小商品批发市场一期工程可行性研究报告

第一章总论第一节项目名称及承办单位一、项目名称小商品批发市场一期工程二、项目承办单位及法人承办单位小商品市场发展有限公司法人代表三、项目建设地点省县城东新区新城大道以东、绕城路以西、傅家路以南、潍高路以北。四、项目负责人五、可行性研究报告编制单位编制单位工程咨询资格证书编号工咨甲资格等级甲级发证机关中华人民共和国国家发展和改革委员会公司地址联系电话第二节可行性研究报告编制依据1、项目单位委托黄河三角洲工程咨询有限责任公司编制可行性研究报告的委托书；2、国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数；3、县建设局关于县小商品批发市场用地的证明；4、省、市以及县对外来投资者的优惠政策；5、中国小商品批发市场一期工程总平面图；6、房地产开发项目可行性研究与经济评价手册；7、项目委托单位提供的其他相关资料。第三节可行性研究的范围和内容1、项目建设的背景和必要性；2、市场分析及拟建规模；3、项目建设条件及配套供应情况；4、项目建设方案；5、环保及节能；6、企业组织与劳动定员；7、劳动安全；8、项目实施进度计划；9、财务评价。第四节承办单位概况小商品市场发展有限公司由集团投资兴建，位于县城东新区，毗邻济青高速、东青高速和胶济铁路，地理位置优越，交通便利。集团是一家涉及日用百货、五金电器、服装纺织、汽车配件、文化娱乐以及物流运输等多种行业、多项领域的大型综合性企业集团，曾成功运作并稳健经营杭州九莲综合批发市场和威海文登小商品批发市场。建成后的中国小商品批发市场将发挥县的区位优势，既能满足周边地区几千万人口的消费需求，还将成为连接国内南北物流业的纽带和桥梁。第五节可行性研究报告的结论本项目的建设，能够满足县域经济辐射区内广大人民生活消费的需要，符合、淄博、潍坊、滨州交界地带新兴市场布局的要求，促进县域经济产业结构调整，使小商品市场向更广阔地域开拓、繁荣区域大市场。本项目总投资38000万元。项目建成后，年均收入可达154875万元，年实现利润995187万元，全部投资所得税后财务收益率为11621，全部投资所得税后动态回收期162年，可按期收回投资。本项目经济效益良好，社会效益显著。因此，本项目是可行的。第二章项目建设的背景和必要性第一节县概况县地处渤海之滨，是黄河三角洲与泰沂山麓冲积平原的结合部。全县辖6镇4乡3个办事处，553个行政村，476万人，总面积1138平方公里。县历史悠久，是古乐安的故地，境内有傅家遗址、柏寝台、孙武故里等遗迹。地理位置优越，投资环境良好。该县位于环渤海经济圈与半岛经济区交汇处，是半岛城市群向内陆延伸的“桥头堡”。交通条件便利，南靠胶济铁路、济青高速公路，北靠海港、广利港、机场，东青高速公路和即将开工的环渤海高速公路、铁路等8条省级交通干线贯穿县境。石油、天然气和卤水资源丰富，已探明石油储量6628万吨、天然气储量25亿立方米。拥有耕地74万亩、草场15万亩、滩涂7万亩、海岸线119公里。公路密度971公里/百平方公里，居全省首位。拥有220KV变电站1座，110KV变电站2座、35KV变电站15座。每百户拥有固定电话81部，移动电话52部。铁路专线、陆路口岸和物流配送中心正在筹建之中。经济发展强劲，工业基础坚实。1997年以来，全社会固定资产投资年均增长312，特别是工业投资一直保持强劲增长，2003年工业固定资产投资突破40亿元。到2007年可形成年加工机制纸150万吨、轮胎1200万套、纺织200万纱锭、印染布8亿米的生产能力，年可增加销售收入260亿元、利税38亿元。今后全县经济和社会发展的总体目标是到2007年，国内生产总值超过170亿元，年均增长25；地方财政收入8亿元，年均增长28。2002年全县完成工业总产值115亿元，实现工业增加值262亿元，全县形成了石油化工、造纸印刷、橡胶制品、纺织印染、农副产品加工等主导产业，限额以上工业企业发展到85家，高新技术企业16家。拥有年销售收入过30亿元的企业1家、过20亿元的企业1家、过10亿元的企业3家、过5亿元的企业9家、过亿元的企业7家。非公有制经济增加值占国内生产总值的735。县已成为“省经济30强县”之一，被省政府确定为省加工制造业基地。招商引资成效显著，园区建设日新月异。20002003年，共引进县外资金33亿元，集团、集团等一批国内外知名企业相继落户。外商及港澳台投资企业达66家，自营进出口企业达35家，其中综合性进出口贸易公司5家。2002年，实现出口总值7129万美元，实际利用外资1225万美元。县高新技术开发区规划建设面积58平方公里。“三纵三横”主干路网已建成基本框架。铁路站、陆路口岸和给排水、供电、供气、通讯设施、东青高速公路稻庄入口及其他干道正在配套完善。区内逐步达到“七通一平”的建设标准。小商品批发市场项目的选址在县城南立交桥以东的工业园区与商贸区的结合部。第二节项目提出的背景黄河三角洲是我国的一个正在崛起的大河三角洲。黄河三角洲的中心城市，正在以我国东部的新兴石油城市的形象和经济繁荣、环境优美的佳绩受到国内外的广泛关注。2001年3月，“发展黄河三角洲高效生态经济”被九届全国人大四次会议列入国家“十五”计划纲要，同年4月，市被联合国工业发展组织认证为“绿色产业示范区”。2002年，省将市规划为加工制造业基地。从市的整个地域结构来看，其北部大部分是近代黄河三角洲的范围，由于这一区域是黄河于近百年冲积形成的新陆地，开发时间晚，其前沿地区仍是一个广阔的原生生态区，有1530平方公里被国家划为以保护新生湿地和濒危鸟类为主体的自然保护区。因此经济密度很低，三角洲腹地城区及各县城近十年来虽有了高速发展，但由于历史和地域条件的原因，市域经济发展并不平衡，基本上处于南高北低的态势。县作为市的“发达”地区，与中心城区共同发挥着带动整个近代黄河三角洲发展起飞的龙头作用。县经济的高速发展主要得益于“工业强县”战略的实施。根据县决策层的发展规划，今年仍将坚定不移地实施工业强县战略，快速膨胀工业，抓二产促三产带一产，实施经济结构的战略性调整。从全县各相关产业及投资指标的增幅看，2003年工业总产值完成1634亿元，比上年增长38；全社会固定资产投资完成419亿元，比上年增长748。在国有及其他经济类型的投资中，基本建设投资增幅186，更新改造投资增幅15，房地产开发投资下降30。从体现第三产业水平的社会消费品零售总额看，2003年完成14亿元，增幅131，其中批发零售贸易业实现零售额11亿元，增幅211。从以上数据情况分析，全县工业发展速度达38，确实起到了带动各产业发展的重要作用，而基本建设投资增长186倍，有发展过热趋势。第二产业（工业）的迅速发展为其他产业留出了广阔空间，而第三产业发展却相对滞后，特别是以批发零售贸易为主体的商业，有着迅猛增长的市场容量。但房地产开发的大幅度下降，说明以房地产开发业与批发零售贸易业相结合的产业有着巨大的发展潜力和经济效益，就全县经济发展总规模来看，需要有一个强力投资企业投资于大型商贸城的建设。而恰在2002至2003年期间，驰名国内外市场的浙江小商品经营业主携资北上，实力强大的集团，在时隔一年的时间里，就在威海的文登市建起了一座布局合理、规模宏大的小商品批发市场。2003年下半年，集团以其敏锐的目光，发现了县这一商贸和房地产业发展的“洼地”，开始踏上了这块经济密度高的沃土。集团投资决策的大手笔与县小商品批零业的巨大潜力相结合，构成了这一大型商贸城建设的市场背景。第三节项目建设的必要性一、是县域经济辐射区广大人民生活消费的需要县人口476万人。由于该县经济技术开发区的扩建，镇、稻庄镇与县开发区相连接的高新技术产业园区的兴起，聚集了大量外来人口，形成了巨大的消费市场。而小商品批发市场座落在纵贯市与淄博市的辛（店）河（口）路和横连潍坊、博兴、高青的潍高路交叉地带，有利于县域经济辐射区内的人民采购商品和发展批零业市场。二、是、淄博、潍坊、滨州交界地带新兴市场布局的需要县南部与淄博市的古齐国故都临淄相邻，东与全国著名蔬菜基地寿光市衔接，西与滨州市的博兴县相连，是四个地级市的边缘区域。这一地带曾为古齐国的商贾云集地区，有着“通工商之业，便渔盐之利”的历史传统。改革开放后，以上四市经济与社会均有了重大发展，但在这一边缘地区却没有形成具有幅射能力的商贸市场，在县城东南建设一个具有相当规模的商贸城，是区域贸易布局的需要。三、是县域经济产业结构调整的需要县在部署产业结构调整的规划中，提出了“工业调大调强、第三产业调高调活、农业调优调特”的思路。其中第三产业将坚持以市场化、产业化和社会化为导向，积极推行连销经营、物流配送、代理制、多式联运等面向生产和消费的服务业。按照“集散地、信息商、孵化器”的目标，规范和壮大市场规模。小商品批发市场的兴建，适应了这一产业结构调整的需求。四、是小商品市场向更广阔地域开拓、繁荣区域大市场的需要文登小商品批发市场的成功运作，证明了齐鲁大地对小商品消费需求的深厚潜力。县第三产业和民营经济现正处于起步发展的态势，而集团具有独领时代潮流的气魄和胆识，并具有汇集大量人流、物流、资金流和信息流的经验和策略。与的合作，将形成强强联手，从而将对区域经济的发展繁荣产生不可估量的影响。第三章市场分析和拟建规模小商品批发市场建设，不仅是一个大型商贸流通项目，也是一个商铺业开发项目。因为商铺业属于房地产项目，受国家宏观政策的影响较大，而小商品市场建设则重在考察项目所在地的发展条件和需求状况。因此，本章将从全国的市场与政策环境分析商铺业的基本走向；将以县及其周边区域为重点，分析小商品批发市场建设的可行性。第一节商铺业市场分析2003年全国各地普遍出现商铺业热潮，黄金地段的商业用房再次成为关注的焦点。如，多家外地、外籍大型商业已入驻北京市场；天津商铺投资也开始启动，外来投资者逐步增加；杭州商铺业投资市场走势依然活跃；深圳有更多的中小投资者开始密切关注商铺市场的投资。市西城商铺业投资居高不下，在人们早已预测商铺已饱和的情况下，仍有投资者率性下注，西城商铺发展仍有潜力。随着2003年开发量的增长，商铺供求关系正趋于缓和，商铺资源的稀缺性开始弱化。但在未来几年，商铺市场的总体状况将是铺源充足，但仍然需求大于供给。这种供求不平衡的状态可能会持续一段时间，主要来自三个方面的需求一是国内外商业企业的需求；二是外资进入中国的需求；三是国内其他投资者的需求。目前上海商铺的平均回报率达到810。由于平均回报率仍维持在较高水平，因而商铺的开发与供给将持续增长。从整个房地产市场看，已经形成梯级消费市场。商铺是一种好的投资工具，大部分商铺会越用越升值，因此商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅，商铺的投资仍是商家的重要抉择。第二节项目区发展小商品市场的可行性分析一、从工业园区的产业布局看项目的可行性近年来，县以培植壮大县经济开发区和工业园为重点，积极推进改革开放，加快调整经济结构。2003年该县按照高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，采取工业向园区集中、人口向城镇集中的措施，将上述两个园区统一规划，形成了先期建设面积达58平方公里的高新技术产业园区。区内几十家限额以上工业企业，主要分布在石油化工、化学化工、造纸印刷、纺织、橡胶、塑料制品、新型建材、机械电子、热电等重要行业。原工业园内已形成了5个具有相当规模的工业园区，有橡胶工业园、工业园、集团农产品加工区、工业区、工业区等。发展起了集团、集团、集团、集团、集团、集团、集团、集团等12家大型企业集团。纵观这一多类型工业齐头并进的工业园区，乃至整个县城的产业群体，却没有一家与上述集团实力相当的商贸企业或集团。严重的产业布局失衡使工业园区建设缺少第三产业的支撑，商贸业的滞后造成流通渠道不畅，人流、物流、信息流等对这一大型工业园区不能形成浸润之势，造成园区发展缺少生机和活力。在工业园区正在进行规划调整的时机，引进集团的大型小商品批发市场建设项目，是催发县经济发展的生机活力之举。二、从城南的区位条件看项目的可行性地处城南的小商品批发市场南枕东西要道潍高公路，西依南北通道辛河公路，东依（）（）高速公路与济（南）青（岛）高速相连。这一流畅的交通形势将给小商品的制造、批发、流通、销售带来极大的便利。如果以这一商贸城为圆心，以50公里长度为半径划一圆圈，则、滨州、淄博、青州、寿光五市和区、利津、博兴、桓台、临淄、昌乐6区县均在这个圆的边线区域，这就形成了一种圆周经济密度较高，圆心周围经济密度相对较低的态势，这一地理结构的巧合极其有利于在其中心建设商贸城。同时，由于市已被省列为半岛城市群，这里正是省会济南与东部城市群相衔接的通道地区，非常有利于商品流通。同时，黄河三角洲北连河北、京、津，南接泰、沂、苏北，这一商贸基地必将成为南北物流业的纽带和桥梁。因此，在此处建设小商品批发市场项目有着良好的区位优势。三、从小商品市场规律看项目的可行性因为小商品是以“小”兴业，小商品易于加工生产，易于流动增值，易于大体量批发，小商品经营者的本金可大可小，易于租房启动。发展到一定规模后还可将南方各种小商品生产厂家引入该地，就地加工销售，从而大大减少流通环节，降低运输成本。按照外地经验，一个35万的人口聚集地，就可做起一个颇具规模的小商品市场。这一小商品批发市场50公里半径内包括了几十个乡镇，其辐射力极易通过这些商品集散的节点渗透到千家万户。又可以通过圆周一带的城区和市、县驻地辐射和开辟更加广大的区域市场。集团充分把握了这一小商品流通规律和区域市场形势，并着眼于以商招商，将南方实业家和经营者引入商贸城经商创业。这又将带来发展观念、经营理念的变革，启动北方民众的发展潜质。因此，在这一潜在的集散中心建设小商品批发市场，有条件再次获得巨大成功，成为鲁北地区的重要商品流通基地，并推动当地第三产业长足发展。从以上的市场环境条件分析，集团的小商品批发市场项目是可行的。第三节拟建规模本项目将建设中心市场楼一栋，地上5层，无地下室，小商品批发市场设4600个摊位，全部出租；35层设办公区、宾馆及洗浴中心，办公区部分自用，其余部分和宾馆、洗浴中心全部出租；建设商住楼1000户，地上5层，无地下室，全部出售。全部工程占地600亩。第四章建设条件及配套供应情况第一节建设条件一、地理位置项目区位于省县城东新区新城大道以东、绕城路以西、傅家路以南、潍高路以北。县东濒渤海，北临全国第二大油田胜利油田，南靠齐鲁石化，地处胶东半岛与内陆结合部，是环渤海地区通往京、津、唐及东北地区的必经之地，毗邻济青高速、东青高速和胶济铁路，交通便利，区位优势十分明显，经济发达，环境适宜，贸易活跃。二、气象项目区属北温带季风型大陆性气候，光照充足，四季分明，雨热同期，春旱多风、冬季干冷，主导风向为东南风。年日照时数25845小时，全年光照充足。平均气压10162KPA平均气温123极端最高气温399极端最低气温212平均降水量5983MM日最大降水量3662MM年均蒸发量19376MM最大风速4M/S最大积雪深度17CM三、工程地质及水文地质（一）地质构造项目区位于近代黄河三角洲西南部，是黄河三角洲与泰沂山麓冲积平原的结合部，地貌单元属于第四纪淄河小清河新近冲积平原。黄河三角洲位于华北地区凹陷区济阳凹陷东北部。在济阳凹陷内部，虽发育有一系列次级断裂和受断裂控制的凸起与凹陷，但这些构造的活动性一般较弱，对地震的控制作用也不明显。历史上，在济阳凹陷内仅记载有2次4级地震和一次5级地震。由此可见，黄河三角洲地区的地震危险，主要来自邻区的地震构造带内强震活动的影响，本区内部是一个地震活动相对较弱的地区。（二）项目区场地土的构成及特征项目区地形平坦，场区地貌单元属于第四纪淄河小清河新近冲积平原。勘探点地面标高为12011369M，地表相对高差168M。勘探前场地北侧有一取土坑，勘探期间已填平，勘探过程中未发现有不良地质现象。（三）场地岩土工程地质条件根据野外钻探揭露及室内土工试验结果，构成拟建场地的主要地层属于第四纪淄河小清河新近沉积土层。按一般工程地质性质的差异，分述如下1层耕植土（Q4ML），以粉质粘土为主，夹粉土团块，土质不均匀，含少量植物根系，结构松散，局部为素填土，以粉土为主。厚度为030400M，层底标高为8511282M。2层粉质粘土（Q4AL），红褐色黄褐色，均匀，蜂窝状结构，局部粉粒含量稍高，夹粉土薄层或粘土团块，含FE质条斑，可塑，稍有光泽，干强度中等，韧性中等。埋深为030400M，厚度为030270M，层底标高为9491211M，部分钻孔缺失该层。3层粉土（Q4AL），黄褐色，均匀，粘粒含量稍高，夹粉质粘土微薄层，场区北侧局部颗粒较粗可达粉砂，主要成分为长石、石英、云母等，含FE质条斑，湿，密实，无光泽，干强度低，韧性低。埋深为070310M，厚度为050290M，层底标高为8851105M，部分钻孔缺失该层。4层粉质粘土（Q4AL），红褐色黄褐色，均匀，粉粒含量稍高，夹粉土薄层，含FE质条斑，可塑硬塑，稍有光泽，干强度中等，韧性中等。埋深为150450M，厚度为040350M，层底标高为647972M，部分钻孔缺失该层。5层粉土（Q4AL），黄褐色，均匀，夹粉质粘土微薄层，含FE质条斑，湿，密实，无光泽，干强度低，韧性低。埋深为300600M，厚度为050400M，层底标高为491794M，部分钻孔缺失该层。6层粉质粘土（Q4AL），黄褐色灰褐色，均匀，粉粒含量稍高，夹粉土薄层，含FE质条斑及少量有机质，可塑，稍有光泽，干强度中等，韧性中等。埋深为490800M，厚度为100650M，层底标高为083491M。7层粉土（Q4AL），黄褐色，均匀，夹粉质粘土微薄层，含FE质条斑，稍湿，密实，无光泽，干强度低，韧性低。埋深为770120M，厚度为0370580M，层底标高为296241M。8层粉质粘土（Q4AL），黄褐色灰褐色，均匀，粉粒含量稍高，夹粉土薄层，含FE质条斑，可塑，稍有光泽，干强度低，韧性中等。埋深为15201580M，厚度为150260M，层底标高为546421M。9层粉土（Q4AL），黄褐色，均匀，夹粉质粘土微薄层，含FE质条斑，湿，密实，无光泽，干强度低，韧性低。埋深为17001830M，因各勘探孔均未揭穿该层，故厚度不详。（四）场地岩土工程条件分析与评价1、地基土分析评价场地内各层地基土分布均匀且较稳定，属均匀地基，按照岩土工程勘察规范（GB500212001）和建筑地基基础设计规范（GB500072002）之规定，对各层土压缩性、均匀性分析评价如下第1层耕植土结构松散，承载力低，分布不均匀，不宜作为天然地基持力层；第2层粉质粘土A12045MPA1，属中压缩性土，土质均匀；第3层粉土A12024MPA1，属中压缩性土，土质均匀，局部缺失该层；第4层粉质粘土A12037MPA1，属中压缩性土，土质均匀，夹粉土薄层，局部缺失该层；第5层粉土A12021MPA1，属中压缩性土，土质均匀，局部缺失该层；第6层粉质粘土A12038MPA1，属中压缩性土，土质均匀，夹粉土薄层；第7层粉土A12020MPA1，属中压缩性土，土质均匀；第8层粉质粘土A12027MPA1，属中压缩性土，土质均匀；第9层粉土A12020MPA1，属中压缩性土，土质均匀；2、地基土承载力评价根据野外钻探、原位测试及室内土工试验结果，按照建筑地基基础设计规范（GB500072002）确定地基承载力的方法，结合本地的建筑经验，综合确定各层地基土的承载力特征值及压缩模量值如表41。表41各土层的承载力特征值FAK及压缩模量值ES层号23456789土名称粉质粘土粉土粉质粘土粉土粉质粘土粉土粉质粘土粉土FAK（KPA）100120115130120150130160ES（MPA）4374508750110681193、地震效应评价（1）场地土类型和场地类别的划分本场地覆盖厚度大于50M，且地表以下勘探深度范围内主要是新近沉积的粉土、粉质粘土组成，该拟建场地范围内土层的等效剪切波速（M/S）范围为140VSE250，根据建筑抗震设计规范（GB500112001）中有关规定，该场地土的类型为中软场地土，场地类别为类，为抗震一般地段。（2）饱和粉土的地震效应评价该场地基本地震烈度为7度，抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为010G，设计地震组为第一组，其水平地震影响系数最大为008，场地的特征周期值为045S。按照建筑抗震设计规范（GB500112001）第433第3条规定，因在该场地范围内未见到地下水，可不考虑饱和粉土的液化影响。4、地基及基础形式分析与评价（1）地基土承载力特征值的修正根据工程概况、场地工程地质条件及设计要求，按照建筑地基基础设计规范（GB500072002）第524条规定，地基承载力特征值应进行修正。本场地地基承载力修正后的特征值为1307KPA。根据设计要求，拟建中心市场部分基础荷载假设为100KN/M2，拟建商住楼部分基础荷载假设为64KN/M2，则其基底压力分别为120KN/M2、84KN/M2，小于修正后的地基承载力，可知修正后的天然地基承载力特征值可以满足设计要求。当假设条件改变时，需重新进行估算；同时设计时应增强建筑物的整体刚度，以抵抗建筑物的不均匀沉降。（2）地基处理方案分析与评价根据设计意图，拟建中心市场部分拟采用干作业成孔灌注桩基础。采用干作业成孔灌注桩方案，施工简便，快捷，造价低，成桩质量好，具备良好的承载能力，且对环境影响较小。结合本场区的工程地质特点，可以7层粉土或9层粉土作为桩端持力层。经对干作业成孔灌注桩单桩极限承载力标准值进行估算，为10002000KN/根。进行桩基处理及施工时，应严格按照建筑桩基技术规范（JGJ9494）有关规定进行施工。5、水文地质条件及地下水的腐蚀性评价（1）水文地质条件该场地地下水类型属于第四纪孔隙潜水，主要靠大气降水补给，以大气蒸发为主要排泄方式，在本次勘察深度范围内未见到地下水。（2）地下水的腐蚀性评价因在本次勘察深度范围内未见到地下水，可不考虑地下水的腐蚀影响。（五）地质勘察结论与建议1、该场地地质条件稳定，适宜该建筑物的建设。地基土土质松软，固结性一般，本场地处于抗震一般地段。2、该场地1层耕植土土质松软，固结性差，地基承载能力低，施工时应全部挖除。在本次假设条件下，拟建商住综合楼（五层）部分可采用天然地基，以2层粉质粘土作为其持力层；根据设计意图，拟建中心市场部分拟采用干作业成孔灌注桩基础。设计时应增强建筑物的整体刚度，以抵抗不均匀沉降。3、勘探期间在场地北侧发现分布有坟墓，墓底标高为11201150M之间，场地东北部原有一取土坑，建议此处场地基槽开挖时，挖至原土，垫以中粗砂或素土、灰土，分层夯实至基底设计标高。基槽开挖后应组织勘察设计单位验槽后方可施工。4、桩基施工时，应严格按照建筑桩基技术规范（JGJ9494）有关规定进行施工，确保施工质量，保证建筑物的安全使用。5、开挖基槽时，应避免对槽底土层的扰动，防止雨水或施工用水流入基槽，以免因地基土浸水软化而导致地基土承载力降低。6、该场地环境类别为类，因在勘察深度内未见到地下水，可不考虑地下水的腐蚀性影响。7、根据建筑抗震设计规范（GB500112001），拟建建筑物设防类别为丙类，本地区抗震设防烈度为7度，其地震作用和抗震措施均应符合本地区抗震设防烈度的要求，其设计基本地震加速度值为010G，设计地震分组为第一组，其水平地震影响系数最大值为008，场地的特征周期为045S。场地内的饱和粉土可不考虑其液化影响。场地土的类型为中软场地土，建筑场地类别为类场地。第二节配套供应情况本项目的公用配套设施主要包括给水管道、排水管道、采暖管道、通讯线路、输配电线路、有线电视线路等。公用配套设施的规划设计依据相关规范、规定，做到布局合理、安全、可靠、经济，管线之间互不干扰，各种管线全部地下敷设，以保证场区的整洁。一、生活及消防用水本项目所处的工业园区内有自来水管道，现有管径为DN200，材质为玻璃钢管，水压可以满足项目区用水要求。二、排水项目区雨水通过雨水排水管道流入辛河路排水渠。另外园区内有公用排水管道，材质为混凝土管道，管径为DN300,污水也可排向此处。三、采暖本项目区的冬季采暖引自园区的供热采暖系统，采暖管线可以从园区内供热管线接入。四、通讯经济开发区内建有数字程控电讯大楼一座，无线通讯设施健全，使信息随时可以传达世界各地，本项目区附近有光缆通过。五、供电项目区附近建有110KV变电站一处，可满足项目区内用电需求。六、有线电视线路由项目区附近经过的有线电视线路中接入。第五章项目建设规划方案第一节项目规划设计的原则与依据一、规划设计的基本原则1、充分利用现有地形特点，因地制宜，合理布局，在保证使用功能的前提下，力求设计新颖、别致，达到视觉效果和实用目的的统一。2、满足经营者的活动要求，综合考虑日照、采光、通风、防灾、绿化、配套设施及管理等，给经营者创造一个便利、优雅的商、住环境。3、合理利用土地，在保证生态效益和社会效益的前提下，提高容积率，最大限度地发挥土地的价值。4、统一于城市总体规划之中，充分利用园区内现有基础设施等便利条件。二、规划设计的目标小商品批发市场的一期工程，规划占地600亩，建筑面积35万平方米。项目承办单位将吸收杭州九莲综合批发市场和文登小商品批发市场成功运行的经验，将本项目区建设成为连接国内南北方物流业发展的桥梁和纽带。三、规划设计的依据1、建筑防火规范GBJ1687；2、火警自动报警系统设计规范GBJ11688；3、办公建筑设计规范JBJ6789；4、建筑防雷规范GBJ5783；5、民用建筑通则；6、方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范JGJ5088；7、自动喷水灭火系统设计规范GBJ8485；8、民用建设照明设计标准GBJ3390；10、采暖通风与空气调节设计规范GBJ1987；11、商店建筑设计规范GBJ4888；12、建筑地基基础设计规范GB500072002；14、建筑抗震设计规范GB500112001；15、建筑桩基技术规范JGJ9494；16、高层民用建筑设计防火规范5004595；17、国家、省、市的有关法规和规定；18、地质勘察报告；19、已批准的平面规划图、效果图。第二节本次可行性研究的规划建设内容本项目建设中心市场一栋，地上5层，无地下室，采用干作业成孔灌注桩基础，框架结构；建设商住楼1000户，地上5层，无地下室，采用天然地基，框架结构。第三节主要建筑规划设计方案根据项目承办单位的设计意图、项目区工程地质和水文地质等条件、国家及省市的相关规定，本项目主要建筑设计方案如下一、中心市场在项目区靠近潍高路的中间地带建设中心市场楼一栋，长2520M，宽990M。建筑耐火等级二级；建筑耐久年限二级；建筑物抗震设防烈度7度；建筑抗震设防类别丙类建筑；建筑层数地上5层，无地下室；建筑高度216M；主要结构类型框架结构；基础方案干作业成孔灌注桩基础；基础荷载假定为200KN/M2，基础埋深假定为100M。二、商住楼在中心市场东西两侧及北侧建设商住楼1000户。建筑耐火等级二级；建筑耐久年限二级；建筑物抗震设防烈度7度；建筑抗震设防类别丙类建筑；建筑层数地上5层，无地下室；建筑高度1435M；主要结构类型框架结构；基础方案天然地基，基础荷载假定为64KN/M2，基础埋深假定为100M。第四节供热、给排水及消防方案一、供热通风系统基本设计方案本项目供热方案依照我国采暖通风与空气调节设计规范（GBJ1987）进行设计。中心市场冬夏两季以中央空调进行温度调节，春秋过渡季节给予舒适性通风换气，在考虑节能的前提下达到全年室内环境舒适的结果。商住楼供暖所用热源引自园区的供热采暖系统，采暖管线从园区内供热管线接入。供回水温度为7095，采用散热器采暖的形式，系统形式采用下供下回式，室内温度最低不低于16，住宅楼厨房内设排烟通风系统，卫生间设排风系统。整个供热通风系统所用设备均采用优质节能设备。二、给排水、消防基本设计方案（一）供水管道设计本项目供水管道接自工业园区内的自来水管道；雨水通过雨水排水管道流入辛河路排水渠；生活污水排入园区内公用排水管道。（二）生活给水系统1、生活给水用水量标准和用水量本项目中心市场设4600个摊位，每个摊位按2人考虑，用水量标准80L/人日，最高日用水量为736M3/日，考虑10未预见水量，最高日用水量为810M3/日。办公、宾馆及洗浴中心最高日用水量按960M3/日，考虑10未预见水量，最高日用水量为1056M3/日。商住楼总户数为1000户，每户人数按3人考虑，用水量标准按190L/人日，最高日用水量为570M3/日，考虑10未预见水量，最高日用水量为627M3/日。最高日用水量共计2493M3/日。2、生活用水供水系统基本设计方案商住楼各户均设置水表分别计量，产生的水费由住户承担；中心市场出租摊位部分设总表计量，产生的水费由市场管理单位承担；办公区、宾馆及洗浴中心分别在各出租房屋内设置水表，产生的水费由承租方承担。3、生活排水系统基本设计方案由于本项目是以住宅和商用建筑为主，其污水不需特殊处理，因此，污水经各排水支管按地势由高到低的原则集中排至园区内排水管道，然后由污水处理厂集中处理。4、雨水排水系统基本设计方案雨水纳入雨水管道系统中，排入排水渠，经处理后供附近农田灌溉使用。5、消防基本设计方案设计规范采用自动喷水灭火系统设计规范（GBJ8485）、火灾自动报警系统设计规范（GBJ11688）、建筑设计防火规范（GBJ1687）和高层民用建筑设计防火规范（5004595），建筑耐火等级按二级设计。根据建筑设计防火规范，“超过七层的单元式住宅，超过六层的塔式住宅、通廊式住宅、底层设有商业网点的单元式住宅应设室内消防给水系统”；“体积超过10000M3的教学楼等其他民用建筑应设室内消防给水系统”，本项目需设消防给水系统，根据本地供水管网的供水压力，消防给水直接由本地市政管网供给。本项目的消防系统包括自动报警及联动控制系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、应急照明及广播系统等，均为独立系统，消防控制中心设在中心市场首层。中心市场及商住楼周围分设消防车道，与其他建筑之间的防火间距满足规范的要求。中心市场一层设八个防火分区，二层设四个防火分区，三个中庭分别沿周边设防火卷帘与一层形成独立防火分区，防火分区之间设防火墙与防火卷帘加以分隔，每个防火分区面积均小于5000M2，商场部分每点距离安全出口小于20M，三四五层房门至外部出口的安全距离均满足规范要求，楼梯总宽度符合防火疏散要求，防火卷帘为特级，耐火极限3小时，防火墙为240机制粘土砖砌筑。屋顶设消防水箱，以满足扑救初期火灾的要求，水箱设置高度满足最不利点消火栓静水压要求。第五节电气方案一、概况该项目的电气设施有室外厢式变压器，低压照明、插座、室外装饰照明、路灯、单元安全门呼叫、消防报警等，通信，安全监控，闭路电视，建筑防雷及接地。二、供电电源根据该工程建筑物的高度及使用性质，项目中用电将从项目区的变电站接入。三、低压配电1、道路照明道路两侧及绿地旁安装庭园灯，由值班人员集中控制。2、室外装饰照明在主要建筑物及商业网点周围选择高压钠灯等进行室外装饰照明。3、正常室内照明住宅以节能型荧光灯为主，公共场所选用荧光灯与白炽灯混合照明，每个房间/摊位备有2到3组插座。4、负荷计算商住楼根据本地的实际情况，确定每户供电负荷为8KW，共1000户，同时使用系数为03，用电负荷为2400KW；中心市场设每摊用电负荷为03KW，共4600个摊位，同时使用系数为1，用电负荷为1380KW；办公区、宾馆及洗浴中心设总用电负荷为500KW；则本项目总用电负荷为4280KW。由变配电控制中心集中控制。四、通信商住楼每户按一部电话考虑，同时每户设置一个计算机插座；中心市场每个摊位按一部电话考虑，同时每个摊位设置一个计算机插座；办公区、宾馆及洗浴中心每个房间内按一部电话考虑，同时每个房间设置一个计算机插座。由县经济开发区内的数字程控电讯大楼接入。五、安全监控在小区出入口、中心市场出入口、停车场、广场等处设置安全电视监控系统。六、闭路电视在商住楼内每户设置一个闭路电视插座，中心市场每个摊位/房间设置一个闭路电视插座。从由项目区附近经过的有线电视线路中接入。七、建筑物防雷及接地每栋建筑物按沿四周设置8避雷网做防雷保护，接地电阻不大于4欧姆。第六章环境保护及节能第一节环境保护项目区周围无污染源，附近建有学校、银行、医院等，交通便捷，方便居民及市场内的业主的生活。楼房之间及与城市道路间以绿化带相隔，给居民创造了一个舒适的工作生活环境。项目区以民用和商用为主，产生的污水为生活污水，不需经特殊处理便可排入排污管道，符合国家和省、市环保政策规定及县总体环保规划要求，对周围环境不会造成污染。第二节节能工程建设过程中，采用节能的新科学、新工艺、新材料，在不增加投资的前提下尽可能选用国家允许生产出售的先进节能设备，变配电设备要安装电容补偿自动装置，尽量提高功率因数，减少电耗。要加强管理，完善各种规章制度，加强节水、节电的宣传及管理工作，减少跑、冒、滴、漏造成的不必要浪费。第七章项目组织及劳动定员第一节项目筹建期的组织与管理本项目由小商品市场发展有限公司组织、管理，由于本项目投资较大，公司将严格按照项目建设程序组织施工与建设，在可行性研究报告批复之后，对重要的设备和材料及施工队伍采用招标的形式选择，确保建设项目资金不浪费，工程质量标准不降低，并准时竣工、验收、投入使用。第二节项目运营期的组织与管理本项目拟由小商品市场发展有限公司采用企业法人的形式来实施项目的开发建设与经营管理。该公司为独立法人，实行董事会领导下的总经理负责制，设董事长1人，总经理1人，副总经理3人，下设工程部、营销部、财务部、人力资源部、保安部及后勤，每个部门的职能如下所示1、总经理、副总经理执行股东大会和董事会决议，并向董事会报告工作；拟订公司内部管理机构设置方案；拟订公司的基本管理制度；制定公司的具体规章；拟定公司发展计划，年度经营计划，年度财务预、决算方案以及利润分配和弥补亏损方案；聘任或者解除应由董事会聘任或解聘以外的管理人员；全面负责公司经营管理，代表公司处理日常经营管理业务和公司对外业务；由董事会或董事长授权处理的其他事宜。3、工程部设经理1名，负责公司工程建设项目的日常管理。4、营销部设经理1名（兼公司副总经理），负责市场调查并开拓市场；运用现代化管理手段，在自行运作市场的过程中审时度势，灵活运用市场规则，使公司在短时间内获得最大的利润空间。同时根据市场需要、结合本公司的实际情况及时调整战略方案，并能规避或化解运营当中出现的各种风险。5、财务部设财务总监1名（兼公司副总经理），由高级会计师负责全公司的资金运营情况及日常财务管理。6、人力资源部设经理1名。负责公司人力资源开发、人员档案管理及人员考核，决定对职工的奖惩、升降级、加减薪、聘任、招聘及辞退等。7、保安部设经理1名。负责小区及市场内的安全事务。8、后勤设经理1人，负责公司后勤事务及食堂的日常管理。该项目总定员100人，实行法人管理模式，建成后自主经营，自负盈亏，自我发展。科学的组织与决策是管理现代化企业的决策者和实施者所必须具备的基本素质和战略理念，只有精锐的领导团队才能创造出宏伟的业绩。在企业的发展过程中，既能从宏观上做到科学调控，又能从微观上把企业战略思想落到实处，从而使本项目的建设做到精心设计、严格施工、科学管理，确保各项建设目标的实现。第八章劳动安全根据国家实施“三同时”的原则（即建设项目安全生产设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用），新建项目要达到国家安全与卫生标准有关规定，消除重大隐患，减少事故的发生，改善劳动条件及尘毒危害，等等。项目建设过程中将严格贯彻国家有关的规范、规程和标准，对自然灾害及建设、经营过程中有损安全生产的不利因素，均要考虑防范措施，并设置工人防暑、降温、保暖和搞好生活卫生的措施。尽量给施工、经营者提供一个良好的、安全的生产环境和劳动条件。项目建成之后的安全卫生水平将不低于今后35年内建成的同类型项目的水平。第九章项目实施进度计划一、项目实施的内容本项目自2003年11月开始，到2004年10月底全面建设完成，建设周期为1年，进度计划如下1、项目前期准备工作包括市场调查、询价、设备选择、资金来源渠道的议商、项目可行性研究报告的编写、论证和批复、初步设计、施工设计、厂区勘察设计、施工招标等，于2004年4月中旬基本完成。2、项目区内外平整土地。边施工边平整。3、设备的购置标准设备、非标准设备的订货、购货。4、土建工程的施工材料准备、施工、生活设施建设等。5、设备安装、管道敷设。6、设备调试、试运行、考核。7、项目验收。二、项目实施进度本项目实施进度见表91。表91项目实施进度表2003年2004年序号进度项目内容四季度一季度二季度三季度四季度1项目前期准备工作2可研报告编写3项目设计、施工招标4设备订购5平整土地6土建工程施工7设备安装调试8项目验收第十章投资估算与资金筹措第一节投资估算一、估算依据1、国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数。2、建安费，以国家建材局建材工业土建工程概算定额为计算依据，并根据省市的人工、材料及机械价格水平进行调整，施工取费执行市的有关取费标准。（1）省建筑工程综合定额（一）、（二）装饰分册（1996）；（2）省建筑工程费用定额（1996）；（3）省安装工程综合定额（1996）；（4）省安装工程费用定额（1996）；（6）定额中没有的子目以市场（厂家）现行价为准；（5）市相关取费标准。3、设备购置，按现在的设备出厂价或报价资料进行估算，并计算设备运杂费。4、项目承办单位提供的有关资料。二、投资估算本项目总投资由建设投资、建设期利息、流动资金三部分构成，共计38000万元。（见附表1项目总投资估算表）（一）建设投资估算主要包括固定资产投资、递延资产和不可预见费。1、固定资产投资计32498万元。其中，土建工程16050万元，给排水工程271万元，供电工程490万元，采暖及空调费1700万元，消防设施74万元，通讯设备76万元，闭路电视安装33万元，电梯480万元，道路、管线3200万元，机房1000万元，绿化工程656万元，装修工程5400万元，其他1268万元，土地使用费1800万元（土地共计600亩，每亩3万元）。2、递延资产计3750万元。是项目建设期内，用于组织管理、设计等费用，其中管理费2000万元，工程监理费200万元，勘探设计费200万元，城市基础设施配套费800万元，劳保统筹费150万元，销售费用400万元。3、不可预见费500万元。（二）建设期利息252万元本项目银行借款本金10000万元，贷款利率504（按五年期长期借款），建设期计半息，利息共计252万元，建设期内不还本付息。（三）流动资金按照定额估算法进行估算，项目建成投入运营后年需流动资金1000万元。第二节资金筹措本项目预计总投资38000万元，其中企业自筹27748万元，银行贷款10252万元。（详见附表2投资使用计划和资金筹措表）第十一章经济评价第一节财务数据估算一、收入及税金估算营业收入主要是中心市场摊位出租收入和商住房出售收入两部分组成，商铺出租收入年均13200万元，商住房出售收入49800万元。（一）中心市场出租收入年均13200万元本项目中心市场共计五层，其中，共设4600个摊位，每个摊位按当前市场出租价格23000元，计10580万元；其余房屋出租收入计2620万元，共计13200万元。（二）商住楼出售面积共计1660万平方米，共计销售收入49800万元。收入分两年实现，第一年预计出售房屋总面积的70，计1162万平方米，实现收入34860万元。第二年预计出售房屋总面积30，计498万平方米，实现收入14940万元。（三）营业税金及附加根据国家规定，所有营业收入均按5交纳营业税、按营业税的7交纳城市建设维护税，按营业税的3教育费附加，房屋出售收入按005交纳交易印花税，按05交纳交易管理费。（详见附表3收入及营业税金及附加估算表）二、营业成本估算经营成本包括经营费用、房产税、折旧及摊销和财务费用。（一）经营费用是指在经营过程中发生的各项费用。工资福利费，项目定员100人，按每人年工资额2万元计，年工资总额计200万元；福利费按工资总额的14计，共计28万元，工资福利费合计228万元。维护修理费，按年折旧额的15计，年10505万元。管理费，按工资总额的150计，年均300万元。水电费，本项目投入运营后，管理部门、商铺年用水约15万立方米，单价18元/立方米，共计27万元；用电180万千瓦时，单位062元/千瓦时，共计1116万元，合计13860万元。（二）房产税，按国家规定，出租房屋须以房租收入的12交纳房产税。（三）折旧及摊销费，固定资产折旧采用直线折旧法，参数的选取参