浅析土地增值税对房地产市场以及企业税负利润的影响

1浅析土地增值税对房地产市场以及企业税负利润的影响兼论收购型房地产纳税筹划思路一、研究背景与思路从2006年底国务院签发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知文件，要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算。到现今，2008年土地增值税清算鉴证业务准则的颁布，标志着土地增值税征收已进入实质性阶段。据有关统计显示，2007年111月份，全国土地增值税的征收达366个亿，增长了806，收入规模和增幅都创历史新高。此外，2008年初，广州市开始实行新的土地增值税预征率标准，房地产开发项目土地增值税预征率调整为普通住宅1；其他商品房2；经济适用住房（含解困房）和限价商品住宅不实行预征。对比早期预征率提高了一倍。预计今年部分地方土地增值税征收细则会相继出台，政策效果会在一定程度上得到显现。鉴于此背景下，本研究首先从经济学角度，分析土地增值税对房地产市场的影响；进而剖析对非房地产开发企业和房地产开发企业的税负利润影响，最后是针对收购型房地产纳税筹划，结合相关案例提出一些思路。当然，对于开发型房地产土地增值税纳税筹划，由于海南建信投资公司已在信方达2007年第3期做了详细的论述，主要涉及到转让房地产收入的筹划和扣除项目金额的筹划，因此，本研究不再重复。二、经济效应分析对房地产市场的影响1、土地增值税的市场价格效应（1）短期内税负不易转嫁，对调控房价有积极意义。按照现行税法规定，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额超过50的，适用30的税率，增值额在50至100区间的，适用40的税率，增值额在100至200区间的，适用50的税率，增值额超过200的，适用60的税率。与比例税率相比，超率累进税率最能体现税收的纵向公平，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多。短期内，由于房地产供给相对稳定，房地产的供给价格弹性具有刚性，而对于属于耐用消费品的房屋，与日常生活用品相比，消费者的需求价格弹性较大，由房地产的转让者缴纳的土地增值税的税负则不易转嫁给房地产的需求者。（2）长期内税负将会转嫁给消费者，房价继续上涨。从对住宅的需求看，一是新增城市人口的消费需求不断增长。当前城市化进程不断加快，全国现有城镇居民将近5亿，按照十六大确定的目标，到2020城镇人口将要达到5560，即7亿左右。二是现有城市2居民改善住房的需求不断增长，小套换大套，旧房换新房，都对新房源提出需求。三是投资渠道单一造成公众剩余资金涌入带来的投资需求。而从住宅的供给看，中国人多地少，土地的稀缺性使其价格不断上升。从目前土地供求市场的格局来看，一方面，土地的供应者只有政府，即土地的供给是寡头垄断；另一方面，土地的买家往往是几个甚至几十个，充分竞争的土地招拍挂制度推动地价屡创新高。而上升的土地价格，必然地要摊入建设的房屋之中。2、土地增值税的市场规模效应（1）对供给方而言调节房地产企业合理收益，促进房地产行业健康发展。近年来房地产行业开发投资额之所以连年高速增长，其中主要一个原因是房地产行业存在高额、超常利润，土地的增值是其重要原因。但与此形成鲜明对比的是房地产税收并未呈现高涨势头，如2004年房地产企业经营税金及附加仅占房地产企业经营收入的31，国家未能从蓬勃发展的房地产行业中取得应有的利益。在实际的房地产开发过程中，不少开发商都在圈地囤地，以期得到时间带来的巨幅增值。尽管国家规定拿到地后两年内不开发，国家有权收回，但由于一些开发商和地方政府的亲密关系，这一规定的执行情况并不令人满意。地价的增加是因人口增加、经济发展、社会进步等多种社会经济因素所致，是社会全体的贡献，由此带来的土地增值理应一部分归于社会全体。（2）对需求方而言抑止炒买炒卖房地产的投机行为，使个人消费趋于理性。房地产市场是一个极易滋生投机现象的领域，虽然投机行为可以看作是繁荣房地产市场的润滑剂，但从现有实际情况看，不乏有一些人只是为投机而来。这部分购房者与房产商、代理商的互动，便会向市场发出错位信号，可能恶化不合理的商品房供给结构，导致房价全面上升，给国民经济发展带来负面效应。土地增值税的纳税人不仅有从事房地产开发的企业，同时也包括所有转让房地产取得超常利润的个人（对公民个人转让自有普通住宅及个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用5年以上的住房进行免税）。土地增值税税制的设计明确显示出其抑制投机的功能，与之前强调实施的房地产转让征收营业税相比，能够更有效地控制价格涨幅，降低转让者的利润空间，削弱转让者的投机需求，从而减少和避免出现房地产经济泡沫。3、土地增值税的市场结构效应当前，受利益机制的驱动，商品房供给结构的突出矛盾主要表现在高档商品房供给量偏大,而中低档商品房供给不足。市场结构的不尽合理已成为影响中国房地产市场持续健康发展的重要因素。为此，国家相应的政策是“大量发展经济适用型的普通住宅和一定比例的商业设施，对于别墅、高档公寓、写字楼应当严加限制”。土地增值税中的税收优3惠条件的设定将有利于引导房地产企业合理调整投资开发结构。按照土地增值税条例的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20，免征土地增值税。这将抑制高档商品房的盲目开发，引导房地产商开发普通住宅、微利商品房或经济适用房，合理调整商品房的供给结构,满足不同收入水平，特别是中低收入水平消费者的需要，促使房地产企业投资结构趋于合理。三、分类对比剖析对企业税负利润的影响按照土地增值税的四个税率级次，本研究依次分析对企业利润及税负的不同影响。（以下假设转让房地产的收入为A元，扣除项目金额为B元，增值额即为（AB）元，企业所得税税率为33）。1、一级级次增值额未超过扣除项目金额50的部分，土地增值税税率为30；未征缴土地增值税前缴税33（AB）；征缴土地增值税后应缴土地增值税（AB）30；应缴企业所得税（AB）（AB）3033（AB）231；合计应缴税531（AB），利润为原来的70，由（1531）/（133）计算而得。征缴土地增值税后，在这一级次下，企业的税负由33上升为531，利润减少了30。2、二级级次增值额超过扣除项目金额50，未超过扣除项目金额100的部分，土地增值税税率为40；未征缴土地增值税前缴税33（AB），征缴土地增值税后应缴土地增值税（AB）40B，应缴企业所得税（AB）（AB）40B5）33（AB）198B165，合计应缴税598（AB）335B。由于本级次存在着比较关系BAB50B2（AB）BAB。所以合计应缴税额有下列关系5645（AB）598（AB）335B531（AB），利润为原来的65到70（不含70）。征缴土地增值税后，在这一级次下，企业的税负由33上升到5315645之间，利润减少了3035。3、三级级次增值额超过扣除项目金额100，未超过扣除项目金额200的部分，土地增值税税率为50；未征缴土地增值税前缴税33（AB），征缴土地增值税后应缴土地增值税（AB）50B15，应缴企业所得税（AB）（AB）50B1533（AB）165B495，合计应缴税4665（AB）1005B。由于本级次存在着比较关系2BABBABB（AB）2所以合计应缴税额也有下列关系665（AB）1005（AB）2665（AB）1005B665（AB）1005（AB），可以得出61475（AB）665（AB）1005B5645（AB），利润为原来的575到65（不含65）。征缴土地增值税后，在这一级次下，企业的税负由33上升到564561475之间，利润减少了35425。4、四级级次增值额超过扣除项目金额200的部分，土地增值税税率为；未征缴土地增值税前缴税33（AB），征缴土地增值税后应缴土地增值税（AB）60B35，应缴企业所得税（AB）（AB）60B3533（AB）132B1155，合计应缴税732（AB）2345B，由于AB2B。所以合计应缴税额732（AB）2345B732（AB）2345（AB）261475（AB），利润不到原来的575。征缴土地增值税后，在这一级次下，企业的税负由33上升到61475以上，利润至少下降了425。表1土地增值税的税率级次增值额与扣除额的比率（）税率（）速算扣除系数（）1不超过50的部分3002超过50100的部分4053超过100200的部分50154超过200的部分6035表2土地增值税的税利变化（非房地产企业）级次征收土地增值税前缴税比例（占增值额比例）应缴土地增值税和企业所得税合计占增值额比例利润减少比例133531302335315645303533356456147535425433614754255通过表2可以更清晰地看到四个级次下税负与利润的变化，表2的分析是基于土地增值税的增值额与该项目的企业所得税的计税依据基本一致的前提下，也就是说，是针对非房地产开发企业转让房地产的分析。对于房地产开发企业而言，土地增值税的扣除项目允许按取得土地使用权的支付款与开发成本合计金额加计20的扣除金额，这一点是与企业所得税的计算不一致的，房地产项目企业所得税的税前扣除项目只能是据实扣除。因而，在讨论土地增值税对房地产开发企业的利润及税负的影响时，还需将这一因素考虑进去。依然采用前面的假设，即房地产开发企业转让房地产的收入为A元，扣除项目金额为B元，增值额为（AB）元。这种假设下，扣除项目金额包括了前面所提到的加计扣除20的金额。房地产开发企业的成本中，取得土地使用权的支付款与开发成本两项的支出几乎占了成本的大部分，所以，在此且先假设这两项支出为房地产开发企业的全部成本，那么，作为企业所得税的扣除项目金额应为B12元，企业所得税的实际增值额应为（AB12）。在这种假设前提下，采用与前面相同的分析方法，有以下的比较数据，见表（表的结果是建立在假设取得土地使用权的支付款与开发成本两项支出是企业全部成本支出的基础上）对于房地产开发企业，由于加计扣除的土地增值税扣除项目，相比较非房地产开发企业，在同一级次下，其土地增值税缴交数会降低，合计缴税占比及利润减少幅度都会有所下降。表3土地增值税的税利变化（房地产企业）级次征收土地增值税前缴税比例（占增值额比例）应缴土地增值税和企业所得税合计占增值额比例利润减少比例11824754396480751637225224752829480755312253032829304753159283039244304759283924综合上述分析可以看出，随着土地增值税级次的上升，应缴土地增值税会增加，企业所得税可扣除金额亦随之增多，应缴企业所得税减少，但由于土地增值税的税率较高，企业所得税减少幅度无法抵消土地增值税的增长，所以企业的税负增加，而利润会相应地下降。四、筹划思路探析收购型房地产纳税案例1、相关税种说明按照营业税暂行条例及其实施细则规定，销售不动产时出让方应按销售收入的5缴纳营业税，同时还需按应缴营业税的7缴纳城市维护建设税，按应缴营业税的3缴纳6教育费附加，按销售收入的05缴纳印花税，按增值额缴纳土地增值税，转让所得并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。2、案例分析（上）筹划前的税收甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价为1200万元，房屋原价为1000万元，已提折旧200万元，房地产评估机构评定的重置成本价格为1500万元，该房屋成新率为70。甲公司转让该房产时发生评估费用34万元。应纳各种税额计算如下应纳营业税1200560（万元）；应纳城市维护建设税及教育费附加60（73）6（万元）；应纳印花税12000506（万元）；房产评估价格1500701050（万元），扣除项目金额合计105060606341120（万元），增值额1200112080（万元），增值率801120100714，应纳土地增值税803024（万元）；应纳企业所得税（1200800606062434）3310098（万元）。该笔业务应纳税额合计60606241009819158（万元）。3、案例分析（中）筹划思路探讨是否可采用其他方法转让房产从而少缴税金如果甲公司先以该房产对乙公司投资，然后再将其股份按比例全部转让给乙公司股东，则只需要缴纳企业所得税和印花税。具体探讨如下（1）、营业税方面。营业税暂行条例规定以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税，在投资后转让股权的也不征收营业税。上例中，若甲公司以该房产对乙公司投资，并参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险，则在投资时不需缴纳营业税，但在投资后六个月内应将房产过户至乙公司。（2）、城市维护建设税及教育费附加方面。因为不缴纳营业税，所以无需缴纳城市维护建设税及教育费附加。（3）、土地增值税方面。土地增值税暂行条例规定对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。所以，甲公司以房产对乙公司投资，并参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险，不需缴纳土地增值税。股权转让亦不涉及土地增值税。（4）、企业所得税方面。关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知（国税发2000第118号）规定企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，7将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。上例中，假设乙公司是由股东A、B组建的有限责任公司，股东A、B所占股份比例分别为60、40。投资前，乙公司资本总额为2000万元，甲公司以公允价1050万元将房屋向乙公司投资。投资后，甲公司占乙公司资本总额的30。4、案例分析（下）筹划具体操作第一步，甲、乙双方签订投资协议。投资后，甲公司应纳印花税0525万元（105005）。这时甲公司必须调增应纳税所得额250万元，因为按照上述规定，企业以非货币性资产对外投资应视为两项经济业务进行，就甲公司而言，相当于将净值为800万元的房产以1050万元卖出并以1050万元对外投资，资产转让所得为250万元（1050800）。当年就该项业务而言，甲公司应纳企业所得税（2500525）3382327（万元）。第二步，一定期限后，甲公司将在乙公司拥有的30的股份按比例转让给乙公司股东A和B，其中转让给股东18，转让给股东12。若第二步与第一步不在一个纳税年度实施，则甲公司应调减应纳税所得额250万元，因为虽然账面投资成本为800万元，但经过上一年度的纳税调整后该项投资的计税成本为1050万元，在该年度就该项业务而言需缴纳企业所得税495万元