成都保利春天花语商业项目定位及营销方案销售推广策划

成都保利春天花语商业项目定位及营销方案销售推广策划保利春天花语定位及营销方案世家机构2013124目录1项目定位2营销策略春天花语定位建议基础条件认知1竞争环境研究2项目定位3项目区位项目交通项目配套项目指标PART1章节标题微软雅黑28号，数字32号PART1基础条件认知项目区位项目位于北改核心区域的纽带“大丰板块”，发展潜力巨大。三环绕城高速本案北新干道凤凰山片区地铁1号线北延线成都北大门咽喉，“北改工程”核心区域，未来将成为以城市综合服务功能为主的新城区；从接受城北老商圈外溢的客户，到现在成为承接新老商贸城的核心居住区；连接市内五块石荷花池板块与斑竹园商贸城板块，大丰的纽带作用不可替代，潜力巨大，未来将成为城北主力居住区之一。荷花池板块大丰板块本案斑竹园板块项目四至项目周边主要规划为住宅用地处于持续开发状态，适宜人居东面大型的商业金融用地与两块公共绿地规划，但目前尚未修建，目前比较荒；南面政府规划公共用地；西面两个在售尾盘的住宅项目；北面两块即将开盘和刚拍出去的住宅用地。城市主干道四通八达，路况良好，形成道路衔接顺畅的现代化交通脉络；公共交通路网布局完善，临近3路、24路、512路、24路、747路、24路等公交站点；临近地铁1号线延长线大丰站，逐渐实现城市交通提速；项目2公里范围内有同品牌大规模项目保利城。地铁一号线项目交通项目周边路网发达，临近地铁，未来交通规划良好。学校大丰小学、大丰中学及双语幼儿园综合商场家乐福银行中国银行、工商银行、农业银行邮局大丰邮政医院大丰公立医院约1公里项目配套位于大丰城区，周边配套成熟但档次较低，无自然资源。项目占地80亩，40容积率，其中住宅建筑面积193万方，商业建筑面积为21万方。项目指标项目整体规模小，容积率高。本案周边生活配套成熟，交通便利，但规模小、容积率高，周边无较好的自然资源，并且2公里内有同品牌大规模项目保利城所以综合以上条件，我们为项目定出开发目标快销走量开发目标针对快销走量的开发目标我们需要思考以下问题我们的客群是哪些人他们需要什么样的产品能够接受什么样的价格定位问题根据提出的问题需要具体对城市发展方向，区域住宅市场、区域客群来源、产品需求特点及产品价格等做进一步分析。城市发展格局区域市场形势区域板块格局区域产品特点PART1章节标题微软雅黑28号，数字32号PART2竞争环境研究规划范围西至成灌路及北部商贸城西侧边界；东至成华大道；南至府河；北至香城大道及三河镇用地范围；区域面积总面积212平方公里；总体定位成都市中心城区北部副中心；总体规划2012年启动商品市场、货运场站、物流服务站、仓储企业搬迁工作；以荷花池片区、火车北站片区、五块石片区、驷马桥片区、人民北路片区为调迁先期重点；绕城内不再布局任何批发市场；产业升级，高端商贸和现代物流产业为主导。“北改”推动城北产业升级，未来以绕城外的高端商贸和现代物流产业作为片区主导。成华大道商业商务轴国际商贸片区大天商业商务总部片区凤凰山商务商业片区上府河商业休闲娱乐片区花照商务商贸片区昭觉寺文化旅游商贸片区新成华创意总部商务片区沙西线娱乐商务轴人民北路城市中轴线火车北站商务商贸片区北湖国际文化旅游商贸片区川陕路文化经济轴区域城市规划国际商贸城整体占地2090亩，总建面245万，预计成形后将建成6万余个商铺，拉动直接产业人口近20万；物联港整体规划超过48000亩，目前已经启动五金专业市场销售，可容纳近2万户商家驻场经营；商务中心以北欧知识城及源上湾的酒店、购物中心、写字楼等构成，以知识产业、电子商务、商贸物流为主，是未来城北的商务中心。未来预计有30万人迁入城北商贸区，住宅需求急剧上升，本案距商贸城仅30公里，具有良好的发展机遇。西部汽车商务服务园区海宁皮革城成都国际物联港西部机电城国际商贸城西部医药贸易中心商务中心30万人口已投入使用建设规划中30KM区域城市规划未来30万人口迁入城北商贸城片区，住宅需求量急剧上升，项目具有良好机遇。随着专业市场的外迁和国际商贸城的发展，区域房地产市场从2009年开始快速发展；2011年北欧知识城、开元国际、大峰景、源上湾等的集中放量，新增面积出现井喷，成交价格攀升至5600元/，供销两旺；2012年以消化存量为主，借势五块石荷花池的搬迁，销量大幅增加，预计后市将持续存在供需两旺局面，竞争激烈；区域市场格局2009年至今，区域借势”北改”，区域住宅供销两旺，预计后市持续较好态势。2012年区域市场高层住宅面积段供销价走势图2012年9月后，出现销售小高峰今年下旬，北改再次提上日程，2013年2月荷花池13楼的强制搬迁及项目的放量使得市场出现销售小高峰，总体来看市场以存量消化为主；商贸城片区刚需及首改为购买主力，7090面积段供销两旺城北区域商品住宅市场，7090面积段供销两旺，市场产品需求较为集中。区域产品供销近期住宅以存量消化为主，7090面积段供销两旺，均价在集中在55005600元/。城北房地产市场在商贸城规划后，从内到外已经逐步形成荷花池、大丰、斑竹园3大板块。五块石荷花池板块配套最为齐全，但后续调整为商住融合的生活消费类商业；大丰板块项目较多，规模较小，目前仅有保利城形成规模性开发，但此版块是承接成都市内及商贸城的关键板块，未来将成为城北主力居住区之一；斑竹园板块该片区将成为北部新城商贸发展带的“龙头”和西部商贸、集散、交流中心。北三环至绕城外我们可将区域依次划分为三大热点居住板块五块石荷花池板块，大丰板块，斑竹园板块。区域板块格局板块特征以城北城区刚需及改善客群为主，套一至套三均有需求，主力产品总价5070万/套。五块石板块、荷花池板块客群来源成都主城为主，辅以部分商贸城片区及周边二级县市客群年龄特征2540岁职业特征上班族、区域内小生意人产品需求套一至套三均有需求房价水平70008000元/价格承受5070万/套生活配套配套完善代表项目绿地世纪城购房要求房间功能及其数量，完善的生活及交通配套，喜爱大面积空间赠送区域板块格局五块石荷花池板块基本信息项目北接三环，紧邻1号线升仙湖站，交通便利；初步定位为包括大卖场、甲级写字楼、公寓、时尚休闲街为一体的城市综合体。五块石荷花池板块代表项目绿地世纪城项目深访以成都主城首置为主，对价格承受力相对较高，注重房间功能数量及舒适度，对套一至套三均有需求。访谈对象李薇雅，绿地世纪城项目销售人员来我们这买房的60都是成都的首置，我们的项目交通方便，而且我们的房子在三环内，客群及产品覆盖面比较广，对紧凑及舒适性的套一到套三需求量都比较大，均价都在7000元/左右，因为项目距商贸城有一定距离，只有少量商贸城客户愿意到这里来买房，我们的客群与大丰、斑竹园板块的客群有所差异。五块石荷花池板块代表项目绿地世纪城板块特征以商贸城刚需为主，7090小套三畅销，套二为辅，主力产品总价4050万/套。大丰板块客群来源商贸城片区小生意人为主，辅以部分城市外溢刚需及大丰本地人年龄特征2535岁职业特征商贸城片区小生意人、周边上班族产品需求7090套二及小套三房价水平53005800元/价格承受4050万/套生活配套配套较为完善代表项目保利城、蓝光花满庭、开元国际社区购房要求注重房间功能及房间数量，有比较完善的生活及交通配套，喜爱大面积空间赠送，对总价敏感区域板块格局大丰板块基本信息距离规划中的地铁1号线1公里以内，距商贸城约3公里，周边生活配套成熟，目前销售进入尾盘。大丰板块代表项目开元国际社区项目深访以商贸城片区首置及首改为主，注重房间功能数量，生活配套、交通便利性、低总价及大面积赠送是项目热销的关键，保利城对项目有一定影响。访谈对象陈芝霖，开元国际社区项目销售人员在我们这里买房子的70都是商贸城过来的，虽然说我们这里距离商贸城还是有一段距离，但是我们这边配套相对商贸城要更成熟，将来地铁站口离我们项目在800米以内，交通很方便，而且我们产品的赠送面积比较大，设计也比较好，保利城开盘对我们90110的套三销售造成了一定的影响，他们规模大，又是品牌开发商，但是我们这边的配套都是现成的，户型也比他们小些，总价低些，这个也是我们现在销售最大的优势。大丰板块代表项目开元国际社区基本信息项目毗邻地铁1号线延长线和地铁5号线，户型紧凑，面积小、总价低，开盘即热销。大丰板块代表项目花满庭项目深访以商贸城片区首置为主，注重房间功能数量、项目品牌、生活配套、交通、低总价及大面积赠送是项目热销的关键因素。访谈对象王凤，蓝光花满庭项目销售人员来我们这买房的60都是商贸城的生意人，他们经济能力有限，而且都是二级城市或者是省外来的，基本上都是三口之家或者三代同堂的，要求总价要低，房子数量又多，所以我们这次都是在面积赠送和做多房间的情况下降低建筑面积，从而降低总价，因为我们是大品牌，加上以后有地铁的5号线和1号线延线都要经过我们这，生活配套也是现成的，所以大丰本地和成都一些刚需也会到我们这来买房。保利城对我们影响不是太大，因为我们做的产品都是在房间数不变的情况下做到最小，总价较低，是对保利城低总价套三客户的一个补缺。大丰板块代表项目花满庭基本信息容积率低，规模大，影响力广，项目居住舒适度远远高于本案；保利城生活配套正在规划中，远景生活配套齐全，但目前处于空白状态。大丰板块代表项目保利城项目深访以大城北首置及首改为主，注重房间舒适性及功能使用，其中项目品牌、规模及未来生活配套、交通便利、客群差异化均是项目热销的关键因素。访谈对象欧婷，保利城项目销售人员来我们这买房的客群和大丰其他项目的客群有所差异，周边的都针对经济条件有限的商贸城片区的刚需，而我们的规模大、环境好、未来生活配套齐全，又是大品牌的造城项目，所以我们针对的客群更广，主要是针对相对有经济基础的大成北首置和首改，他们对居住的环境及舒适度要求较高，同时也要兼顾房间的功能数和生活配套，所以我们的产品做得相对舒适。大丰板块代表项目保利城板块特征以商贸城刚需为主，7090小套三畅销，少量套二、主力产品总价4050万/套。斑竹园板块客群来源商贸城片区生意人为主，辅以部分二级县市客群年龄特征2550岁职业特征商贸城片区小生意人、周边上班族产品需求70110套二、小套三及套三房价水平52005600元/价格承受4050万/套生活配套规划中代表项目北欧知识城、源上湾购房要求注重房间功能及房间数量，有比较好的生活及景观配套，喜爱大面积空间赠送区域板块格局斑竹园板块基本信息项目临近1号线延长线和在建的3号线，交通便捷；自然环境优越且紧邻国际商贸城、国际物联港和海宁皮革城，项目内配套生活、商业规划完善。斑竹园板块代表项目北欧知识城项目深访以商贸城片区首置及首改为主，注重房间功能数量，居住环境舒适、临近商贸城项目规模大、低总价、是项目热销的关键因素。访谈对象李昀，北欧知识城项目销售人员我们项目的高层不愁卖，主要80都是买给商贸城和皮革城的客户，他们都是从外地到成都来做生意的，一般都是一家人一起就搬过来住了，所以低总价的套二和套三卖的都很好，我们项目规模大、而且就在商贸城旁边，而且有公园，有学校，生活环境好，配套规划齐全，交通也便利，这些都是我们项目最大的优势。斑竹园板块代表项目北欧知识城区域板块格局荷花池板块主要以吸附城北首置为主；大丰及斑竹园板块主要以商贸城片区的首置及首改为主，产品供应及客户特点趋同，价格无明显差异。其中保利城规模大，面向客群广，主要针对大城北所有相对有经济实力的刚需，其产品更为舒适，产品与客群与大丰其他项目有所差异。区域板块格局小结占位于机遇与挑战并存的城北板块，为了本案能在竞争市场中占据优势，达到快销的目的，在此我们特别选取五个可类比项目产品进行分析，希望能为本案在产品定位层面提供参鉴依据。区域产品特点高层产品供应为主，总体去化均可观，月均去化在65280套不等；均价集中在5600左右，品牌开发商与普通开发商无溢价优势，说明当地客群更看重价格本身，对单价及总价价格敏感度高；大峰景整体总体月均去化低主要原因是开盘较早，期间未放量，在2012年集中放量后，月均消化速度提升至65套/月。区域产品销售情况各项目产品套二集中在75，套三单卫8590，套三双卫100110；其中8590的小套三最为畅销；保利城因面向品质型刚需，产品设计较为舒适。区域产品户型销售情况蓝光花满庭户型设计赠送面积较大，但过于注重房间数量，过小的房间设计忽略了产品的功能性，未来居住将受到一定影响。花满庭4室2厅2卫85花满庭3室2厅1卫74赠送面积较大，其中书房面积仅为2627，房间功能性下降赠送面积较大，其中次卧面积仅为2431，房间舒适性较差户型特点1极紧凑的蓝光花满庭牺牲实用性满足房间数客厅开间37米，采用目前最流行方式做足20阳台面积，并将其完全实用化客厅开间46米，主卧开间4米，南北通透，面积赠送较大，居住舒适度较高各项目产品套二、小套三户型设计合理，居住舒适度较高，在不损失其使用功能的情况下，具有一定面积压缩的空间。户型特点2其余项目设计合理，但还有压缩空间比蓝光舒适比其余项目紧凑项目产品启示蓝光因过于注重房间数量及压低产品总价，过度压缩房间面积，造成产品户型功能损失，因此本案需在设计上避免同类失误；其余大部分项目相对舒适为主，可在保证其实用功能下再次适当压缩面积，将户型做精、做细；同时控制总价，奠定后期快销走量的基础；针对快销的开发目标及商贸城片区客户，主要做最迎合市场需求的小套三产品；鉴于新项目赠送面积报规的政策以及保证实用性，不走蓝光的极端小三房路线。产品启示城市发展格局未来30万人口迁入城北商贸城片区，片区发展机会较大；区域市场形势7090面积段供销两旺，均价无品牌溢价，集中在55005600元/，预计后市持续供销两旺；区域板块格局大丰及斑竹园板块主要以商贸城片区的刚需及首改客群为主，五块石荷花池板块以城北城区客群为主；区域产品特点蓝光过于压缩产品面积损失了房间使用功能及舒适度，其余项目还有压缩空间。与保利城差异保利城规模大、客群覆盖广、产品属于舒适型，其总价相对较高，配套暂未形成。市场结论回顾客群定位产品定位价格定位商业定位PART1章节标题微软雅黑28号，数字32号PART3项目定位建议核心客户商贸城区域客群（占75以上）职业特征小生意人年龄特征2050岁社会属性有一定经济基础，但经济实力有限，因生意关系举家搬迁至成都生活物业需求紧凑套三为主，适量套二；看中面积、总价、及生活配套。重要客户大丰本地及成都主城客群职业特征生意人、上班族年龄特征2535岁社会属性经济实力有限，因结婚购房的年轻人物业需求套二、小套三为主，辅以适量舒适型套三，重视房间功能、生活配套及交通便利性。补充客户大成都及二级县市客群年龄特征3050岁社会属性有一定经济实力，具备投资眼光的投资客物业需求套二及小套三为主，看中项目品质及未来升值潜力。项目客群定位案名保利春天花语打造城北品质刚需项目项目定位具备市场前瞻性做市场最主流产品，以市场需求为基础，大众产品面积下进行适当压缩，降低总价的同时避免过于减小面积损失产品使用功能及舒适性。大丰、斑竹园板块部分在售项目主力户型面积汇总表项目产品定位主流项目两房70平米面积段，本案做出25房，形象宣传三房,比目前项目同类产品压缩10平米，凸显竞争力。三房为主力，小三房占比为最项目户型配比建议6000/平米均价（实得价约5400元/平米），总价区间3054万/套，主力总价4254万/套。根据AHP定价模型测算，本项目地块的销售价格为5748元/平方米，考虑到片区项目均价的涨幅，建议本案均价控制在6000元/平方米，以总价计算，主力总价控制在4254万元/套，以客户最能接受价格快速打入市场，推高销量，达到快销目的。项目价格建议对本案商业的思考服务于社区居住需求价值最大化本案有21万方商业指标，但因20的建筑密度约束，按2层底商来算，预计较难做满，做集中商业又不利于快速销售，因此建议以底商为主，尽量做满，实现最大化商业价值；本项目区域生活配套完善，但品质一般，所以本案立足于做满足区域人群生活需求的小而精的配套商业。商业定位社区商业商业建筑与业态规划底商在昭示性较好的北侧及西侧铺排底商；兼顾特色餐饮、咖啡吧、茶坊等休闲配套，以及银行、便利店等日常生活配套。建筑形态2层临街底商；建筑层高12F45米；建筑进深1012米；划铺原则商铺面积按照40100灵活分割。通过对城市发展方向，区域住宅市场、区域客群来源、产品需求特点及产品价格等做的分析，我们对以下问题作出了解答我们的客群以商贸城刚需及首改客户为主，辅以部分大丰本地、主城等的刚需及投资客群；产品的需求7595（实得90110）的小套三及套三产品，其中75的小套三占绝对主力；价格的承受5600元/平米（实得价46004800元/平米），主力总价4253万/套。与保利城差异保利城规模大、客群覆盖广、产品属于舒适型，其总价相对较高，配套暂未形成，而本案虽然规模小，产品属于经凑型，但客群针对性强，总价低，且周边生活配套完善，有浓厚的生活氛围。问题解答营销如何保障实现业绩项目定位之后春天花语营销攻略营销启示1项目、竞争市场回顾及启示核心策略2核心策略及核心营销策略及执行项目营销环境分析典型案例分析营销启示PART1章节标题微软雅黑28号，数字32号PART1营销启示项目营销环境分析宏观市场启示理解城北的过去及未来，抓住发展趋势、客群特点；指导定位及营销理解宏观政策变化特点；理解成都市场变化特点；把握市场发展趋势及机遇；及早入市，快速去化刚需支撑整体市场量价齐升，市场未来预期向好；区域市场启示区域随“北改”快速发展。2012年大丰板块成交全城第六，城北第一。借保利品牌优势，塑造春天花语独特价值；强调产品功能及舒适度，实得单价及总价。结合资源优势，阶段性组合使用线上推广深耕线下，挖掘区域客户，重视老带新；理解竞品，寻找共性，创造差异化；中大开发商产品趋小赠送实用定位创新营销创新推广力度大线上线下结合热销小开发商产品较大赠送较大定位平庸策略普通推广力度小以线下为主畅销竞争格局启示从2008年至今，竞品不断增添，新旧竞品共存；第一类竞品入市时间早，存量较少第二类竞品入市时间晚，存量较大项目营销环境分析千亿保利。冲刺百亿成都。保利城已在城北立足。5095，中小面积，中高赠送兼顾功能实用性及舒适性。项目价值启示低实得单价低总价保利品牌、花语系、快销产品项目价值是综合而论，而非独立借助品牌优势，合理铺排入市；保利扩大成都布局；花语系列全新绽放；城北迎来春天花语；成熟“花语系”品质保障。2013年全城齐发，品牌效应。项目营销环境分析营销环境启示“定位已经先行一步营销还需快人一步”把握品牌及产品优势理解区域及客户特点借鉴竞品营销特征抓住市场发展机遇蓝光COCO系列案例分析在COCO系列前，蓝光成都在售项目主要包括高端电梯、公寓，普通住宅，别墅，以及总部办公，总体涵盖面较广，但总体销售一般。蓝光需要一个新的产品来活跃市场，而擅长的“短、平、快”开发模式则比较适合；在此基础上，进行产品升级。标杆开发商已拥有标准化产品，对于“走出去”的蓝光也是必经之路，回归蓝光擅长的“短、平、快”项目开发模式，COCO产品系列应市试水。加之后来加入的锦绣城，2012年下半年COCO系列销售30亿元，业绩引人瞩目。蓝光COCO系列COCO金沙规划43亩，建筑面积11万平米，1007户，规划有下沉式商场开发2012年7月12日开盘，先期启动项目临街物业，中庭房源最后推出产品项目面积段集中在5589平米，大部分户型具有可变空间设计，且赠送面积较大价格低总价，高赠送；实得单价较低推广报广集中轰炸（12年报广约75次），配合网络大范围推广，户外，各类主题活动。销售成交均价约8500元/，集中开盘，后期每月频推，销售情况好；蓝光COCO系列COCO时代规划总建筑面积217500，由8栋2032高层建筑住宅、其23F为低层商业街开发2012年9月16日首次开盘产品面积段集中在5370平米，控制面积，控制总价，满足居家功能，同时具备可变空间优势价格价格低开高走，单价适中，控制总价推广集中轰炸报广，户外灯箱、站台，各类主题活动，销售成交均价约9400元/，大型开盘，集中推货，月度销售量高。蓝光COCO系列COCO蜜城规划54亩，总建筑面积172万平米，1319户；其中，住宅建面11万平米，商业3万平米。开发2012年10月20日开盘，项目首推“楼王”位置，增强项目可视性，配合项目景观和商业启动产品6367平米（平层），6582（跃层）。平层小户是主打，11跃层是项目亮点。价格区域内平层户型具有总价优势，复式户型具有产品优势推广推广力度大。报广、站台广告、线下活动积极配合，成功塑造产品形象。销售成交均价11000元/左右，大型开盘入市，销售情况较好。开发条件区域相对成熟，降低区域营销成本；规模适中，开发市场主流物业开发特点快速拿地，快速开发，快速销售，薄利多销，提高资金运营能力均位于相对比较成熟的区域，有一定的房地产市场开发基础均选择集中在4060亩的中小地块，开发灵活，开发周期较短容积率适中，一般在3445，以市场主导的高层电梯为主从拿地到首次销售一般在半年以内，快的仅仅只有4个月在区域内并不追求单位盈利水平最大化，而是在具有单价、总价、产品等优势的情况下，实现快销走量产品特点控制面积和总价，降低区域购买“门槛”，做足内功，满足刚需家庭需求营销特点COCO系整体营销，线上线下全面覆盖，形成全城效应线上大规模推广，以COCO系作为主体及案名，形成全城效应2012年6月起，COCO系列线上报广共余百次。同时，在网络、户外、全城大范围覆盖。整体面积较小，以5070平米居多，个别项目设计有特色的复式产品；功能齐全，配合一定的赠送面积，大部分可变为紧凑小套三产品在单价适中，面积较小的情况下，控制总价，总价主要集中在4565万，降低了区域购买门槛，对口购房需求。高频快推，快销为王2013年10月后，各项目月月有开盘，周周有活动，联合华西都市报，举行系列大型活动“COCO房交会”、“房车一体化”营销、“全川寻找COCO族”、“川南COCO购房节”蓝光COCO系启示“两控一放一整合”控制面积，合理赠送空间控制总价，降低购买门槛释放功能房，满足刚需类居家需求整合推广，COCO系列整体布局，快速营销项目营销核心启示以快制胜1如何快速建立市场认知及认可2如何快速实现销售业绩营销核心课题如何快销推广策略销售策略特色打造建议PART1章节标题微软雅黑28号，数字32号PART2营销策略5亿2013年任务项目预计去化周期22个月3月4月5月6月9月11月2013年2014年2015年入市热销、持续销售期开盘强销尾盘期亮相3月5月9月11月项目整体阶段划分亮相、入市期【34月】23月，结合保利及花语系，项目亮相。4月，售楼部开放，项目入市，蓄客启动。一开盘强销期【56月】5月房交会期间开盘，56月持续强销。二热销及持续销售期后期高频率推货，持续销售热度；利用春秋两销售旺季，实现热销。三尾盘清售期【2014年底】2014年末，进入尾盘清售期，2015年前，实现项目清盘四核心课题一如何让市场的客户快速知道并认可项目保利品牌花语系列春天花语【分三个阶段，各阶段推广组合出击】快速形成认知。快速形成认可。出众的现场展示及体验，将项目形象落地到项目价值1推广策略整合推广，落地城北价值体验，超越竞品前期推广思路【亮相首次开盘】第一阶段预热期第二阶段升温期第三阶段项目亮相开盘后期持续销售期2013年、2014年保利品牌花语系春天花语利用各类重大节点铺排后期营销主题三阶段推广侧重递进，实现春天花语城北落地2月3月4月5月6月开盘第一阶段23月保利品牌齐发2013年，保利三大猜想。成都楼市过百亿入蓉五年，记录无数，2013，能否再创辉煌还将为成都人民带来什么惊喜2012年石象湖、百合花园掀翻成都。2013年，将带来什么惊喜全国业绩再超千亿二十年，成就千亿保利。2013年，能否再突破猜想1猜想2猜想3保利品牌猜想推广策略【线上轰炸】【报广、杂志、电视、网络、路名牌】第二阶段34月花语系列齐发2013年保利花语系列，礼献全成都保利花语系列，让成都的春天提前到来2013年，保利地产，北三环春天花语、西二环梧桐语、国际城南叶语，布局全成都。让全成都人民享受全系精品住宅，感受春天的温暖。保利花语系列，绽放全城，香溢四季。2013年，保利地产携花语系列项目，“春天花语、叶语、梧桐语”，全新布局成都为全成都人民带来全系精致产品。主题1主题2推广策略线上线下，合力发声【线上报广、杂志、电视、网络、路名牌】【线下展会类、大型节日活动】花语系列齐发第三阶段45月春天花语亮相开盘2013年，保利地产献给城北的，春天花语推广策略线上为辅，线下组合出击。【线上报广、杂志、网络、路名牌】【线下渠道、活动全面铺排】春天花语入市三小时，五百套，城北迎来春天保利春天花语新品华宅，首批次500套火热抢购一空，二批次即将紧急加推。75105精品华宅，献给有梦的城北人。城北的春天在哪里保利春天花语，城北商贸圈核心住区，75105精品华宅。售楼部开放，新春团购倒计时，与你一起温暖城北主题1售楼部亮相主题2开盘后三阶段层层递进，实现春天花语快速落地城北线上、渠道、活动、展示等方面配合三阶段组合出击后期持续使用，完成落地同时建立长期影响力。推广媒介前期集中线上火力，配合保利品牌及花语系列，联合展开线上推广。后期针对首次开盘等重要节点，阶段性采用线上轰炸策略。线上推广1阶段性针对保利及花语系品牌，全面铺排线上，建立广泛知名度。整体发声，形成品牌效应，事半功倍。入市前期，联合保利品牌及花语系列，利用重要节点展开全城事件营销；入市时，结合项目特点，对城北开展事件营销；事件类活动2借用保利及项目大型事件活动，制造全城话题及影响力。花语系事件展会一、保利春季房交会花语系列集体亮相【项目亮相】二、成都房交会春交会花语系首发【项目开盘】秋交会花语系热销一、石象湖各类花节【花语系整体展示】二、保利198各类活动【花语系整体展示】自花语系亮相开始，渠道配合线上推广及事件活动，开展渠道工作；项目亮相及入市后，持续性铺排渠道工作。渠道3通过针对性渠道拓展，精确传达项目信息。立足大丰，拓展新老商贸城锁定客户黄金三角展开渠道拓展大丰、新商贸城，老商贸圈渠道策略一方面针对目标客群居住地，另一方面随着客群工作范围转移，渗透新老商贸城。巡展行销终端拓展短信平台CALLCENTER短信平台成都及城北广泛撒网利用短信平台客户资源，或购买城北商圈及竞品客户资源利用短信及电销中心对搜集到的客户资源全盘扫描，邀约到访。为现场创造到访，并为客户进一步筛选和辨别创造可能；渠道策略世家电销中心邀约到访保利/世家客户资源区域/竞品客户资源短信电销根据项目定位及价值诉求，塑造独特且创意十足的价值形象，演绎项目价值，使项目脱颖而出，形成记忆点，吸引客户建立完善导视系统，截流竞品、指引目标客户到达项目户外导视4从外到内，精确导视，引导周边客户到达项目。划定区域户外大牌大区域范围内传递项目信息周边重要路口户外导视确立领地竞品截流重要竞品针对性户外，拦截客户交通蓝牌户外广告（公交站台、路名牌）灯杆旗、道旗路名牌、公交站台户外大牌通过售楼部、园林、样板间等各方面展示，加之现场服务体验，落地项目价值，快速获得客户认可；现场展示5通过现场展示，让客户体验项目价值，提升认可。风格以现代简约风格为主，注入欧式元素，搭配石材，展现精致、品质；软装体现优雅、品质感。销售物料以材质体现品质。以科技体现现代时尚。动线布局沙盘模型区与洽谈签约区分而不隔，既兼顾各区功能，又营造现场氛围。售楼部打造关键词品质，精致，现代时尚。关键点核心价值体现、提升项目品质、辅助功能分区合理明确；园林示范区演绎社区氛围样板间演绎居家氛围根据本案主要针对客群，再结合产品面积，筛选出针对主力客户的户型作为样板间1、针对首置居住702、针对要求品质生活的家庭90示范区打造物业服务以周到、细致、热情为客户创造品质体验物业服务对各岗位物业人员进行专业培训，采用“定岗定标准”的模式，标准化物业服务考核激励体系对物业人员每月进行评比，提升物业工作积极性物业形象契合项目调性，物业人员制服建议采用英伦风格标准化服务动作及形象严格考核激励制度个性化体验如何让客户快速下单，实现业绩核心课题二2销售策略灵活策略，频推快销团队保障，实现业绩精英团队，体系化制度及管理，保障销售力。销售策略上具备灵活性，领先区域市场。总体销售策略推售策略抢先入市，首批次大量推货，引爆市场；后期，多频快推，持续热销，快销为王；节点示意推售策略保证内部房源尽量不竞争；各户型搭配推出，完善产品线，扩大客户选择面；后期依据各产品销售情况灵活补充；75和95产品立标杆，65产品为补充户型，105产品根据蓄客情况推售；前期推出中低价值房源为主，后期推售中高价