地产策划流程

推荐地产系列-1第一部分：项目建设条件和规划设计方案一、建设条件：（一）项目现状概况：1、土地获得方式：2、土地条件：（1）地块形状、面积大小：（2）地物地貌：（3）土地的规划限制：（4）交通状况：（5）市政建设条件：（二）项目发展条件分析：1、投资的制约因素：（1）规划要点的限制：（2）开发商的资金状况：（3）土地自然条件对规划设计的影响：（4）开发商的利润要求与开发模式之间的矛盾：2、优势分析：（1）区位优势：（2）自然条件优势：二、规划设计方案（一）规划目标（二）整体规划设计思想：1、功能分区：2、道路系统（含入口处理）：3、公建规划：4、住宅单体/群体设计：5、环境景观设计：6、智能化设计： （三）主要技术经济指标：1、土地使用指标（用地平衡表）：2、密度指标（项目主要技术指标表）：项目主要技术经济指标 表 1项目 单位 数景 项目 单位 数量占地总面积 m2 居住人数 人 总建筑面积 m2 平均每户建筑面积 m2 居住面积 m2 平均每户居住人数 人 公建面积 m2 人均居住用地 m2 绿化用地 m2 道路面积 m2 居住户数 户 车库面积 m2 层数 功能 所占面积(m2)临街楼 公建 板楼 地下室 安置设备面积 人防面积 总面积 第二部分：项目建设、经营组织及实施计划一、建设方式：二、开发方案设想与分析：三、建设进度安排（编制项目实施进度表）：四、材料供应：五、环境保护：（一）生活污水处理：（二）烟气治理：（三）噪音处理：（四）其他：第三部分：项目经济评价一、项目投资估算：（一）开发成本估算1、土地成本表 2序号 项目名称 金额 单位造价（元/m2）1.1 土地出让金 1.2 土地征用费 1.3 大市政费 1.4 四源费 1.5 拆迁安置补偿费 1.6 手续费 2、前期工程费（见表 3）表 3序号 建安项目名称 金额 单位造价（元/m2）1 规划设计费 2 可行性研究费 3 水文,地质,勘探费 建安费*0.3% 4 筹建开办费 建安费*3% 合计 3、建安工程费（见表 4）表 4序号 项目名称 金额 单位造价(元/m2)1 土建部分 2 装修部分 3 其他 合计 4、基础设施费（见表 5）表 5单价(元/m2) 数量(m2) 金额道路工程 80 绿化工程 8 供水工程 60 供气工程 60 供电工程 55 供暖工程 55 通信工程 31 合计 5、公建配套费（见表 6）表 6序号 项 目 建筑面积（m2） 单价（元/m2） 金额1 幼儿园 850 2 小学 900 3 中学 900 4 卫生站 600 5 文化活动中心 1000 6 球类场地 784 7 粮油店 600 8 肉菜市场 600 9 副食品店 600 10 饮食店 600 11 饭店 600 12 小吃店 600 13 综合百货店 700 14 日用杂品店 600 15 五金交电建材店 600 16 理发店 600 17 废品收购站 500 18 书报销售亭 600 19 公共电话亭 500 20 中西药店 600 21 水果店 600 22 综合修理店 600 23 储蓄所 600 24 邮政所 600 25 电讯营业所 600 26 汽车停车场（库） 1200 27 自行车（摩托车）停车场（库） 900 28 变电站 500 29 路灯配电室 500 30 净化石油气站 600 31 公共厕所 600 32 垃圾集散点 300 33 小区综合管理处 600 34 居民委员会 600 35 其他 合计 6、开发期间费（见表 7）表 7序号 类别 计算依据 金额1 公园建设费 总建筑面积*40 元/m2 2 购电权 总建筑面积*40 元/m2 3 四源费 总建筑面积*81 元/m2 4 建筑工程质量安全监督费 建安工程费*0.4% 5 其它 建安工程费*1% 合计 7、不可预见费。取以上 15 项之和的 3%5%开发成本估算：以上 17 项的合计（二）开发费用估算1、管理费用取上面 15 项之和的 3%2、销售费用（见表 8）销售费用估算表 表 8广告及市场推广费 销售收入*2% 销售代理费 销售收入*1.5% 其它销售费用 销售收入*0.5% 合计 3、财务费用(见表 9)贷款还本付息估算表 表 9序号 项目名称 合计 建设经营期一年 二年 三年1 借款还本付息 1.1 年初期款累计 1.2 本年借款 1.3 应计利息 1.4 年底还本付息 1.5 年末借款累计 2 借款还本付息的资金来源 2.1 投资回收 当年利息=（年初借本息累计+当年借款/2）x 年利率取央行现行的贷款利率，另加 1.5%左右作为金融风险利率项目投资估算（见表 10）投资与成本费用估算汇总表 表 10计算依据 金额 均价（元/m2） 说明1.开发成本 (1)出让金 (2)拆迁安置费 (3)前期工程费 (4)建安费 (5)基础设施费 (6)开发期间费 (7)不可预见费 (1-5)*3% 2.开发费 (1)管理费用 (1-5)*3% (2)销售费用 销售收入*4% (3)财务费用 合计 二、项目收入估算（一）销售价格的确定1、销售均价的确定2、层差、朝向差、户型差的确定3、价格策略的制定（二）销售收入分期比例预测（见表 11）销售收入分期比例预测表 表 11销售计划 建设经营期年度收入(万元) 合计(万元)年份 销售比例 销售面积 销售价格 第一年 第二年 第三年 第一年 住: % 商: % 车: % 小计 第二年 住: % 商: % 车: % 小计 第三年 住: % 商: % 车: % 小计 合计 （三）资金筹措、投资计划及借款利息1、资金筹措与投资计划（见表 12）本项目采用滚动式开发，资金滚动运转，用销售资金回投于开发之中，可以减少资金占用量，填充资金缺口，解决资金不足等问题投资计划与资金筹措表 表 12序号 项目名称 合计 建设经营期(万元)第一年 第二年 第三年1 建设投资 2 资金筹措 2.1 自有资金 2.2 借贷资金 2.3 预售收入再投入 2、货款本金的偿还及支付（见表 13）销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还本付息。贷款还本付息估算表 表 13序号 项 目 合计 建设经营期第一年 第二年 第三年1 年初借款累计 2 本年借款 3 本年应计利息 4 本年底本息偿还 5 年末借款累计 6 归还借款本息来源 6.1 投资回收 6.2 其他收入 （四）土地增值税（见表 14）土地增值税计算表 表 14项目 金额 说明1.销售收入 2.总成本费用 3.营业税及附加 1.*5.5%4.印花税及管理费 1.*0.05%5.毛利润 1.-2.-3.-4.6.其他扣除项目 2.*20%7.增值额 5.-6.8.增值比例 9.适用税率 10.土地增值税 7.*9.（五）税后利润税后利润表 表 15序号 项目名称 计算依据 合计 建设经营期1 2 31. 销售收入 2. 总成本费用 3. 营业税及附加 4. 印花税及管理费 5. 土地增值税 6. 利润总额 7. 所得税 6.*33% 8. 税后利润 6.-7. 注：总成本费用按销售计划及开发建设总投资进行测算。三、项目经济效益评价：对本项目进行经济效益评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法和参数，参照我国的财务制度，结合房地产的实际情况，这里分别计算了全部投资和自有资金的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、及投资利润率。（一）财务内部收益率：1、财务现金流量（全部投资） 表 16序号 项 目 合计 建设经营期第一年 第二年 第三年1 现金流入 1.1 销售收入 1.2 其他收入 2 现金流出 2.1 建设投资 2.2 销售税金及附加 2.3 土地增值税 2.4 所得税 3 净现金流量 4 折现现金流量 计算指标：（1）动态：a、财务内部收益率：b、财务净现值（I=10%）：（2）静态：全部投资利润率：2、现金流量表（自有资金） 表 17序号 项 目 合计 建设经营期第一年 第二年 第三年1 现金流入 1.1 销售收入 1.2 其他收入 2 现金流出 2.1 自有资金 2.2 销售收入再投入 2.3 销售税金及附加 2.4 土地增值税 2.5 所得税 2.6 贷款本息偿还 3 净现金流量 4 折现现金流量 计算指标：（1）动态：a、财务内部收益率：b、财务净现值（Ic=10%）：（2）静态：全部投资利润率：（二）项目经济效益指标汇总项目经济效益指标汇总表 表 18计算基础 动态指标 静态指标财务内部收益率（FIRR） 财务净现值（FNPV）（万元） 投资利润率全部投资 自有资金 （三）资金来源与运用表的贷款偿还分析：资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据，资金来源与运用表（财务平衡表） 表 19序号 项 目 合计 建设经营期第一年 第二年 第三年1 资金来源 1.1 销售收入 1.2 自有资金 1.3 贷款 1.4 其他收入 2 资金运用 2.1 建设投资 2.2 建设期借款利息 2.3 销售税金及附加 2.4 土地增值税 2.5 所得税 2.6 偿还贷款本息 3 赢余资金 4 累计赢余资金 四、风险分析（一）项目不确定性分析：本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率、可建面积等。1、盈亏平衡分析：表 20因素 建筑工程投资 销售价格 销售率因素现在估算值 因素平衡点变化百分比 因素平衡点值 税前利润 税前利润变化幅度 2、敏感性分析：影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本和售价水平。据市场预测，开发成本中最有可能发生波动变化的建安成本。敏感性分析表 表 21基准方案 售价变动-15% -10% -5% +5% +10% +15%全部投资 财务净现值 财务内部收益率 投资利润率 基准方案 投资变动-15% -10% -5% +5% +10% +15%全部投资 财务净现值 财务内部收益率 投资利润率 地产系列-2 流程土初步接洽阶段1、 项目资源条件整合及判断负责部门： 策划部、代理部、研究部 报告名称： *项目策划大纲 中心内容： 宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。地段资料：规划要点、坐标。 周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。 判断内容：优势、难点、突破口、把握度。 2、 多方案初步规划、设计或调整建议负责部门： 策划部 报告名称： 会议纪要汇总 *项目概念设计提示 或项目调整建议中心内容： 草图、立意、说明、交流记录 前期策划阶段 3、 地块内在条件整合及价值分析 负责部门： 策划部、投资部 报告名称： *项目土地价值与分析报告 中心内容： 适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较 4、 资源综合及定位 负责部门： 策划部 报告名称： *项目综合定位报告 中心内容： 上述各内容汇总，初步定位或创意5、 依据定位针对性的市场调查 负责部门： 策划部、研究部 报告名称： *项目市场调查报告 中心内容： 客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据6、 经济可行性分析 负责部门： 投资部、策划部 报告名称： *项目经济可行性分析报告 中心内容： 静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。 7、 初步营销框架 负责部门： 策划部 报告名称： *项目初步营销报告 中心内容： 推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系 8、 规划、设计方案及跟踪 负责部门： 策划部 报告名称： *项目初步营销报告 *项目建筑概念设计 *项目环艺概念设计 或*项目设计修改意见 *项目设计要点 中心内容： 草图，设计创意、任务书、设计交底、指导营销策划阶段 9、营销整体规划 负责部门： 策划部、代理部 报告名称： *项目营销整体规划 中心内容： VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。10、 经济敏感分性 负责部门： 投资部 报告名称： *项目经济敏感性分析报告 中心内容： 造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。 11、 价格策略执行计划 负责部门： 投资部、代理部 报告名称： *项目价格策略报告 中心内容： 依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。12、 物业准备工作计划 负责部门： 投资部 报告名称： *项目的物业模型 中心内容： 配合营销推广而设立的新型物业管理概念和“标准“物业管理模式的融合。13、 销售准备工作计划 负责部门： 代理部、策划部 报告名称： *项目前期工作计划表 中心内容： 文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算 14、 项目包装执行计划 负责部门： 策划部 报告名称： *项目包装概念设计 中心内容： VI 设计、导视