上海房地产市场分析

上海房地产市场分析2016年上海房地产市场表现抢眼，地价、新房均价皆创历史新高，同时，上海住宅市场供不应求，住宅库存量下降。此外，上海二手房市场持续火爆，房价不断攀升。预计2016年上海楼市将保持上行态势。1开发投资和建设：增速均明显下降（一）房地产开发投资：增速继续回落回顾2015年上海房地产开发投资3469亿元，同比增长8.2，相比2014年增速回落5.5个百分点。与全国2015年房地产开发投资增速相比，高出7.2个百分点，连续两年高于全国增速。从投资增速长期变化看，最近15年上海房地产开发投资增速大起大落，受国家宏观调控政策影响大。2004年投资增速升至30.4的高位后，在中央房地产政策趋紧的干预下，一路下跌至2006年2.3的谷底。2008年全球金融危机爆发，中央房地产调控政策松绑，上海房地产投资增速反弹回升，到2010年攀升至35.3的历史最高值。在2011年“国八条”等严控政策影响下，上海房地产投资增速急剧下跌，2013年虽然出现短暂回升，但从2014年开始再度下滑，2015年投资增速创近6年新低。上海近几年房地产投资增速的变化反映出：一方面我国房地产业进入“新常态”，高增长投资时代结束；另一方面我国宏观经济形势严峻，下行压力大。预计2016年上海房地产开发投资将延续2015年的态势，增速继续收窄。图1 2001-2015年上海房地产开发投资额及全国、上海投资年度增速变化数据来源：上海市统计局、易居研究院（二）商品房新开工面积：同比大幅下降6.4%2015年上海商品房新开工面积2605万平方米，同比下降6.4，相比2014年增速回落9.2个百分点，与全国2015年商品房新开工面积增速相比，高出7.6个百分点。 从新开工面积增速长期变化看，上海与全国趋势基本一致，二者皆在2010年创下最高的年度增幅，分别为21.7、40.7，随后出现回落，2012年上海新开工面积增速跌至-25.2的低谷，2013年反弹回升，但仍在负增长区间。从2014年开始，上海新开工面积增速与全国出现不同变化，上海继续升高至2.8，全国增速则大幅回落至-10.7，2015年，上海新开工面积转升为跌，增速回落至-6.4，而全国增速则继续回落。由于土地购置面积大幅萎缩，预计2016年上海商品房新开工面积增速将继续低位运行。图2 2004-2015年上海商品房新开工面积及全国、上海新开工面积年度增速变化数据来源：上海市统计局、易居研究院（三）商品房施工面积：增幅明显收窄2015年上海商品房施工面积15090万平方米，同比增长2.8，增幅与2014年相比回落5.9个百分点，与全国2015年商品房施工面积增幅相比，高出1.5个百分点。从商品房施工面积增速长期变化看，上海经历了“上升-下跌-上升-下跌”的过程。上海商品房施工面积2003年增速创下20.6的历史最高值后一路下滑，至2009年跌至-4.1的谷底，随后反弹回升，2011年攀升至14.9的高位后再度下跌，2015年下降至2.8的历史低位。2008年之后，全国商品房施工面积增速变化与上海基本一致，二者目前均处于下行通道，但上海增速略高于全国平均水平。预计2016年上海商品房施工面积将保持低速增长。图3 2001-2015年上海商品房施工面积及全国、上海施工面积年度增速变化2土地市场：成交继续回落，地价再创新高（一）土地成交建筑面积：降幅扩大2015年上海土地成交建筑面积1938万平方米，同比下降39.3，相较2014年降幅扩大了13.9个百分点。从土地成交建筑面积规模变化看，上海从2006-2011年一直处于增长态势，2011年土地成交建筑面积达到4938万平方米的历史最高值，随后开始下滑，2015年降至1938万平方米，降幅为60.8。从土地成交建筑面积增速变化看，上海于2007年实现73.4的最大增幅后开始波浪式下行，尤其2014-2015年，连续两年上海的土地成交建筑面积为负增长，且降幅呈现扩大趋势。上海土地成交建筑面积无论规模还是增幅均表现出下行趋势，反映了上海土地的稀缺性。图4 2006-2015年上海土地成交建筑面积及其年度增速变化数据来源： CRIC、易居研究院（二）土地出让金：降幅明显收窄2015年上海市土地出让金1647亿元，同比下降6.8，相比2014年的降幅收窄14.4个百分点。从土地出让金长期变化看，上海土地出让金总额呈增长态势，2013年成交金额达2242亿元的历史最高值，2014-2015年出现回落，2015年降至1647亿元，降幅为26.5。从土地出让金增幅变化看，上海近十年土地出让金增幅波动较大，2009、2013年的增幅超过100，而2014-2015年的增幅为负，但幅度逐渐收窄。图5 2006-2015年上海土地出让金总额及其年度增速变化数据来源： CRIC、易居研究院（三）土地成交价格：创历史新高2015年上海土地成交均价为8499元/平方米，同比增长53.4，与2014年增速相比，提高47.7个百分点。从近十年土地均价变化看，上海地价整体呈上升趋势，从2006年的2124元/平方米上涨到2015年的8499元/平方米，增长了约3倍。从近十年地价增速变化看，上海2009、2013、2015年增速比较高，这三个年份在宏观政策松绑和房地产市场成交活跃的带动下，土地市场火爆，地价增幅较大。这反映出：开发商重点布局上海等一线城市是近年来的行业共识，在上海土地供应日益减少的情况下，为拿地展开激烈竞争是一线城市土地市场的常态。预计2016年，上海土地市场仍保持升温态势，地价也会持续上扬。图6 2006-2015年上海土地成交均价及其年度增速变化3商品房市场：成交大幅上升，均价创历史新高（一）商品房销售情况（统计局口径）：增速大幅提高2015年上海商品房销售面积2431万平方米，同比增长16.6，相比2014年的增速，提高29.1个百分点，实现了增速由负转正。与2015年全国商品房销售面积增速比，高出10.1个百分点。从商品房销售面积规模变化看，上海商品房销售面积2009年之前整体呈上升趋势，2009年之后呈回落之势，近三年稳定在年销售面积2000万平方米左右。从商品房销售面积增速变化看，上海与全国基本保持一致，2009年增速达到46.9的历史最高值后急速下滑，2010年跌至-39的谷底，随后反弹回升，目前仍处于上行通道。预计2016年，上海商品房销售将保持适度活跃。图7 2001-2015年上海市商品房销售面积及全国、上海销售面积年度增速变化数据来源：上海市统计局、易居研究院（二）纯商品住宅市场（剔除保障房）：成交和均价皆大幅提高1、销售情况：增速继续提高从年度成交看，2015年上海纯商品住宅成交面积1497万平方米，同比增长54.2，相比2014年的增速提高了78.3个百分点。2015年上海纯商品住宅成交面积之所以大幅增长，一方面与中央多次降准降息、330新政等多项利好政策有关；另一方面也与上海改善型需求旺盛、成交活跃有关。由于基期值偏高、新楼盘供应较少，预计2016年上海纯商品住宅成交面积将有所回落。图8 2006-2015年上海市年度纯商品住宅成交面积及其同比增速变化数据来源：CRIC、易居研究院2、供求关系：供不应求分年度来看，2015年上海纯商品住宅供应面积1188万平方米，同比下降4.2，与2014年的增幅相比萎缩11.1个百分点，2015年上海纯商品住宅成交面积1497万平方米，新增供应面积与成交面积比为0.79:1，相比2014年的1.28的供求比值明显下降。图9 2006-2015年上海市年度纯商品住宅供求关系变化数据来源：CRIC、易居研究院3、成交均价：创历史新高分年度来看，2015年上海市纯商品住宅销售均价32001元/平方米，同比上涨17.6，相较2014年12.2的增幅，扩大5.4个百分点。从近十年房价变化趋势看，上海房价一直处于上涨状态，从2006年的9472元/平方米，攀升至2015年的32001元/平方米，涨幅近338。预计2016年上海房地产市场依旧会保持活跃，纯商品住宅均价将持续上扬。图10 2006-2015年上海市纯商品住宅年度成交均价及其同比增速变化数据来源：CRIC、易居研究院4、库存情况：总量继续下降截止2015年年底，上海市新建纯商品住宅库存总量为1071万平方米，同比下降19，环比下降7。12月份，上海市新建纯商品住宅存销比为8.3，与11月份的9.4相比， 上海住宅库存量继续下降，房价仍面临上涨压力。图11 2012-2015年上海市新建纯商品住宅库存月度变化及存销比走势数据来源：网上房地产、易居研究院4二手房价格指数：市场进一步升温，价格继续上扬12月份，上海二手房指数为3220点，同比上涨11.2，连续7个月同比实现正增长；环比上涨2，同比、环比增幅均有所扩大。整体看，上海12月份二手房市场延续6月份以来的火热局面，房价加速上涨，上海二手房市场在火爆状态中收官。近三年的统计数据显示，上海二手房自2013年初进入快速上涨期，直至2014年5月到达2957点的高位，之后开始下行，到2014年10月重新步入上升通道，从今年6月份开始，上海二手房再次进入快速上涨期，目前基本延续了这一趋势。预计未来几个月，上海二手房市场仍将保持活跃态势，房价也继续看涨。图12 2013-2015年上海市二手房价格指数月度变化执笔人：易居研究院研究员 徐向科