惠州市住房保障制度改革创新实施方案

惠州市住房保障制度改革创新实施方案（征求意见稿）依照国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理指导意见》（国办发[]45）和《广东省住房保障制度改革创新方案》要求，以科学发展观为指导，从保障和改进民生出发，加紧实现“住有所居”目标。结合本市实际，制订本方案。一、指导思想和总体目标（一）指导思想。坚持政府主导、政策扶持、社会参加标准，强化规划引导，落实土地、融资、税费等各项优惠政策；归并住房保障种类，建立以公共租赁住房（以下简称公租房）为主体住房保障体系。合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，加紧建立住房保障实施机构，按照问需于民、以需定建、分步实施、轮候处理思绪，分阶段、有序地推进住房保障制度改革创新工作。（二）总体目标。到“十二五”末期，全市保障性住房覆盖面达成20%左右，使本市低收入家庭（包含最低收入特殊困难家庭，下同）住房困难问题得到基本处理，新就业职员住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到显著改进。二、加强组织领导、科学制订实施方案（一）市政府成立市住房保障制度改革创新工作领导小组，负责制订全市住房保障制度改革重大方针和政策方法，研究布署、指导实施住房保障制度改革工作，统筹协调住房保障制度改革发展中重大问题。各县（区）人民政府（管委会）要结合实际，建立对应工作机制，切实加强对改革创新工作领导，统筹制订改革实施方案，确保组织到位、责任到位、保障到位。（二）各县（区）人民政府（管委会）要按照本方案，结合当地实际，深入调研，充分协商，制订改革方案，并向社会公布。方案要突出针对性、操作性、时效性，立足处理民生问题，着力创新体制机制，明确改革目标、改革方法、进度安排、配套政策、保障条件、责任主体、及应对方法等主要内容。市住房和城镇规划建设局要会同市编办、发改局、监察局、财政局、人社局、国土局、民政局、房管局、地税局、金融局、住房公积金管理中心等部门加强对全市住房保障制度改革创新工作统筹协调、组织实施和检验指导，确保本市住房保障制度改革创新工作顺利推进。三、建立专业化住房保障实施机构（一）设置住房保障委员会。市、县（区）设置住房保障委员会，组员由政府部门、人大代表、政协委员、教授学者、群众代表等组成，行使住房保障工作决议权和监督权，负责审议保障性住房发展规划、审批年度建设及融资计划、审议年度工作汇报、决定年度预决算等事项。（二）设置住房保障管理机构。市县（区）人民政府（管委会）设置住房保障管理机构，落实执行国家、省、住房保障制度改革法律、法规和政策，落实国家城镇住房保障制度，建立和完善本市住房保障体系，推进保障性住房建设工作；负责拟订全市城镇住房保障政策、法规和规章，组织编制住房保障发展规划，年度计划并监督实施，负责保障性住房建设、销售、出租；负责拟订保障性住房准入标准、审核程序、动态管理、退出执行等方面制度。指导、管理城镇基本住房保障经办机构、分支机构，负责建立和管理基本住房保障服务网络。住房保障管理机构业务归口市住房和城镇规划建设局管理。（三）设置住房保障详细实施机构。设置非营利专业化住房保障详细实施机构，归属住房保障管理机构管理。详细承接保障性住房需求调查、申请、登记、运行管理和维涵养护等日常工作。在街道办、小区居委会配置专职员作人员，负责住房保障申请受理和审核等基础性工作，由市、县（区）财政核拨工作经费。四、建立以公租房为主体新型住房保障制度按照降低保障房种类标准，惠城中心区底前，其余县（区）3月底前将廉租住房、经济适用住房、直管公房、公务员过渡性住房和公租房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公租房，建立以公租房为主要保障方式新型住房保障制度，按照分档补助标准，处理住房保障对象基本居住需求。公租房只租不售。（一）合理确定保障对象。公租房主要面向城镇低收入住房困难家庭、新就业无房职员和在城镇稳定就业外来务工人员供给。城镇低收入家庭年人均收入线标准按照上年度城镇居民人均可支配收入60%确定；住房困难标准按照家庭人均住房建筑面积低于13平方米确定。（二）实施分类保障。按照户籍人口与非户籍常住人口分开保障标准，不一样类型住房保障对象经过与之相对应保障方式加以处理。政府组织建设公租房主要面向具备城镇户籍住房困难家庭供给；产业园区及企事业单位等非政府组织建设公租房主要面向新就业无房职员和在城镇稳定就业外来务工人员。低收入住房困难家庭保障对象，由政府提供以公租房实物配租为主、租赁补助为辅方式保障。其中，符合低收入条件住房保障对象自行经过市场租赁等路径处理住房，可向政府申请租赁补助。新就业无房职员和在城镇稳定就业外来务工人员主要经过社会力量（以用人单位为主）提供公租房，处理其阶段性居住需求。（三）合理确定户型、建设标准和租金标准。新建公租房包含成套住宅和集体宿舍。成套公租房，单套建筑面积以40平方米左右为主，户型包含单间、一居室和两居室。以集体宿舍形式建设公租房，应执行宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。公租房应该满足基本居住需求，符合安全卫生标准，按照“经济、节能和环境保护”标准进行一次性装修，配置必要生活设施。新建公租房应依照承租对象居住和生活需要，同时建设对应配套设施、生活服务用房和管理用房，并实施物业管理。公租房租金标准由市、县（区）物价主管部门会同住房保障管理部门，参考市场租金水平按摄影应管理方法核定统一租金标准。按照分档补助标准对不一样种类经济困难保障对象给予租金补助。其中，民政部门核定低保家庭承租政府筹建公租房，按照当地政府要求最低租金标准计收。详细方法由市、县（区）人民政府（管委会）确定。租金标准按年度实施动态调整，并及时向社会公布。（四）建立需求申报制度，健全准入、退出机制1、开展需求登记。按照市、县（区）人民政府公布申报条件，由符合要求条件申请人向户籍或就业所在地街道办事处（镇人民政府）申报住房保障需求。产业园区外来务工人员由其所在企业统一申报。２、组织审查核实。街道办事处或镇人民政府，对申请材料真实性及申请人家庭收入、家庭住房情况是否符合承租公租房条件进行初审，并提出初审意见。经初审符合条件应将申请人基本情况和初审意见在申请人所在小区及申请人所在单位进行公告。公告期满，对公告无异议或经查证异议不成立，将初审意见和申请人申请材料一并报送当地民政部门。（申请人户籍所在地和实际居住地不一致，实际居住地街道办事处（镇政府）、小区居委会应配合调查、核实，实际居住地和户籍所在地街道办事处应该同时组织在申请人户籍或居住小区进行公告。）当地民政部门对申请家庭收入情况进行核定，对符合低收入家庭收入标准和财产情况标准，应出具家庭收入核定证实，对不符合要求条件，应作出书面说明，并将申请材料和核定结果转当地房管部门。房管部门对申请家庭住房情况进行审查，并将申请材料及审查意见报市、县、区（管委会）住房保障管理部门审核。３、完善统计建档。市、县（区）住房保障管理部门将审核符合条件申请家庭情况统一在当地政府公众信息网、住房保障管理门户网站等媒体公告；对经公告无异议或者异议不成立，纳入公租房保障范围，由住房保障管理部门给予登记入册，并对相关数据进行统计分析，建立统一纸质及电子档案。4、做好定点需求登记。市（县）区人民政府（住房保障管理部门）按照公租房建设规划，向社会公布项目选址地点和建设方案，接收符合条件申请人进行定点需求登记，并按照登记情况组织编制年度建设计划。5、实施轮候保障。依照公租房建设规划、年度建设计划和定点需求登记情况，由市、县（区）住房保障管理部门，对符合条件申请人，实施轮候分配。详细轮候规则和轮候期限由市、县（区）人民政府（管委会）制订。建立公租房轮候档案，加强对轮候家庭人员收入、住房等情况动态监管，申请人家庭情况发生改变不再符合保障条件，应及时取消其轮候资格，全部轮候信息应经过政府网站等平台给予公开，接收社会监督。6、严格准入、分配和退出机制。（１）严格准入管理。严格执行准入制度，从申请人家庭收入、资产标准和人均住房面积等方面严格把关，严格准入管理。各县（区）要加紧完善住房保障管理信息系统建设，加强信息平台共享渠道，提升资格审核公正性和准确性。（２）规范分配管理。坚持公平、公正、公开标准，采取定点需求登记、摇号选房、公众参加、媒体监督等方式，公开登记结果、分配过程和分配结果。（３）完善退出机制。健全住房保障资格审核制度，经过群众举报、不定时检验、入户调查、信函索证、委托第三方调查取证等方式，加强住房保障资格监管和住房使用情况巡查，一旦发觉入住对象不符合保障条件，必须退出。住房保障管理部门要会同民政、房管、公安、人力资源和社会保障、工商、金融等相关部门对已经享受公共租赁住房政策对象所申报户籍、人口、收入、资产、住房、工作等变动情况进行审核，每3年全方面审核一次。必要时可经过行政处罚、违约赔偿、司法强制等伎俩、落实住房保障退出机制。四、落实住房保障方法和配套政策（一）落实规划保障。市、县（区）人民政府（管委会）要合理组织编制公租房近远期建设规划和年度建设计划。要结合实际需求，按照集约用地、节能、环境保护标准，进行科学、合理规划布局，构筑均衡保障性住房空间分布体系；公租房项目标选址要充分考虑承租对象交通、就业、就学、就医等基本需求，安排在交通便利、公共设施配套区域，合理安排区位布局；在符合城市规划控制指标前提下，可适当提升项目容积率,并适当预留公共绿地，为今后改造提升预留空间。（二）落实土地保障1.完善土地贮备制度。市县（区）国土资源部门要加紧完善土地贮备制度，将公租房用地优先纳入土地贮备，并落实到详细地块。贮备土地和收回使用权国有土地，要优先安排用于公租房建设。政府投资建设公租房建设用地以划拨方式供给；其余方式投资建设公租房建设用地可采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用，并将所建公租房租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供给前置条件。采取租赁方式，可按年缴纳土地租金。2、确保用地供给。公租房建设用地，纳入土地利用年度供给计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地供给指标时单独列出，给予优先保障。包括新增建设用地，要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标，做到应保尽保。对需要办理公租房建设用地手续，要简化程序，加紧办理。在外来务工人员集中产业园区，各县、区人民政府（管委会）应该统筹规划，按照集约用地、集中建设标准，引导各类投资主体建设公租房，并给予享受公租房建设和运行关于优惠政策。（三）落实资金保障1、加大政府财政投入。市县（区）人民政府要将公租房建设资金纳入年度财政预算,经过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式加大对公租房投入。土地出让收益用于公租房建设百分比不低于15%。财政资金安排不足地域要提升从土地出让收益提取住房保障资金百分比。2、发挥住房公积金作用。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于公租房建设。3、规范发展企业债券融资。激励各类企业和其余机构以独资、发行企业债券、集资或股份制方式投资建设公租房，并给予享受公租房建设和运行关于优惠政策。可设置公租房投融资企业，作为统筹公租房融资、建设和运行管理平台。融资企业可发行企业债券或中期票据，专题用于公租房建设。负担公租房建设项目标其余企业，可在政府核定公租房建设投资额度内，经过发行企业债券进行项目融资。对发行企业债券用于公租房建设，优先办理核准手续。4、组织开展金融创新。主动支持开展政府出资与社会筹资相结合公租房股权信托基金融资试点，探索利用房地产投资信托基金加紧推进公租房建设。主动探索经过商业贷款、社保基金、保险资金等渠道筹措各类低息、中长久贷款支持公租房建设。5、落实税费减免政策。公租房建设一律免收各项行政事业性收费和政府性基金，落实建设、购置、运行等步骤免征城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等政策要求。五、创新保障性住房筹集、建设模式要创新公租房筹集、建设模式，经过新建、改建、收购、租赁、盘活存量房源等方式，多渠道筹集公租房房源。公租房房源筹集、建设方式主要包含：（一）政府筹集、建设1、市、县（区）人民政府（管委会）组织投资建设。即由市、县（区）人民政府（管委会）划拨土地并投资建设和管理公租房。政府也可经过收购、长久租赁等方式筹集公租房。政府投资建设公租房项目应按城市规划设计要求配建商业服务设施，统一管理经营，租金收入和其余经营收入专题用于公租房建设。2、开发项目配建。即在新建普通商品住房、“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造时，按照住房保障建设规划布点，配建一定百分比公租房，详细配建百分比和管理方式由市、县（区）人民政府（管委会）确定，并在土地出让协议中约定。配建公租房应与所在项目统一规划、同时建设、同时配套和同时交付使用。3、在拆迁安置房项目中按一定百分比配建；4、机关、企事业单位现有存量公房、直管公房改造成公租房；5、原廉租住房和经济适用租赁住房按照本方案要求转为公租房；6、政府购置或租赁符合公租房条件住房；7、社会捐赠。（二）社会力量筹集、建设1、产业园区集中配建。外来务工人员集中开发区、产业园区，激励企业利用自有土地，在符合规划前提下，按照生产区与居住区分离标准，集中配套建设以集体宿舍形式为主公租房，面向用工单位或者园区其余单位符合条件人员出租；也能够由政府之间配套建设。2、单位自筹建设。各类企事业单位以及其余各类主体在符合城镇规划、土地利用规划前提下，经政府审批，利用自有土地和受让土地或与拥有自有存量建设用地单位合作建设公租房，纳入当地政府统一监管，优先