房地产投资风险研究与分析

学 科 类： 学 号：学校代码： 密 级：本科毕业设计（论文）房地产投资风险研究与分析学 院： 姓 名： 学 号： 专 业： 班 级： 指导教师： 职 称： 二一六年 月南昌工学院本科生毕业设计（论文）毕业论文诚信声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文 是本人在指导老师的指导下，独立研究、写作的成果。论文中所引用是他人的无论以何种方式发布的文字、研究成果，均在论文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人独自承担。作 者 签 名： 指导教师签名： 年 月 日南昌工学院本科生毕业设计（论文）目 录摘 要 .IAbstract.II一、房地产的现状分析 .III1.1 房地产产能过剩 .III1.2 国家政策的宏观调控 .III二、房地产投资风险分析 .IV2.1 房地产投资风险概述 .IV2.2 房地产投资特点与风险的关系 .V2.2.1 房地产投资的多元化.VI2.2.2 房地产投资的潜在性.VI2.2.3 房地产投资的激励性.VI2.2.4 房地产投资的可测性.VII2.3 房地产投资风险的识别 .VII2.3.1 风险识别的概念.VII2.3.2 风险识别的方法.VIII2.4 房地产投资风险分析的作用 .X2.4.1 依据作用.XI2.4.2 防范作用.XI2.4.3 激励作用.XI三、房地产投资风险因素分析 .XI3.1 房地产投资风险因素细分 .XI3.1.1 自然风险.XII3.1.2 政治风险.XII3.1.3 经济风险.XIV3.1.4 社会风险.XVII南昌工学院本科生毕业设计（论文）3.2 房地产投资风险因素的分析 .XVIII3.2.1“二八”法则在风险投资中的应用 .XVIII3.2.2 关键风险因素分析.XVIII四、 总结 .XX五、参考文献 .XXI六、致谢 .XXII南昌工学院本科生毕业设计（论文）1摘 要房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动,同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业,这些特征决定了它是不同于一般产品的投资 ,因此必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。随着近几年国民经济的快速增长,房地产市场呈现出良好的发展态势 ,房地产业己成为国民经济中重要的基础性产业。这就迫切需要一种在实际中特别适用的理论方法对其进行定性与定量分析,以便国家在我国房地产业上做出正确的发展战略和规划 ,并引导投资者做出理智的投资选择。首先，对房地产的开发决策、开发前期、项目建设、租售管理四个阶段存在的风险进行了识别；其次，在风险识别的基础上，选择合理的指标，建立房地产投资风险预警体系，并对重庆市房地产市场情况进行实证预警；再者，在对以往的评价方法如专家评价法、盈亏平衡分析法、敏感性分析法、蒙特卡洛法、模糊综合评价分析法等进行分析说明的基础上，引进基于 Mat lab 软件的人工神经网络模型建立了新的风险评价体系，并以重庆市 15 个房地产投资项目为例进行风险评价实证分析；最后，从风险预防和风险抑制两方面提出相应的风险控制对策，以增强企业防范及化解风险的能力，降低风险损失，提高企业的市场竞争力。关键词：房地产投资风险；风险识别；风险评估；风险控制南昌工学院本科生毕业设计（论文）2AbstractReal estate investment is a comprehensive, specialized and technical activities, also is a high investment, high return and high risk industry, these characteristics decided it is different from general product investment. Therefore, it is necessary to the existence of the real estate investment project risk thorough scientific analysis and prevention. With the rapid growth of the national economy in recent years, the real estate industry has become an important basic industry in the national economy. There is an urgent need for a theory and method in practice, particularly applicable to carry on qualitative and quantitative analysis so that the country in the real estate industry of our country make correct development strategy and planning, and guide investors to make rational investment choice.First of all, the real estate development decision-making, early development, project construction,secondly, on the basis of risk identification and reasonable selection of the indicators, the establishment of the real estate investment risk early warning system, early warning and empirical situation on the real estate market in Chongqing City; furthermore, in the previous evaluation methods such as expert evaluation, break even analysis, sensitivity analysis, fuzzy comprehensive evaluation method, the introduction of Mat lab software based on the artificial neural network model to establish a risk assessment system of new, and 15 real estate investment projects in Chongqing City as an example analysis of risk evaluation; finally, from risk prevention and risk control, put forward the corresponding risk control measures in two aspects, in order to enhance their prevention And the ability to resolve risks, reduce the risk of loss, improve the market competitiveness of enterprises.南昌工学院本科生毕业设计（论文）3Key words: real estate investment risk; risk identification; risk assessment; risk control一、房地产的现状分析未来的发展，中国的房地产行业可以说是机遇和挑战。机遇是一个很好的发展趋势，广阔的发展空间和优越的发展挑战是房地产投资的快速增长，开发资金过分依赖于银行贷款，土地储备制度不完善，许多问题，有许多因素的不稳定和受许多风险因素影响。因此对房地产投资风险的选择进行分析，对于现在和今后房地产开发具有积极意义的房地产投资决策，风险一直是房地产开发商关注的问题之一。无论是项目开发价值，项目风险，项目在各种可能的市场条件下，收益将如何改变，这些都是风险分析的关键要素，研究和讨论。通过对风险的正确、合理的分析，对投资项目经济效益风险的全面了解，不仅为项目决策提供依据，也为项目的发展提供建议，为项目评估提供参考依据。1.1 房地产产能过剩房地产开发，资金的角度来看，这是一个资本运作过程中的本质。房地产“产能过剩”，反映的资金水平，是房地产行业吸收多余的资金吸收过多的钱，一旦房地产行业，是所谓的房地产“泡沫”。房地产泡沫按其表现形式，一般可分为三类房地产价格泡沫、泡沫缺位和房地产投资泡沫。因此，空置房地产泡沫的问题要在商品房建设领域内完成，面积比例过大，而商品房空置面积过大，要显示人们的住房需求量低。同时，“全国商品房和住宅空置面积的持续增长，同比增长”，“ 我们已经明确了严重的泡沫“空置” 。1.2 国家政策的宏观调控据报道，中央决定对住宅小区征税，主要目标是完善制度，向地方稳定的收入来源。但对于社会公众，政府推动房地产税制改革的目标是要压南昌工学院本科生毕业设计（论文）4低房价。只要居民在建设房产税的同时，把所有土地出让所得税纳入国库，就可以让地方政府获得相对稳定的税收来源，同时也能通过推升房价上涨带动房价和权力，这样也能有进一步促进房价稳定的效果，满足市民财产税的征收价格预期。当然,在报告中报道,住房征税并不能确定不可避免的房价下降。相反,增税将导致成本上升,这将不可避免地影响到最终的价格。“2010 年上半年以来,中央政府开始故意削弱公众的预期价格,税收监管的强调,房地产税收不是房地产市场,但要提高税收改革,为当地提供了稳定的收入来源。事实上,这种程度的担忧是没有必要的,因为房产税可能发生在房地产投机者将转嫁给购买价格的现象,导致现有的价格的基础上上升。此外，房地产税不应该是首套房型和改善的二手房。购买首套房和改善购买二手房，属于公民合理购买行为，不仅不应该增加税收，也应该是政府的税收政策支持。在大面积的住房情况下，购买二手房和购买三个或更多的住房，最属于投机，应成为焦点的财产税征收对象。在房产税的建设上，绝大多数人都会支持。因此，只要能为首套房的类型和改善购买二手房免征房产税，一些地方政府就不必担心，先行试点和全体公民的物业税会导致冲突。总之,可以做房地产税收征收和土地使用权转让所得全部进国库,消除地方政府推高价格的欲望和权力和征收物业税的差异,在业主占领的居民住房免征房产税的同时,增加投机房税收努力,房产税的征收可以改善税收制度,在一个稳定的收入来源和更低的价格,但也从公众消除阻力,房地产税收改革将能够从所谓的“计划选择困境”。南昌工学院本科生毕业设计（论文）5二、房地产投资风险分析2.1 房地产投资风险概述人们对风险的认识也逐渐加深，不断地与风险斗争，虽然我们经常在日常生活中提及风险，但要给它一个准确的定义是不容易的。不确定性的不确定性，包括风险与不确定性、时间、过程、结果的不确定性。目的“强调风险是客观存在的，因而可以用客观的尺度来衡量，这使得数学特别是风险理论中的概率统计方法无处可去。当然,不仅风险是损失的不确定性,而且还包括盈利的不确定性。虽然研究者从不同的角度用不同的词汇来描述风险的风险,但基本上包含的意义三个方面导致风险因素的风险因素的风险因素一旦发生的活动和目标引起的损益程度。虽然风险的定义,因为不同的角度有不同的理解,但大多数研究者同意风险风险是风险的定义,人们由于未来的不确定性行为的客观条件, 可能造成的后果,预计目标多种负偏差的综合,这种负偏差可以通过两种类型的参数来描述发生偏差的可能性概率(P)是偏离了方向和可能的后果的风险的大小(c),上述定义函数表达式如下：R=f(P,C)式中R 一风险P 一不利事件或损失发生的概率C 一该事件发生的后果2.2 房地产投资特点与风险的关系财产和个人不变，决定了它的地理位置、环境条件是非常重要的。房地产的价值很大程度上取决于其地理位置，这是房地产投资的重要风险因素之一。南昌工学院本科生毕业设计（论文）6首先，在一定程度上限制了开发商选择开发的区位或区域。土地是一种罕见的第二章房地产投资风险分析硕士学位论文的理论研究，缺乏资源存量土地是有限的，它是不可再生的，更多的是不。在市中心区域开发的房地产项目开发将实现最大的利润，但范围可能没有一个开放的发展空间，开发商必须为了获得更大的范围内的位置和放弃部分利润。二、房地产商品价格与社会质量的关系是与经济和地理环境密切相关的，而这些条件的变化是非常复杂的，有很多不确定因素都在工作。例如，某城市的边缘，由于远离城市中心，交通不便，可供开发的住宅用地价格是非常低的，但根据城市总体规划，几年后将在城市开一个地铁。该地块位于地铁口处，这将使土地升值。如果开发商有远见或了解城市发展规划，在情节的发展中投资，尽快在几年内获得巨大的利润。因此，在房地产项目投资开发的开发商，必须面对的地理项目风险由环境条件变化带来的接受，风险来源是房地产位置的固定性和个体特征。2.2.1 房地产投资的多元化房地产投资涉及广泛,密切相关