决策商业-2007合肥商业调查报告

决策商业合肥商业地产调查报告为了解合肥商业现状、消费者对商业的认知和消费习惯等，合肥晚报家园编辑部与安徽经典市场调查咨询有限公司联合开展决策商业系列调查，调查过程中，除了邀请业内人士回顾合肥商业的发展历程、展望合肥商业的未来，我们还设计了决策商业合肥商业地产民意调查表，在家园、合肥在线WWWHF365COM和合肥新地产交易网WWWNEWHOUSECOMCN上同时发布，采集广大读者和网民的声音。本篇中，我们将民意调查表中2065岁的被访者调查数据进行统计分析，形成调研报告呈现给读者。一、商业消费习惯和认知1、对目前购物环境的认知超过65的被访者认为，目前所住地周围的购物环境比较便利或非常便利，17的人认为目前购物不是很便利。交叉分析人群目前居住的区域与他们对周围购物环境的评价发现，相对其他区域而言，经济区的购物环境最不便利。在所有参与回答的经济区被访问者中，50的人认为目前周边的购物环境不太便利，313的人认为购物环境一般，仅有19的人认为购物环境比较便利或非常便利（见图1）。2、SHOPPINGMALL的光顾频次随着经济的发展，传统的商业形态逐渐受到新商业形式的挑战和冲击。元一时代广场、安徽国际购物广、新都会环球广场等购物广场的人潮涌动，表明了SHOPPINGMALL进入合肥，被越来越来越多的市民接受。本次调查中，4的消费者表示没有去过SHOPPINGMALL，经常光顾的消费者占总体的45（见图2）。交叉分析结果显示，不同区域、不同年龄的消费者在SHOPPINGMALL的光顾频次上无明显差异。3、大中型商场的光顾频次虽然有人感叹，随着装修的不断进行和创新，综合商场的很多商品价格也在同步提升，“每换一个季节或者每装修一次，价格就要涨一些”，不过，传统综合商场正是在不断求新求变中，吸引着人们驻足和留连。本次调查中，52的人表示经常光顾合肥的大中型商场，48的人偶尔去商场（见图3）。家庭月收入与光临商场的频次交叉数据显示，家庭月收入越高，光临商场越频繁。4、专业类服装市场和步行街的光顾频次调查数据显示，15的人没有去过专业类服装市场，68的人偶尔去，经常光顾专业服装市场的人占总体的17。交叉数据显示，由于得天独厚的地理位置优势，新站和瑶海区的被访者光顾的专业类服装市场的频次明显高于其他区域的被访者（见图4）。本次调查中，51的被访这表示经常光顾合肥的步行街如淮河路、女人街、城隍庙等。偶尔逛街的人占47。逛“街”女性明显多于男性，年轻人较年长者更喜欢逛“街”（见图5）。二、商业投资需求1、是否有近期投资意向本次调查中，28的人表示未来三年内有购买商业类商品房的计划，考虑购买办公用房的人仅占本次调查总人数的12（见图6）。2、对区域的选择本次调查中，被访者关注度较高的商铺投资区域分别为庐阳区、政务区、新站区和包河区，关注度依次为24、18、17和15。而在有意购买者中，其排名为新站区、庐阳区、包河区和政务区，其比例依次为23、22、18和12（见图7）。庐阳区内尤其是环线内，商贾云集，其商业价值无庸质疑。政务区，合肥市的政务文化中心，其在老百姓心中的商业价值看涨。“省政府和市政府在哪里办公，哪里一定会火起来的，原来在四牌楼这里，你看四牌楼的商业不就火起来了吗。”3、对商业类别及环境的选择本次调查中，被访者关注度较高的商铺的环境及成熟度的类型分别为商业成熟区、大型复合型商业项目和住宅底商，关注度依次为47、16和14。而在有意购买者中，其排名为商业成熟区、大型复合型商业项目、住宅底商和大型街区，其比例依次为51、15、12和12（见图8）。质化调研表明，被访者做出不同的选择都有其典型代表性的理由。商业成熟区投资门槛比较高，不过投资回报的周期短，投资更稳当。大型复合型商业项目“目前合肥的这几家大型的商业项目做的好象都不错，”“尤其是到周末，人更多了，在那样的地方投资、搞个门面，应该错不了”。专业市场合肥市场虽然有专业市场经营状况良好的先例，不过也不乏失败的教训。“专业市场如果一开始没做好，后来想扭转就难了，如果买个商铺在那里，想卖都卖不掉”。统计结果显示，48的被访者更倾向在商业集中区投资，29的被访者将“居民密集”作为选择商业的重要标准（见图9）。4、购买目的本次调查中，被访者购买商铺和写字楼主要是为了投资升值，占到了总体的一半。而在被访者方面，59的企事业单位任职人员选择投资商铺或写字楼等待其价值提升。对于个体经营者和私营企业主来讲，自己使用才是第一选择。对于自由职业者，40的人投资商铺或写字楼是为了出租，由此来赚取租金（见图10）。5、如果投资商铺能接受的总价本次调查中，301的被访者选择总价在4059万，选择3039万的被访者为264，29万以下的被访者的比例为191，60万及以上的比例为234（见图11）。三、商业供应与成交1、近一年商业总体供应量走势从新建商业类商品房总可销售面积变化曲线图上，我们不难看出，近一年以来，商业类总体可在售面积呈稳步增长态势。安徽经典市场调查咨询有限公司对合肥市房产市场的跟踪监测数据显示，新建商业类商品房可销售面积，由06年6月的80万平方米，增长至今年6月份的111万平方米，同比增长388，增幅明显（见图12）。2、供应现状由于其物流集散地的区域定位，新站区内商业尤其是专业市场林立。07年6月，新站区可售新建商业类商品房的面积占合肥市总体的32；被访者选择区域较高的庐阳区和政务区商业的供应面积分别占到总面积的9和5（见图13）。3、商业总体成交量在06年6月27日至07年6月25日的近一年时间内，合肥市新建商业类商品房总成交面积达到50多万平方米，八个统计区域中，新站区商业销售面积遥遥领先，占全市总量的30。蜀山区、庐阳区、经济区，以15的占比，并列第二名。瑶海区占比11，名列第5位。包河区、政务区和高新区，占比依次为8、4和2（见图14）。同面积分布一样，新站区的成交套数占比稳居第一，为29，排在第二位的是庐阳区，占总体19，其后依次为蜀山区、经济区、瑶海区、包河区和政务区。高新区的成交套数占比仅1（见图15）。四、写字楼1、对住房当办公用房的看法小区内住宅房当办公用也是百姓比较关注的话题。调查结果显示，56的被访者对小区住房办公用持比较反对的态度，只有25的人对此表示能够接受（见图16）。住宅房当办公用主要的负面影响包括1）降低其他住户的安全系数。办公人员业务往来频繁、交际面广，陌生人员频繁进出小区，为物业的统一管理带来难度，更为其他住户的生活带来不安定因素。2）不便于写字楼租赁市场的良性发展。住宅房租金比写字楼租金相对低，大量的住房拥入写字楼市场，势必影响写字楼市场的正常租赁秩序。2、如果投资写字楼能接受的总价和商铺一样，被访者选择4059万的接受度最高，为327。其次为30