土地一级开发项目成本测算讲义

土地一级开发项目

成本测算讲义一、土地一级开发项目成本的概念、作用二、土地一级开发项目成本的构成三、土地一级开发项目成本的测算依据四、土地一级开发项目成本的测算报告编制五、土地一级开发项目成本的管理与控制目录2一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一级开发《中关村科技园区条例》（2000年12月8日通过）《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》【京政办发〔2002〕16号】《关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知》【市国土房管出字[2002]1100号】《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】3一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一级开发

定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

4一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 2、土地一级开发成本 “540号文”中：“土地储备开发成本”

《北京市土地一级开发项目实施方案审批表》：一级开发投资总额

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

5土地一级开发成本是项目决策的依据

土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：6土地一级开发成本是项目融资的依据

土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：7土地一级开发成本是项目成本管理的依据

土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：8是决定土地出让交易价格的依据 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：9二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用（三）公共区域市政基础设施建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用（七）管理费（八）财务费用（九）销售费用（十）应纳税费（十一）不可预见费

10三、土地一级开发项目的成本测算依据（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费11（一肥）项妙目前月期费筑用1、衫立项捉报告熊、可稍研报乌告、朝土地献一级役开发芬实施该方案捎等的外编制序费及里项目闻前期谁的各煮种工切程咨蛛询费→测算因标准玻可参少考19奴99梦年9床月1茶0日搭国家判计委剃制定纹的计欧价格庙［1艰99辰9］输12恶83混号《钻建设功项目递前期单工作么咨询榨收费援暂行首规定欣》及北京辅市物吼价局背、北职京市谜计划忧委员大会京泊价（调房）择字［略19申99去］第及48盯7号犬文《涂关于词建设杆项目奴前期悔工作费咨询果收费章的补条充通女知》中的猎有关宜计价望标准萌。◆立厅项报炭告、霸可研片报告孟的编挡制费◆土咱地一准级开颠发实旨施方夸案的明编制腿费◆项馅目前妖期的怖各种常工程形咨询妈费12（一已）项事目前窄期费梦用2、掏委托欺编制砖修建认性详阁细规金划和瘦区域过内的民管线版综合服等规犯划方情案费甩用→20歉01溉年国吗家计耐委《关常于放呈开和允下放胆部分呆商品厌和服穿务价析格的过通知陶》（存计价淘格[单20攀01劝]1乔21根8号润）中取志消了锋19似93己年由敏建设盯部、拒国家务物价锋局联冬合颁园布的免《城宴市规渗划设街计计漆费标茎准》齿，放刃开了乐规划摇设计浑市场访。→20赚04口年6敢月，拥为了盐规范贵规划再设计坑市场乐计费淡，中蛙国城候市规碧划协日会在免全国肝范围误内进昆行调愚查研俩究，李制定邀并发否布了《城住市规迈划设事计计然费指播导意提见》，作嘴为城茫市规持划设遣计计禾费的布参考察依据不。13（一色）项功目前净期费蛙用3、禁工程炒勘察喘、测径绘、埋定桩嫂费用20植02啦年1截月7倚日国傍家计愉委、债建设替部以灾计价露格[曲20妹02罩]1哭0号抢文发惨布了《工蔑程勘践察设呆计收家费管聋理规树定》，从俗20喝02昏年3搬月1具日起瓜执行提。应絮根据救该文节件规水定核长算工羞程勘岔察费等用。建筑晚用地映拨地稍定桩土：《关胆于测奸绘产山品收鲜费标这准的狂通知燃》【迎京发为改〔动20棵06女〕1茎00凭9号垒】14（一核）项蹦目前返期费敬用4、叔环境晨影响馆评价坟分析言费用20傲02绘年1全0月阅28架日全坟国人判大通绢过了辛《中招华人捏民共纸和国浑环境灾影响宴评价览法》衡，规缘瑞定：激在中兼华人陆民共椒和国平领域迁和中写华人忙民共田和国锁管辖壳的其债他海哗域内哈建设歼对环食境有休影响垒的项弱目，恩应当察进行抓环境现影响华评价改。随梁后，破国家温计委夕、国双家环罢境保悔护总民局发闹布了《关食于规屋范环仿境影巷响咨邻询收寻费有刑关问卵题的触通知伏》（绸计价罗格［芽20杂02广］1切25列号）。该斧通知稻中规素定了稀项目虽前期此进行贞建设津项目智环境境影响竖评价领分析降，包传括编迟制环耗境影术响报堂告书粘（含昏大纲婚）、嚷环境专影响埋报告访表和股对环名境影射响报珍告书堡（含封大纲圾）、蜘环境弯影响震报告脖表进僚行技徒术评牧估的冶费用磁标准薪，可肺以作闭为核杏算环嘴境影妻响评春价分城析费芹用的判依据督。15（一终）项脏目前棋期费雪用5、救交通比影响呆评价梁分析杠费用北京镇市规如划建昆设委挣员会衔早在叉20岛01婚年就遣发布网了《关溜于对村部分够新建际项目怠进行绢交通咸影响满评价呜的通麻知》由市规员发[葛20凯01风]1睁00庄1号。规冒定需秒要进陆行交荷通影昌响评或价的夏项目允需由梦项目撞业主丽方委必托符弦合资途质的忆设计喝或咨臣询机辰构进伶行交混通影需响评朵价，伞并按脉照《懒北京孕市建隔设项战目交旗通影穿响评位价准价则和袋要求毙》编赖制咨友询报俗告。那进行离建设压项目膛交通挽影响稀评价码咨询乒工作任的机阳构应铁具有彩城市化规划菜和交眉通咨弟询甲圈级资闹质。陈但对拘委托敞编制虑交通时影响牲评价扫报告地的取先费标培准没卡有明昏确规蛮定，绩实践不中可陆以参竭照委致托规协划设葡计咨妻询的忠标准馋及市旺场行释情协榨商（盯目前断收费意标准缓通常崖在0照.5～2司元/直平米迹不等）。16（一座）项泰目前音期费科用6、技地震把影响丽评价衬分析集费用20戴02屡年1毫月1塘日起施赏行、哄中华鱼人民春共和怀国国粥务院惨令（墓第3鼻23难号）厅公布淹的《各地震榜安全侧性评星价管帆理条撇例》波规定捎：新惠建、干扩建望、改湾建建奥设工厕程，狼依照诉《中窃华人便民共兔和国剑防震惧减灾县法》差和本捎条例瞒的规藏定，迁需要秃进行碎地震命安全户性评肌价的距，必皮须严盟格执涨行国永家地奋震安隔全性秃评价盐的技吓术规天范，赏确保麻地震姥安全秘性评撕价的攻质量相。建拔设单经位应泛当将亲建设警工程膊的地店震安喘全性疤评价自业务屠委托传给具常有相河应资凳质的捕地震过安全啄性评战价单器位。忙地震妇安全烤性评夺价单瘦位对钱建设护工程猜进行滋地震卷安全使性评违价后片，应泽当编击制该臭建设键工程宇的地吉震安熊全性伴评价忍报告脾。目教前，保全国宗各省政市对笋地震嫂安全后性评降价收殿费标蚁准都盯有不肚同的刑规定棚，北朱京市核的工股程可累依据读原北京茫市物责价局袍20顷02捷年9出月1鹊8日慎京价亚(收伶)字忽[2勒00纲2]明36受1号撤文件摔《关念于地四震安演全性晌评价掠收费盏标准雁的函矿》的规堪定进淡行核跳算。17（一劳）项另目前匙期费农用7、地价叠评估超费用19蚁94源年1勇2月减12物日，错国家英计委替和国罗家土虾地管意理局嘱联合纽奉发布趣了“禽关于抽土地伙价格常评估网收费坊的通导知”庄，通瘦知规津定：惠“土远地价腾格评哄估收搂费是故房地注产市赞场重巩要的阁经营树性中艰介服嗓务收址费行诵为，拆评估腥机构肝要按误照‘究自愿弹委托古、有返偿服宋务’顺的原志则与帆委托垫方签助订合抄同，真开展际评估艘服务乡丰工作撕，收伤取合辫理费鹊用。翼凡具叠备土本地估酿价资游格并确经土钩地、庙物价垮部门聪确认乒的单善位，取可接锻受土胸地所旅有者敬或使做用者察的委哭托，赠对土除地价妖格进躺行评廊估，嫁并按慢本通伍知的面规定蓬收取妥土地胁评估茎费。少”1床99症7年志12溉月1杏日北胃京市喂物价兰局发森布了京价愚(房蜡)字岭(1拾99阶7)得第3轿98个号文怠件《截关于何房地忍产中必介服叠务收亩费的南通知哄》，对盆我市半房地湖产中允介服爱务收泳费的构有关赚规定葱进行格了修湖订，积规定烂“房淘地产杂价格型评估姥收费局、土器地价狮格评揭估收至费标贺准实避行政暂府定寻价，乏其收沿费标哈准按约照标镇的总煌额采顶取差唤额定恳率分仪档累名进制桐。18（一强）项求目前询期费衫用8、工程底设计弯费及满施工按图审略查费工程深设计舌费的旋测算疾可依寺据2溜00押2年允1月赶7日央国家挂计委摩、建页设部遮以计乏价格滋[2慎00庭2]凶10屡号文席发布膛的《工程亩勘察校设计拒收费滔管理丛规定仆》中的昼有关翁标准乱结合育实际决情况尤测定竟。施工慈图审百查是庄目前速基本耕建设搅程序幻玉中必蠢须的脚环节册。2艇00孟4年酱8月瞎23冒日，犯建设怠部1映34郑号令脊发布扣的《觉房屋艳建筑抱和市截政基溉础设隙施工找程施递工图勺设计纹文件叉审查芹管理血办法明》中谷再次大明确政规定争“施领工图享未经需审查弯合格鼓的，板不得樱使用贴”。膛但相旅应的额图纸细审查销收费蒜标准接，国欧家没忠有统栽一规摄定。娱北京悉市可锻执行市规编发[睡20聋01航]7克61离号《栋关于戒开展监施工亭图设压计文幅件审余查工耀作的默通知册》中第亲五条宁“审投查收泻费：盆在国斯家正首式下年达施榆工图鄙审查汪收费祥标准绞前，步北京端市的谁施工涨图审尿查单握位暂矛按国项家发您展计捏划委魂员会计价阵格(妨19跑99洞)1牧28富3号夜文件夫中《揉工程蔬咨询爆人员起工日凳费用下标准技》执行仓。”19（一习）项段目前答期费输用9、招标臣代理私费、皱招标竖服务欲费原国家扯计委置关于销印发贱《招肌标代严理服知务收绕费管歼理暂受行办汪法》驴的通妇知珍计价征格[瓜20俊02允]1勇98弄0号文中取明确另了招准标代努理服古务收序费标欠准。招标凳代理诵服务切收费怎速查笑表20（一昂）项纳目前仁期费弄用10毒、工程暗保险软费建设辣部和惠中国凶保险远监督扫管理冷委员阔会于哭20散05摸年8经月出耕台了布《关星于推暗进建毅设工拜程质奔量保充险工境作的塌意见茂》建腿质[历20府05岔]1竟33侧号膨，指仆出：肾“建弯设工揉程质贫量保裙险是烛一种喜转移盾在工衫程建慈设和班使用桂期间务由可竿能的击质量同缺陷镜引起阻的经际济责楼任的榨方式疑，它再由能缴够转宅移工圆程技酱术风刃险、稀落实塌质量宪责任栋的一徐系列章保险侵产品遭组成厨，包掘括建胳筑工芬程一收切险霞、安锻装工闲程一软切险删、工村程质盲量保躺证保呜险和灾相关经职业右责任发保险圾等。建其中肿，工暂程质阵量保步证保祸险主寇要为萌工程统竣工明后一尼定期踪蝶限内帖出现翻的主曲体结固构问沉题和陷渗漏占问题课等提疑供风小险保粥障。席”。蔑可见凭，工俩程建忆设领绞域涉绞及到记的保肤险品狡种主透要有田职工活意外耀伤害香险（忽雇主是责任挑险）诉、设凯计责锹任险连、工青程质雾量保法修保焦险和腹建筑丈（安婚装）爆工程拼一切许险。宝但具恰体费传率，冷市场赖浮动伯较大戚，建权设工干程一员切险鸽一般某为投液保金嘉额的敌1%岩左右最，第判三者峰责任报险按席比例竞投保弊。但废20恩04律年1他1月两中旬剥进行绑的北非京地周铁4正、5孤、1袍0号瓣线建寒安险址及第送三者找责任渐险合兆同费岭率却桑是5蚀‰左酬右。地20秋05远年深洪圳地运铁项界目中狗，工壳程质娇量险煮和运债营初随期的难运营罗险合企计也面低至柏投保挺金额满的5构‰，乳可见拘目前吨保险笋业竞姿争是桂相当弹激烈京的。虽因此临在项这目前围期阶锯段，章估算金工程党质量历保险贞费非齿常困鉴难，嚷可以裕暂按雾建安痰工程彼造价央的1浑%-血2%反估算忘。21（二左）征刺地、螺拆迁字费用包括暑：1、出征地便补偿悲费用2、钢拆迁逗补偿常费用3、斯房屋泽拆迁两评估秃费、全拆迁后服务葱费4、姿拆除匪工程法费用5、懒古树从保护等及文哗物古寇建修致护、册还建针费用6、乎其它22（二筒）征紧地、短拆迁够费用1、忽征地近补偿缴费用根据固土地辣所属掠的不概同区锋域及朱其被旱征用精前的洲不同茄用地劣性质后相应搂发生森不同淘的征炼地费从用。本市桥行政延区域凑内依炒法征姑用农壶民集世体所危有土测地的伙，根蚁据20迎04年5月21日北号京市源人民将政府前令第14积8号公喘布的《北京律市建厕设征鸣地补灰偿安痛置办瘦法》进行临补偿抢安置森。征稀地补全偿费糠包括漫土地缩慧补偿遮费和断安置新补助白费。毒涉及捉青苗钉和其帜他土素地附轰着物等的，挣还应商当向蕉所有悔权人眯支付斯青苗栋补偿稍费和钞其他群土地窜附着吉物补袍偿费辱。青亦苗是愚指尚当未收肾获的卫农作提物。停其他胞土地五附着歌物包面括房亮屋、渡水井览、道悠路、命管线渠、水胡渠等踏建筑葡物、傻构筑配物以疮及林垒木和旦其他手经济唱作物次等。本市巡寿征地果补偿滤费实唤行最散低保石护标温准制始度。罚征地辜补偿她费最惜低保圈护标碌准由志市土贪地行错政主枪管部查门以啦乡镇讯为单扩位结斧合被撒征地洲农村恨村民绢的生渠活水躁平、林农业楚产值划、土本地区屿位以忘及本个办法糟规定竿的人缩慧员安尸置费蚀用等带综合坟因素继确定劣，报匀市人踪蝶民政映府批阻准后果公布基执行闭。征乎地补冰偿费倡最低只保护融标准震应当甘根据来社会店、经仪济发细展水网平适榨时调幻玉整。23（二搅）征杏地、给拆迁姜费用2、灵拆迁宁补偿后费用根据饭房屋衬所属宵的不洞同区痛域及堡其不项同属田性相露应发椒生不赶同的票拆迁呀补偿通费用玻，计威取依所据亦莫不同怒。城市斗房屋愧：根据20差01年11月1日北京解市政禾府令胡第87号公湿布的《北京梦市城冈市房溉屋拆秆迁管咱理办渣法》进行励拆迁矛补偿岩费计牧算。城市威的住信宅房溜屋态：（20差01）12皱34号城市东的非膜住宅膝房屋喉：京傅房地淋评字姓（19牌99）65轿6号被拆竹迁房税屋重丈置成辫新价间：喉京国花土房透管拆[2宅00险3]抽80贤8号24（二苏）征来地、娇拆迁膝费用集体踢土地瞎房屋底：根据20营03年6月6日北京回市人炒民政绕府令柱第12碎4号公瘦布的《北京罚市集幕体土悟地房咱屋拆绪迁管策理办语法》进行梨拆迁卸补偿箩费计茎算。拆迁老补偿毕：京国温土房情管征[2岛00简3]找60萍6号被拆坡迁房旱屋重慈置成估新价旗：群京国项土房喉管拆[2贫00救3]夏80抢825（二雨）征禁地、波拆迁罩费用3、嚼房屋初拆迁窃评估久费、板拆迁管服务葱费19存97年12月1日，杆北京兵市物结价局寸发布搁了《关于句房地亲产中嗓介服姥务收滤费的赵通知》京价(房)字[1引99指7]第39皆8号文，对蠢我市晨房地旧产中而介服蝇务收柔费的巴有关继规定趟进行帝了修早订，鞭规定停“因担征用珍拆迁婶对房减屋进执行价域格评颤估的刷，按新补偿座价款该金额败的1～1.作5浆%向征仅用拆居迁单河位收萝取评身估费夜。”《北京杯市物粒价局钓、北温京市价财政疏局关范于房追屋迁粗管理闯费和副房屋迫拆迁夜服务侨费收筹费标遍准的倡复函》【京价截（收钱）字异（19卵93）第23车8号】：房屋气拆迁慰管理呼费栋：不泥超过剖房屋蛮拆迁篇补偿舟安置勿费用0.坛5%房屋别拆迁焰服务绞费：申不超笛过房君屋拆醉迁补你偿安肝置费权用的1.毒5％26（二炭）征并地、狮拆迁倒费用4、逐拆鼻除工北程费熊用拆除破工程帅费用厦应按队照工格程实火际需雄要估锹算拆谷除工万程量统，并痰套用累相关遥估算乱指标春或概陷算定除额，陡充分悔考虑似渣土牌运输碰、消古纳等还因素苦进行斗测算尝。27（二按）征旨地、悠拆迁耽费用5、贵古塔树保业护及校文物晋古建能修护同、还冠建费画用根据斜古树则保护驾方案稠和文欲物古杜建的典修护额、还法建方部案，翻套用殿相关膝估算痛指标鱼或概惜算定摧额，法充分喊考虑酱修缮启、保宗护、洋还原尘等因酱素进危行费猫用测馅算。28（二银）征毅地、抽拆迁壮费用6、昂其它指根划据国蹄家或损地方艺政府辰要求拌在征照地、挂拆迁勺过程催中还广需发在生的示各种补费用抛，如坝：耕恩地开昌垦费滥、耕竟地占辰用税聚、菜境田基明金、朴防洪枪费、犬提前绿搬家阅奖、陈支援掠重点敞工程破费等狮等。29（三兽）公港共区步域市奶政基北础设惹施建养设费室用包括亚：场地劳平整杨费用茫及为丙各二剂级开朴发单垮位提稠供施吩工临丹时供症水、阅供电迟设施舱、临姥时道殊路的兴铺设努及维孙护费敢用区域阵内永肥久性跌道路侧、桥蔽梁建匙设费背用市政绕管线越建设坛费用(包括认雨水缠、污心水、锣中水尾、上尝水、知电力赢、天裁然气捡、电料信、筋热力盆等)市政卷场站坊建设洗费用(包括餐雨水阅泵房窜、燃叼气调走压站迹、热辽力站牧、开过闭站拥、区盗域中纯水站旦、区余域管显理中宽央监脖控室则及涉驰及城贴市安楼全的凝公共槐设施庙等，洁其建喝设费还用视脉规划帐情况吸而定)配套依公共戚设施网建设病费用(区域窃内的耍交通唤智能胞化系勾统粥、公口共标希识指技示系共统、挑安防债监控拐系统漏、公景共卫威生间如、垃印圾收遍集转当运站稻、单消防蹈站、胁派出臂所、典邮局沾等)30（三据）公滴共区爆域市酷政基搜础设镇施建骂设费医用本部棒分费里用是记指在午土地适一级穗开发屠区域述内，掩各二雁级开言发地帝块红搂线范冤围外摆的公南共区例域的途市政辟基础虫设施扩建设塞费用润。这盯是土辨地一秋级开娘发成营本中标的另共一重识要组炉成部淡分。应在券不同离阶段加根据义控制刚性详环细规哗划，凑或修躬建性伪详细炸规划搅，竞或初剃步设皮计图西纸，很或施早工图雄纸，眯参考朝相应惰工程略的估风算指国标，户或概节算定将额，释或预惭算定裂额测貌定。31（四撤）区答域内旨公共绪环境键景观怒建设沃费用包括僚：绿辈化（漏花草驴、树古木的懒种植债）、磨微地券形、危艺术敢小品女、喷令泉、雪地下敌出入笨口的品处理险、休途息座起椅等里。本部趴分费知用是言指在妖土地仆一级裂开发抵区域位内，形各二宪级开斗发地蛋块红胶线范柳围外剖的公煮共区辰域的柜环境持景观罩建设锐费用涨。这棚是土糖地一伏级开聋发成盆本中辞的一扒项重牺要组催成部袄分，划应在旺不同趋阶段唤根据祥控制漆性详亦细规盲划，物或修旬建性翅详细务规划胶，或仔初步副设计劳图纸塔，或蛾施工轮图纸油，参偷考相步应工改程的集估算获指标社，或吸概算枣定额灶，或封预算阵定额柴测定海。32（五促）区记域内特公共摩配套害设施卵建设项费用包括膊：市毙政管托理用演房建恼设费诵用；滑机动室车停签车场妙（库喷）、释非机傅动车嘴停车梢设施宗建设潮费用殖；规属划中胀其它滴须纳桑入土版地一谈级开阻发成狗本的瓦配套周设施阀建设蚂费用崭。在不如同阶药段根榆据控只制性住详细喇规划棍，或格修建秆性详将细规妹划，吗或初仗步设梳计图惊纸，接或施摧工图旱纸，询参考吓相应色工程无的估稿算指睬标，燃或概肢算定凶额，午或预爆算定垄额测瓶定。33（六监）工让程建塑设其长他费村用包括电：工程应监理拳费竣工债图编墙制费建设哨期区扯域管戒理费粥用项目殿竣工护后移贝交管贯理单朽位前详的维蛇护管疫理费蚕用项目协后评嫂价费墓用其他34（六翠）工哈程建究设其盲他费方用1、猛工程既监理巨费19锹96筝年1陕月1尘6日拌，北镰京市改建委迅发布待了《北踩京市脱工程璃建设钢监理误费收些费标拐准实凡施办妹法》(京渡价收威19题96兽第0担43验号)它，规聚定：歪实行脂监理绿的工皆程，怕监理学费按食工程密的总遍造价灯百分塌比计计取，声用插络入法晶计算恨。建墓设前损期阶坛段按差工程叙概预芬算的爪0.努1-所0.讲2％轧计取太。35（六楚）工率程建嫁设其宗他费热用2、禁竣工行图编昼制费20巴02死年国妥家发锄展计遵划委勿员会萌和建伞设部付联合爪发布扔的《工滋程勘炊察设黎计收唯费标暑准》宝[2碑00薪2]中《倍工程拳设计湖收费轰标准雄》1燃.0丽.1丛6条累规定渐：编肿制工绒程施兆工图填预算搭的，朴按照茄该建犹设项氏目基捞本设帖计收梅费的含10痕%收馆取施笛工图程预算亩编制赵费；承编制忠工程洋竣工陈图的处，按扮照该敢建设朴项目购基本万设计经收费狼的8蛾%收箱取竣缓工图薄编制专费。36（六讽）工黎程建杰设其塞他费绣用3、建设烧期区乌域管愉理费映用包括孤安保贴、环忧境保睬洁、卧临时掀绿化夺、美千化等梳费用箭。这浇部分影费用匀在项踏目初哈期很田难估球算。苦不同涌的土男地一抄级开冶发项例目建另设区辉域的怎面积桨、基誓本状泽况、屑区域袍周边宏的环念境一岛定后劫，即珠基本陡明确晃每年舒需要方多少艘保安沸、保蹲洁人锦员进您行公晌共区得域的请管理宾，需歪要做快多少趟面积防的临考时绿岭化，早整个边区域纪的建叮设期嫂几年丹等，护再据致以测木算相诊应费呈用。37（六搂）工众程建苦设其凡他费直用4、伶项目什竣工砌后移舱交管览理单君位前烘的维矮护管将理费姐用这部嫁分费狸用主矮要是纺由于冠目前墓土地铜一级推开发温项目泰完成肆后，站形成扒了大领量的坐资产纺，而恢这些惜资产娃的管阔理主沫体比冷较复庭杂，疗例如丽：道非路、增水、舞电、迈（天绩然）痒气、兽热、洞交通西设施飞、园久林景晴观绿茫化设况施等机都分决别归碌属不牺同的刘管理嫁单位核，产技权移辉交尚讨未有如规范校的模切式和厌程序状。这团就造胸成在发土地贼一级业开发导任务璃基本棕完成祖后，轧可能羡还会尼对资司产进竭行一累段时兵间的亭照管四，对哄有些限项目烟还要洋从社冤会利枣益角佳度出烛发，毕进行乒运营御。为演此，冲土地雀一级敌开发每主体擦还要服支出意一笔字管理的费和史运营抢费。京这笔垃费用洲根据斩不同践一级界开发饭项目叼的情隙况，捷千差俘万别结，不眼一而途足，特须慎稻重对裁待，医认真姑估算认。38（六做）工龙程建岔设其丧他费痰用5、库项目椅后评网价费棒用指在事土地绘一级砖开发导工作万完成抹后，内由土崖地一拳级开碎发主暗体组匹织，韵委托愈专业歇咨询盏公司牢从经马济效睡益、书社会春效益林、环昨境效润益出泊发对晒整个爸土地寸一级寻开发息项目垦和开喉发过堂程进舅行公熔正、声客观著的评速价。呀该费岂用可遇参考谢国家违有关打工程放咨询适的收桂费标槽准测烦算。39（六侮）工皂程建滴设其扇他费鲜用6、带其他指其物他归惑属项慢目前及期及倚其他考费用趣的项东目。比如柔：委枕托代胳建的茫项目照还会叠发生苏“代义建工唱程管事理费泥”等。污染伟区域蓬，还哭需要察环境自整治壁费用仰。40（七俊）管容理费指土叹地一稀级开辣发主衣体在躁土地倾一级醒开发帐全过五程中拆所发逐生的妙管理耐费，汽包括死土地喇一级屿开发拉的建串设期金和代舌政府哄进行纯土地怀出让诉的销躬售期勇。该叮费用的应根艳据项龙目的倘具体秧情况木和土捎地一攻级开别企业湿的管拦理水升平、估资源辉投入蚁情况雨等进皇行核裕算。20屯05螺年8钟月3挠日，晕市国俱土局恢发布勤了关于罗印发欠《北李京市蛋土地括储备邀和一鄙级开住发暂改行办卧法》驼的通沉知禁京国安土市鸟[2毒00牺5]砖54丧0号旨文，其错中第祥十三文条规击定：透土地比储备蔽机构询负责长实施收土地割开发扰的，捧由土耗地储计备机羽构负嫩责筹棚措资裂金、掌办理鞠规划未、项拆目核亲准、伤征地羊拆迁魄及大陆市政梳建设胖等手帆续并饱组织巧实施络。其青中通偷过招盒标方碍式选蓬择开品发企胳业负匹责土池地开欧发具就体管脖理的都，开丝式发企穴业的赵管理售费用剩不高画于土磨地储口备开牌发成顷本的洒2%慎。以驼招标兰方式积确定得开发洪企业氏后，甚土地吃储备扛机构吧应当柜与中贵标开旧发企锹业签纸订土似地一影级开跪发管镜理委萄托协驻议。41（八如）财踩务费僚用指一铅级开秧发过末程中鼻所发啊生的训相关游财务驴费用就。其测泻算依将企业牧（或捞项目螺）的阶资本挡结构池和融蔬资能帖力不拳同而主有不祸同的稻融资闪方案管，因岁此融魔资渠越道、铲金额晃和期姓限完慕全不趋同，鼓其融啄资成栽本应预视具哗体情疫况分参别测甜算。42（九键）销吐售费催用包括颠土地冬一级床开发迹主体肤为提庸升开讽发区缩慧域的饿土地持价值还，吸见引二狠级开得发商轿和最步终用建户，些完成摔土地勿出让拨任务忧，尽酱快收吨回开太发成屑本而胶进行划的策有划、均推广斥活动断，和快因此习发生格的各旗种广员告、趋宣传梳费用判等。目前戴政府交对土疾地一肤级开愧发的隆销售廉费用零提取质比例米没有听专门次规定越，而挪且市轧场中碌二级脖开发烛的销宝售经交验不叮适用碧于土暑地一惩级开缘瑞发的值销售畅，已威实施捷完成直的土辰地一蜘级开揉发项侨目尚谈不多胡，因做此没渠有太异多的屯经验镇数据宫可供陕借鉴亚。这缴就需森要企互业根窃据自稿己项阵目的贯土地帐出让押计划毛分别阶测算轧。也贪可以牌按预测计销志售收炎入的奏1%兴计取从。43（十酿）应淡纳税枪费土地表一级刘开发亚涉及哑的应炭纳税块种主帽要有欺：营基业税穿、城惹市建伯设维聋护税握、教今育费婆附加检、印壮花税尽、进英口设五备关同税等偶，所汉得税浊。具体行纳税旦额计泳算方积法详馒见国溜家相陡关税题收政烟策的酒规定予。44（十洋一）吩不可晃预见剥费包括蚀基本污预备袄费和盖涨价愚预备谁费。视不平同阶武段的佩测算孕精度庙不同替，而虎以开棋发成刺本为湖基数鲁，适浊当计卫取一宾定比获例。45四、具成本景测算径报告斧的编防制以上摔是土蓬地一花级开红发项惨目的久成本做构成城及其晋测算献的相付关依息据。要我公型司据鲁此编光制了土地毙一级爹开发使项目品成本宜测算闻通用京模板，作规为成滴本测免算的拢模板肚。测算篮报告参编制律包括抛：1.编制测算垮表格血；2.租编崭制测猾算说哥明；3.华编享制测修算分丙析。46四、抱成本每测算劣报告殿的编终制项目振土地严一级坑开发库投资检估算印及投欺融资右分析（一桐）投底资估黎算1、润总投罪资估吵算2、河估算浑所依再据的峰相关皮资料3、呜估算骡依据蔑的相觉关文枣件47四、止成本贴测算窑报告悟的编声制（二）缩慧投融民资分础析1、窜资金重使用育计划2、怖融资谊额度航及融歌资成铜本3、瘦融资栗渠道慨及模剪式4、签贷款口本息针偿还附相兴应表母格48四、幕成本算测算屑报告垃的编馒制土地雪一级芹开发繁经济眠效益社分析茶及资连金平骄衡（一颗）经炭济效呼益测外算及锄分析1、留测算勺及分伸析前纱提投资蜂测算砌和市盛场预穷测数示据项目纵开发螺周期钓及时秒序安收排49四、富成本积测算跃报告雅的编筹制土地绣一级斩开发探经济份效益每分析件及资正金平河衡（一宿）经块济效次益测宪算及恐分析2、折相关挡数据库的确诞定毛地简价的榆确定招拍议挂交茄易价缩慧格预抹测土地或出让线一级增开发梅企业遮收入税(间费)阔率贷款移利率财务葱基准备收益担率I戏c50四、或成本冒测算犬报告纹的编联制土地箱一级伸开发脆经济醒效益块分析馆及资功金平疤衡（一梁）经岂济效逗益测浑算及融分析3、硬经济狠效益肠分析可经昨营性框出让思面积避及销铺售计轨划土地思挂牌苍出让化平均欺底价土地枯上市独出让驳收入竟、成犁本、弦税金每、利浓润51四、阅成本纹测算威报告气的编绸制土地晴一级艇开发根经济并效益孙分析亲及资喜金平许衡（二炕）财长务分拉析1、镰项目秧财务沫盈利沟能力绕分析财务悲内部哈收益挥率F衔IR蔬R(略%)财务丘净现队值N松PV络(万离元)投资俊回收凯期(浓年)投资眯利润弦率2、汁偿债拥能力营分析3、摧资金侨平衡果分析52四、厉成本策测算邀报告竹的编洞制土地拐一级涂开发拜经济阴效益杨分析坐及资宋金平德衡（三）胃不确钥定性效与风嫌险分棉析1、竖不确坚定性只与风售险2、市不确溉定性峡分析盈亏景平衡奏分析敏感尤性分枣析53四、背成本沈测算针报告望的编渠制土地津一级陷开发即经济看效益嫁分析敬及资搜金平折衡（四甲）结贴论与诊建议1、融结论项目广盈利串能力蛛如何项目楼的偿芽债能蚊力如莲何项目陪风险撒怎样项目踢是否考可行2、蚁建议54编制建流程挤如下财：基础宿数据笨收集森、整煎理根据滋通用躁模板信测算拜成本测算编制说明测算勉依据谅：原青始资深料、鼠数据窜，政角策文争件需说甘明的耽问题队：测枣算方繁法、腰取值峡、原赶因测算芬分析港及结帆论汇总胳编制四、吼成本滔测算按报告柴的编铸制总测碗算报贷告样表55五、犁土地索一级宝开发百项目谜成本馅的管拌理与室控制土地突一级膝开发陵项目敌在其跨内容泛组成落、开寸发宗话旨、闹开发辞方式青、开婆发时任序等挡方面丈都有态着不邪同于权一般将房地棒产开良发项群目的拔特点控，因抵而其渣管理眨和控饭制体呈系、从工作蛮流程换及其贯控制抄的关款键环酒节也魄不同圈，共晌性之雹外还肢有其园特殊吵性。虚因此启，科双学合病理地寄确定佩其成贡本控测制目狸标，拦要建蔑立一呜整套办完善易的成蜘本管姻理工荡作体纲系、脱制度刘和流国程。56五、榆土地触一级薯开发蛮项目聚成本风的管棍理与甘控制1、蝇决策持体系超：是暮战略跌管理坟层面宰，决很定了熔企业炎控制贱造价奴管理嘉的方甘向和敏模式灯，具插有长艳期性掌和整派体性墙，是惰企业素核心图竞争器力所抛在，扁包括陶长期敬战略落成本叫等重尖大决云策的暗制定臂和执敌行，也由企网业领肉导班牲子组挣成。（一积）工技作体赶系57五、冶土地材一级派开发层项目带成本延的管骂理与观控制2、扔内部浊专业判管理呆体系抚：是壤落实茄和分蛋解战画略成染本目却标的纤层面攀，包祥括计着划执慕行情胳况和滚管理挺效益碍监督腥、考蝴评，行是企菌业造蛾价管晓理部猫门的认首要典核心崭任务稿。主闲要包斑括：粒制定贪公司爹年度阶成本蝴控制箱计划侍；分块解、涝落实须战略醋成本泳目标狮，实汇行公欧司全贴面预齐算；像及时衫沟通胆、传溜递和袜获取记信息垂、适原时调购整计特划；余协调亩组织券相关爱部门捐配合蜜、全持员参针与成灿本目皮标的悠管理恳和控演制等厉。（一勾）工疫作体欧系58五、蚁土地到一级粘开发柳项目稻成本叙的管哗理与亭控制3、炸制度鉴体系鱼：完是善的总制度吃体系容是项搜目成前本管宰理实宣施顺够畅、汇高效趴的前捉提和窝保障邀。建煤立和秒完善序诸如痛：成共本管庸理办植法、踪蝶招投蜘标管纽奉理办属法、艘合同也管理恐办法逝等一节系列悉的成终本管留理制他度，凶并严角格按蛮之执秤行，辟是成嫂本管蜓理和病控制师的制察度保率障。（一腿）工依作体倒系59五、睬土地惩一级精开发投项目显成本构的管视理与跪控制4、魔操作促体系及：是堵成本栗管理蜻和控重制的话基础播层面缎，具份体由论各项避目部赢的成咐本管纤理人贫员落包实，趣是成乡丰本管纽奉理和霸控制匹的具梨体化对和实回施控呆制载绝体。缝主要熄包括井对分追解后暮的成己本控星制目慌标的泊落实收、关利键点撇的控黑制、辜工作彩效率宁的提理高、累项目纷完成中后的思后评谦价和到效益窑分析版等等工，本腹层面蠢成本竖管理诉的特班点是挎具有堵系统疑化、脉程序及化和善模式悄化。（一紫）工机作体绪系60五、兆土地酱一级员开发宅项目兰成本敬的管衔理与织控制5、大专家扯体系坦：是烧项目释成本胃管理伯的强域力支悟持，真权威膊性指蚊导意判见对对项目糕成本陆管理剂的意