营改增对房地产企业的影响及应对以万科为例

西南交通大学希望学院本科毕业论文正文题目：营改增对房地产企业的影响及应对以万科为例学生姓名：*系 （部）：商学院会计（或商务）系年 级：2012 级专 业：*学 号：*指导教师：*二一七年四月二十九日摘要及关键词摘要：所谓营改增就是营业税改增值税，从本质上来说，营业税改增值税的根本目的并不仅仅是为了减税，而是在于避免各个行业中出现反复征税的现象。从目前各地试点营改增的情况和效果来看 ，改革中取得了成功的经验，也暴露出一些涉税问题。营改增税制的制定和实施，将会对我国税收体制的健全起到一个明显的推动作用，进而促进我国市场经济的健康发展。然而，营改增并非完美无缺，其在国内的政策推进也催在一定的问题。本文在分析营改增的国内外背景的基础上，通过对国内营改增政策推进的跟踪研究，对最近的营改增政策内容进行剖析，指出目前营改增对房地产企业发展的影响，并以万科集团为例，进一步分析了营改增税制改革对房地产企业的税负影响和存在问题，并提出了相应的改革建议。关键词：营改增税制；房地产；万科地产IAbstract and Key wordsAbstract: The so-called “replacing business tax with value-added tax(VAT)“ “is the business tax reform VAT, in essence, the fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exposed some tax issues. “Camp changed to increase“ is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of Chinas economy is also of great significance. For the countrys tax reform, camp changed to increase is an integral part of it. The development and implementation of the “camp to increase“ tax system will play a significant role in promoting the sound development of Chinas tax system, and then promote the healthy development of Chinas market economy. However, “replacing business tax with value-added tax(VAT)“ is not the pink of perfection itself also has its advantages and disadvantages, there is, the “replacing business tax with value-added tax(VAT)“ “the implementation of practical significance in the analysis of“ replacing business tax with value-added tax(VAT)tax reform background and the disadvantages of the two tax systems on the basis of further analysis of “replacing business tax with value-added tax(VAT)“ “tax reform on different industry tax effects and problems, this paper also carried out on the pros and cons of inquiry, and puts forward the corresponding reform suggestions.Key words: Camp changed to increase tax system；Real estate; Advantages and disadvantages西南交通大学希望学院本科毕业论文 正文目 录摘要及关键词 .IAbstract and Key words.II第 1 章 绪论 .11.1 研究背景 .11.2 研究目的及意义 .11.2.1 研究目的 .11.2.2 研究意义 .11.3 研究思路 .2第 2 章 营改增的概述 .22.1 营改增的国内背景 .22.2 营改增的国外背景 .32.3 营改增的规定 .32.3.1 纳税人 .32.3.2 征税范围 .32.3.3 税率和征收率 .42.3.4 应纳税额的计算 .4第 3 章 营改增对万科造成的影响 .53.1 万科房产基本情况 .53.2 营改增前后税负的计算及对比 .53.2.1 房地产企业会计科目设置的变化 .53.2.2 房地产企业购进业务的会计处理变化 .63.2.3 房地产企业销售业务的会计处理变化 .73.3 造成的正面影响及原因 .83.3.1 造成的正面影响 .83.3.2 造成的正面影响 .83.4 造成的负面影响及原因 .83.4.1 造成的负面影响 .83.4.2 负面影响形成的原因 .9第 4 章 针对营改增对万科不良影响的对策 .94.1 对税负影响的对策 .94.1.1 加强纳税管理工作 .104.1.2 细化财务核算 .104.2 对建造成本影响的对策 .104.2.1 材料成本方面 .104.2.2 人力成本方面 .104.3 强化增值税发票的管理 .11第 5 章 结论 .11参考文献 .12致谢 .14第 1 章 绪论1.1 研究背景2011 年 11 月 16 日，财政部和国家税务总局向社会公布了“关于印发营业税改征增值税试点方案的通知”，从文件下发开始，营改增政策正式落地。从 2012 年 1 月 1 日起，按照财政部和国家税务总局有关营改增的文件精神，国务院决定将在部分地区和行业开展深化增值税制度改革试点，逐步在行业内将目前征收营业税改为征收增值税。自 2011 年 “营业税改增值税”试点方案获批以来，2012 年 1 月 1 日起，上海交通运输业和部分现代服务业成为试点；2014 年 1 月 1 日和 6 月 1 日，铁路运输、邮政和电信业相继纳入营改增；2015 年营改增改革范围扩大到了全行业。对于中国整个行业来说，政策的落实既是机遇也是挑战。在房地产行业里，房地产企业要充分重视营改增对企业的不利影响尤其是税负方面的影响，并采取积极应对措施来加以调整自身，争取企业在激烈的市场竟争中处于不败之地。1.2 研究目的及意义1.2.1 研究目的营改增是继我国生产型增值税向消费型增值税改革的又一重大突破与发展，是新时期我国财税体制深化改革的象征。它标志着我国税收体系正在朝税种单一化、税收结构合理化以及税收体系国际化方向发展。本文主要目的是通过研究营改增在房地产行业的相关情况，以万科集团为例，通过分析具体案例来研究我国房地产行业的营改增情况，希望能够对我国房地产行业提供一定的借鉴。1.2.2 研究意义营改增对服务业的发展有着不言而喻的作用，在我国税制改革中，先是在实体经济中开展营改增改革，目前虚拟经济也正在逐步纳入试点改革。在总的财税改革大方向下，虚拟经济与实体经济相结合并适用增值税改革将是未来发1展的必然趋向。因此研究营改增有利于把握我国未来行业和政策的发展方向。1.3 研究思路第一部分作为导论，通过介绍营改增执行的政策背景，结合相关文献综述和法律法规，来进一步阐明对房地产行业的营改增施行政策进行研究的必要性及重要性；第二部分主要对营改增中涉及的税种进行系统的分析，从理论层面对具体税种进行剖析，对营改增进行详细的概述；第三部分主要是根据万科年报中公布的财务数据，测算 营改增后万科的税负及利润变动情况，通过分析对比，以具有很高代表性的企业分析为例，尝试总结营改增对整个房地产企业的共性方面的影响；第四部分，通过前文的综合分析，总结笔者的观点，提出营改增进程中房地产行业面对税务环境变化应采取措施的建议，同时对营改增在房地产行业的执行与推进过程中需要注意的问题，给予一定的建议。第 2 章 营改增的概述2.1 营改增的国内背景根据国务院的政策，从 2012 年 1 月开始，营改增率先于上海拉开序幕，具体是针对交通运输及部分现代服务业，最先开展本轮的税制改革。随着上海及其他几个省市的营改增的推行，相关的理论和实际经验已经成熟，由点及面，国务院决定，将营改增改革推广至全国，自 2013 年 8 月 1 日开始，对全国范围内的各省市，全面执行已经试点过的交通运输及部分现代服务业，以避免税收政策的洼地效应，同时，可以保证增值税抵扣链条的完整性。2013 年 12 月，国务院又下达文件指示，决定自 2014 年 1 月 1 日开始，将铁路运输和邮政业纳入营改增范围，且直接在全国范围内开展试点工作。2016 年 5 月 1 日，营改增全面推行，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。2.2 营改增的国外背景在世界范围内，各个国家在实施增值税的改革过程中，都会结合本国国情，寻找符合本国发展的对策，并在较短的时间内，完成增值税的改革，同时，这些政策都已经在很久之前业已结束，因此有关增值税的改革方面的研究，现阶段国外的研究还比较少，大多数研究也多侧重在研究增值税的理论知识以及对增值税开展后的实践经验总结方面。OECD 国际增值税/商品与服务税指引（2013）中指出，增值税的核心设计特点是阶段性征收，增值税是对产品各阶段“增值”部分的征税。从这方面来看，增值税与零售销售税（RST）即营业税不同，后者理论上只在销售的最后阶段对消费征税。增值税的中心特征是企业不必承担税负，发票抵扣的机制能减轻企业在取得商品、服务或者无形资产过程中承担的增值税纳税义务，目前国际上，大多数国家在采用增值税制度的时候，相应都会搭配实行增值税的发票抵扣制度。通常而言，采用增值税制度的 OECD 成员国对于经济交易过程中的所有环节都要缴税，并允许除了最终消费环节以外的交易所征的税款进行抵扣，这种特征赋予了增值税在国内贸易中的基本经济特性，即税收中性。该指引旨在解决国际贸易中由于税务申报不一致所引起的税收的不确定性以及双重征收和非故意的税收征漏风险。2.3 营改增的规定2.3.1 纳税人在 2016 年营改增的最新政策文件中明确规定，在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。并且增值纳税人主要分为两种：一般纳税人和小规模纳税人。这两类纳税人不仅有规模上的区别，更有税制适用上的区别。从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。2.3.2 征税范围1、自行开发，指依法取得土地使用权进行基础设施和房屋建设。2、销售自行开发的房地产项目（商铺、写字楼、公寓）；租赁服务中不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务。32.3.3 税率和征收率房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为 11%。小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为 5%。境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。2.3.4 应纳税额的计算1.基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36 个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。2.一般计税方法的应纳税额（1）一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。（2）销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额税率一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额(1+税率)（3）进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。3.简易计税方法的应纳税额（1）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收