度假村开发项目可行性研究报告

河南某县某度假村开发项目可行性研究报告目录第一章总论11项目概述12可行性研究依据、范围13项目承办单位简介14效益分析第二章项目建设背景及必要性21项目建设背景22项目建设的必要性第三章旅游业市场发展预测31我国旅游业发展前景展望32河南省旅游业市场现状33某市旅游业市场前景分析第四章项目选址及建设条件41项目选址42建设条件第五章项目建设方案51指导思想52建设原则53项目定位54项目功能分区55项目建设内容第六章工程方案61设计依据62总平面布置与功能分区63建筑设计64给排水工程65暖通工程66供电工程67电信工程68火灾自动报警系统设计69保安系统与闭路电视监控系统610其他第七章环境保护71依据及标准72建设施工期污染因素及防治措施73装修期间污染因素及防治措施74营运期污染因素及防治措施75结论第八章节能81设计原则82设计依据83节能措施84节能效果分析第九章项目管理与工程进度计划91项目管理92项目的监督和评价93项目监理94项目建设工期和实施进度95项目招投标第十章投资估算与资金筹措101投资估算102资金筹措第十一章财务评价111财务评价依据及范围112基础数据及参数选取113财务效益与费用估算114财务分析115不确定性分析116财务评价结论第十二章社会影响分析121社会影响效果分析122社会适应性分析123社会风险及对策分析124评价结论第十三章结论与建议131结论132建议附表1固定资产投资估算表附表2燃料动力消耗表附表3固定资产折旧表附表4无形资产及递延资产摊销表附表5营业税金及附加表附表6总成本费用估算表附表7利润与利润分配表附表8项目财务现金流量表附表9财务敏感性分析成果表第一章总论11项目概述1、项目名称某县“某度假村”开发项目2、项目承办单位河南某置业有限公司3、建设性质新建4、建设地点河南省某市某县下汤镇松树庄村，东至老君坪边界，西至老石坝头，北至树林边，南至四个生产组责任田边。5、建设规模与内容（1）建设规模“某度假村”开发项目规划总用地面积990亩，总投资额为7000万元人民币，项目开发是根据下汤镇现有旅游娱乐项目调研规划，顺应当代文化产业大发展的需要，在经过充分酝酿和调研，高起点科学规划、高品质营建空间的前提下成立的。“某度假村”依托鲁山下汤的生态资源优势和地域文化特征，打造一流品质的山水生态，建构一流品质的景区业态，创意一流品质地域文态，将打造成为下汤镇集生态、休闲、文化于一体的大型复合功能旅游景区，改善下汤镇结构单一的旅游风貌，提升了当地文化品位。（2）建设内容“某度假村”规划总建筑面积3万平方米，主要建有大门引园区、水上乐园区、温泉洗浴区、人工湖景观区、度假酒店区、特色农家院区、真人CS及拓展训练区、马术区、沙滩摩托区和生态农业观光区等。“某度假村”拥有星级酒店、大型水上乐园、温泉SPA、游乐场、沙滩摩托、沙滩足球、真人CS、马术等众多的游乐项目。此外，配套建设给排水系统、变配电系统、边界护理、生态维护，停车场、环卫绿化、消防池、围墙等，保障项目的正常运营。6、投资估算与资金筹措（1）投资估算本项目总投资为7000万元，其中工程费用为432300万元，占总投资的7305；工程建设其他费用43907万元，占总投资的732；预备费用为23793万元，占总投资的397；流动资金为1000万元，占总投资的1567。（2）资金筹措项目总投资7000万元，拟全部由河南某置业有限公司自筹解决。7、项目效益主要技术经济指标汇总表序号指标名称单位指标值备注1项目投资指标11项目总投资万元7000其中建设投资万元5000建设期利息万元0流动资金万元10002资金筹措万元700021长期借款万元022企业自筹万元70003财务盈利能力分析31财务内部收益率（FIRR）311项目投资所得税前1299312项目投资所得税后163532财务净现值（FNPV）321项目投资所得税前万元279031IC10322项目投资所得税后万元122805IC1033投资回收期（PT）331项目投资所得税前年90332项目投资所得税后年954财务状况分析41年经营收入万元283293运营期年均值42经营成本万元128094运营期年均值43总成本费用万元142045运营期年均值44营业税金及附加万元15298运营期年均值45所得税万元31488运营期年均值46利润总额万元125950运营期年均值47投资利润率210运营期年均值48投资利税率235运营期年均值49盈亏平衡点45运营期年均值12可行性研究依据、范围1、研究编制依据（1）国务院关于加快发展服务业的若干意见；（2）河南省“十二五”旅游产业发展规划；（3）某市旅游产业发展总体规划（20092020年）（4）休闲度假村详细规划；（6）建设项目选址意见书；（7）投资项目可行性研究指南；（8）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、研究编制工作范围本项目可行性研究主要分析其产品市场及需求、建设规模、项目规划布局及企业管理运营状况，在对内外部环境进行分析和研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案，制定项目实施计划，估算项目投资，进行社会经济效益分析，并提出项目建设的有关结论性意见，以供有关部门进行决策。13项目承办单位简介公司名称河南某置业有限公司法人代表注册资本公司类型有限责任公司经营范围房地产开发与经营14效益分析1、经济效益分析旅游业是投资大、回报率高，回报期长的行业，河南某置业有限公司坚持“紧抓重点、建设精品，分步实施、突出特色”的经验宗旨，由三张王牌（1、适合国情的高端议会接待；2、河南综合类旅游项目第一；3、专业的户外拓展培训基地）打造出某度假村项目的核心竞争力。项目建成后预计年均实现营业收入294393万元，年均上缴各项税收47795万元（其中上缴企业所得税31488万元，营业税金及附加15298万元），项目盈利能力较强，经济效益显著。2、社会效益分析园区吸纳当地农村劳动力占职工总数在60以上，为周边地区农民提供劳动就业岗位250多个，季节性岗位100余个，将促使当地农民年人均增收大幅增长，促进和谐社会的小康发展。建成后可通过邀约举办经济论坛、业界峰会、旅游小姐大赛等大型社会活动，提升某县的社会美誉度、下汤镇的旅游品牌力，增加人气聚集，提高度假村各种服务项目的使用率，引领周边区域行业方向、促进第三产业的发展。第二章项目建设背景及必要性21项目建设背景当今世界，旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会繁荣、维护世界和平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友谊，具有积极而重要的作用。旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经济新的增长点，在拉动内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展，增进了中国与世界的友好交流。旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，发展潜力十分巨大。由于旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是一般的第三产业，而是关联度高、带动力强的综合性产业。它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位，发挥着带动其他产业发展的核心作用。旅游业的关联带动作用，不仅体现在直接为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带来客源和市场，而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发展，进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快发展。据测算，旅游产业每增加一万元的产出，可直接或间接带动全社会总产出302万元，对国民经济的拉动作用十分明显。因此发展旅游产业对于促进国民经济发展，特别是促进居民消费具有十分重要的作用。虽然从目前来看，大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段，但我们也应该看到，旅游产业已经慢慢走向细分市场、满足不同游客旅游需求的阶段，文化游、休闲游和度假游正在慢慢兴起，特别是生活在大都市之中的先富起来的群体，这其中有企业主、高层专业人士，也有都市白领、职场精英。现代社会生活节奏越来越快，人们在不断积累个人财富的同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫，这也是近年来各种类型的“农家乐”“田园乐”“土菜馆”方兴未艾的原因之一。这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引力已经逐渐下降。旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新颖的旅游景色，而且他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。因此，如何让来自各地的游客既能享受优美的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢。是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。河南省“十二五”旅游产业发展规划指出旅游产业是河南省重点培育的优势产业之一，是实现中原崛起、河南振兴的一大优势、一大支撑、一大后劲。“十一五”期间，全省上下紧紧围绕建设旅游强省的战略目标，通过推进旅游产品开发、提升服务水平、拉长产业链条、优化发展环境、强化宣传促销、打造旅游品牌等战略举措，旅游产业发展成绩显著，为全省经济社会发展和整体形象提升做出了积极贡献。“十二五”时期，河南省旅游产业发展面临难得的历史机遇,处于“转型升级、持续快速发展”的黄金机遇期。因此，根据“十二五”发展规划精神，抓住发展机遇，足满足人民群众旅游需求，某市依托资源、区位交通、文化等特色和优势，确立“某市尧山大佛旅游集聚区”的总体定位，建设全国旅游经济强县和中国中部旅游集散中心地。河南某置业有限公司以打造精品旅游景区，营造良好旅游环境构建现代化的旅游信息服务体系，建设素质优良的旅游队伍为基准，积极构建中高端温泉休闲度假产品、山地运动休闲度假产品及山地养生产品体系，吸引城市的中高端休闲度假人群，依托佛教文化与山地观光、休闲度假形成区域之间的客流互动，带动周边区域综合发展，形成高端山地温泉度假集聚区。某县“某度假村”项目的开发，充分利用当地独特的自然、文化资源优势，积极构建中高端温泉休闲度假产品、山地运动休闲度假产品及山地养生产品体系，吸引城市的中高端休闲度假人群，依托佛教文化与山地观光、休闲度假形成区域之间的客流互动，带动周边区域综合发展，形成高端山地温泉度假集聚区。22项目建设的必要性1、鲁山文化旅游发展大背景下汤镇地处县城西22公里，沙河、团城河、清水河在镇区汇入昭平湖，区位优势明显，境内峰岭起伏，呈西北高东南低地势，平均海拔176米，气候温和。背依巍巍青山，比邻国家AAAA级旅游景区，三水悠悠环绕，温泉资源气象万千，珍禽比翼的湿地生态一碧万倾，烟波浩淼，山水相映，渔舟泛影的独特自然风光，具有山水田园生态的自然景观和独特的地域人文风情景观以及便捷的交通条件，不仅是当今旅游业的重要资源，而且是当今旅游人气的重要趋势。鲁山良好的旅游发展前景，成为该景区规划建设的充分条件和市场空间。2、文化旅游资源独异的可持续性地域生态与地域文化共存同享的结构，形成了旅游资源难以复制的独特性，生态资源日趋优质，感恩文化日益彰显，独特性和差异性放大了市场效应，作为鲁山大旅游的延伸和提升，具有生态山水田园自然景观和独特的地域人文风情景观条件，207、301国道、郑尧高速、两广高速公路和平鲁快速通道形成了优势交通走廊。随着时间的进程，景区内的生态资源日趋优质，中长期文化旅游景观科学规划将按序逐步建设，游客的吸引和市场的趋势将日益凸显。3、项目建设符合国家相关政策国务院文化产业振兴规划鼓励“开发与文化结合的教育培训、健身、旅游、休闲等服务性消费，带动相关产业发展”；河南省委、省政府关于进一步深化文化体制改革加快产业发展的若干意见河南省“十二五”旅游产业发展规划也把文化旅游业列为发展重点行业之一。本项目的实施，符合国家大力发展旅游业和文化产业的政策要求，对加快推进鲁山旅游业和文化产业的发展，具有十分重要的积极意义。4、文化旅游产业是助传统产业走出困境的一剂良方文化因旅游而繁荣，旅游因文化而精彩。深化文化与旅游的融合，是文化与旅游产业发展的大趋势，也是文化与旅游互利共赢、和谐发展的重要举措。发展文化旅游产业有利于保增长和培育新增长点；有利于扩大内需和消费升级；有利于调整结构和产业升级。文化旅游产业的高附加值、高整合性，对于提升我国产业发展水平，优化产业结构具有不可低估的作用。5、文化旅游产业本身也能创造巨大有财富寻求文化享受已成为当前旅游者的一种风尚。文化旅游产业将文化创意产业与旅游相嫁接，是一种全新的综合性产业，因其关联度高、涉及面广、辐射力强、带动性大而成为新世纪经济社会发展中最具活力的新兴产业。21世纪中国旅游的方向直指向文化旅游，文化旅游产品以其丰富的文化内涵、相当的发展规模和精深的人文底蕴独占鳌头，成为最具竞争力的优势产品。6、给当地就业提供机会本项目建成后，可吸纳当地农村劳动力占职工总数在60以上，为周边地区农民提供劳动就业岗位250多个，季节性岗位100余个，可缓解所在地就业压力。7、可增加当地的财政收入项目建成后预计年均实现营业收入294393万元，年均上缴各项税收47795万元（其中上缴企业所得税31488万元，营业税金及附加15298万元），项目盈利能力较强，经济效益显著本项目的建设，能对当地国民收入再分配做出积极的贡献。第三章旅游业市场发展预测31我国旅游业发展前景展望在新世纪新阶段，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点。旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。国务院关于加快发展服务业的若干意见提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。随着中国全面建设小康社会不断推进，中国旅游业面临重大发展机遇中国经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到2020年人均GDP将达3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；中国对外开放的进一步扩大，将为中国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；中国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。尽管当前面临百年不遇的国际金融危机，但我们经济社会发展的战略机遇没有发生逆转，中国旅游业发展仍属于上升期。基于以上分析，中国旅游业将进入一个新的发展阶段，并呈现一系列鲜明的特征1、旅游市场持续增长在保持国际旅游竞争力的同时，国内旅游、出境旅游将步入快速发展时期。中国旅游市场将从以入境旅游为主导、国内旅游为基础，发展到国内、入境、出境三大旅游市场共同发展。到2015年，我国入境过夜旅游者将达到1亿人次，国内旅游将达到28亿人次，人均出游2次，出境旅游将达到1亿人次，三大市场游客总量达30亿人次，中国将成为世界上第一大旅游接待国、第四大旅游客源国和世界上最大的国内旅游市场。2、旅游消费多元化发展随着中国经济的持续快速增长和人民生活水平的不断提高，在传统的观光旅游持续增长的同时，休闲度假旅游将快速发展。与现代生活方式紧密相关的旅游新业态将大量涌现。城乡居民出游的选择将更趋多样，旅游产品的供应将更加丰富和充裕。3、旅游促进更大需求旅游发展对基础设施和相关设施的需求将明显增长，对相关行业的依托和促进作用也更为明显。初步预测，到2015年，中国乘坐飞机的乘客将达到45亿人次左右，需要新增飞机约1800架、新增航班约630万架次；乘坐铁路的游客将达25亿人次左右，需新增客运车辆约5万辆；全国将新增私家车约4000万辆；将新增客运船舶约1万艘；将新增各类住宿设施约20万家。4、旅游功能进一步发挥今后一段时期，旅游发展对全面建设小康社会的贡献将更为明显。到2015年，全国旅游业增加值可达2万亿元左右，约占GDP的48，约占服务业增加值的11，旅游业对GDP增长的贡献率可达1个百分点，对服务业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为经济发展发挥积极作用；到2015年，旅游就业总量将达1亿人左右，旅游业对社会就业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为社会就业发挥积极作用；到2015年，农村地区的旅游收入将占全国旅游总收入的三分之一，旅游业可以为新农村建设和区域发展发挥积极作用；到2015年，中外旅游交流人数将达到2亿多人次，海峡两岸及香港、澳门旅游交流人数将超过1亿人次，旅游业可以为国家总体外交和对台港澳工作发挥积极作用；到2015年，中国公民出境旅游将达1亿人次，境外旅游花费可达1000亿美元以上，相当于减少我国国际贸易顺差1000亿美元，旅游业将发挥平衡国际贸易、缓解贸易磨擦的润滑剂作用。5、旅游效益不断显现提高生活质量是全面建设小康社会的必然要求，也是世界经济和社会发展的必然结果。旅游集中体现了人们对生活质量各个方面的要求，旅游消费成为持续性的需求，这就使旅游业具有比较强的持续发展能力和抵抗风险的能力。旅游发展不是简单地适应需求，而是满足现实需求、引发潜在需求和创造新的需求的综合体现。这是管理和服务水平不断提高的过程，也是综合效益不断显现的过程。随着工业化、城市化、信息化、国际化加快推进，旅游业发展的潜力巨大、前景广阔，仍将保持持续较快发展。6、旅游产业加快升级在新的发展阶段，中国旅游业处于发展的关键期，既有重要的发展机遇，又有严峻的挑战。中国旅游业已处在“市场转型期、矛盾凸显期、管理提升期”，面临着优化产业结构、转变增长方式、提升发展质量和水平的艰巨任务，迫切需要由粗放型经营向集约化经营转变，由数量扩张向素质提升转变，由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变。为此，中国旅游业在今后一段时期要完成促进旅游产业体系建设，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能三大任务，达到建设世界旅游强国，培育新型重要产业的战略目标。32河南省旅游业市场现状“十一五”期间，河南省旅游产业呈现持续、快速、健康发展的良好势头，各项指标与“十五”末相比实现倍增，增速高于全国平均增速10个百分点，提前完成“十一五”规划任务，综合实力居全国前列。20062010年，累计接待国内外游客99539万人次，是“十五”期间的283倍；累计实现旅游收入8363亿元，是“十五”期间的319倍。2010年，全省接待国内外游客25845万人次，实现旅游总收入2294亿元。其中，入境游客145万人次，实现外汇收入498亿美元；接待国内游客25700万人次，实现旅游收入2250亿元。2010年，全国人均生产总值超过4300美元，河南省人均生产总值达到3500美元左右。“十二五”期间预计我省人均生产总值年均增速达到10。旅游消费将进入大众消费阶段，成为居民消费的重要组成部分，休闲、度假成为居民消费新趋势，国内旅游成为旅游市场的主体。这种趋势将促进旅游产业爆发性增长，成为扩内需、促消费、保增长的主要推动力。旅游产业是建设资源节约型和环境友好型社会的先导产业，是扩大内需的主导产业。2009年,国务院出台了国务院关于加快发展旅游业的意见国办发200941号，确定将旅游产业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，对旅游产业的定位达到了前所未有的高度。河南省把旅游产业作为实现中原崛起、河南振兴的一大优势、一大支撑、一大后劲，作为现代服务业的发展重点来培育，作为中原经济区建设的先导产业、经济社会发展的支撑产业、改善民生的富民产业、促进经济发展方式转变的引领产业来打造。“十二五”时期，河南省旅游产业发展将进入黄金机遇期。33某市旅游业市场前景分析某市位于南北交融的河南省中南部，处于伏牛山旅游经济区的核心位置，是中原城市群9城市之一。某市连接京广、焦枝两大铁路干线，有郑石、许平南等多条高速公路及国道贯穿，交通便利。1、某市旅游业现状某市旅游以尧山建成为标志，现有景区14家，其中国家重点风景名胜区1个，国家AAAA旅游区1个，国家AAA旅游区5个，旅游产业发展已经有了一定的基础。但另一方面，由于各种原因，目前某市旅游在河南省旅游中的地位与城市旅游资源禀赋和经济实力已经很不匹配，还存在以下问题（1）核心景区发展缓慢，缺乏市场竞争力和区域辐射力主要表现尧山风景区在2002年之后日渐衰落，自身竞争力下降，缺乏对周边景区的带动。（2）潜力资源挖掘不够，主体产品急需提升主要表现对高品质资源（如温泉）低俗化处理，对煤炭及矿盐工业所形成的特色资源缺乏利用，多数产品停留在传统观光的层面。（3）旅游配套服务不完善，旅游目的地体系不健全主要表现无旅游集散中心，餐饮、住宿、购物、娱乐等设施落后及布局不合理，缺乏高星级酒店。（4）产业带动效应不明显，与周边区域缺乏联动主要表现对新农村建设、城镇发展和城乡一体化促进作用有限，与周边南阳、洛阳、郑州等区域的中心城市与核心景区缺乏必要的联系与协调。（5）缺乏整体营销理念，旅游整体形象不突出主要表现营销力度不够，标识系统不够完善，旅游营销难与城市运营结合，造成城市旅游形象不明、旅游认知度偏低。2、某市旅游业发展优势分析（1）资源优势某市共有旅游资源单体4205个，资源最突出的特色就是“佛、泉、古、绿”佛香山寺是汉传观音文化的源头，风穴寺为中州四大名刹，佛泉寺有世界第一大佛、世界第一钟，大佛大寺扬名海内外。泉上汤、中汤、下汤、碱场形成高品级百里温泉带，水质好、涌量大、水温高，尤其汝州温泉在汉唐时就是闻名天下的皇家温泉。古历史悠久、文化厚重，为刘姓及叶姓发源地，全国文保单位14处，古县衙、古寺院、古陵墓以及众多的古代名人和一大批有份量的文物古迹。绿以尧山、二郎山、昭平湖、石漫滩国家森林公园为代表的绿色生态资源。某市旅游用这四根撑天柱撑起，最适宜开发休闲度假、生态及人文观光等旅游产品。归纳起来是二个字“佛、泉”这就是某市旅游的二个拳头，二面旗帜。（2）区位优势地理位置某市位于南北交融的河南省中南部，是中原城市群9城市之一，在河南省经济发展布局中处于关键环节，发展后劲突出；交通条件某市连接京广、焦枝两大铁路干线，有郑石、许平南等多条高速公路及国道贯穿，并临近新郑国际机场，与主要客源市场之间的交通非常便捷；规模效应某市处于伏牛山旅游经济区的核心位置，周边有嵩山少林寺、龙门石窟等世界知名景区景点，易于形成产业聚集与规模效应。（3）经济优势某市工业基础雄厚，矿业经济发达，2008年全市生产总值达10677亿元，人均生产总值达21998元，使旅游市场供需两旺，为旅游发展奠定坚实的经济基础。（4）人才与管理优势某市经过高度集中的矿产资源开发，集聚和培养了大量的优秀人才，在生产、经营、财务、服务等方面也具有强大的企业管理优势，为旅游发展提供人才保障和管理支持。3、某市旅游业发展前景分析近年来随着产业升级、经济结构调整和城乡一体化的推进，中原城市群的经济总量快速增加，旅游也飞速发展，作为中原城市群9个城市之一的某市也扮演越来越重要的作用。城市未来发展最珍贵的是水、空气和资源，国内外一些资源型城市（如玻利维亚的波托西、德国的鲁尔区、中国的焦作等）把旅游业作为接续产业和新的经济增长点，都成功实现了城市转型。某市作为资源型城市，长期的煤炭开采与加工造成了空气和水的污染，目前正面临着产业升级与转型的瓶颈问题。旅游作为关联性和带动性都很强的产业，必将发挥越来越重要的作用。某市的旅游发展有自身的优势和机遇，随着居民收入水平的提高和“周末假日旅游”的普及，以及国民休闲旅游计划的拟订，旅游产业必将迎来新的发展阶段，并推动整个城市的发展。第四章项目选址及建设条件41项目选址1、选址原则（1）良好的交通环境本项目为某县“某度假村”开发项目，人流量、车流量较大，需要有良好的内外交通环境。因此项目宜选择在主要交通干道附近，交通便利，场地开阔，符合城市规划要求的地块。（2）良好的基础设施依托项目建成后人员密集，对环境、卫生、消防、安全等要求较高，因此需要有完善的供水、供电、通讯和排污等基础设施，需要依托城市既有的基础设施供应体系。（3）土地的完整性项目规模较大，从用地布局的合理性看，需要相对比较完整的地块，同时要考虑较小的拆迁量和土地平整量。2、项目选址本项目选址地为河南省某市某县下汤镇松树庄村，东至老君坪边界，西至老石坝头，北至树林边，南至四个生产组责任田边，项目规划用地面积990亩。42建设条件1、地理位置某县温泉度假旅游区位于河南省某县下汤镇松树庄，东至老君坪边界，西至老石坝头，北至树林边，南至四个生产组责任田边的区域，规划总面积约39万平方米。下汤镇地处河南省某市某县县城西22公里，地理从坐标为东经11240，北纬3343。总面积12186平方公里，耕地面积7334亩，总人口32万人，辖22个行政村、2个居委会，155个村民组。沙河、团城河、清水河在镇区汇入昭平湖，207、311国道穿境而过，地理位置优越，区位优势明显。境内峰岭起伏，呈西北高东南低地势，平均海拔176米，气候温和，雨量充沛，无霜期长，适宜各类农作物生长。2、地质地貌下汤镇以位于某县上、中、下三处温泉最下泉而得名。据明嘉靖某县志载“商后曾浴于此”。清嘉庆某县志又载“下泉发于乱石中，泉口百眼，水雾蒸腾，有浴室，僧人司之，有骊山神出之验。”宋朝文学家晁冲之在此留下了“太真独侍温泉房，鲸鱼龙鳞影清绝”的著名诗句，宋代诗人范纯仁也曾写下“山前阴水煮灵源，昔日曾临万乘尊。历尽兴亡只如此，不随世俗变寒温”的诗篇。下汤温泉素以温度高（水温63）、流量大（每小时涌出量34吨）、富含多种矿物质（主要有苏打、硫磺等）和医疗价值高（对治疗皮肤病、类风湿、关节炎等10多种疾病有显著疗效）闻名遐迩。同时，下汤镇又是殷实的自然宝库，地下矿藏还有铁、铜、磷萤石、大理石、花岗岩、石灰岩等20余种，尤以铁矿资源丰富，储量大，开采价值高。3、气候条件某县温泉度假旅游区地处北亚热带向暖温带的过渡地带，属亚湿润的大陆性季风型气候，气候温和，雨量充沛，光照充足，雨热同季，冬季多西北大陆性季风，夏季受东南海风影响，冬冷夏热，春暖秋凉，四季分明。园区年均日照2200多小时，年平均气温149，无霜期较长，年均无霜期190230天之间，降水量平均975MM，降水以7月份最多，1月和12月份最少，全年风向以北风和偏北风为主，其次为南风和偏南风。4、水文条件鲁山温泉，出露于华北地台南沿近东南向的嵩县车村至某县辛集乡的地壳大断裂带，呈串珠状分布于赵村乡上汤、中汤、温汤；下汤镇下汤；让河乡碱场，连绵百里，被喻为鲁山五大温泉。每一泉的出水点，少则十数个，多者上百眼。地质普查报告显示，鲁山温泉虽在一条大断裂带上，但因深度和地理位置不同，其水温和自然涌出量却有着很大差异。上汤温泉水温63，自然涌出量53立方米/小时；中汤温泉水温6162，自然涌出量1015立方米/小时；温汤温泉水温49，自然涌出量10立方米/小时；下汤温泉水温61，自然涌出量34立方米/小时；碱场温泉水温40，自然涌出量20立方米/小时。鲁山温泉，素有神泉。其中上汤、中汤、下汤温泉由民间开发利用最早，史称“三汤”，据史书记载这里曾是商后常浴之处，被雀为“皇女汤”。南北朝时期，地理学家郦道元水经注记载“温水又东经胡木山，东流又会温泉，水出北山埠，炎势奇毒。腐疾之徒，无能澡其冲漂。救痒者或去汤十许步别池，然后可入，汤侧有石铭云皇姑汤，可以疗万疾者也。”清嘉庆某县志载“温泉一名神泉”，初学记引王毅洛都赋曰“鸡头温水，鲁阳神泉，不煮自沸，热若焦燃，烂毛沦卵，煮绢濯鲜。”河南通志载“温泉在某县，旧名皇泉，商后常浴其处”。某县温泉的物理性质为无色、无味、稍带硫磺气透明度较好的液体，氧化还原电位（EH）为627740MV其化学成份均属低矿化度水中到弱碱性含放射性元素（URN）的SO4NA型水，是矿泉水中的放射性热氡泉。泉水的补给来源于大气降水。当大气降水落到东西深入大断裂及其影响带地表露头部位时，即岩石裂隙下渗到构造裂的深部。因从地表向地球内部温度逐渐增高，一般深度每增一百米，温度升约三摄氏度，所以水下循环的越深，水位就越高。根据上述地热增温级计算，鲁山温泉循环度应在15001800米左右，进行着深循环的热水因静水压力的影响向上运移，在适宜的地貌地质环境下便冲破上覆第四纪地层露地表面形成。5、土壤条件某县境内地貌类型多样，海拔高差较大，土壤的形成和分布因受垂直性、地带性和地理环境的作用影响，土壤类型多样。据土壤普查资料显示，某县共有褐土、草甸土、沼泽土3个土类，11个亚类，24个土属，114个土种，其中优质土壤比重较大。某县温泉度假旅游区总面积375万亩，土壤总面积25万亩，有黄棕壤土、砂姜黑土、潮土3个土类，黄褐土、粗骨性黄褐土、砂姜黑土、灰潮土4个亚类，11个土属，22个土种。黄棕壤土主要分布在岗坡地带，总面积176万亩，约占总面积的47；砂姜黑土总面积123万亩，约占园区内土壤总面积的328；潮土总面积076万亩，约占园区内土壤总面积的202。6、生物资源某县温泉度假旅游区处于温带夏绿林与暖温带混交林的过渡地带，森林覆盖率达90以上，植物种类达600余种，其中乔木类主要有柏树、落羽松、银杏、枫杨等；草本植物主要有槐草、芦荻、狗尾草、前胡、苜蓿、兰草等，可供药用的有白茅、艾蒿、野菊、益母草、马鞭草、沙参、二花、灵芝草等；花卉主要有杜鹃、月季、水仙、蔷薇、迎春等。动物在地理分布上属华北动物亚区，种类达100余种，以食肉性动物和啮类动物居多。动物种类主要有獾、狐狸、刺猬、野猪、野兔、山鸡、画眉、猫头鹰、松鼠、啄木鸟、蜥蜴、蟒蛇、斑鸠等。7、社会经济条件某县温泉度假旅游区位于河南省某县下汤镇境内，19972000年下汤镇的社会经济得到了很大的发展，特别是2000年被确定为河南省小城镇建设重点镇以来，及时提出了“依靠资源抓林牧，科技扶贫快致富，围绕温泉上项目，城镇建设迈大步”的工作思路，强力实施小城镇带动战略，合理调整产业结构，狠抓温泉开发，积极招商引资，大力发展非公有制经济，促进了镇域经济的增长。全年完成总产值8613万元，企业总产值5438万元，完成工业总产值4381万元，新增固定资产投资3420万元，农民人均纯收入达到1065元。树立正确的资源观，将资源优势转化为经济优势，以温泉促旅游，以旅游带三产，着力对温泉资源进行深度开发，大力发展非公有制经济，全力打造中原温泉第一名镇品牌。利用社会资金70多万元，建起了数十家洗浴中心在内的温泉洗浴一条街，投资3000万元的皇姑浴露天温泉浴场。同时，投入小城镇建设资金4000余万元，高起点、高标准兴建和完善了街道、交通、水电、通讯等配套设施，小城镇功能日趋完善，镇区面积达到176平方公里，转移农村剩余劳动力300多人。一个以温泉沐浴、休闲、娱乐为主的小城镇正崛起在中原大地上。温泉沐浴长廊、镇区集中供热工程、金沙湾商场等项目正在着手实施，这些项目的建设，必将丰富下汤的旅游内容，完善下汤的城镇功能，带来更大的发展机遇。第五章项目建设方案51指导思想“某度假村”开发项目将依托鲁山下汤的生态资源优势和地域文化特征，打造一流品质的山水生态，建构一流品质的景区业态，创意一流品质地域文态，将打造成为下汤镇集生态、休闲、文化于一体的大型复合功能旅游景区，改善下汤镇结构单一的旅游风貌，提升了当地文化品位。项目以科技手段，艺术形式，人文内涵，以市场为导向，以满足人民群众精神文化需求为定位，节约资金、科学规划。52建设原则1、根据其优越的交通地理条件，为满足今后发展的需要，按照高起点规划、高标准建设的总体目标组织实施，将某度假村建设成为功能完善、布局合理、设备齐全、环境优美的群众文化、娱乐、旅游基地。2、按照城区总体规划要求，为适应文化旅游事业发展需要，建设方案坚持高起点，高标准，力求建筑格调新颖，布局合理，功能齐全，配套完善，质量一流。3、坚持“以人为本”的原则，充分考虑项目使用对象的组成结构及其要求的多样性和活动规律的变化趋势，应用现代规划、设计手段，通过精心构思，精心规划，精心设计，力求创造一个布局合理、用地经济、设施完善、方便舒适、环境优美的现代化综合旅游基地。4、注重建筑的个性和特色塑造，充分利用现有地形地貌，增强某度假村建筑的识别性和品质感，提高建筑周边生态环境质量，营造绿化网络空间。5、建立便捷、安全的道路交通系统，安排足够停车场地，寻求车行、步行恰当分离的途径。6、结合社会、经济、科技的要求，导入可持续发展的观念。7、注重建筑的科技含量，利用新技术、新材料、新产品，节约用地，节省材料，节约投资，降低能耗。53项目定位1、目标定位现代旅游服务型旅游基地2、发展思路优化下汤镇区域环境，构建方便快捷的区域交通体系，依托下汤镇旅游资源，进一步完善下汤镇旅游综合服务系统，强化下汤镇旅游区的内聚功能，形成要素集约、客流集中、效益聚集的良性发展模式。3、发展目标“某度假村”开发项目以旅游休闲度假服务为主题，集星级酒店、大型水上乐园、温泉SPA、游乐场、沙滩摩托、沙滩足球、真人CS、马术等众多的游乐项目为一体，构建多元化住宿体系、特色化餐饮体系、旅游商贸体系和文化娱乐体系，形成功能联动、设施齐全、要素集约的现代旅游服务型旅游基地。4、目标市场定位近期以某市、郑州、洛阳等本地及周边市场为主；中期立足本地及周边市场，开拓京津唐、长三角、珠三角等经济发达地区市场。远期立足国内市场，开拓港澳台、日韩、东南亚等国际市场。54项目功能分区1、功能分区原则坚持市场建设四项原则“生态保护原则、市场导向原则、挖掘特色原则、多元整合原则”，使本项目与周边环境、景点和项目形成有机结合2、功能分区根据以上原则，某县某度假村可划分为大门引园区、水上乐园区、温泉洗浴区、人工湖景观区、度假酒店区、特色农家院区、真人CS及拓展训练区、马术区、沙滩摩托区和生态农业观光区。1大门引园区大门前面辟出空地，种植草坪，体现生态；并建设一个喷泉广场，中央可设大型雕塑，成为喷泉广场的中心，形成组合景观，点明主题；两侧建设生态小屋，陈列本地土特产品；园区大门可采取原生态的形式来建，尽量与周边的自然环境相协调，材料采用仿生态原料；在园区大门两侧建设生态房屋房，设置门票销售处和管理处。大门西边布局大型停车场。（2）水上乐园区水上乐园占地20多万平方米，大部分游乐设备项目在中原是绝无仅有的，其中包括获得国际旅游行业2006年度“金票奖”最佳新项目大奖的“超级大喇叭”滑道；国际旅游行业2005年和2006年连续两年“金票奖”最佳水上项目得主、有水上过山车之称的“喷射滑道”，运用世界新型高技术设计的惊险度极高的水上滑道“合家欢组合滑道”。水上乐园引进国际先进的臭氧水循环处理系统，确保水质符合标准，在不伤害人体肌肤的前提下，及时消灭水中细菌。每天对每个设施水池定时抽样检查，公布检查结果，让入园游客及时了解当前水质信息。此外，水上乐园配置专业的救生员数十人，所有救生员都经过水上游乐园协会通用标准的救生员专业知识培训和考核，并采用专业水上救护器材。园区还设有两个专业医疗急救站，配有专业的救生器械和医生值班，水上乐园项目介绍如下造浪池造浪技术源于俄罗斯军事技术。常用的造浪技术有气压式造浪机,真空式造浪机,水压（液压）式造浪机。可形成10种的不同造浪模式，造浪高度最高可达2米左右。面积约15000平方米，建设扁长的露天池，通过改变水流，控制浪潮节奏动静调控人们的心情。情侣们可以爬上15米高的小山开始双人浮圈冲浪旅程，通过110米开放式的滑道，经过曲形管道，最后冲入下面的水池，看似惊险万分，让人尖叫和欢笑。有水上过山车之称的“喷射滑道”，还有新型高技术设计的惊险度极高的水上滑道“合家欢组合滑道”。为一整套高大的工艺设施，游客坐在单人或双人、三人浮圈中，忽上忽下忽左忽右，在难以置信的速度和难以预想的景况中极速滑行数百米。超级大喇叭真实龙卷风直径近40米，巨型“大喇叭”，在特别设计的四叶草型浮圈里，游客会从高处的小滑道滑行到巨大的圆锥体里，强大的惯性将使其在“大喇叭”里随水流左右摇摆，感受如真被吸进了龙卷风急驰竞赛、竞技首选8个人相约从20米高的塔端开始急驰，在完全密封的水槽中尽其所能最快下滑，进入到开放式的直行部分赛果就见分晓了。离心滑道游客乘坐在特别设计的双人浮圈里，从近20米高的小山上开始，快速通过100多米开放式的滑道，经过曲折封闭的管道，冲入下面水池，会有心蹦出身体之外的感觉。中心水城位于乐园中心的主题式游玩区。在这个巨大的“水城”里，游客玩滑梯、水枪、钻洞等项目享受水趣。人工漂流河总长度超过1000米，游客躺在特别设计的浮圈上沿河漂流，放松自己。河中还提供一个独特的200米长的急漂区域。是全家享受休闲时光的最佳选择。（3）温泉洗浴区温泉服务区高端服务A开放区域闹中取静、相对独立的温泉私浴空间特色浴池。该服务区注重突出温泉文化，重点吸纳东西方的温泉泡汤文化，集众家之长，兼健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项目。设计建造各式各样的温泉汤池，重点突出回归自然的形式。如各个汤池有的取山野意味，有的取园林意识，有的处于花丛环抱，有的处于巨树浓荫，有的山环绕与水洞相连。各个汤池有大有小，大者可容纳几十人，小的鸳鸯池仅供二人。可考虑设置气泡浴、差别浴、药浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情调浴、阳光浴等特色项目，在强调各种项目的特殊疗效的同时突出享受，与大自然溶为一体的氛围，高端服务B开放式温泉浴场、适合团体、家庭的和谐空间。突出“大众洗浴”的健康洗浴观念，在传统洗浴设施功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和项目，提高服务档次和设施水平。可设置水幕电影等水上娱乐项目设施，开发一些适合青少年游客参加或家游客共同参加的水上活动和岸边活动。高端服务C佛国温泉集群，是以玄奘为代表的佛教文化洗浴区。温室屋顶局部为玻璃顶，周边是小型温室隔间，大温室中竹林密布松柏常青，以梧桐树为主，曲径委婉，静寂幽深。室内草坪、石阶、溪流，池沼中喂养游鱼，树枝上建造鸟巢，洞穴中饲养观赏动物，为游客参禅悟道之佳境。温室中设佛法讲坛，讲述佛学要旨，授人自知之明以修身养性；教以善待他人以普渡众生，为信徒开启情商。佛国温泉室从听觉、视觉、嗅觉等方面营造浓郁的佛教文化气息，背景音乐以佛教音乐为主，碑石均雕刻有佛经，室内设佛龛香炉，温室中有得道高僧，专为信徒解决疑难问题，如踏勘风水，理佛开光等。总之，本规划以三开佛法（开情、开智、开光），打造“佛国温泉，顿悟之村”的主题形象，强化了与尧山园区的依托关系，意在向游客灌输“先沐浴后拜佛”的敬佛理念。（4）人工湖景观区人工湖景观规划区位于整个规划范围的中心部位，总用地约9万平方米，其中自然水面近5万平方米，地势平缓，西北角沙河水缓缓而下，流入人工湖。人工湖北临沙河，南面是特色农庄联排别墅区，西面是温泉洗浴区，东面是高档独院式别墅，沿河道路环绕景观湖周边。人工湖景观可分为3大区水域区、树林区和草坪区。水域区可分为湖面区、山泉区、溪流区、小河区以及瀑布区；树林区可分为丛林区、湖滨树木区、小道树木区；草坪区可分为阳光草坪区、花坪区以及规划湿地区。景观湖湖与人工河相嵌，人工河流经南面的特色别墅区，南部别墅区保留原有的郁郁树林，成为比较僻静的密林区。人工湖周边所联系的风景线是整个人工湖景观的主要景线，它包含了具有公共开放性景观的3个主要核心园区自然瀑布、冲天喷泉、高台揽胜，也安排了大量亲水区域，这条流线成为人们主要活动区域和观园区域。大面积的亲水平台成为人流入口缓冲区然后以一条潺潺的人工河为主线，往南先后布置了池塘汀步、文化长廊、栖亭、木栈道、休闲平台等园区，安排了儿童乐园、休息广场、茶园、阳光草坪等园区，设置硬质活动地面较多的休闲广场和亲水平台。这些不同风格和性质的空间以及诸如斜坡绿化之类的不同景观构成物，形成了丰富的休息空间、现景空问、亲水空问和娱乐空间，为游客活动、集会、晨练、休闲等不同活动提供了场所，并利用雕塑、文化休息廊等设施小品丰富了空间的层次和内在系统化的景观格局中着重设计景观节点，景观通道，轴线的空间序列以及它们之间的对位关系，塑造整体性的滨水景观。以空间节点如广场，观景台，亲水台等为视觉焦点建立观赏视觉走廊，保持贯通性，同时将景观节点通过视线引向湖面。湖水岸线设计重点体现滨水区域特点。按照地势起落逐渐降低亲水步行带的标高，设置休息座椅；增加亲水平台伸入水面；利用钓台，跌落式亲水平台等设施，赋予亲水地区多种使用功能。（5）酒店会展区建设集住宿、餐饮、休闲、娱乐为一体的星级特色山庄酒店一处。山庄酒店计划修建占地100亩，建设仿标准间200套，能容纳380人住宿。建设大、中、小会议室四间，娱乐室三间，大小餐厅各一，可同时容纳500人就餐，能够接待各种规格会议和容纳多种拓展培训。适合国情需要，建设某市最高规格的多功能会议厅，满足以下功能视频会议；摄像监控、培训教学等，追求语言的清晰图和饱和度，达到国家厅堂扩声系统一级标准。预留丰富的接口，方便系统扩展。同时有演出用的舞台，配置专业的舞台灯光系统和演出扩声系统，超低音音箱和效果器，追求声音的饱满度和浑厚感，能够满足文艺演出，会议报告，庆典活动召开等功能。相关岗位120个，能力设计可每年接待大中型议会80120场次。多媒体A1厅多媒体显示系统由高亮度、高分辨率的液晶投影机和电动屏幕构成；完成对各种图文信息的大屏幕显示。整个系统设计2套投影机和2台大屏幕液晶电视显示系统，提供了完美的视觉效果。适合专题培训、学习教育。多媒体A2厅适合高端议会、报告根据各区域功能区分，设立不同种类不同档次的客房。此外，配套建设给排水系统、变配电系统、边界护理、生态维护，停车场、环卫绿化、消防池等，保障项目的正常运营。具体布置如下商务会议中心会议展览的建设要充分考虑环境与生态保护要求，与周围的自然环境和谐统一，做到整体划一，不破坏周围景观的连贯性和自然环境。选择合适的场所建设规模不等和档次不同的会议中心，建筑风格上可采用西式、中式、中西结合的形式。1）多功能厅建设能够容纳400人左右的多功能厅，内部要配备电脑互联网、投影仪、宽屏幕、高级音响设备等会议设施，同时还应配备能够举行大型宴会和歌晚会的相应设备。为了提高场地的综合利用率，多功能厅可采用间隔式装修，以便服务人员按照客户的需求把整个大厅间隔成几个大小不一的小厅。2）中小型会议室除了多功能厅外，还要有三到五个装修豪华、功能齐全的中小型会议室，以满足客户高档次的需求。会议可建成不同的形式，如会议洽谈室、圆桌会议厅、阶梯报告厅、新闻中心不同类型的会议室，会议室内部应配备齐全完善、现代化的电信、音响、投影展示等多媒体系统，可在此开展旅游文化交流、学术研讨交流、商贸交流等会议活动。同时考虑与酒店、宾馆、洗浴结合建设，增加产业链条，延长游客的逗留时间和消费，形成一个具有会议、酒店、洗浴为一体的会展旅游中心。温泉内要设立一个商务中心，提供打字、复印、传真、上网等服务，并提供移动电话和笔记本电脑出租、维修、会议过程记录、录音等文秘服务。展览馆结合会议中心可建设展览馆，展览馆的建筑风格要与会议中心统一协调，于周围环境相协调。展览馆可分两层建设。一层可设多媒体室，可播放园区园区概貌、某县名人轶事、介绍园区文化以及某县历史等，同时展览诗词书画作品、园区园区光盘、地方手工艺品。二层可展示灵芝、丹参等药材，板栗、山楂等园区特产和白云岩、花岗岩的工艺加工品。（6）生态别墅区温泉度假村的住宿设施以50栋温泉别墅为