房地产营销模式研究以碧桂园为例

房地产营销模式研究-以碧桂园为例1摘要2014 年是中国楼市极度紧缩的一年，尽管政府推出更多政策来提高住房销售量，但是房地产市场的滑坡形式仍在不断加深。一些精华房企依靠自身拥有的项目特色及其品牌优势，在房地产市场依旧平稳开发增产，例如保利、万科、蓝光、碧桂园等。针对中国房地产市场降温状况，无论是购房者，或是开放商还是政府，三方都在其中占据着举足轻重的位置，而房地产项目自身的品牌特点和市场优势将是 2014年乃至以后中国楼市的展望点。房地产公司重点根据旗下楼盘特色进行积极多种营销方式推广，将成为房地产销售的保障。本文重点探讨房地产的营销模式，并以碧桂园为例子进行房地产营销模式研究。碧桂园是以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名综合性房地产开发企业。碧桂园让人惊讶的发展速度引起了社会各界的广泛关注与高度评价，其独特的发展模式被誊为“碧桂园模式”。本文以营销理论为依托，借助 4P、4C、4R 理论，遵循提出问题、分析问题、解决问题的基本思路，综合运用理论分析、实证分析、比较分析、案例分析等管理学研究方法对碧桂园的房地产营销模式进行分析并总结。本文重点总结分析了碧桂园模式，细致的对碧桂园 4P 策略进行了研究，并且罗列了碧桂园模式成功所需条件和碧桂园模式成功的优势与局限性，最后也对碧桂园模式做出了进一步完善的对策。为其以后的更大发展提供理论上的支持，也为其他房地产开发企业提供经验借鉴。关键词：房地产；营销模式；碧桂园模式本科毕业设计（论文）2AbstractIt is an extremely tight year of the Chinese propety market in 2014 ,although the government introduced a lot of policies to improve housing sales , the real estate market in the form of landslide continues to be worse. Housing prices of the best projects have to rely on their own characteristics and its advantages, the development in the real estate market is still steadily increasing , such as Poly, Vanke , blue, Country Garden . as for Chinese estate market conditions , either buyers, open business or government , in which all three parties occupy a pivotal position, and real estate projects with its brand characteristics and market advantages will become Chinese property market outlook spot in 2014 and beyond . Active real estate company focused on marketing a variety of real estate which based on its characteristics , it will become a real estate sale protection. This article will focus on real estate marketing model , and Garden real estate research marketing model of course.Country Garden is the domestic famous integrated real estate development company which include real estate , covering the construction, renovation , property development , property management, hotel development and management industry, Gardens surprising pace of development has attracted wide attention and is spoken highly of the community, its unique development model has ben reputed as the “ Garden mode .“This article takes the management of marketing theory as the basis , with 4P, 4C, 4R theory , take the questions , analyze and solve problems as the basic ideas, the integrated use of theoretical analysis , empirical analysis, comparative analysis , case analysis and other methods of real estate on the Garden marketing model for analysis and summary. This paper summarizes and analyzes Garden pattern , as well as meticulous Garden 4P strategy for research , and lists the conditions and Country Garden Country Garden pattern model successfully strengths and limitations need to be successful , finally model also made to further improve the Garden countermeasures . Provide theoretical support for not only greater further development, but also give experience for other real estate development companies.Key words: Real estate；Marketing model；Country Garden Co model房地产营销模式研究-以碧桂园为例3目 录1 绪论41.1 研究背 景 .41.2 研究 目的和意义 .41.2.1 研究目的 .41.2.2 研究意义 .51.3 研究思路、研究方法和论文框架 .51.3.1 研究思路 .51.3.2 研究方法 .51.3.3 论文框架 .62 相关理论基础 .72.1 4P、4C、4R 理论 .72.1.1 4P 理论 .72.1.2 4C 理论 .72.1.3 4R 理论 .92.2 房地产营销理论的发展趋势 .93 碧桂园的 营销模式分析 .123.1 碧桂园简介 .123.1.1 碧桂园集团 .123.1.2 桂园营销模式运行市场环境 .123.2 碧桂园模式的 4P 策略分析 .143.2.1 产品策略分析 .153.2.2 价格策略分析 .173.2.3 渠道策略分析 .173.2.4 促销策略分析 .193.3 碧桂园营销模式的优势与局限性 .203.3.1 碧桂园营销模式的优势 .203.3.2 碧桂园营销模式的局限性 .224 碧桂园模式的改进建议 .245.研究总结 .26致 谢 .27参考文献 .28本科毕业设计（论文）41 绪论1.1 研究背景我国楼市历经了前几年的风生水起，“地王“、“房姐”等词渐渐消失在人们的视线里，而更多的却是“鬼城”、“闲置房”等大片区域修成楼盘，但人烟稀少，无人问津的空置房存在。近几年，房地产商手握大量楼盘却难以消化，而市民的购买意向一直都是强烈增长，但最终都成了观望态势。眼下我们不禁要问一句，我们的楼市到底发生了什么？当前，我国房地产市场己经由卖方市场向买方市场转变，市场的竞争越来越激烈。房地产开发商在产品、价格、服务等方面费尽苦心，以挖掘更多的产品卖点吸引消费者，不断创新营销模式。房地产企业的竞争最终是品牌的竞争，营销模式是创造品牌的重要手段。在众多房地产企业中，我发现碧桂园所运用的营销模式非常适用于当下我国疲软的房地产市场，碧桂园超常规、跨越式的发展，诠释了一个民营企业由小到大、由弱到强的独特发展轨迹。惊人的发展速度、独特的发展模式被誊为“新世纪房地产营销标榜”。本文以碧桂园房地产营销为研究对象，深层挖掘，期望总结出碧桂园的营销模式，为其以后的更大发展提供理论支持，为其他房地产开发企业提供经验借鉴。1.2 研究目的和意义1.2.1 研究的目的随着房地产市场的不断成熟，房地产营销模式不再是停留在表面，而是越来越注重挖掘内涵，倡导更有效的营销模式。我国房地产营销管理的实践不长，还存在许多问题，理论研究有待完善，这些直接影响到房地产市场营销管理活动的开展。因此，研究房地产营销具有重要的理论价值和实践价值。研究如何通过准确有效的房地产营销模式，成功的将房地产产品成功地推向市场，具有很强的应用性和理论研究价值。房地产营销模式研究-以碧桂园为例5本文以碧桂园为例，对公司的营销理念、营销策略进行了深入的论述和分析，总结出有碧桂园特色的营销模式，为我国房地产营销理论的发展略尽微薄之力，为房地产开发企业的营销活动提供指导作用和经验借鉴。1.2.2 研究的意义“筚路蓝缕，以启山林”，发展从来不是一帆风顺，但因为坚持，我们历经更多风雨洗礼。其实，碧桂园也从不冀望平坦的跑道，而愿意享受的是登山后清风徐来的幸福。碧桂园深信，发展中的坎坷，多年后再回头看，可能只不过是一朵小小的浪花，而这浪花将有利于碧桂园的成长。所以，我们不断去超越，不断去创新。-碧桂园企业文化其实上述碧桂园的企业文化，便可以对本文的研究意义进行诠释。对碧桂园营销模式的研究，可以促进碧桂园不断完善房地产营销模式，提高营销技巧和决策能力，夯实企业可持续发展的基础。对碧桂园房地产市场营销的研究，还可以为其他房地产企业在项目定位、产品开发、定价、渠道选择、促销活动开展、客户关系维护等方面的提供一些经验借鉴。1.3 本文研究思路、研究方法和论文框架1.3.1 研究思路首先对我国房地产市场进行横向和纵向的深度剖析了解，并对比分析近几年楼市走向，结合政府、房地产商和消费者等三方观点，对客观市场全面研究。其次，查阅大量的房地产理论知识和碧桂园资料以及旗下房地产项目，总结出碧桂园模式，并研究我国房地产前十名龙头商家旗下楼盘的营销模式，将他们的特色优势和弱势与碧桂园深度比较，从而重点对碧桂园模式的成功运作优势以及缺陷进行总结概括，并细致的对碧桂园模式中所运用到的4P策略进行了研究。最后，针对碧桂园的营销模式，总结出碧桂园特色的营销模式，并对碧桂园模式进一步的改进做出策略建议。本科毕业设计（论文）61.3.2 研究方法本文以营销理论为依托，借助 4P、4C、4R 理论应用，遵循提出问题、分析问题、解决问题的基本思路，综合运用理论分析、实证分析、比较分析、案例分析等管理学研究方法对碧桂园的房地产营销模式进行分析并总结。全文融合了定性分析与定量分析，理论分析与实证分析相结合。最后，根据对 4P 策略的详细分析，本文总结分析了碧桂园模式的成功条件以及成功之处与局限性，对碧桂园模式进一步改进的做出了科学的对策。1.3.3 论文框架论文的框架如下：第一章是绪论，包括研究背景，研究目的和意义，研究思路，研究方法和论文框架。第二章是相关基础理论，包括4P、4C 和 4R 理论，以及房地产营销理论的发展趋势，房地产营销新观念。第三章是碧桂园的营销模式分析，涵括碧桂园简介，碧桂园模式介绍，碧桂园成功运作的条件，碧桂园4P营销策略分析，以及碧桂园模式成功的优势和局限性的分析。第四章是对碧桂园模式的进一步改善，绪论 基础理论 碧桂园模式 模式改进建议图1 论文框架图房地产营销模式研究-以碧桂园为例72 相关基础理论2 .1 4P、4C、4R理论2.1.1 4P理论4P 理论诞生于 20 世纪 60 年代的美国，随着营销组合理论的提出而出现的。1953 年，尼尔博登（Neil Borden）在美国市场营销学会的就职演说中创造了“市场营销组合”（Marketing mix）这一术语，其意是指市场需求或多或少的在某种程度上受到所谓“营销变量”或“营销要素”的影响。为了寻求一定的市场反应，企业要对这些要素进行有效的组合，从而满足市场需求，获得最大利润。营销组合实际上有几十个要素（博登提出的市场营销组合原本就包括 12 个要素），1杰罗姆麦卡锡（McCarthy 于 1960 年在其基础营销（Basic Marketing）一书中将这些要素一般地概括为 4 类：产品（Product）、价格（Price）、渠道（Place）、促销（Promotion），即著名的 4P。1967 年，菲利普科特勒在其畅销书营销管理：分析、规划与控制第一版进一步确认了以 4Ps 为核心的营销组合方法，即：产品（Product）：注重开发的功能，要求产品有独特的卖点，把产品的功能诉求放在第一位。价格 (Price)：根据不同的市场定位，制定不同的价格策略，产品的定价依据是企业的品牌战略，注重品牌的含金量。分销 (Place)： 企业并不直接面对消费者，而是注重经销商的培育和销售网络的建立，企业与消费者的联系是通过分销商来进行的。促销(Promotion)：企业注重销售行为的改变来刺激消费者，以短期的行为（如让利，买一送一，营销现场气氛等等）促成消费的增长，吸引其他品牌的消费者或导致提前消费来促进销售的增长。 2.1.2 4C理论在企业追求“消费者满意”过程中，220世纪90年代美国营销专家罗伯特劳特朋提出了以“消费者”为中心的 4C营销理论：企业从事营销活动必须以消费者为本科毕业设计（论文）8中心，包括消费者（consumer）、成本（cost）、便利（convenience）和沟通（communication）等4个因素。4C理论要求企业处理与消费者的关系，必须从四方面考虑，第一要把对消费者需求的达成、努力维持消费者高度的满意度放在首位；第二要努力减少包含消费者在购买活动中付出的货币成本、时间成本和机会成本等的购买成本；第三是不能站在企业自身角度去实施产品的销售渠道策略，而应该重点关注消费者在购买产品过程中的便捷性；第四在实施有效营销沟通的过程中，要一直以消费者为中心。4C理论是在新的营销环境下产生的，它以消费者需求为导向，与产品导向的4P 理论相比，4C 理论有了很大的进步和发展。以4C理论为指导所建立的营销模式是以消费者为中心，因为在既定范围的搜寻成本（包括一定程度的知识水平、灵活性以及自身收入限制等）的限定条件下，消费者最终选择产品的最基本标准是消费者价值实现最大化。以 4C理论为基础建立起来的营销模式在追求消费者满意方面获得了很大进步；以消费者需求为导向的营销模式将企业同消费者进行整合，从而把顾客和企业双方的利益无形的连接在了一起。国内学者对 4C 营销理论在房地产行业的应用作了大量的探讨。3骈永富、刘迎香（2000）认为 4C 营销战略是我国房地产市场发展的必然趋势，并从房地产消费者需求、消费者购买成本、消费者方便和消费沟通等角度详细论述了 4C 营销战略在房地产市场营销中的应用。4曾维富、陈斌（1999）认为房地产项目应该在消费者需求的基础上进行项目设定、总体规划和建筑设计，并在定价上以消费者愿意付出的成本为基础；在进行房地产销售时，房地产企业应该提供尽可能多的购买方便，并与消费者进行沟通，以形成双向互动。5杜伟（2000）认为中国房地产企业应该由以产品为导向的营销模式转变为以销售者为导向的营销模式；房地产开发企业应该按照消费者的需求提供产品，努力了解消费者购买成本，思考如何方便消费者购买，并努力与消费者进行沟通。2.1.3 4R理论21 世纪初，唐舒尔茨教授在 4C 营销理论的基础上提出了新的营销理论4R理论。4R分别指关联（Relativity）、反应（Reaction ）、关系(Relationship)和回报（Retribution）。64R理论强调在市场不断变化的过程中，企业应该以取得房地产营销模式研究-以碧桂园为例9长期稳到的市场份额为目标，从而建立与客户持续沟通互动的关系，并阻止客户流失；企业必须不断了解客户对企业、对产品的要求与建议，第一时间发掘客户的潜在渴望与不满，并搭建快速反应平台以对市场变化作出迅速反应等的措施来面对不断快速变化的客户需求；企业为了维持顾客再次购买产品的意愿与顾客对企业产品的忠诚，必须建立与顾客之间持久、固定的朋友关系，从而使产品销售转变为企业完成对客户的责任以及承诺；企业在不断索取市场回报的过程中，重点考虑客户所愿意付出的购买成本，合理运用低成本战略，从而让自身成本的最小化成为现实，并在成本最小化的基础上得到尽量高的客户占有率，最终达到规模效益的目标。由此而见，企业应该让为客户提供价值和追求自身效益两者之间达成一个微妙的平衡，使两者相得益彰，相互提升，在一定程度上取得共赢效果。4R 营销理论的最大特点是以竞争为导向，在很好的运用关系营销的思想理论基础上，设计出了怎样确立关系、保有持久的客户、达到长远利益的详细具体的操作方法，在营销理论的发展中无疑是一个巨大的提升。国内学者对 4R营销理论在房地产应用中作了一定的分析。7杜伟（2002）认为房地产企业应加强与顾客的互动关系，以 4R组合理论为指导，对房地产营销策略进行创新，并提出了房地产的品牌营销、知识营销、文化营销、特色营销、环保营销、网络营销、合作营销、诚信营销等概念。8郭俊军等（2001）分析了房地产中的关系营销策略，认为针对客户的客户数据库管理、针对其他商家和组织的营销联盟是房地产企业实施关系营销策略的必要组成部分。表 2-1 4P、4C 和4R营销策略理论的对比分析比较项目 4P 理论 4C 理论 4R 理论营销导向 生产者导向 消费者导向 竞争导向满足需要 满足相同或相近的需求 满足个性化需求 适应需求变化并创造需求营销方式 规模化营销 差异化营销 整合营销满足现实的、具有相同或 满足现实的个性化需求 适应需求变化并创造需求营销目标 相近的顾客需求，利润最大化 培养顾客忠诚度 各方互惠关系最大