2010年高用地强度商业地产开发典型案例(中型综合体-购物中心系列)207pn

商业地产研究院2010年08月30日,壹 总体趋势特征贰 标准化策略（5-8层）叁 非标准化思路（8层以上）肆 参考案例资料,主要参考案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城；北京西单大悦城、上海正大广场、上海百联又一城、香港朗豪坊等其他参考案例：南京万达广场、常熟印象城、华润万象城、上海来福士、北京新光天地、连云港苏宁MALL、香港新鸿基APM、又一城等,壹、总体趋势特征,1,1,系列图1.典型购物中心垂直业态布局,典型模型A:7层结构（B1-F6）,典型模型B:9层结构（B1-F8）,1,表1-1.天津市主要经营及建设中购物中心汇总,1,表1-2.沈阳市主要经营及建设中购物中心汇总,1,表1-3.成都市主要经营及建设中购物中心汇总,1,表1-4.无锡市主要经营及建设中购物中心汇总,图2.各类型购物中心分布模型,1,单主力店,多主力店,专业店+混合区,楼层数,面积（万）,都市核心区,新城或郊区,社区型购物中心,百货型购物中心,主题型购物中心,综合体型购物中心,区域型购物中心,典型案例：深国投印象城系列,典型案例：1）恒隆港汇广场2）新鸿基APM系列3）华润万象城4）凯德成都来福士5）中粮天津大悦城,典型案例：中粮西单大悦城系列鹏润水游城,典型案例：1）大连万达系列2）中粮朝阳大悦城,典型案例：1）恒隆恒隆广场2）凯德上海来福士3）银泰百货4）南京金鹰,图3.各类型购物中心建筑面积与楼层分布,1,单主力店,多主力店,专业店+混合区,楼层数,面积（万）,都市核心区,新城或郊区,社区型购物中心,百货型购物中心,主题型购物中心,综合体型购物中心,区域型购物中心,典型规模：3-5万典型层数：2-4层主力店：超市/卖场,典型规模：5-8万典型层数：6-8层主力店：百货,典型规模：15-30万典型层数：3-5层主力店：百货+超市+家电+家居,典型规模：8-12万典型层数：8-12层主力店：专业店+餐饮娱乐,典型规模：10-15万典型层数：6-8层主力店：百货+超市+专业店,表1-5.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）,1,目前，国内主要综合体型购物中心开发企业主要包括以下3个类型：1）境外系：恒隆地产、新鸿基、长实、嘉里、凯德置地（5家）2）国资系：中粮-大悦城、华润-万象城、阳光兴业（首创）、深国投商用、中信地产（5家）3）民资系：万达、宝龙、银泰、深圳茂业城、南京金鹰、江苏雨润、鹏润等,表1-6.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）,1,早期综合体商场面积在5-10万左右；中期部分项目超过20万；近期主流面积集中在10万左右。,表1-7.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）,1,总体经营楼层集中在7-8层，部分项目经营楼层可达11-13层；单层面积集中在10,000-20,000 。,1,影响综合体型购物中心的规模的主要因素：A.建筑结构因素：1）占地面积：早期单一塔楼（占地面积小）的商场面积在5万左右，双子楼或三塔楼的商场 面积一般在10万以上；2）楼层分布： 5万左右一般在5层左右，地下一层；10万可地下2层，地面在6层以上。B.商业经营因素：3）主力商家组合：单一百货店或超市店面积在5万，多专业店组合规模在8-12万，多个 大型主力店组合在15万以上；4）业态配比因素：5万左右的餐饮、娱乐业态比重在20%以内，8-12万一般比重超过40%。,1,综合体型购物中心发展趋势：A.规模：1）面积：趋于中等化，集中在10-15万 ；2）楼层：趋于高层化，常规为：地下一层，地上6层；非常规可实现：地下2层，地上10层。B.业态：3）商家组合：零售业中，中型专业店取代大型百货主力店商家，精品超市取代大卖场；餐饮、 娱乐等商家在主力商家的比重越来越大；4）业态：零售业比重减少到60%以内，餐饮比重在20-30%之间，适当增加娱乐业形态（娱乐与 零售混合型），其他服务（生活服务）比重日益增加。,1,上海来福士广场,上海港汇广场,1,南京国际广场,无锡恒隆广场,沈阳万象城,1,天津水游城,1,沈阳恒隆市府广场,1,贰、标准化思路（5-8层）,2,具体案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城,2,南京水游城,上海港汇广场,天津大悦城,1）地下3-4层，地上5-6层，合计经营楼层为6-7个楼层；2）零售业态约占4-5个楼层，集中分布于B1-L4层；餐饮、娱乐约占1个楼层。,表2-1.参考购物中心楼层业态布局情况,2-1-楼层布局,2,表2-2.业态配比（按营业面积）,备注：其他主要包括生活服务（如美容美发等）,1)业态组合：零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52：30：18 ；但从实际项目情况来看，餐饮业比例在下降，娱乐及其他比例在增加，形成55：20：20：5组合。,2,2-2-业态组合,表2-3.天津大悦城小业态组合,1)在新一代大悦城中（天津大悦城）：对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。,2-2-业态组合,2,通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。,2-2-业态组合,图2-1.天津大悦城各楼层餐饮布局,2,表2-4.北京新光天地各楼层业态分布,以百货（台北新光三越）为主导的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大悦城的策略：在各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。,2-2-业态组合,2,表2-5.主力商家比例（按面积）,由于中型专业店替代百货主力店，精品超市取代大卖场，使得主力商家占总体面积的比重控制在30%以内。,2,2-3-商家组合,备注：天津大悦城5大主力商家：泰国中央百货、广州金逸影视、全明星冰场、华润Ole超市、宝贝当家。,（备注：原主力店为富安百货，15,000，分布于F2-F4三个楼层）,港汇广场业态调整策略：将原先的KTV等大众娱乐商家全部替换成更高利润的数码馆。随后，该广场中一楼品牌店也逐步进行提升，引入了国际化品牌，还会有一些世界一线化妆品品牌入驻港汇。引入一个几千平方米的儿童专卖区。此外家居用品也较为看好。,2,表2-6.港汇广场主力商家,每层3-5家中型主力商家，零售集中在400-1500；餐饮600-1600；娱乐2500-3000。,2,表2-7.南京水游城主力商家,2-4-租金分配,表2-8.天津大悦城租金分配计划,1)在零售业态中，超市的租金水平最低，时尚服饰最高，比值在1：5左右；2)餐饮与零售比值在1：2左右；娱乐与餐饮的比值也在1：2左右。,2,1)百货、超市占总出租面积的约65%，总租金收入的约38%；2)百货、超市的效值最低,分别为0.43、 0.68；时装及配饰、鞋类及手套效值最高；分别达到3.10、 2.90；最大比值可达到7倍。,表2-9.嘉茂零售中国业态分布情况（2009年）,2-4-租金分配,2,港汇广场：总建筑面积13万平方米，分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商场营业面积7万余平方米，公共活动部位近6万平方米。,港汇广场,2,港汇广场,2,(4,200),(6,500),I.T（香港）,ZARA（西班牙）,丝芙兰（化妆品）,B1,港汇广场,2,F1,施华洛世奇,港汇广场,2,F2,VERSUS VERSACE CAF,PORTS,港汇广场,2,F3,only/vero moda/Jack&Jones,Teenie Weenie,港汇广场,2,F4,UNIQLO,马克华菲,港汇广场,2,(1,500),F5,采蝶轩（1,600）,鹿港小镇,肯德基,必胜客,望香园,代官山,釜山烧烤,一茶一座,蕉叶咖喱屋,翡翠南北小厨,禾绿寿司,港汇广场,2,(6,000),(5,000),F6,港丽餐厅,港汇广场,2,用地面积：26,770平方米 ，总建面积：167,333平方米；其中地上面积：79,124平方米 ，地下面积：88,209平方米 商业面积约10万平方米，酒店面积2.7万平方米，停车场面积为4万平方米；建筑层数：地下4层、裙房商业5层、主楼13层、14层两栋酒店。,2,南京水游城,BHG 超市,IN BASE,B2,2,南京水游城,B1,Mannings 万宁,麦当劳,MUJI 无印良品,2,南京水游城,F1,ZARA,H&M,i.t,MANGO,SEPHORA,欧爵咖啡,星巴克,1,360,1,250,2,南京水游城,F2,H&M,ZARA,UNIQLO,ONLY,BASIC HOUSE,TEENIE WEENIE,SELECTED,1,200,2,南京水游城,F3,idef.zuo,塔可美食餐厅,香港多品牌店,Jack Jones,Cabbeen,so basic,ETAM,Mark Fairwhale,2,南京水游城,F4,Health&Beauty SPA,新华书店,天才宝贝,川味観,3,000,2,南京水游城,F5,上海小南国,品味轩潮粤菜,2,南京水游城,B01,B02,B03,B04,B05,B06,B07,B08,B09,B10,B11,B14,B12,B13,B16,B15,B17,B18,B19,B20,B21,B22,B23,B24,B25#：3116 ,B26,B27,B30#：2847 ,B33,B34,B35,B36,B37,B38,B39,B40,特力屋HARBOR HOUSE,B29,B28,B31,B32,B41,时尚服饰,时尚品牌集成店,OleBHGJusco,超市,美食广场,B1楼层平面图,2,天津大悦城,B01,B02,B03,B04,B05,B06,B07,B08,B09,B10,B11,B14,B12,B13,B16,B15,B17,B18,B19,B20,B21,B22,B23,B24,B25#=3116 ,B26,B27,B30#：2847 ,B33,B34,B35,B36,B37,B38,B39,B40,超市：A: Ole B: BHG C: Jusco,B29,B28,B31,B32,B41,精品超市区：主动拉动人流，带动沿线区域商业价值,时尚元素区：依附庞大人流获取最大价值提高时尚生活元素，增添活力,美食广场区：将写字楼、商业、地铁等功能的人流很好互动，体现便利与便捷。,人流聚集区,人流拉动功能区,生活广场：形成人流吸引点（HOLA、HARBOR HOUSE),B1楼层功能分区,2,天津大悦城,B1楼层业态分布情况,2,天津大悦城,F1楼层平面图,2,天津大悦城,133,132,131,134,135,136,137,139,141,142,145,144,143,103,104,105,106,107,109,110,112,113,111,114,115,116,117,118,119,120,121,122,123,124,125,126,127,128,129,130,102,招行/中行/工行,108,101,140,138,时尚品牌集成店：H&M / ZARA,时尚品牌集成店：ASOBIO / MUJI,时尚品牌集成店：ZARA / H&M,时尚品牌集成店：NOVO/NEXT/UNQIO,商务配套区：吸引写字楼客群消费,国际旗舰店：突出项目定位提升人气平衡人流提升周边区域商业价值,品牌服饰区：充分利用平衡的高客流，达到高产租,时尚广场：品类集中，增强区域吸引力,鞋包,化妆品,F1楼层功能分区,2,天津大悦城,2,天津大悦城,F2楼层平面图,2,天津大悦城,201,202,203,204,205,206,207,210,211,212,213,214#：5632,215,216,217,218,219,220,221,222,223,224,225,226,227,228,229,230,231,232,233,235,236,237,238,247,246,248,208,209,241,239,240,242,234,国际旗舰（北部）：将人流向北侧拉动,国际旗舰：提升二层国际感及时尚感提升二层租金水平一层的延续，垂直拉动人流,美食区：拉动人流向南流动形成人流吸引点，平衡整层人流量和人气,时尚服饰区：充分利用平衡的高客流，达到高产租,女装内衣珠宝首饰,魅力广场：品类集中，增强区域吸引力,魅力广场,2,天津大悦城,2,天津大悦城,302,303,304,305,306,308,309,310,311,312,313,314# = 5628,315,316,317,318,319,320,321,322,323,324,325,326,328,332,333,334,335,336,337,327,329#=2439A:Sega Game CenterB:神采飞扬C: 嘉斯猫,330,331,338,大众书局光合作用,307,男装,运动申格运功100,301,A: 天才宝贝B: 反斗城C: 汤姆熊,炫动广场,F3楼层平面图,2,天津大悦城,302,303,304,305,306,308,309,310,311,312,313,315,316,317,318,319,320,321,322,323,324,325,326,328,332,333,334,335,336,337,327,329#=2439A:Sega Game CenterB:神采飞扬C: 嘉斯猫,330,331,338,301,307,休闲活力区：主题业态拉动人流,休闲餐饮区：提升人气与周边业态较好融合,娱乐区：丰富业态行成三层人流聚集点,儿童体验区：体现全客层定位带动家庭消费,炫动广场：品类集中，增强区域吸引力,主题购物区,314# = 5628,男装,运动申格运功100,炫动广场：,2,天津大悦城,F3 ： 落位示意图,2,天津大悦城,62,A:金逸B:华谊兄弟C:嘉禾,413#：5658,401,402,403,404,405,406：2839,407,408,409#：2261,410,411,412,414,415,416,417,418,A: 金钱豹B: 俏江南C: 海底捞,国际观展中心,A: 葡京茶餐厅B: 一千零一夜C: 汉拿山D：必胜客,A: 茶马古道B: 鼎泰丰,A: 王品牛排B: 渝乡人家,A: 巴贝拉,A: 鹿港小镇B: 致真酒家,一茶一坐,味千拉面 / 真功夫 / 肯德基/ 麦当劳/ 禾绿寿司,娇韵诗SPA 玛花纤体浩沙青鸟,F4楼层平面图,2,天津大悦城,A:金逸B:华谊兄弟C:嘉禾,413#：5658,401,402,403,404,405,406：2839,407,408,409#：2261,410,411,412,414,415,416,417,418,A: 金钱豹B: 俏江南C: 海底捞,国际观展中心,418#：255A: 一茶一坐,影院、餐饮：聚人气客流垂直拉动,国际观展中心：体现项目独有特色,2,天津大悦城,2,天津大悦城,501,502,503,504,F5楼层平面图,2,天津大悦城,叁、非标准化策略（8层以上）,3,具体案例：北京西单大悦城、上海正大广场、百联又一城、香港朗豪坊等,3,上海正大广场,北京西单大悦城,百联又一城,1）地下3-4层，地上集中在9-11层，合计12-15个楼层；2）零售业态约占6-7个楼层，集中分布于B2-L5层；餐饮、娱乐约占4-6个楼层。,表3-1.参考购物中心楼层业态布局情况,3,3-1-楼层布局,2）香港朗豪坊L5-L13也为半层结构；以主题性百货零售为主。,1）西单大悦城F6-F11为半层结构；以餐饮、娱乐业态为主。,2）低层区采取全层满铺，中高层区半层结构，与酒店、写字楼形成错落格局。,3,3-1-楼层布局,超级市场/特色食品（Jasons Market）,鞋履专区,国际品牌（H&M）,美容专层,时尚服饰,美食广场,特色餐厅/酒吧,本地原创品牌,运动服饰,潮流服饰,图2.香港朗豪坊楼层布局,3,3-1-楼层布局,3）通天扶梯设计：可便捷引导人流通向高层区，有效提升各商业业态的垂直分布区间。,西单大悦城通天扶梯 ，可从首层直达第六层,香港朗豪坊分别在L1-L3、L4-L8、L8-L12之间设置通天扶梯。,3,3-1-楼层布局,1)业态组合：理论上，零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52：30：18 ；从实际运行来看，参照香港朗豪坊、西单大悦城的业态组合，60：25：15较为符合国内情况。,表3-2.总体业态配比情况,3,3-2-业态组合,表3-3.西单大悦城各楼层业态比例,1）业态垂直分布策略：西单大悦城零售约占7个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置5%左右的休闲餐饮，地下部分布置一定比例餐饮、娱乐等。,3-2-业态组合,3,表3-4.正大广场各楼层业态比例,1）业态垂直分布策略：正大广场零售约占6个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置7%-16%左右的休闲餐饮，既可聚集人流，也作为休息区。,3-2-业态组合,3,表3-5.各购物中心核心主力商家情况,1）控制核心主力商家面积或拉长垂直楼层跨度：香港朗豪坊的核心主力商家西武百 货仅2,000 ,占2个楼层；百联的扬族百货约3万，且占6个楼层；2）主力商家向高区或地下布置，由零售向餐饮、娱乐为主转变：西单大悦城的核心 主力商家为首都影院分布于F10-F11层 ，正大的易初莲花则布置在负一层。（主 力零售商家作用在于聚人气，但对租金贡献有限；而位于高区的餐饮、娱乐同样 具备聚集人气功能，且不用牺牲租金）,3-3-商家组合,3,表3-6. 主力商家构成对比（西单大悦城VS正大广场）,1）都非常重视主力店作用：西单24个主力店约占总营业面积的约45.0%，正大 30个主力店约占总营业面积的约47.0%；2）业态作用各有差异：西单以零售为主，餐饮为重要支撑；正大是餐饮与娱乐为 主导的策略。,3-3-商家组合,3,表3-7.零售类主力店分布情况（西单大悦城）,1）西单大悦城主力店以零售类为主：总计约12家，合计总营业面积约12,600 ；约占零售类总营业面积的32.0%；平均单店面积约1,000 ，单店营业面积集中在600-1,200 。,3-3-商家组合,3,2）西单大悦城餐饮、娱乐主力商家成为聚客的重要部分：娱乐类主力店约3家，合计总面积约15,169 ；餐饮类主力店约6家，合计总营业面积约3,589 ；约占餐饮类总营业面积的25.4%；平均单店面积约600 ，单店营业面积集中在500-800 。,表3-8.餐饮、娱乐类主力店分布情况（西单大悦城）,3-3-商家组合,3,表3-9.正大广场各面积段商家分布情况,1）正大广场重视主力店的作用：正大面积在1,000 以上的商户数量达到30个，占到总数量的15.3%；总使用面积达到5.67万 ，约占总使用面积的47.0%。,3-3-商家组合,3,2）在正大广场的主力店中 ，餐饮、娱乐居主导地位：在1,000 以上的商户中，购物类有14个，餐饮类12个，休闲娱乐类8个；餐饮、娱乐的比例较大。,表3-10.正大广场主力店分布（中高层区）,3-3-商家组合,3,3）在正大广场的主力店中 ，零售类主力店：集中在1,000-2,000 的中型专业店；主要功能是确立购物中心的主题与品牌形象，同时，聚集客流。,表3-11.正大广场主力店分布（中低层区）,3-3-商家组合,3,4）正大广场主力店的作用：虽然对租金贡献有限，但是，通过餐饮、娱乐等主力店的引入，大大提高顾客的平均停留时间及平均消费额。,表3-12.正大广场经营绩效对比,3-3-商家组合,3,1）楼层差异：各楼层租金差异相对不明显，同业态租金各楼层变动幅度约在50%以内；2）业态差异：主力店型零售与餐饮的租金比值在1.5,非主力店型租金比值约在2.0；3）主力店与非主力店差异：零售主力店租金集中在7-14元/日,非主力店租金集中在25-36元/日,比值约在2.5-3.0；餐饮类主力店租金集中在6-9元/日；非主力店在9-15元/日；非主力与主力零售的租金比值约在1.5-2.0。,表3-13.西单大悦城的租金分配情况,3-4-租金分配,3,表3-14. 主力商家租金情况（西单大悦城）,1）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及品牌度等；2）各业态比较：零售类约7-19元/日，餐饮类7-14元/日，比值约为1.5：1。,3-4-租金分配,3,表3-15. 非主力商家租金情况（西单大悦城）,1）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及面积大小；2）各业态比较：零售类约21-36元/日，餐饮类11-15元/日，比值约为2：1。,3-4-租金分配,3,1-龙川小勃美发沙龙,2-佐丹奴,5-以纯,3-班尼路,4-Jasonwood,6-I. P. ZONE,7-美特斯邦威,1,2,3,4,5,6,7,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,1-万宁MANNINGS,3-宝岛眼镜,5-丁和李朴国际专业美容美发,6-面包新语,2- 丝芙兰Sephora,1,2,3,4,5,6,4-Potato & Co,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,1,1-Zara复式店（下）,2-ESPRIT,3- VERO MODA classics,4- MUJI,5- NEXT,6- Nike 北京08店,2,3,4,5,6,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,1-辣婆婆,1,2,2-桂林人,3,3-大长今,4,4-豆捞坊,5,5-蕉叶泰国餐厅,6-麻辣香锅,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,B2,2,11,6,5,4,10,8,9,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,B1,特力屋,福奈特,屈臣氏,36,10,35,2,31,22,15,13,21,1,5,34,23,24,20,11,19,14,3,12,27,18,6,16,37,29,9,33,30,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F1,C&A,ZARA,H&M,1,2,11,15,13,9,6,7,10,12,17,18,19,20,22,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F2,Esprit,正大百货美鞋苑,正大百货美妆源,小南国日式烧栲,NEXT,19,1,2,3,4,5,6,8,9,10,12,13,15,16,17,20,21,22,23,24,25,26,7,28,33,34,32,31,27,30,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F3,优衣库,正大百货伊殿,21,2,3,4,18,5,7,8,10,11,12,13,15,16,17,18,18,19,20,21,22,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F4,玩具“反”斗城,Baleno,名店运动城,Color Jeans,1,2,3,4,6,7,8,9,10,11,12,13,16,15,17,19,20,21,22,23,24,25,26,28,29,30,31,32,33,34,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F5,满记甜品,廊亦舫,1,3,4,5,7,9,11,12,14,15,16,17,22,23,25,26,27,28,29,10,17,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F6,汤姆熊,唐宫海鲜舫,1,2,3,4,5,6,7,8,10,11,13,14,15,16,16,17,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F7,正大百货欢乐童趣馆,蕉叶音乐餐厅,威尔士健身中心,1,2,3,5,7,8,13,16,15,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F8,星美电影院,大众书局,好乐迪,司凯特真冰滑冰场,小南国,俏江南,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F9-10,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,扬族百货6层共16500平方米,亨达利（眼镜）256平方米,Nine West(服饰）203平方米,Bean Pole(服饰）230平方米,W&F（服饰）637平方米,扬族百货,F1,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,百丽（鞋）419平方米,扬族百货,一茶一坐（餐饮）775平方米,F2,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,扬族百货,F3,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,和绿寿司（餐饮）285平方米,Jack Jones(服饰）207平方米,扬族百货,F4,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,红树林（餐饮）285平方米,Nike360207平方米,扬族百货,F5,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,梦洁（家纺）185平方米,思妍丽（休闲）350平方米,采蝶轩（餐饮）,扬族百货,F6,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,冠军溜冰场（娱乐）2000平方米,大诚料理（餐饮）300平方米,大渔铁板烧,韩林炭烤,现代厨房6000平方米,F7,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,今典放影院（娱乐）6000平方米,炭烤火锅,一兆韦德（健身）2000平方米,汤姆熊（娱乐）1000平方米,F8,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,好乐迪KTV2500平方米,一兆韦德（健身）1000平方米,知音琴行270平方米,英孚教育600平方米,F9,南京万达广场,附-4,南京万达广场,附-4,南京万达广场,附-4,南京万达广场,附-4,附-5,深国投-常熟印象城,附-5,深国投-常熟印象城,附-5,深国投-常熟印象城,附-5,深国投-常熟印象城,主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品， 建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组 合与竞争对手同质化；,1、负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场,附-6,华润万象城系列,2、1-3层主力店：Rel时尚生活百货（2万平米）,首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正市场细分，开创了个性化女性消费环境。它的购物环境、商品组合和服务极具个性化,特色百货,3、4层主力店：嘉禾电影城 、真冰滑冰场,香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅概念在国内是绝无仅有的，这里可以容纳七家电影院超过1200个座位 “万象城”溜冰场则是中国第一个以休闲为主题的奥运标准真冰滑冰场，同时将成立滑冰学校，在深圳倡导冰上运动,附-6,华润万象城系列,商业动线设计：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流。,表2.深圳万象城平面图,附-6,华润万象城系列,主力店、次主力店所占比例为40精品店占22国际名牌占3餐饮占15娱乐占20,附-6,华润万象城系列,表2.深圳万象城平面图（B2）,附-6,华润万象城系列,表2.深圳万象城平面图（B1）,附-6,华润万象城系列,表2.深圳万象城平面图（L1）,附-6,华润万象城系列,表2.深圳万象城平面图（L2）,附-6,华润万象城系列,表2.深圳万象城平面图（L3）,附-6,华润万象城系列,表2.深圳万象城平面图（L4）,附-6,华润万象城系列,表2.深圳万象城平面图（L5）,附-6,华润万象城系列,表1. 杭州万象城租金分布情况,附-6,华润万象城系列,表2.杭州万象城功能业态分布,附-6,华润万象城系列,表2.杭州万象城功能业态分布,附-6,华润万象城系列,表2.杭州万象城功能业态分布,附-6,华润万象城系列,表1. 凯德置地来福士系列,附-7,上海-来福士广场,项目区位：人民广场占地面积：15,186总建筑面积：165,261容积率：-写字楼标准层：2198.89 写字楼得房率：73%-76%投资商：凯德置地（新加坡）建筑设计：巴马丹拿开业时间：2003年11月1日,项目概况：,表2.功能业态配比,附-7,上海-来福士广场,附-7,上海-来福士广场,附-7,上海-来福士广场,附-7,上海-来福士广场,表3. 各楼层功能和主题,附-7,上海-来福士广场,附-7,上海-来福士广场,表4. B1层业态分布情况,附-7,上海-来福士广场,附-7,上海-来福士广场,表5. 1F层业态分布情况,附-7,上海-来福士广场,附-7,上海-来福士广场,表6. 2F层业态分布情况,附-7,上海-来福士广场,附-7,上海-来福士广场,表7. 3F层业态分布情况,附-7,上海-来福士广场,附-7,上海-来福士广场,表8. 4F层业态分布情况,附-7,上海-来福士广场,附-7,上海-来福士广场,表9.