房地产项目开发程序的创新与问题研究

中 国 地 质 大 学 （ 北 京 ）现 代 远 程 教 育本 科 毕 业 论 文题 目 房地产项目开发程序 的创新与问题研究 英文题目 Real estate project development process innovation and research 学 生 姓 名 焦 峰 批 次 专 业 土木工程 学 号 1429010320026 指 导 教 师 曹石磊 职 称 学 习 中 心 知 金 北 京 学 习 中 心 2016 年 9 月中 国 地 质 大 学 （ 北 京 ）现 代 远 程 教 育本 科 毕 业 论 文题 目 房地产项目开发程序 的创新与问题研究 英文题目 Real estate project development process innovation and research 学 生 签 名 ： 焦 峰 指导教师签名： 2016 年 9 月中国地质大学（北京）继续教育学院本科毕业设计（论文）任务书学生姓名 焦峰 学号 1429010320026 专业 土木工程导师姓名 曹石磊 职称 单位毕业设计（论文）题目房地产项目开发程序创新与问题研究Real estate project development process innovation and research毕业设计（论文）主要内容和要求：主要内容：1、针对文章所研究课题进行概述和分析2、介绍房地产项目开发程序的基本概念；3、分析房地产项目开发程序的问题与创新；4、结合实际经验，进行有效探究；5、提出有效的改进创新，对课题进行展望。主要要求：应充分结合所学知识和项目经验，探究房地产项目问题。文章要求格式准确，内容完整，结构清晰，有理论依据，分析及方案准确有效，按时完成。毕业设计（论文）主要参考资料：1 曹振良，高晓慧等 中国房地产发展和管理研究（2002-6-22）2 宋春红 论房地产开发项目可行性研究J.基建优化， （2006-7-4）3 何继志 房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 .中国国际咨询，20034 刘志平，王学孝 房地产开发可行性研究的思考 中国房地产，20015 Abraham, J.M.Hendershott. Bubbles in Metropolitan Housing Markets J, Journal ofHousing Research, 1996，7(2):191-207毕业设计（论文）应完成的主要工作：主要工作：1、搜集学习前人关于房地产项目开发程序的研究资料；2、了解房地产项目的研究现状及存在问题；3、进行必要的调研和分析；4、结合实际经验，提出可行的解决措施；5、归纳总结，按时完成论文。毕业设计（论文）进度安排：序号 毕业设计（论文）各阶段内容 时间安排 备注1 完成选题和资料搜集 2016 年 8 月 27 日前2 完成初稿 2016 年 8 月 28 日至 9 月 30 日3 完成终稿 2016 年 10 月 1 日至 10 月 20 日4 完成答辩 ppt 2016 年 10 月 21 日至 10 月 28 日5 完成现场答辩 2016 年 10 月 29 日至 10 月 30 日课题信息：课题性质： 设计 论文课题来源： 教学 科研 生产 其它发出任务书日期： 2016 年 2 月 11 日指导教师签名： 年 月 日学习中心意见：毕业设计（论文）负责人签名： 年 月 日学生签名： 摘要中国房地产业经过二十年的快速发展,已经是中国新阶段经济发展的支柱产业之一。而房地产项目开发程序又是房地产业发展的路基与先行者。房地产项目开发程序十分庞大和繁琐， 在房地产项目的开发以及运作过程中，因为具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，导致在项目立项、可行性研究、设计、施工，交付使用、物业管理等各个阶段都存在大量的不确定因素，使得原定的计划、方案可能受到干扰，原定的目标不能实现。通过有关书籍、杂志、节目、论坛及新媒体进行了解学习，并在实地考察和实践中逐步对我国房地产项目开发程序有了较为深入的了解和研究，其中不乏存在一些问题，也发现一些创新性的研究。在本文中，将重点说明我国房地产项目开发程序概略及其问题和创新研究。随着房地产项目开发程序的不断创新和逐步完善，一定会极大降低开发风险，促进房地产项目顺利快速健康的发展。随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。关键词：房地产；项目开发；开发创新AbstractChina s real estate industry after two decades of rapid development,China s new stage of economic development is one of the pillar industries.The real estate project development process is the real estate industry and the development of the roadbed and pioneer.In this paper,we will focus on the real estate project development process outlined in China and its problems and innovative research. With the real estate project development process of continuous innovation and gradual improvement, will greatly reduce the risk of development, real estate projects to promote the smooth, rapid and healthy development.Key words: Real estate industry; Project development: Innovate目 录引 言 .11 我国房地产项目开发程序概述 .21.1 项目开发前期调研程序 .21.2 项目立项程序 .21.3 土地使用权取得的程序 .21.4 项目规划程序 .21.5 征地拆迁程序 .21.6 工程建设程序 .31.7 房地产经营程序 .32 房地产项目开发的风险分析 .42.1 项目的定位（决策）风险 .42.2 项目的投资支持能力风险 .42.3 土地风险 .42.4 资金风险 .42.5 设计风险 .42.6 工程风险 .42.7 市场风险 .53 房地产开发项目管理存在的主要问题及对策 .63.1 项目方案确定阶段 .63.2 施工图设计管理方面 .63.3 合同管理方面 .73.4 房地产开发企业项目管理应采取的对策 .73.5 后期管理短板，品牌形象提升困难 .84 各阶段问题分析及对策 .94.1 项目决策阶段：重视加强市场调研工作和提高决策效率 .94.2 项目实施阶段：重视加强设计管理和计划工作 .94.3 开发商应重视对供方资源的整合和管理 .104.4 甲方供料的范围、交接方式 .104.5 工程施工承包合同力求严密，重视项目收尾阶段的管理工作 .105 房地产项目开发的创新 .125.1 房地产开发观念的创新 .125.2 房地产开发技术创新 .135.3 房地产开发管理创新 .135.4 房地产开发组织创新 .14结 论 .15致 谢 .16参考文献 .17中国地质大学（北京）继续教育学院现代远程教育本科生毕业论文（设计）1引 言在了解房地产项目的开发以及运作过程中，参考大量房地产专业书籍和文献逐步了解到房地产项目开发程序的庞大体系和繁琐的构成，可以将房地产项目开发程序概括为项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。本文通过对房地产项目开发程序的研究和总结, 对房地产开发项目的风险分析，房地产开发公司的准备工作，项目管理等工作进行分析研究，发现其中存在的问题并进行创新性研究，从而促进房地产项目顺利快速健康的发展。中国地质大学（北京）继续教育学院现代远程教育本科生毕业论文（设计）21 我国房地产项目开发程序概述房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。1.1 项目开发前期调研程序项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。1.2 项目立项程序项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项） ，使项目取得合法的开发建设资格。1.3 土地使用权取得的程序土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复，可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后，办理取得土地使用权手续的程序。1.4 项目规划程序项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。根据国家和市有关城市规划的规定，在城市规划区内开发建设的项目，必须符合城市规划的要求，必须向市规划办办理项目规划的申报手续，在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后，方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下：（1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前，开发商要向规划办申报规划要点，规划办对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见，形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。（2）在可行性研究报告批复后，开发商可向规划办申报项目定点，规划办向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。（3）根据规划办提出的规划设计条件，委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书 （总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）