2010年5月贵阳房地产市场分析报告_26页

2010年 5月贵阳房地产市场分析报告2010年 5月贵阳商品住宅供求与价格城市供应面积(万)同比(%)环比(%)成交面积(万)同比(%)环比(%)成交均价(元/)环比(%)贵阳 27.5 37.06 82.7 72.87 8.81 8.28 3909 7.942009 年 1月-2010 年 5月贵阳普通商品住宅月度供求价走势5 月全市普通商品住宅新增供应环比同比均出现较大幅度下降。5 月，贵阳共有 7家楼盘领取预售许可证，总供应套数为 2931套，共新增上市 27.5 万平米，环比下降 82.7%，相比去年同期也明显下降 37.06%。其中，金阳新区新增供应量明显减少，共有 3 个楼盘推出新房源，新增上市量19.75万平米，环比下降 81.33%，占全市新增供应总量的 71.82%。5 月疾风骤雨式的调控政策效应凸显，在新政的冲击下，为规避市场风险，部分开发商减缓了推盘速度。但随着各地出台新政细则的“软着陆”，部分敏感度较高的项目已开始加快推盘速度。据统计，6 月贵阳将有近 20 家楼盘推出新房源，其中，房源长期吃紧的市中心板块将有多个楼盘上市，而近郊也将有大量房源集中推盘。5 月普通商品住宅市场销量明显下跌。5 月贵阳普通商品住宅共成交 72.87 万平米，环比下跌 8.28%，同比亦下滑 8.81%。其中，金阳新区市场成交量 51.42 万平米，环比上涨 13.61%，占全市成交总量的比重为 70.56%。虽然受整体供应放量影响，4 月楼市继续保持上升态势，但在严厉的调控新政出台后，众多改善性客户第一时间撤出楼市，部分自住型需求也开始选择观望，5 月市场销量开始明显下跌，出现逐周下滑的趋势，预计 6月政策的市场效应将更加明显。5 月全市普通商品住宅价格下降 7.94%。5 月，全市普通商品住宅成交均价为 3909元/平方米，跌破 4000元/平方米大关， 环比下跌 7.94%，同比则上涨 7.33%。其中，金阳新区成交均价3619元/平方米，环比下降 8.84%，。本月市场价格的下降主要是由于金阳新区市场销量的放大，导致中档楼盘成交占比明显加大，其中 2500-3000 元/平米价格段环比上月上涨 18个百分点。虽然以遏制房价过快上涨的调控政策已经出台，但鉴于当前楼市整体供不应求，且地方落实细则尚未出台，各开发企业资金链仍可维系，希冀价格的迅速调整并不现实。预期在一段较长的时期内市场量价将继续呈现一定的市场博弈过程，成交量出现萎缩后，市场价格经短期的僵持后，将会出现一定的松动。按照市场调整的规律，量变早于价变，成交量大跌后，价格必将下跌，二套房贷细则的落实将加快这一进程。第一章 政策资讯一、政策法规2010 年 5月国家和地方房地产相关政策列表时间 发布机构 政策名称 政策要点5月 2日中国人民银行上调存款准备金率中国人民银行决定，从 2010年 5月 10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率，每次幅度均为 0.5个百分点。此次调整后，大银行的存款准备金率将为 17%，离历史的最高峰 17.5%仅一步之遥，相当于回收流动性 2500亿。5月 7日 国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见鼓励和引导民间资本进入市政公用事业和政策性住房建设领域。支持民间资本进入城市供水、供气、供热、污水和垃圾处理、公共交通、城市园林绿化等领域；支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。5月 27日国务院国务院批转发展改革委关于 2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知鼓励支持和引导非公有制经济发展，深化国有企业和垄断性行业、资源性产品价格、环保收费、财税体制、金融体制改革，协调推进城乡改革，深化民生保障体制改革，深化社会领域改革、深化涉外经济体制改革、深化行政管理体制改革、积极推进综合配套改革试点5月 10日贵阳市住房和城乡建设局房地产市场秩序整顿未取得预售许可的商品住房项目，房开企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。 取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在 10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。对房地产经纪机构和执业人员是否有炒卖房号、代理过程中赚取差价、签订“阴阳合同”违规交易、发布虚假信息和未经核实的信息、采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围行为等进行重点检查。二、市政动态2010 中国贵阳避暑节开幕2010 年 5月 5日晚，2010 中国贵阳避暑季开幕式在贵阳市乌当区行政中心举行，爽爽的贵阳以其独特的魅力笑迎八方来客。据了解，避暑季系列活动从 5月持续到今年 10月，除开幕式、闭幕式、旅游产业发展大会、生态文明会议、医药博览会、亚洲青年动漫大赛等“传统项目”外，新增了贵阳旅游十年成果展、2010 中国拳击公开赛、2010 中国(贵阳)避暑经济论坛、森林交响音乐会等活动，丰富了“避暑季”的活动内容和文化内涵。花溪区十里河滩湿地公园建设进展5 月 13日，区领导朱桂云、向虹翔、谌业华、罗德亚、曾明强、班德勋、林刚、郭友苏、张吉林、杨炜锋、罗松华、王光华、田健到十里河滩调研花溪城市湿地公园建设前期工作开展情况。湿地公园建设的河道清淤、林业绿化、景区路网、土地整理等前期工作开展情况，听取相关工作情况汇报，仔细查看花溪城市湿地公园十里河滩片区建设详细规划图，并结合实际情况，认真研究讨论湿地公园的各个建设项目的规划和落实等工作。三、金融信息贵阳公积金使用政策于 5月 26日调整从贵阳市住房公积金管理中心获悉，贵阳市职工家庭(包括借款人、配偶)住房公积金最高贷款额度不能超过 30万元；同时，该中心恢复受理二套房贷，以利用贷款购买住房又申请购买第二套住房的，公积金贷款首付比例不得低于 50%。第二章、整体市场一、市场综述从市场供求双方的对比来看，本月楼市供求均出现下滑，新增供应下滑幅度达到 77.46%，成交价格继续出现小幅回落，楼市迎来调整期。2009 年 1月至 2010年 5月贵阳市商品房供求走势图贵阳市 5月商品房各类指标变化表指标 2010年 4月 2010年 5月 环比增长(%)供求比 1：0.52 1:2.02 288.46供应量(万 m2) 161.34 39.17 -75.72成交量(万 m2) 83.97 79.08 -5.82成交价格(元/m 2) 4409 4136 -6.19成交总额(亿元) 37.02 32.71 -11.64二、供求关系分析2010 年 5月贵阳商品房市场供求比为 1：2.02，环比上月上涨 288.46%，本月结束供大于求的状态，供应量出现较大幅度的下滑。2009 年 1月至 2010年 5月贵阳市商品房供求关系对比图三、供应量分析2010 年 5月，贵阳市商品房市场供应量为 39.17万平方米，环比上月下降 75.72%，同比下降 0.15%，由于新政的出台，各开发商普遍采取暂缓推案的方式，规避市场风险，以待市场的明朗化。2009 年 1月至 2010年 5月贵阳市商品房供应量比对图四、成交量分析2010 年 5月，贵阳市商品房市场成交量为 79.08万平方米，环比上月下降 5.82%。整体市场销量出现小幅震荡。2009 年 1月-2010 年 5月贵阳市商品房成交量走势五、成交均价分析2010 年 5月，贵阳市商品房市场成交均价为 4136元/平方米，环比上月下降 6.19%。受成交产品类型的影响，5 月成交均价继续出现小幅度的回落。2009 年 1月-2010 年 5月贵阳市商品房成交均价走势图第三章 土地市场一、本月挂牌土地分析1、市场综述5 月贵阳土地市场供应环比上月有所减少，仅有四幅土地公开招拍挂。均为南明区城南板块，土地属性以商住为主。贵阳市土地市场近期供应走势2、地块供应明细2010 年 5月贵阳市土地市场挂牌明细表公告号宗地编号地址土地用途土地面积(平方米)容积率备注(地块的特殊出让条件等)筑土出告字(2010)第16号G(10)19贵阳市南明区云关乡木头村机场路(油小线)旁商业22945 2.5建筑密度不高于 30%；绿地率不低于30%；建筑限高 36米按净地方式出让，成交价款含土地使用权出让金和土地供应补偿费。G(10)20南明区兴业路两侧，机场路西南侧商业、居住250386 2.5商业用地面积为 54191.6平方米，容积率：2.5；建筑密度 30%，绿地率 30%，建筑限高：36 米，须配建具有接待 2000人的会议中心 1个；须修建 24班小学 1所，用地面积不少于 8722平方米，容积率 0.8，建筑密度 20%，建筑限高 20，绿地率 35%；居住用地面积为 187472.4平方米，容积率 1.8，建筑密度 30%，绿地率 30%，筑土出告字(2010)第17号G(10)21 南明 商 257370 2 商业用地面积为 47237.9平方米，容区龙水路以北，兴业路两侧业、居住积率 2.0，建筑密度 30%，绿地率 30%；建筑限高 24米，须配建五星级酒店 1座；须修建 24班小学 1所，用地面积不少于8722平方米，容积率 0.8，建筑密度20%，建筑限高 20米，绿地率 35%；须配建托幼，用地面积为 2000平方米；居住用地面积为 199410.1平方米，容积率1.8，建筑密度 30%，绿地率 30%。G(10)22南明区兴业路两侧，龙水路以北商业、居住234587 2商业用地面积为 32833.6平方米，容积率 2.0，建筑密度 30%，绿地率 30%，建筑限高 24米；须修建 30班中学 1所，用地面积不少于 20609平方米，容积率0.9，建筑密度 20%，建筑限高 24米，绿地率 35%；居住用地面积为 181144.4平方米，容积率 1.8，建筑密