淮北市相城绿都项目申贷书

1淮北市相城绿都项目申请贷款报告淮北能达利房地产开发有限公司二零一四年二月一十二日淮北能达利公司相城绿都项目申贷报告2一、项目开发背景1、项目地块概况和宗地位置本项目位于淮北市东山路西侧，博山南麓，西北为相山及相山公园，东北为青龙山及博山，南为淮北市师范学院和矿业爆破研究所，东为东山路，距离老城区商业街淮海路约1300米，距离新城区中心火车站商业广场及市政府约23公里（详见区位图）。2、宗地现状21地形地貌场地高低不平，正北和西北为山体，西北高东南低，西北标高约110170米、东南标高约6490米。322地面现状少数原生乔木和灌木，西北遗存零星采砂石料，东南有看场地人自种零星芝麻和红薯。23地面现有居民情况地块东南有一光纤数字转接站（约2200），有围墙，规划时须退线2050米，无居民。24地下情况地块东南拥军路（现状路）南侧地下有光缆，长约200米，中部有泉眼（地下水井）。25土地的完整性地块东邻东山路，其它三面与市政设施无关联，用地完整。26地质情况场地岩（土）层有如下基本特征（厚度090340M）、（厚度2101450M）层含碎石粉质粘土，硬塑坚硬，工程特性较好，（厚度15129M）、（厚度3174M）层碎石土，泥质充填，中密密实状，工程特性较好，（厚度约75）层石灰岩工程特性较好，且岩溶不发育，地基承载力特征值FAK5000KPA；以上各土层及基岩均可作为低层及多层建筑的天然基础持力层，高层建筑应以层石灰岩作为基础持力层较为适宜。拟建场地类别为中硬场地土类，建筑场地属建筑抗震良好地段。按照建筑抗震设计规范GB500112010规定，本区抗震设防烈度为6度，属第三组，设计基本地震加速度值为005G，设计特征周期宜采用035045S。地勘结论拟建场地属剥蚀残山丘陵地貌，施工期间未测到地下水位，未见4活动性断层，场地稳定，经对陡坡治理后适宜拟建物的兴建。3、项目区域环境本项目地块位于淮北市东山路西侧的博山南麓东南面。博山是相山余脉，西北为相山公园、东北为青龙山。西南为大学和研究所，成熟市区，空气质量优。东山路为淮北市北出口往来机场的迎宾大道，已改造升级为双向八车道。项目处于东西城区节点，是淮北市城市建设的重点建设地块，与淮北市“东进南阔”战略规划契合。4、项目外部环境淮北市是我国第一批能源转型试点城市，旧城区和棚户区改造基本完成，全市四十多个矿区不再配建居住区，引导矿区居民进城安家。2008年始大规模进行基础设施、园林绿化建设，致力打造成为“皖北江南”创建山水园林城市，全国文明城市。5、项目周边的市政配套周边3000米范围内有5条东西向、3条南北向城市干道，4条公交线路，最近站点约200米，生活设施齐全，最近的菜市场和超市约300米，重点中学3所（市一中、矿中、师院附中）、重点小学6所（市实验一小、二小，三个区小学），三甲医院2个（市人民医院、矿工总医院），市体育场1座，相山公园1座，5街心公园等。东南300米天象大型商城于2013年初开业。总体评价本项目处成熟社区，基础设施完善、交通便捷、区位优势明显，拥有山景资源，利于打造特色产品，客户层丰富，市场认知度高，确保实现快速销售。6、规划控制要点商住用地，用地面积14634414，容积率10。拟规划指标为用地面积1463441421974亩容积率10总建筑面积16843440计容面积14634472住宅面积14059394其中高层洋房1544312高层住宅3608472高层公寓3298260花园洋房2336750联排别墅18286双拼别墅14430商业面积380478会所1585506物业管理36050不计容积率面积2208968总户数1240户其中双拼联排134户洋房218户高层住宅288户公寓600户地下室建筑面积758298停车位1300个车位其中地上1100个地下200个建筑密度2905控高100米32层绿化率5556二、项目公司概况1、公司名称淮北能达利房地产开发有限公司注册资本2600万元人民币主要股东曾伟东（英泰国际代表）安康建法定代表人总经理资质等级暂定级2、履约能力公司员工23人具有一定房地产开发经验和能力已取得土地使用权，有土地证，付清地价款本项目用地按市场比较法已评估在280万元/亩以上，由于7本公司通过合法程序，凭借资金实力一次性付清土地款，取得低价格的土地作为开发成本（土地成本价按120万元/亩计算），建设高端商品住宅，具有强大的市场竞争力，项目升值空间更大。三、项目开发计划1、工程计划面积（万）开工时间竣工时间工期一期工程744582014512015103018个月二期工程37798201410120156308个月三期工程56178201581201663010个月2、销售计划时间（年月）面积（万）单价（元/）总金额（亿元）备注2014101开盘58000起，均价1000045020157185110005502016101512000600201526184341200022120含车库车位销售1030四、项目市场状况1、区域住宅市场成长状况8本项目位于相山区和杜集区临界处的老城区，原属相山区、现属杜集区，本区域仅有四个旧改项目在建约20万（淮海华府、华松天骄数码城、东方城市广场等），价格区间800012000元/。淮海华府未取得预售许可证已销售完毕，均价9370元/；天骄数码城均价7900元/，销售90；城市广场未销售，但接受认筹，咨询价格不低于8000元/，花园洋房、别墅均价1200016000元/平方米。本区域房价最高，新项目少，供不应求。全市近三年房地产市场情况如下淮北市2010年1月2012年8月房地产市场数据表年度指标201020112012总开发面积（万）488566853299294新开工面积（万）218842557135844房屋竣工面积（万）633761475319房地产开发投资（亿元）3965378789办理预售证面积（万）1373369379346销售面积（万）102777869628销售额（亿元）373630484316销售价平均房价（元/）3768418546209最高房价（元/）79801200016000格最低房价（元/）380041004520淮北市2013111月全市房地产市场运行情况表单位万平方米111月批准预售面积111月销售面积11月末商品房结转可售面积111月存量房交易面积地区商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅全市合计2215414992069317643242121628385947848相山区145259589123510943154411000264586048杜集区153548313456421044593307272烈山区677271446231522409055034濉溪县541746476552582772055279177414942、2013年111月份房地产市场各项统计指标情况10房地产开发投资完成情况111月份完成房地产开发投资12702亿元，同比增长224，增速较110月份回落77个百分点。其中住宅投资8657亿元，同比增长2784，增速较110月份回落66个百分点。房屋总施工面积1436万平方米，同比增长275，增速较110月份回落22个百分点；新开工面积33372万平方米，同比下降309，增速较110月份上升17个百分点；竣工面积7556万平方米，同比增长793，增速较110月份回落1079个百分点。11月份完成房地产开发投资1021亿元，环比增长3454。新开工面积4678万平方米，环比增长1638。商品房销售情况和供应情况（销售备案面积、均价）111月份新建商品房销售面积20693万平方米，同比增长4871，增速较110月份回落876个百分点，其中住宅销售面积17643万平方米，同比增长4562，增速较110月份回落745个百分点。111月份商品房销售金额10858亿元，同比增长638，增速较110月份回落1188个百分点，其中住宅销售金额8062亿元，同比增长6575，增速较110月份回落665个百分点。商品房均价5247元/平方米，同比增长1014，涨幅较110月份回落236个百分点。其中住宅均价4570元/平方米，同比增长1382，涨幅较110月份增长369个百分点。11月份新建商品房销售面积1669万平方米，环比下降1388。其中住宅销售面积1372万平方米，环比下降1838。商品房销售金11额874亿元，环比下降2279。其中住宅销售金额647亿元，环比下降178。新建商品房均价5235元/平方米，环比下降1037。其中住宅均价4717元/平方米，环比增长05。111月份二手房销售8594万平方米，同比增长3455；均价2081元/平方米，同比增长106。11月份二手房销售面积921万平方米，环比增长6625；均价4069元/平方米，环比增长119。其中二手住房销售698万平方米，环比增长4511；均价1434元/平方米，环比下降1043。111月份全市办理预售面积22154万平方米，同比增长5695。至11月底，商品房待售面积24212万平方米，其中市区待售面积17007万平方米。3、房地产市场情况分析房地产开发投资大幅增长。111月份完成房地产开发投资同比大幅增长，涨幅达224。从111月份完成房地产开发投资增速趋势来看，今年12月份开始出现增长，4月份达到高峰，但受国家经济发展大形势、房地产市场形势的影响，从5月份开始房地产开发投资增速放缓。房地产销售情况良好。111月份全市销售面积突破200万平方米，与去年同期相比增长4871。主要是从今年1月份刚性需求出现大量释放，销售面积大幅增长；虽然销售面积从2月份开始呈现下降趋势，至8月份增速下降幅度减缓并趋于稳定，但与去年同期相比仍处12于较高水平。111月份新建商品房均价总体上呈小幅增长趋势，其中商品住宅均价基本平稳。二手房销售面积、均价大幅增长。普通商品房供应充足，高端商品房缺乏111月份全市商品房供应同比大幅增长。至11月底全市商品房供应面积24212万平方米。无高端商品房供应。总体来看，当前淮北市房地产市场总体发展平稳。4、区域内供应产品特征本区域以旧城改造项目为主，商业、住宅及回迁物业混合，主要卖点是地段、便利，但拥挤、嘈杂、无绿化、停车位不足、物管很差、居住品质一般。最好的项目是淮海华府，紧邻相山公园和淮海中路，闹中取静，坐享各种资源，小高层、舒居户型，未开盘即预订一空，830012000元/、均价9370元/。未来23年区域内可供土地不足，老城区已无空地，仅有旧城改造项目，数量有限。本项目是老城区唯一的依山而建的新项目，以花园洋房、低密度建筑为主，市场定位高，没有竞争楼盘。5、区域市场目标客户研究和市场定位本项目的目标客户主要为老城区居民、全市高端人士和富裕阶层、首批高层社区需再次置业客户及矿区高收入进城置业客户，新进城13落户的农民及大学区域房的投资户。这些客户偏好老城区，注重配套、安全和服务，追求高品位的都市生活，亟待改善居住环境和品质。6、产品定位以花园洋房、联排别墅为主，高层、小高层为辅。别墅为2至3层；花园洋房以3至4层为主，部分5至6层；小高层以11层为主，高层为18层、30层、32层各2栋。不论哪种产品户型均宜紧凑合理。五、融资数额融资数额约35亿元，用于本项目开发。六、还款来源一期开盘销售回款约45亿，保守足以归还融资数额约35亿元。七、效益预测附表投资收益分析项目名称淮北相城绿都项目制表人编制单位编制日期项目序号总金额（万元）可售面积（）单位金额（元）备注一、销售总收入1733141、住宅销售收入1149660140595联排别墅2252351828613800双拼别墅322799144301580014花园洋房4280422336812000高层洋房5154431544310000高层住宅631755360858800高层公寓7263863298380002、商业收入8106543805280003、车库收入9130001300个10万元/个按实际销售额统计约1015万元/个二、各项支出总额101075471建造总成本119311016843455281土地款12263981464951802120万元/亩1前期开发准备费138431684345013主体建筑工程费（高层、小高层）1415212845091800（花园洋房、别墅）1556085608410001主体安装工程费1684221684345001社区管网工程能化系统185053017园林环境工程费19168510018配套设施费20336920019其他建设工程支出21843。50建筑成本64570万2不计容积率工程费22220922090（自用）10001684341463443销售费用2317331173314万元4管理费用248005财务费用2530006营业税金及附加262079812173314万元2、【26】综合成本2728540三、利润总额80204亿元288020417331493110减所得税29144371880204万元四、净利润3065767亿元五、项目投资总额31107547亿元六、销售总收入32173314亿元七、投资利润率336115依据上述投资收益数据分析本项目总投资93110亿元实投资金约3亿元本项目销售总收入173314亿元本项目利润总额为80204亿元（税前）本项目净利润为65767亿元（税后）本项目投资利润率为61说明上述可行性分析报告中的建安成本做到最大化，确保投资收益的最低指标。仅供参考八、项目落实情况1、项目用地现状项目用地已取得土地使用权的法律手续。土地使用权利人为淮北能达利房地产开发有限公司，商住用地，无抵押无查封。2、计划手续本项目现已于2013年5月20日正式立项。等政府各项批文下达即开工建设。3、规划手续已完成风险评估、环境评估、节能评估等手续。正在重新申报修建