华南农业大学公共大楼外包物业管理委托合同

1华南农业大学公共大楼外包物业管理委托合同委托方华南农业大学（以下简称甲方）受托方（以下简称乙方）外包一珠海市丹田物业管理股份有限公司田包组二广东华信物业管理有限公司为加强华南农业大学公共大楼（以下简称大楼）的物业管理，保障物业设施设备的正常使用，创造整洁、舒适、安全、文明的学习环境，为教学科研提供良好的后勤保障服务，根据国家及政府有关法律、法规，经双方充分协商，同意签订以下条款并共同遵守。一、物业管理服务范围（一）公共大楼项目所含的物业单位具体指（详见附件一1、2）外包一理学信息教学实验楼、艺术教学实验楼、11号楼（含111楼）、旧保卫处、食品教学实验楼、23号楼、45号楼、9号楼、新兽医学院大楼、22号楼、221伟南楼、222号、241（蚕桑培训中心）、新动科学院大楼、工程技术楼、机械工程楼、31土槽实验室、工程训练中心（32金属加工实验楼）、31号工程科研楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、14号楼、17号楼、18号楼、10号楼、16号楼、成教南北楼、华山学生活动中心、跃进南活动中心共32栋。包组二1号楼、资环教学实验楼、林学教学实验楼、园林楼林产楼、生命教学实验楼、农学教学实验楼、园艺教学实验楼、经管教学实验楼、研究生活动中心、图书馆大楼含信息馆、档案馆、离退休处楼、国际交流处楼、校医院、田家炳综合训练馆共16栋。（二）公共大楼的全部公共场地、课室、会议室、休息室；配套的设备、设施；物业范围内的停车场，各类活动。（三）各学院大楼、公共大楼四界东、西、南、北至规划路人行道内侧。二、委托管理期限为“22”年，即2014年7月1日起至2016年6月30日为第一承包期，考核合格后，自动续约，继续执行合同至2018年6月30日止。考核不合格，自动终止合同。三、物业管理服务事项（一）清洁服务1、包括公共场地、公共课室（教务处指定的）、学院（部、处）会议室、休息室的清洁卫生工作，不含实验室及办公室室内的清洁工作。每天用湿拖把或尘推清理地面两次，循环保洁，每月视具体情况用洗地机清洗一次，每月清洁天花两次，做到地面基本无尘、无垃圾，无污渍，墙上无蜘蛛网、无印迹。每天擦抹一次室内的电箱、电源板、开关、窗户护栏、指示牌等公共设施表面,做到无陈积的灰尘。每天用干净毛巾轻抹多媒体等教学设备一次。2桌、椅、讲台等家具每天用湿布抹一次，清扫垃圾杂物，保持讲台、桌、椅清洁明亮。黑板每天用湿布抹两次，保持上下午上课前的清洁。每月擦抹灯具、风口、风扇、空调器的室内机一次，每年清洗空调器室内机过滤网两次。门、窗户、窗台每天擦一次，每月清洗窗外飘蓬一次，保持窗户明亮，窗台无陈积灰尘。2、公共环境卫生（广场、道路、停车场、绿化用地、走廊、厕所、楼梯、大堂、电梯、天台、架空层等）每天清扫大堂两次，公共通道、楼梯、连廊每天清扫一次，循环保洁，重点清理地面，每周清洁墙面两次，每月清洁天花板一次。每周擦抹大厅门、防火门、电梯门、消防栓箱、公共区域玻璃窗、窗台、楼梯扶手、栏杆、管线、指示牌等公共设施两次。每月擦抹灯具、风口、烟感器、消防指示灯一次。每天清扫电梯轿厢内地板两次，每天擦拭轿厢壁、门表面、天花风口、照明灯一次，循环保洁，每月对电梯轿厢消毒一次。每天清扫天台、绿化用地、架空层一次，每天清扫停车场、广场、路面两次，循环保洁，清除地面污渍、积水，根据实际情况不定期冲洗广场、路面，保证地面干净整洁、无垃圾、杂物。每天清理排水明沟一次，每周清理砂井一次，定期清洁下水口及存水弯，保证排水畅通。每天冲洗厕所、清倒垃圾四次，每天消毒一次，喷空气清新剂两次，循环保洁，做到厕所基本无臭味，便池、地面无污物。3、每天8001100，13301700每隔半小时循环保洁一次，每天下班后18002200安排机动人员保洁。4、每天清运垃圾两次，并保持箱桶清洁，将垃圾桶内垃圾收集，按校内垃圾装压时间运至附近的垃圾装压点并倒入压缩车。5、暑假期间吸粪一次，特殊情况另外增加，保证污水排放通畅。6、定期消杀四害（蚊子、苍蝇、蟑螂、老鼠），每学期至少消杀两次。7、每两年一次免费外墙清洗。8、负责管理范围内乱张贴、乱拉挂、乱摆乱卖的清理。9、负责配合学校大型活动、迎接检查等的突击卫生任务。（二）维修服务1、维修服务范围建筑本体（泥水工程除外）的维护维修及配套设施、设备的维护管理，包括给排水系统、供配电系统、弱电系统、桌椅家具以及消防系统的维修（消防系统的维修以单项工程费用不超过1500元为限），但不含电梯维保及实验教学设备维保。保修期限内的设备、设施维修由供应商负责，或由供应商委托物业公司进行有偿代为维修，对于供应商未履行保修责任的维修，乙方在报请甲方批准后，由乙方进行维修，费用由甲方在供应商质保金中扣付。32、负责门、窗等的维修保养，包括五金部件的维修更换，1平方米以下（含1平方米）的玻璃（包括钢化玻璃）更换，窗铁杆的焊接，窗帘道轨的加固，保证门、窗的正常使用；离地45米以下（含45米）照明及供配电设备的维修，包括灯泡、日光灯及配件的更换；负责DN32以下（含DN32）明敷进水管、DN100以下（含DN100）排水管、水龙头、水制、冲水阀的维修与更新，保证不出现因水暖器材失修而造成浪费水的现象。3、负责公共课室桌椅教学用桌椅、卫生间隔板、栏杆（包括天台栏杆）的维修、加固，保证满足正常使用要求，不存在安全隐患。4、负责厕所、尿兜、楼顶面排水管口盖、地漏盖以及建筑物周围明沟、沙井、化粪池的疏通清理。5、维修人员必须持有相关的专业资质证书并在学校资产管理处备案，有完善的值班制度、设备安全运行规程及岗位责任制度、定期巡检测试及监督维修制度，各项设施标识清晰、规范，有完善可行的保养维护计划及完整的应急处理实施方案。6、维修人员要求24小时值班，物管服务中心接报修后，维修人员10分钟内赶到现场处理。7、小型故障3小时内解决，大故障8小时内解决，复杂或需特殊配件的故障向主管部门说明情况限时解决。8、上述15款以外项目的维修费用，乙方应在2个工作日内向甲方提交工程预算，由甲方安排相关有资质单位施工修复解决，费用由甲方承担。（三）安保服务1、接受学校保卫处对安保工作的监督和指导，做好管理区域内的治安、交通、消防等工作，维护正常工作秩序，做好安全防范工作（不直接对外，如公安部门等），每月一次向校保卫处书面汇报公共大楼安全保卫工作情况。2、明确门岗、巡逻、大楼安保职责和制度，楼宇区域的24小时巡查、执勤，每40分钟对各责任区域巡查一次，有必要时，可根据实际情况加大巡逻密度。3、大楼监控室24小时值班，落实使用监控设施的制度，爱护监控设施，保持清洁卫生，不得在监控室内烧水、煮东西，及使用大功率电器，因人为损坏监控设施，要追究责任。值班人员必须熟悉楼宇的功能、位置，掌握安防系统的使用，保持通讯畅通，及时报告出现的问题，做好记录。4、夜间2300时以后对楼宇全面清场，进行电子布控，任何人员未经准许不得进入楼宇。要有发生案情和突发事件应急处理的方案，能及时处理各类案情和突发紧急事件，保证事故现场有条不紊，保护好现场，及时向校保卫处与资产管理处报告情况。5、加强楼宇外围控制，防止闲杂人员等进入楼宇区域，纠正、制止楼宇区域内的各种违反校规、法律的行为（包括乱停车、乱搭建、乱张贴、乱涂画、乱摆卖等现象）。6、做好大楼区域周边的车辆的通行疏导指挥，按学校有关规定停放在指定停车场，维护停车场车辆停放秩序，确保停车场内车辆的安全。防止外围停放的自行车及附属4物品被盗。7、对楼宇易发生拥挤或滑倒的地域加设标识和引导装置，在人流量大的时段安排专人疏导，防止出现拥挤、踩踏、滑倒事件。8、对楼宇消防设施进行定期检查，出现问题及时向校保卫处和资产管理处反映，按合同要求做好维护保养工作，确保运转正常；每月至少一次组织检查楼宇区域内的各种消防安全除患，提出整改意见并跟进进展；宣传防火知识，组建义务消防队，做好大楼消防演习和火警处置工作。9、加强防盗、防骗知识的宣传，提醒师生保管好书包、手机、钱包等个人贵重物品，做好相关安全防范工作。（四）楼宇管理1、公共课室管理公共课室是指由教务处统一安排公共课程的课室（按校教务处开具全校公共课室清单执行）。按学校课程表开、关课室及灯光、空调。管理员提前15分钟将公共课室门打开，开窗通风、透气，确保室内空气清新。学生自习上座率超过50时，方可增开自习课室。遇有不按学校规定使用课室的同学，管理员应耐心劝解，开导平息其不满情绪，屡劝不听、严重违纪的上报学校相关部门处理。课室调整凭教务处的批条办理。2、教学用具发放管理值班管理员对教学用具分类登记并妥善保管，对物品数量、性能、质量、生产日期、厂家做好记录。发放物品及时到位，值班员须经常检查各个课室内的粉笔、黑板擦的使用情况，及时补充确保教学使用。作好物品发放登记，归还借用物品时要认真检查、核对。3、教学设施使用管理负责麦克风的发放。教师因教学需要借用教学设备时，须出示教师工作证，并1办理借用登记手续，课后将所借教学设备归还管理员保管。计划外教学、学生举办活动或会议借用课室，管理员凭教务处或学院办公室批2条办理借用手续，并报资产管理处备案。未经教务处或学院办公室批准不得私自调用课室及设备，不得随意将柜中的多3媒体设备搬出使用。4、严格按规定管理各楼宇房间、各公用房间（强弱电井、会议室、电梯机房、风机房等）钥匙，备用钥匙和常用钥匙分开放置；课室换锁时，作好更换记录，报资产管理处备案；因乙方原因造成丢失钥匙，乙方负责更换门锁。5、每日督促检查保洁工作，认真检查管辖区域内办公家具、课桌椅、饮水设备、公用设施设备完好情况，夜班人员必须对本楼宇进行巡查清场，检查门窗、公共区域水源电源，消除安全隐患。56、失物招领管理做好管理区域的失物招领的登记与领取工作。7、按要求接待校内外参观、来访人员，按规定办理相关手续和对大件物品的出入登记和验证。8、免费提供管理区域内学校会议、庆典、招生、考试、报到、学术活动、布展等活动的劳动服务，包括布置会场、搬运器材、桌椅、试室布置、清场等工作。（五）能源节约管理1、对于大楼范围内的地下水管网的跑冒滴漏现象，应在1个工作日内做出有效反应。2、对公共照明、空调、公共用水（洗手间、绿化灌溉等）等方面的管理制度细致可行，责任落实到人，执行到位。3、每周监控水、电、空调使用情况，并作记录。4、每月定期给后勤管理处水电科上报水电分析报告，对出现的异常情况加以分析说明，制定改进措施加以落实。5、全力配合学校水电节能改革项目，严格执行学校有关设施设备使用规定，落实责任人。（六）电梯的日常使用管理1、保持电梯轿箱整洁，无乱张贴现象。2、照明是否正常，所有灯管都能点亮。3、轿厢门是否能正常开启、闭合。4、及时向电梯维保单位反映巡查中出现的问题并在故障登记本上作好记录。5、全面配合电梯维保单位实施维护保养工作。（七）各类活动、宣传品和宣传栏管理1、做好项目范围内各类活动管理，不得任意或允许其他人任意在项目范围内搞活动，活动的内容、规模、形式和地点必须经甲方认可（经甲方有关审批程序审批，下同）。项目范围内禁止一切经商活动。2、做好项目范围内宣传品管理，不得任意或允许其他人任意在项目范围内派发、张贴和拉挂宣传品，宣传品的内容和宣传形式必须经甲方认可。3、负责项目范围内宣传栏的管理和日常看护，不得破坏。发现宣传栏被其他人为破坏，及时告知甲方和报学校保卫处；如宣传栏有自然损坏，及时告知甲方维修。4、负责宣传栏的使用，张贴的宣传材料内容必须经甲方认可，禁止张贴商业广告或非法广告。宣传材料张贴于宣传栏玻璃橱窗以内，不张贴于附近其他任何位置。5、项目范围内的各类活动（包括宣传）中必须爱护绿化和设施，爱护公共卫生，不将宣传材料、废弃物等随处丢放。四、管理服务费（一）物业管理服务费（二）付款方式每年物业管理服务费分四次支付，每年2月、5月、8月、11月的1日至10日支付本季管理服务费，每次付款时乙方需附上资产管理处出具的付款意见。第一、第二年经考核合格自动续约两年，考核不合格自动终止合同。最后一次付6款，应在考核达标并履行完合同后支付。（三）根据学校规划需清空或拆除的楼宇，甲方扣减相关的管理服务费，扣减标准按照乙方投标时所报面积单价。即扣减物业管理费（年度物业管理费/承包大楼总建筑面积/365）清空或拆除的楼宇建筑面积扣减物业管理费天数。（四）管理服务费中所包含的项目所发生的费用由乙方负责,不包含的项目所发生的费用由甲方负责。1、每年1次的外墙清洗工作、吸粪工作由乙方免费承担。2、零星物品的搬运工作由乙方免费承担。3、学校会议、庆典、考试、招生等重大活动的劳务工作由乙方免费提供。4、本合同“三（二）维修服务”15款规定乙方负责维修项目以外建筑本体（包括所有泥水工程）、设备设施的维修费用在保修期限内的设备、设施维修，由供应商负责，或由供应商委托乙方进行有偿代为维修；在保修范围之外的设备设施的维修保养费由甲方负责。5、本合同“三（二）维修服务”15款规定乙方负责维修项目的维修费用由乙方负责。6、物业大楼水电管理要贯彻甲方节约能源的原则，配合甲方水电改革方案，公共场地、设施等用电超出核准度数的水电费，在支付给乙方的物业管理费中扣除（以水电改革实际实施为准）。7、乙方不负责采购粉笔、黑板擦、麦克风电池等教学用具。8、乙方不负责电梯的维修保养、年审费用。（五）合同签订后，如遇政策性用工成本上升（如上调最低工资标准、社保等），两年内（2014年7月1日起计），物业管理服务费不作调整；满两年考核合格、自动续约时，总上调率超过10（不含10），由双方协商解决超过10部分导致增加的物业管理服务费分摊事宜。五、双方责任、权利、义务（一）甲方责任、权利、义务1、依照本合同规定将物业委托乙方实行物业管理，审定乙方拟定的物业管理制度，审定乙方的物业管理服务年度计划。2、依照本合同约定按时支付物业管理服务费，并协助乙方做好物业管理工作。3、根据物业管理工作需要，向乙方免费提供必要的办公室、值班室、仓库，水电费由乙方自负；如乙方有其他用房需要，可向资产管理处提交用房申请，批准后按学校相关用房租赁标准向乙方收费。4、提供必要的值班用校内（内线）电话、网络接口。电话费及网络费由乙方负责。5、负责提供工程建设竣工图纸和设备技术资料一套，并在乙方管理期满时予以收回。6、对乙方的管理工作的实施及制度的执行情况进行监督检查，每半年考核评定一次，并及时向乙方反馈意见，有权利对乙方的物业管理服务工作提出合理化建议。如7因乙方管理不善造成重大损失，甲方有权终止合同，不付违约赔偿金。7、负责本合同“三（二）维修服务”15款规定乙方负责维修项目以外建筑本体（包括所有泥水工程）、设备设施的维修。8、委托并授权乙方对违反校方管理有关规定的行为进行制止，并向校方相关职能部门汇报。9、遇到发生紧急情况或突发事件需要人员时，乙方现场人员应服从甲方指派。10、国家法律法规规定的由甲方承担的其他责任。（二）乙方责任、权利、义务1、遵守学校各项管理规定和合同约定的责任要求，根据甲方授权对委托物业实施物业管理，并按照合同约定向甲方收取物业管理服务费用。本合同规定之乙方责任、义务须在合同签订后一个月内，以服务公约的形式，公示于各大楼内大堂或其它公共场所，接受师生员工的监督。2、节约使用甲方物业管理服务项目提供的水电，按规定使用甲方提供的管理服务用房，不得擅自占用和改变非管理用房及设施的使用功能，乙方在校区内整修完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。3、确保实现管理目标，承担相应管理责任，自觉接受甲方检查监督。4、本合同“三（二）维修服务”15款规定乙方负责维修项目以外建筑本体（包括所有泥水工程）、设备设施的维修，乙方要向甲方提出维修报告，由甲方决定维修事项并支付维修费用。5、乙方不得将整体或部分物业管理责任以及利益对外转让，在未征得甲方同意情况下不得对外转包或分包个别物业管理项目，或在管理过程中进行未经允许的经营、收费行为。6、乙方须本着高效、精干的原则在校区设置物管服务中心，并按公司制订的质量管理体系文件运作管理。7、由于乙方工作人员工作上的疏忽，在管理范围内发生盗窃事件，造成学校设备设施损失，2万元以下的损失由乙方照价赔偿。造成2万元以上损失的由公安或司法部门裁定责任，乙方按裁定承担赔偿责任。若造成甲方师生合法权益的影响，乙方应承担相应的责任。8、乙方须按甲方人员定编要求全额配备各岗位的工作人员，招聘的人员必须按规定持证上岗，名单及资料报学校资产管理处和保卫处备案。工作人员必须遵守学校的规章制度和校园的治安管理，员工的工资、福利、保险等全部由乙方承担，员工发生工伤事故或违法行为由乙方自行负责。9、建立物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。10、有权依照甲方委托和授权对违反有关规定和制度的行为进行制止，但不得对甲方师生合法权益造成损害。11、管理期满时向甲方移交全部管理用房、全部物业管理档案及有关资料。12、提供充足的、卓有成效的校园护卫、清洁、维修等服务，提高工作效率。13、积极配合甲方的各项活动。814、国家法律法规规定的由乙方承担的其他责任。六、质量保证金1、乙方在与甲方签订本合同之日起7个工作日内须一次性向甲方缴纳20万元作为质量保证金；乙方如不能按期缴纳质量保证金的，视为弃权，甲方有权重新选择管理单位。2、乙方完成合同规定的管理目标，合同期满（包括终止合同）或撤场时，必须进行实物交接，并保证移交物业的正常使用状态。甲方在乙方符合要求条件下撤场15日内免息退还全部保证金。3、如乙方不能完成质量指标的要求或在履行合同期间出现属于乙方重大责任事故的事件，质量保证金则被罚没，并应赔偿甲方经济损失。七、违约责任一乙方服务达不到华南农业大学公共大楼外包物业管理方案（乙方编制）的承诺或在服务过程中出现严重的服务质量事故，需承担相应的违约责任，违约责任承担办法按华南农业大学大楼物业管理质量监控与考核管理办法（附件二）执行。二合同双方中任何一方要提前终止合同，须提前三个月书面通知对方，并支付给对方违约赔偿金20万元。八、其他事项1、合同未尽事宜，双方友好协商，以书面形式补充。2、本合同执行期间，如遇不可抗力（台风、地震、战争、暴雨、生物等）因素造成财产损失的，由甲方负责。3、华南农业大学公共大楼物业管理质量监控与考核管理办法（附件二）作为合同附件，与本合同具同等法律效力。4、本合同与附件内容矛盾之处，以本合同为准。5、本合同自签订之日起生效。6、在履行本合同时，若发生争议，双方应协商解决。若协商不成，可向甲方所在地法院提出诉讼。7、本合同正本一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。甲方（盖章）华南农业大学乙方（盖章）广东华信物业管理有限公司法人代表（签名）法人代表（签名）委托代表（签名）委托代表（签名）签订时间年月日签订时间年月日9附件一1外包一公共大楼物业管理基本信息表人员定岗定编（人）使用单位大楼名称建筑面积（M2）竣工年份保安清洁维修理学、信息学院理学信息教学实验楼47,811002005128艺术教学实验楼10楼（含111楼）2,24000193463艺术学院旧保卫处1,53100200231食品学院食品教学实验楼15,0600020026323号楼1,78800199245号楼2,6240019939号楼1,99900193631兽医学院新兽医学院大楼19,8770020096322号楼2,458001991221伟南楼743001992222号1,371001992241（蚕桑培训中心）2,24700200462动科学院新动科学院大楼16,605002009635工程技术楼19,941002004机械工程楼3,50000200631土槽实验室1,084222000工程学院工程训练中心（32金属加工实验楼）1,400641998124水利学院31号工程科研楼9386020042号楼2,442001934人文学院3号楼2政部4号楼1,698001934档案馆5号楼（含室内清洁）5,3228919343314号楼2,093001963公管学院17号楼3,4720019641测试中心18号楼4,202001988农村政策中心10号楼1,564001980116号楼4,836001935151成教学院成教南北楼7,33480198032华山学生活动中心3,91360200231校团委跃进南活动中心4,267002012314合计196697759640910人员类别人员编制小计1、管理人员主任1人，质管培训部经理1人，事务助理1人32、保安人员设保安部经理2名，保安员96人，调休10人1083、清洁人员设清洁部经理1名，清洁工40人414、维修人员设维修部经理1名，维修工作9人10合计162备注1、以上保洁区域除5号楼外，其它均不包含室内清洁；2、以上人员配备均按8小时/天工作时间，保安按三班倒人员配备。11附件一2外包二公共大楼物业管理基本信息表人员定岗定编使用单位大楼名称建筑面积（M2）竣工年份保安清洁维修1号楼2621964资源环境学院资环教学实验楼312822006125林学教学实验楼22,25000200664林学院园林楼林产楼1,83780198831生命科学学院生命教学实验楼22,6700020066人4人农学院农学教学实验楼23,3330020066人3人园艺学院园艺教学实验楼24,8940020066人4人经管学院经管教学实验楼24,6400020066人4人4研究生处研究生活动中心2,2130020073人1人图书馆、档案馆21号楼图书馆、档案馆、信息馆大楼32,464002006离退休处离退休处楼1,09600199814人6人国际交流处国际交流处楼3,1900019881人校医院校医院3,65869196319953人1人体育部综合训练馆6,0000020043人1人412使用单位大楼名称建筑面积（M2）竣工年份人员定岗定编保安清洁维修合计1997904968358人员类别人员配置小计1、管理人员主任1人，质管培训部经理1人，事务助理1人32、保安人员设保安部经理2名，保安员68人，调休7人773、清洁人员设清洁部经理1名，清洁工35人364、维修人员设维修部经理1名，维修工作8人9合计125备注1、以上保洁区域除5号楼外，其它均不包含室内清洁；2、以上人员配备均按8小时/天工作时间，保安按三班倒人员配备。13附件二华南农业大学公共大楼物业管理质量监控与考核管理办法甲方华南农业大学乙方广东华信物业管理有限公司为加强对华南农业大学公共大楼物业管理的质量监控，经甲乙双方友好协商，特制定以下质量监控与考核管理办法。一、甲方每学期组织学校有关人员依据双方合同及本管理办法的“考核评分标准”（见附件）对乙方的物业管理工作进行一次考核评分，以合同约定的物业管理费中的管理酬金按考核评分结果浮动支付。二、考核评分与管理酬金支付方法1、90分（含）以上为一级，达到管理目标，管理酬金按合同照付；2、80分（含）至90分为二级，每低于90分1分扣1000元；3、70分（含）至80分为三级，每低于80分1分扣2000元4、60分（含）至70分为四级，每低于70分1分扣5000元5、60分以下为不及格，扣发当期全部管理酬金并限期整改。三、连续两次考核在60分以上，70分以下或一次考核不及格（60分以下），甲方有权终止合同，不付违约赔偿金。甲方（盖章）华南农业大学乙方（盖章）广东华信物业管理有限公司法人代表（签名）法人代表（签名）委托代表（签名）委托代表（签名）签订时间年月日签订时间年月日14华南农业大学公共大楼物业管理考核评分标准项目标准内容分值监管评分参考1、物业公司有详细的物业管理实施方案和创优计划。1分没有方案和计划扣1分，不符合要求扣05分2、建立健全各项管理制度，各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法，服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。按编制配备工作人员。2分没有建立扣2分，物业管理服务工作程序，质量保证制度、岗位考核制度等，每发现一处不完善、不规范扣05分，未制订具体措施扣02分，未制订考核办法扣02分。人员配备不达编，扣2分。3、物业公司管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一服装，佩戴明显标志，工作规范，服务主动、热情，作风严谨。1分每发现1人无上岗证扣02分，着装及标志一项不符合扣01分4、应用现代管理手段，提高管理效率。1分没有扣1分，不符合扣05分5、建立并落实维修服务，承诺维修及时率100，并有回访记录1分建立但未落实扣05分，未建立扣1分，每降低1个百分点扣01分，记录不完整或无回访记录扣01分6、管理组织机构健全，人员配备符合合同，所有人员身体健康，形象良好，以教育教学为中心，自觉遵守学校各项制度。1分组织不健全扣1分，人员配备不足，每少1人扣02分，员工管理不到位扣02分7、及时与学校沟通，对校方安排的有关处理、联络、知会要及时跟踪、落实及反馈。1分遇重大问题不报告扣05分，因沟通原因影响工作扣02分，安排事项无反馈、无结果扣05分8、定期向师生进行管理服务满意度调查、意见征询活动，对合理建议或意见及时整改，由师生组成的评议团满意率达85以上。1分未做扣1分，该整改的未整改，每一项扣02分，员工管理不到位扣02分9、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。耐心礼貌地接受师生对报修、投诉、求助、建议、问询、质疑，及时处理，并做好记录，有回访制度。1分无处理扣02分，无相关记录扣01分，无回访制度扣01分，因服务态度或工作不到位被投诉，经查实，一次扣05分（一）基础服务管理（20分）10、严格执行学校有关管理规定，发生打架、骂人、高空抛物、乱扔垃圾、集体闹事，及时制止并向校相关部门报告。2分未制止，扣05分，处理不当扣02分，未及时报告中心，扣03分1511、大楼实行24小时值班，外来人员进入大楼，大件物品出大楼按学校相关规定严格控制并有记录。2分缺岗一次扣05分，因把关不严，出现被盗等事故，每一次扣1分，并追究物业公司责任，无记录扣03分，记录不完整扣01分12、架空层单车有序摆放1分有乱停或大片单车倒地，一次扣01分13、做好宣传栏的管理。1分发生乱张贴，扣01分14、准时开关课室门，按时开关大楼路灯3分开启延误超过30分钟一次扣1分，每发现一处门、电未关扣02分15、建立大楼各课室、办公室档案，进行一次查验课室，清点设备设施。1分未建立扣02分，未查验，每次扣05分项目（一）综合要求1、机电人员应按规定的技术要求聘用，有上岗证书。2分机电员工技术水平达不到工作要求，每人扣02分2、制定设备安全运行规程和管理方案，实施岗位责任制，建立并执行维修档案管理制度。2分无规程和管理方案，扣05分，未设责任人，扣03分3、严密组织对机电设备的运行状态的巡查，记录齐全，对设备的维护保养做到有计划、有措施，确保设备性能完好、动作正常。2分维修保养无计划、方案、巡查无记录扣02分4、机电人员维修操作设备要按操作规程处理，值班不脱岗、串岗、不看书、杂志，不抽烟、喝酒、聊天、会客、睡觉、听从监管人员的管理指挥，并保持设备及机房无杂物，灰尘，老鼠、虫害发生。2分发现一次违规操作扣02分，不听监管人员的管理指挥扣05分，因玩忽职守造成后果扣1分，并追究责任。设备、机房等处有杂物、灰尘、渗水、油，环境不合标准扣02分5、有停电应急措施，确保大楼内无管理责任事故发生。2分无故停电查不出原因每次扣1分6、公共设施维修，设备故障的处理必须确保维修质量，建立健全维修制度和程序，对各种报修能及时准确地修复，对电梯、给排水系统的管理必须有各自的工作制度、工作职责、工作程序、流程图等。2分维修质量不达标准扣02分，对报修处理不及时，服务态度不好扣03分，工作规定，程序不健全扣05分7、备用应急照明可随时启用。1分不符合扣05分（二）给排水系统1、积极协助做好教学楼合理的用水管理和节水工作。1分一项不符合扣02分（二）大楼设备设施管理（25分）2、制定故障及事故应急处理方案。1分无应急处理方案扣05分，不完善扣01分163、设备、阀门工作正常，无脱帽滴漏。1分每发现一个扣01分4、水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池（箱）周围无污染隐患。1分每发现一个扣01分5、排水系统畅通，汛期道路无污水，设备房无积水浸泡发生。1分每发现一个扣01分6、遇有故障，维修人员在规定的时间内抢修，无大面积泡水、漏水。1分未做到每发现一个扣02（三）空调1、分体空调定期清洗滤网和散热器并记录。2分无清洗记录扣01分（四）电梯使用管理1、保持电梯轿箱整洁，无乱张贴现象。1分每发现一个扣02分2、照明正常，所有灯管都能点亮。轿厢门能正常开启、闭合。1分未做到每发现一个扣02分3、及时向电梯维保单位反映巡查中出现的问题并在故障登记本上作好记录。1分无记录扣05分4、全面配合电梯维保单位实施维护保养工作。1分每出现一个投诉扣02分项目标准内容分值监管评分参考1、卫生各责任范围明确到人，实行标准化保洁，清洁员着装统一，工作仔细、形象良好，清洁环卫设备完善。2分清洁员责任不明确扣02分，未实行标准化保洁扣04分；着装不统一、不干净、形象不好每人次扣01分，设备不完备扣02分2、课室干净整洁，窗明地净；课桌椅无杂物、无灰尘土；黑板无尘灰。2分课室整体不干净有杂物扣05分，课桌椅不干净有杂物扣05分，黑板未清理扣01分3、进入教学区，做到动作轻、说话轻、走路轻。2分对教学及学生学习造成影响，一次投诉扣01分4、电梯轿厢亮洁，地面无积水、杂物、污渍、灰尘，电梯槽内无杂物推积。2分每一项不符合扣05分5、走廊、楼梯干净明亮、无长时间滞留纸屑、果皮和明显垃圾、烟头。2分垃圾滞留8小时以上，有明显污渍、杂物，楼梯、地面烟头、痕迹、墙面蛛丝、灰尘扣03分6、公共场地、课室、会议室、休息室、值班室、设备房室内地面及家具、电器、设备干净明亮，无灰尘及其他杂物，物品及桌椅摆放整齐。2分墙面、天花板、灯等无灰尘、蜘蛛网，桌椅白面无污、地面无杂物、垃圾篓清理及时，物品摆放整齐，每一项不符合扣03分（三）大楼环境卫生管理（25分）7、公共洗手间无异味，无积水，镜面玻璃无污渍、手印、乱涂画。2分地面、台面有水迹、污物，大小便池有污物，卫生间有严重异味扣02分，墙面、镜面有污迹、手印扣03分178、标识牌、公共设施目视无明显灰尘、平台、楼梯通道及层顶无积水、杂物，无垃圾、青苔、积水，墙面、宣传栏、玻璃、门上无污渍、无乱贴、乱涂画和乱悬挂现象。2分每一项不符合扣02分，每发现一处乱张贴，乱涂，乱画和乱悬挂扣03分9、道路无明显泥沙、污垢、纸屑、树枝树叶、无积水、无垃圾堆积物，无杂草延伸。2分道路上的泥沙、污垢、纸屑、树枝树叶等堆积物滞留时间不能超过8小时，不符合扣03分10、架空层、楼层下无蜘蛛网、无积尘。1分发现一处扣01分11、雨水井、污水井和沙井排水沟通畅，无外溢，盖板无污垢、无破损，无垃圾、无堵塞。1分一项不符合扣02分12、定期进行消毒、消杀灭四害，并做好记录