.00 1570.681 室内水暖气电 131.03 82.19 690.00 36.00 0.00 726.002 设备及安装费 122.29 61.64 644.00 27.00 0.00 671.003 弱电系统 32.98 0.00 173.68 0.00 173.68五 社区管网工程费 140.00 140.00 737.24 61.32 798.561 室外给排水系统 35.68 35.68 187.87 15.63 203.502 室外采暖系统 0.00 0.00 0.00 0.00 0.003 室外燃气系统 3.58 3.58 18.83 1.57 20.404 室外高低压线路 86.45 86.45 455.23 37.86 493.095 室外智能化系统 14.30 14.30 75.31 6.26 81.576 其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00六 园林环境费 188.57 188.57 992.99 82.59 1075.581 环境设计费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002 绿化建设费 188.57 188.57 992.99 82.59 1075.583 建筑小品 0.00 0.00 0.00 0.00 0.004 道路广场建造费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.005 围墙建造费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.006 室外照明 0.00 0.00 0.00 0.00 0.007 室外零星工程 0.00 0.00 0.00 0.00 0.008 其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00七 配套设施费 259.51 259.51 1366.58 113.67 1480.251 游泳池 11.40 11.40 60.05 4.99 65.042 会所 43.10 43.10 226.97 18.88 245.853 幼儿园 0.00 0.00 0.00 0.00 0.004 学校 0.00 0.00 0.00 0.00 0.005 地下室 198.53 198.53 1045.45 86.95 1132.406 行政管理及社区服务 6.48 6.48 34.12 2.84 36.967 车站建造费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.008 市政用房 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00八 开发间接费 362.71 362.71 1910.01 158.86 2068.871 工程管理费 115.53 115.53 608.38 50.60 658.992 资本化利息 180.53 180.53 950.66 79.07 1029.733 营销设施建造费 28.80 28.80 151.67 12.61 164.284 物业完善费 15.06 15.06 79.28 6.59 85.885 不可预见费 22.79 22.79 120.02 9.98 130.00开发成本 5238.90 7917.61 70000 27588.1 3467.9 1876.0 32931.98九 期间费用 254.20 254.20 1338.60 111.34 1449.941 管理费用 65.29 65.29 343.82 28.60 372.422 销售费用 188.91 188.91 994.78 82.74 1077.523 财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00项目总投资 5493.10 8171.80 28926.67 3579.25 1876.00 34381.92地价及前期费用 金额单位：万元序号 成本项目 原始指标 系数 工作量 单价(元) 合价(万元) 可售面积单方造价 工程量及单价说明一 土地成本 14,354.70 2,516.601 政府地价及相关费用 12,799.82 2,244.01 土地出让金 12,307.52 2,157.70一期商业占地按5000M2，计5000/133563*45000=1684.6万元，住宅为（45000-13000/133563*45000）*52660/201362=10622.92万元 土地使用费 0.00 大市政配套费 0.00 政府收益金 0.00 应交契税 492.30 86.31 地价的4% 其 他 0.002 合作款项 0.003 红线外市政设施费 1,554.88 272.59大市政配套费 建筑面积 72320 105 759.36 133.13该费用已调整为105元/M2，不能确定人防新规定规费减免是否能实行，人防部分费用本次未调减，需设计部进一步确认河西市政配套设施增加费 建筑面积 72320 110 795.52 139.47单价为政府收费标准，不能确定人防新规定规费减免是否能实行，人防部分费用本次未调减，需设计部进一步确认4 拆迁补偿费 0.00二 开发前期准备费 951.10 166.741 勘察设计费 520.38 91.23 勘察丈量费 85.92 15.06商品房测绘费 可售面积 1 72320 1.60 11.57 2.03 单价为政府收费标准文物古迹勘探 占地面积 0.00初勘 可售面积 2.41 0.42 已发生8.9万元，一期占57040/210646.2=27.1%。详勘 建筑面积 1 72320 2.62 18.97 3.33 暂估70万元，一期27.1%。施工验线 8.13 1.43单价暂估30万元，已发生15.84万元（其中：地形图费13.13万元，测坐标及放线费2.71万元，），一期27.1%。竣工测量费 8.00 1.40 暂估日照分析 栋 1 57320 0.70 4.00 0.70 已发生试桩费 8.64 1.51 结算价为31.88万元，一期分摊27.1%试桩试验费 6.30 1.10 结算价为23.23万元，一期分摊27.1%城市规划测量费 17.90 3.14 已发生17.9万元 规划设计费 426.47 74.77交通分析费 57320 1 5.73 1.00 已发生（1元/M2）概念设计 建筑面积 8.13 1.43光明城市概念设计平涛为10万元，兴业为15万港币（折合人民币16万元），其他暂估4万元，一期27.1%规划设计 建筑面积 1 72320 17.8 129.06 22.63规划设计费合同价425万港币，折合人民币454.75万元；已发生规划设计补偿费21.5万元，合计476.25万元，一期27.1%施工图设计 建筑面积 1 72320 24.91 180.18 31.59 住宅等设计费22.8元/M2，6级人防增加12.2元/M2，7.25*22.8+12.2*1.5=183.6万元。施工图设计奖金 5.42 0.95 共20万元，一期分摊27.1%市政接口至水池的室外自来水管道设计费 0.35 0.06 已发生，一期分摊27.1%小区配电工程正式用电方案设计费 16.26 2.85 合同价，一期分摊27.1%其它（立面设计等） 30.00 5.26晒图增加费、电梯厅、电梯大堂、架空层等装修设计费暂估30万元（整个项目已发生电梯大堂等装修设计费30万元）贝尔高林环境设计 46.40 8.13 合同价为160万港币，折合人民币171.2万元，一期分摊27.1%人工湖初步设计咨询费 0.87 0.15 已发生3.2万元，一期分摊27.1%人工湖景观水体项目咨询设计费 1.36 0.24 已发生5万元，一期分摊27.1%民用院景观设计费 2.71 0.48 合同价10万元，一期分摊27.1% 建筑研究用房 8.00 1.40 暂估，已发生6.7万元2 报批报建费 331.28 58.08 报批报建费 196.24 34.40地价及前期费用 金额单位：万元序号 成本项目 原始指标 系数 工作量 单价(元) 合价(万元) 可售面积单方造价 工程量及单价说明政府综合报建费 建筑面积 1 72320 2.2 15.91 2.79 参照金色家园暂估，已发生规划许可证综合服务费等12.42万元人防易地建设费 建筑面积 0.00白蚁防治费（七层以上） 建筑面积 30759 0.70 2.15 0.38 市房管局、宁价房字（98）273号白蚁防治费（七层以下） 建筑面积 2.30 7.98 1.40 市房管局、宁价房字（98）273号，图纸审查费 建筑面积 1 72320 1.56 11.28 1.98 一期施工图及抗震设计审查费为1.56元/M2。消防审查费 建筑面积 1 0 0.00教育附加费 建筑面积 1 0 0.00 0.00 无新墙体材料保证金 建筑面积 1 8.00 52.91 9.28 已预交市墙改办，因本项目墙体全为粘土砖，新墙体费按不退考虑散装水泥保证金 建筑面积 1 2.00 13.23 2.32 市散装水泥办公室，苏价管（95）339号，已按2元/M2预交卫生防疫审查费 建筑面积 0.00工程招投标管理费 主体建安费 1.98 0.35 参照金色家园暂估，一期已发生1.98万元。招投标代理服务费 主体建安费 0.00合同鉴证管理费 主体建安费 0.00项目环境影响评测费 5.42 0.95参照金色家园暂估，已发生环境咨询评估及空气质量检测费用6.2万元，预计还将发生14.5万元，一期分摊27.08%标底编制审查费 主体建安费 0.00 并入预结算编审费中规划执照费 概算成本 1.50 0.26 暂估（已发生一期商业临设执照费0.51万元）劳保统筹费 主体建安费 0.00城市生活垃圾服务费 栋 5 20,000.00 10.00 1.75 垃圾增容费，参照金色家园按2万元/栋污水处理费 建筑面积 0.00消防检测费 建筑面积 72320 1.60 11.57 2.03 单价参照金色家园暂估供水检验试验费 建筑面积 72320 1.00 7.23 1.27 单价参照金色家园暂估房屋交易手续费（住宅） 建筑面积 1 52730 3.00 15.82 2.77 参照金色家园暂估房屋交易手续费（其他） 建筑面积 1 19590 5.00 9.80 1.72 参照金色家园暂估商品房价格认证费 建筑面积 1 72320 2.00 14.46 2.54 南京市物价局收费标准其他 15.00 2.63暂估15万元，已发生2.9万元（土地拍卖公正费0.3万元，安全局外销审批技术防范设备费2.4万元，地名公告费0.2万元） 增容费 135.04 23.67供电贴费 建筑面积 6.24 1.09 光明城市双电源供电贴费220元/KW，已发生23.03万元，一期分摊27.1%水增容费（住宅） 建筑面积 1 52730 0.00 住宅部分管网建设费已含在河西市政配套设施增加费中水增容费（商业、配套等） 建筑面积 1 19590 5.00 9.80 1.72商业、配套部分管网建设费在河西市政配套设施增加费中按抵冲15元/M2，另有5元/M2需另外支付给自来水公司水增容费（临时用水） 按转入主体水增容费考虑，此处不计煤气增容费 户数 1 425 2,800.00 119.00 20.86 市煤气总公司，宁价工字（98）513号，住宅1510户，商业等按20户考虑3 三通一平费 50.94 8.93 临时道路 道路面积 30.00 5.26一期至火炬路修砼路、至黄山路、至工地办公室临时道路等，暂估30万元 临时用电 临时电KVA 17.49 3.07一台630KVA箱变、两台400KVA箱变，已发生64.53万元，一期分摊27.1% 临时用水 3.46 0.61 已发生12.75万元，一期分摊27.1% 场地平整 占地面积 列入主体建安费中4 临时设施费 48.49 8.50 临时围墙 长度 24.39 4.28原暂估价为60.2万元（280元/M），现结算价约80万元，后期拆除及外运费估计10万元，一期分摊27.1%。 临时办公室 建筑面积 24.10 4.23 已发生24.1万元。地价及前期费用 金额单位：万元序号 成本项目 原始指标 系数 工作量 单价(元) 合价(万元) 可售面积单方造价 工程量及单价说明 临时场地占用费 0.00 临时围板 0.00五 社区管网工程费 798.56 140.001 室外给排水系统 203.50 35.68 室外给水系统 72320 12.6 91.40 16.02 单价暂估泵房施工费 25.00 根据施工图预算调整变频供水系统 30.00 根据金色一期标准调整水箱 280 1,300.0 36.40 140吨 雨污水系统 72320 12 83.17 14.58单价暂估，考虑化粪池、污水管采用UPVC加筋排水管、雨水管采用砼管 室外消防水系统 72320 4 28.93 5.07 单价暂估2 室外采暖系统 0.00 管道系统 0.00 热交换站 0.00 锅炉房 0.003 室外燃气系统 20.40 3.58 管道系统 户数 425 480 20.40 3.58共按3280元/户（参照金色家园一期），其中增容费及室内管道工程费按2800元/户，室外管道工程费按480元/户（物价局最新文件，原为400），住宅405户，商业等按20户考虑 调压站 0.004 室外电气及高低压设备 493.09 86.45 高低压配电设备及安装 346.88 60.81箱变23台，含环网柜及高低压柜根据设计院估价为1130万元，地下室人防配电房估价为150万元，一期分摊27.1% 室外强电管道及电缆敷设 138.21 24.23小区外高压电缆考虑从沙洲变电站接电，总长约1公里（两回路），计100万元；小区内高低压电缆根据设计院估价为410万元。一期分摊27.1% 室外弱电管道埋设 8.00 1.40电话、宽带由电信局等负责施工并承担相应施工费用，电视工程费参照金色家园一期暂估（室内管线由开发商预埋并承担相应费用、已在室内安装费中考虑）5 室外智能化系统 81.57 14.30 停车管理系统 29210 4.82 14.09 2.47 合同已签，签证变更按10%，一期分摊27.1% 小区闭路监控系统 29210 12.06 35.23 6.18 合同已签，签证变更按10%，一期分摊27.1% 周界红外防越 29210 1.72 5.01 0.88 合同已签，签证变更按10%，一期分摊27.1% 小区门禁系统 29210 4.27 12.47 2.19 合同已签，签证变更按10%，一期分摊27.1% 电子巡更系统 29210 0.35 1.03 0.18 合同已签，签证变更按10%，一期分摊27.1% 电子信息公告系统 29210 1.73 5.07 0.89 合同已签，签证变更按10%，一期分摊27.1% 背景音乐广播系统 29210 2.32 6.78 1.19 合同已签，签证变更按10%，一期分摊27.1%别墅区及人工湖电子提示系统 29210 0.65 1.90 0.33 合同已签，签证变更按10%，一期分摊27.1%6六 园林环境费 1,075.58 188.571 环境设计费 环境面积2 绿化建设费 绿化面积 1,075.58 188.57 一期商业广场 绿化面积 4200 600 252 44.18 公司确定的商业广场景观目标成本为600元/M2 不含一期商业广场的景观 绿化面积 19702 418 824 144.39整个一期按景观面积450元/M2（含人工湖已发生水处理费60万元，各期分摊）3 建筑小品 雕塑 水景 水景面积 桥 桥面面积4 道路广场建造费地价及前期费用 金额单位：万元序号 成本项目 原始指标 系数 工作量 单价(元) 合价(万元) 可售面积单方造价 工程量及单价说明 车行道 道路面积 广场、人行道 硬铺装面积5 围墙建造费 长度6 室外照明 景观用地面积7 室外零星设施8七 配套设施费 1,480.25 259.511 游泳池 65.04 11.40 总价估计240万元,一期分摊27.1%2 会所 245.85 43.10 估计总费用为907.19万元，一期分摊27.1%设计费 建筑面积 16.26 2.85基坑支护 8.13 1.43桩基工程 建筑面积 6.10 1.07结构及粗装修 建筑面积 43.09 7.55安装费 建筑面积 2.03 0.36会所室内精装修 建筑面积 82.31 14.43外墙铝合金门